13 шагов к сделке

Вступление

Привет.

Мне бы хотелось сразу создать дружескую и доверительную атмосферу, поэтому начну с прямого обращения к каждому, кто это читает. Я не собираюсь ничего впаривать и напрягать экстравагантными сумасшедшими идеями об успешном успехе. Здесь будет максимально простой текст, насыщенный полезными мыслями и практическими инструментами. Это выжимка моего личного опыта, а также опыта сотен менеджеров и руководителей, с которыми я лично общался и взаимодействовал последние 10 лет. Я искренне хочу, чтобы эта книга стала вашим проводником в мир крутых результатов.

Для кого эта книга? Чуть позже ещё расскажу о себе, но сразу дам небольшой спойлер – я уже почти 10 лет работаю в недвижимости, прошел все стадии от риелтора до владельца агентства и бизнеса-тренера. Книга будет особенно актуальна для моих коллег. Но при этом я уже много раз получал приятные отзывы от учеников о пользе моих техник в достижении сильных результатов и в других сферах продаж – банковская, автомобильная, страховая и пр. Кроме того, последние полгода я успешно прокачиваю отделы продаж в компании, которая поставляет импортные автомобили в Россию из Китая, Германии и других стран.

Волшебных таблеток не обещаю, но мотивацию и рабочие инструменты для улучшения показателей и соответственно повышения дохода вы точно найдёте, независимо от вашего опыта в продажах. Уверен на 100%, что вы откроете для себя новый взгляд на нашу профессию. Буду благодарен, если будете делиться яркими выводами по ходу прочтения книги лично со мной в соцсетях (никнейм kritzkiy). А когда захотите поделиться инсайтами с друзьями и коллегами в сторис или постах, не забудьте отмечать мой аккаунт, мне будет приятно.

В общем, поехали!

Кто я такой?

Мне 31 год и начало моей истории будет похоже на типичное выступление инфоцыгана – родился в маленьком городе Нижнеудинск Иркутской области в Сибири, в 2009 году после школы приехал в Москву, оставил вещи на вокзале и пошел искать жилье и универ. Поступил в НИТУ МИСиС просто потому, что он «прикольный» и там была недорогая хорошая общага. Пока получал два высших, пробовал себя в разных направлениях: работал официантом, курьером, раздавал листовки, проводил мероприятия. Первая работа с хорошим доходом была в компании дополнительного образования Юниум – я был одним из «рекламщиков», наша задача была попасть в школу в Москве (а это уже непросто, нужно было договориться с охранником/завучем/директором) и провести выступления перед школьниками 5-11 классов, крайне непредсказуемая непростая публика, я вам скажу. Мы приглашали учеников на дни открытых дверей и получали деньги за каждого пришедшего. Иногда выходило до 150 тыс. руб. в месяц, довольно неплохо для студента, к тому же я получил мощный опыт публичных выступлений, т.к. только за один день могло быть до 50 коротких презентаций перед разными классами. Там же мне предложили пройти курс «Скорочтения и мнемотехники», чтобы обучать этому школьников, что я и сделал. В течение года я был «преподом» для школьников 6-9 классов, закрепил полезный навык быстрого чтения и развития памяти и получил первый опыт в роли учителя-тренера.

Вторая значимая работа в моей биографии – клуб игры в мафию «Театр Теней». Мы проводили игры каждую ночь с 9 вечера до 6 утра, по выходным приходило до 100-150 человек. Я был сначала ведущим и затем администратором. Там я снова прокачивал навык работы с аудиторией во время ведения игр и учился общению с разными людьми, публика в такие места приходит разношёрстная и со всеми нужно было находить общий язык. Актёры, бизнесмены, модели, студенты, банкиры, мошенники, депутаты, офисные работники, а также те самые люди, которые непонятно чем занимаются, но всегда «при бабках». Это все было со мной до 22-23 лет. Я никогда особо не дружил с соцсетями, но некоторые фото с того времени вы легко сможете найти в любой из моих соцсетей.

После окончания универа я начал думать, чем заниматься дальше, т.к. все предыдущие сферы деятельности виделись мне малоперспективными в плане роста и реализации моих амбиций. Как это часто бывает, помогли случайные знакомства. К нам на мафию часто приходил такой персонаж, как Рай Райский, по паспорту Анатолий. Очень колоритный лысый мужчина из 90-х всегда в стильных костюмах, который любил травить истории за кальяном. Однажды он предложил мне подработку, я согласился и подтянул сразу друга Рената. Мы приходим к Анатолию домой, он встречает нас в халате с сильного похмелья, разгребает стол, включает ноутбук и начинает рассказывать «схему». Наша задача была находить объявления об аренде квартиры от собственника на Авито, выставлять их на Циан с комиссией 50%, принимать звонки и потом сдавать. Он оплачивал рекламу, а мы должны были отдавать ему половину полученного дохода. На тот момент это было реально прибыльно, т.к. собственники про циан еще знали мало, а вот арендаторы как-то уже находили там квартиры и были готовы платить комиссию. Конечно, сделав пару сделок, мы начали все делать сами и получать приятный регулярный доход.

Недвижимость мне была интересна, и я понимал, что продажи квартир могут приносить больше денег, чем аренда, но многому нужно было научиться. Поэтому я устроился на работу в компанию НДВ-недвижимость в отдел вторичной недвижимости к руководителю Оксане Александровне. Это сейчас, когда вы устраиваетесь работать в любое крупное агентство, вас будет ждать подробное длительное обучение с воронками продаж, скриптами, отработкой возражений, подготовкой к звонкам и т.д. Моё обучение когда-то длилось 5 минут, мне сказали так: «Вот наш офис, здесь работают коллеги, слева у стены шкаф с договорами, которые ты должен подписывать с клиентами. Будут вопросы, задавай. Аа… И еще» – руководитель долго что-то ищет и потом достаёт пыльную пачку каких-то бумаг – «Вот скрипты, почитай, по ним когда-то кто-то звонил». Коллеги действительно были отзывчивыми и подсказывали, да и Оксана Александровна в дальнейшем дала много ценных знаний. Но без системы обучения выйти на первые хорошие результаты было сложно, спасала аренда квартир.

Примерно через год мы с Ренатом решили открыть своё агентство. Начали с аренды двух рабочих мест в коворкинге на Дмитровской и формирования общего бюджета с наших сделок на бизнес. Довольно скоро мы наняли менеджера для выставления объявлений и приёма звонков, затем второго и первых начинающих агентов, спустя ещё пару месяцев мы уже арендовали офис на Тульской из двух помещений, общей площадью около 40 кв.м., повесили табличку с названием агентства «Твоя Столица» и набрали штат из 10 агентов. Мы гордо носили звание молодых руководителей компании и пару лет получали неплохие деньги с бизнеса… Пока я не пошел на тренинги в Бизнес Молодость.

Нет, мы не стали более крупной компанией благодаря полученным знаниям, мы постепенно закрыли агентство по моей инициативе и сейчас я понимаю, что это было ошибкой. Мне понадобилось несколько лет, чтобы понять, что со мной тогда происходило. В большом зале со сценой собираются сотни людей, заплативших среднюю месячную зарплату в надежде улучшить свою жизнь. Благодаря множеству технологий из НЛП ты постепенно впадаешь в зомбированное состояние: трансовая музыка, приглушенный свет, атмосфера казино без часов и прочих отвлекающих факторов, крупные врезающиеся в подсознание надписи типа «Любой может стать любым», «Нет ничего невозможного», «Действуй» и т.п. И вот после долгого ожидания на сцену выходят ОНИ – харизматичные спикеры-миллионеры, которые начинают заряжать тебя мотивацией и верой в то, что именно здесь ты тоже сможешь стать богатым. Жесткие правила и публичная порка тех, кто их нарушает (на сцену вызывались те, кто опаздывал), постепенно подавляют собственную волю, ты начинаешь впитывать и жадно записывать каждый щедро раскрытый тебе инсайт. По ходу программы на сцену вызывают героев, уже сделавших космическую маржу и кратчайшим путем дошедших до своей точки Б, В и так далее до самой «Я». Их кейсы смакуют часами на каждом обучении. Ты видишь, что это реальные люди, такие же как ты, и начинаешь винить себя за то, что они крутые, а ты, лошара, не смог сделать также. Таким образом, ты проходишь через сильные эмоциональные качели, как в абьюзивных отношениях, где внешне красивый и умеющий производить впечатление партнёр сначала влюбляет в себя, а затем время от времени физически или психологически избивает, но при этом не забывает говорить, что любит тебя. Мудрые коучи со сцены объясняют – все дело в тебе, у тебя просто какие-то неправильные установки в голове, и чтобы их исправить, нужно купить дополнительные групповые обучения, которые будут проводить наставники-миллионеры. Не те, которые главные, с ними для тебя будет слишком дорого, а другие, которые тоже выступают со сцены с разными темами. Ты покупаешь еще дозу мотивации и глубже подсаживаешься на эту иглу. Был там один очень показательный и забавный момент, кстати, который я не мог тогда трезво оценить. Один из наставников нашей группы начал собирать деньги с участников на какой-то крутой проект и в один момент его номер оказался заблокирован, а сам он пропал. Наверное, был слишком занят чем-то миллионерским, не знаю. Честно, даже не помню, переводил ли я тоже ему деньги, все было реально как в тумане. Я не привык скидывать ответственность за свои действия на кого-либо, понимаю, что это мой жизненный путь и в моих силах из любых ошибок делать правильные выводы. Вместе в эмоциональным выгоранием и попаданием в психологическую яму я получил в тот период много ценных знаний. Полагаю, что этот опыт был дан мне для того, чтобы я не стал очередным инфоцыганом, как это принято сейчас говорить, прожил негативный опыт обучения и осознавал ответственность за свою деятельность.

Как видите, я не собираюсь кормить вас сказками про успешный успех и готов открыто говорить в том числе и о своих ошибках. После опыта с бизнес-тренингами я запустил несколько неудачных проектов и продолжил работать в недвижимости на себя. Закрыв ряд сделок, самая крупная из которых была покупка помещения под ресторан для шефа моей знакомой за 150 млн.руб., я решил взять паузу и ощутить наконец вкус путешествий. Начал с поездки в солнечный Рим – город с потрясающей архитектурой, в котором впоследствии я решил отпраздновать свой 27й день рождения в компании людей со всего мира, с которыми только что познакомился на экскурсии по городу. На карте также были отмечены Милан и другие города полюбившейся Италии, довольно обыденный Париж, величественный Лондон, расслабленная позитивная Барселона и гостеприимный душевный Ташкент. В какой-то момент я понял, что меня всегда почему-то тянуло к обучению, было принято решение строить карьеру в этом русле. Первые профессиональные навыки тренера я получил в шикарно выстроенной структуре банка Тинькофф. Затем в 2020 году меня пригласили совместить знания в сфере недвижимости и уже полученный тренерский опыт в только что открывшемся в Москве агентстве Монолит. За полтора года работы в компании я обучил более 500 риелторов и выстроил собственную работающую систему обучения. Помню мою самую первую группу риелторов, среди которых был Евгений Попов, один из действующих руководителей компании. Всегда интересно было сидеть среди агентов и перенимать опыт Алексея Козлова, директора всей сети и идейного вдохновителя, который часто приходил делиться знаниями со «студентами». Но из всех групп мне особенно запомнилась стартовавшая 2 ноября 2020 года. Помню там одну девушку, в которую невозможно было не влюбиться с первого взгляда из-за ее теплой, солнечной, разрушающей любые барьеры энергетики, истинной природной красоты и необычайной женственности. Особенно запомнилась ситуация, когда я раздал каждому базу покупателей для обзвона и назначения встреч. Большинство поначалу с большим волнением делают первые неуверенные звонки, а другая часть группы придумывает отмазки, чтобы вообще этого не делать. Эта красотка же приходит спустя полчаса и спрашивает, есть ли у меня еще другие листочки с клиентами, т.к. эти она уже обзвонила. Сначала я думал, что она прикалывается, но, когда она в этот же день назначила пару встреч с клиентами в офисе, я начал приглядываться. Как оказалось, она не только красивая. Спустя несколько дней у нас было первое свидание и вот уже больше 3 лет я самый счастливый муж на свете, Катя оказалась без преувеличения моим главным чудом жизни, музой, неразрывной частью души. Поработав какое-то время в Монолите и получив достижение в виде фотографии на стенде среди лучших агентов компании, она перешла в элитный сегмент в компанию WhiteWill, где стала золотым брокером. Моя гордость и лучшая ученица, прежде всего благодаря ее природному таланту продаж и коммуникации. И фраза про «лучшую ученицу» здесь тоже не просто так, а благодаря объёму комиссионных 11.5 млн.руб. в течение полугода работы. Можете передать ей, кстати, от меня привет в ее соцсетях @katebutusova. Я же весной 2022 года перешел на позицию бизнес-тренера в компанию Владис, где проработал еще 1.5 года и довел свой тренерской счетчик до показателей более 100 групп обучения из более 1000 агентов по недвижимости. Летом 2023 года я провел Марафон ХЗ (холодных звонков), в ходе которого сам набирал базу объектов через обзвоны собственников с циана и тестировал техники, которые даю на обучении. Результатами поделился в видео, можете найти его в моей группе vk «Станислав Крицкий Обучение риелторов», там есть много полезных выводов. Около года назад мне захотелось перенести весь свой опыт на бумагу и появилась идея написать эту книгу. Сквозь творческие кризисы, сомнения и синдром самозванца я наконец подхожу к завершению, и вы видите результат моей работы. Очень надеюсь, что каждый читатель получит мощный стимул и сильные результаты благодаря техникам, описанных на этих страницах.

База

Стоит ли работать риелтором?

Давайте так, я сразу обозначаю, что не собираюсь надевать на вас розовые очки и говорить о том, что работать риелтором легко, а деньги в этой сфере будут сами сыпаться, нужно только вовремя подставлять кошелек и диктовать номер карты. Почти так и было в нулевые годы, когда у клиентов в вопросе покупки/продажи недвижимости практически не было альтернативы агентствам недвижимости, кроме сомнительных и непростых способов типа расклейки по району, подачи объявлений в журнал или сарафанного радио. Сейчас за внимание клиента нужно бороться с удобными интернет-площадками, банками и юристами. Это довольно жесткая работа, где у вас будет минимум шансов на ошибки, лень и неадекватность. Здесь, как и в сфере предпринимательства, остаются только 10-20 процентов из тех, кто начинает. Из них часть остаётся на уровне среднего дохода, часть совмещает недвижимость с другой работой, а оставшаяся часть собирает основную долю рынка и прибыли. Достаточно напугал вас? А теперь можно поговорить и о плюсах работы риелтором.

Здесь нет потолка по доходу.

В нашей сфере изначально принята сдельная оплата труда и так работают риелторы во всем мире, насколько я знаю. То есть, совсем никому, черт возьми, не интересно, сколько времени, усилий и нервов ты посвятил работе. Всем абсолютно плевать, какой у тебя плохой и неприятный клиент и насколько ты в отличии от этого негодяя хороший человечек. Никто не стоит над тобой с палкой и не следит, сколько времени ты каждый день работаешь, сколько времени тратишь на болтовню с коллегами в курилке, скроллингу соц сетей и чтению последних новостей. Все просто: закрыл сделку – получаешь деньги. Не закрыл – не получаешь ничего. Ты можешь работать 24/7 и быть самым усердным в отделе, но если что-то делаешь не так или ты неадекватен по отношению к современному рынку недвижимости, то ты можешь остаться ни с чем, а твой коллега Вася с отдела – расп…яй и халтурщик – будет закрывать сделки только за счёт того, что он пьет каждые выходные с нужными людьми, с которыми и закрывает потом крупные сделки (только не принимайте это как призыв к действию, на дистанции все равно выиграет дисциплина). И это справедливо.

Большинству людей больше подходит работа с окладом. Пусть это будет «полтинник» или даже «соточка», но зато стабильно и каждый месяц, даже если ты где-то немного и недоработал, но свой фикс ты скорее всего получишь. Но проблема в том, что этот фикс и будет плюс-минус твоим потолком. В большинстве профессий с окладом этот потолок виден сразу на всю карьеру до пенсии. И само наличие этого ограничения меня всегда смущало. Хотелось иметь возможность зарабатывать много, пусть и не каждый месяц. А лучше очень много:) И я понял, что работа с окладом будет приносить мне только зарплату, а работа в недвижимости – контролируемую прибыль.

Я в свое время заработал на путешествия, автомобиль и жилье в Москве. Также я знаю агентов, которые получают стабильно и 500 тыс., и миллион руб. каждый месяц. Слышал о тех, кто зарабатывает и намного больше. Знаю много сделок, где агенты получали сразу от одного до несколько миллионов руб., а где-то даже десятки миллионов. В целом во всем мире риелторы зарабатывают намного больше среднего, так что если у тебя большие амбиции и достаточно уверенности в себе, то всегда welcome!

Лёгкий порог входа в профессию.

За свою карьеру я общался с тысячами агентов и многих из них обучил с нуля. Казалось бы, у меня за это время должен был сформироваться портер типичного риелтора, но его нет. Есть, конечно, несколько ярких примеров, но в целом кого я только не видел в наших рядах: от молодых ребят-студентов, ещё только ищущих себя в этой жизни до умудрённых жизнью активных пенсионеров, решивших освоить новую профессию. Очень много людей приходят с продаж, но есть и те, кто раньше работал в полиции, стилистами, дизайнерами, люди из гос органов, врачи и пр. Люди абсолютно разных национальностей, внешности, социального уровня и профессиональных навыков. Все это благодаря тому, что у профессии риелтора очень лёгкий порог входа. Достаточно твоего желания. Просто приходишь в любое агентство недвижимости в городе и говоришь, что хочешь у них работать и тебя возьмут по крайней мере попробовать себя в этой сфере. Чем престижнее компания, тем сложнее будет туда попасть. Для того, чтобы попробовать себя в роли риелтора не нужно получать специальное образование или получать лицензию как во многих других странах. На сегодня все крупные агентства предоставляют бесплатное обучение, поэтому на старте кроме времени кандидаты ничем не рискуют.

Возможность стабильного дохода независимо от ситуации на рынке.

В нашу пользу работает один важный фактор: люди во все времена совершали и будут совершать сделки с недвижимостью. Когда с экономикой все отлично, народ начинает массово покупать и возникает рынок продавца. В другое время покупательская способность снижается, количество продавцов увеличивается и наступает фаза рынка покупателя. Эти этапы сменяют друг друга, но для грамотного риелтора это не имеет большого значения, он должен уметь работать и профессионально предоставлять свою услугу для всех участников рынка. У такого эксперта в «сытое время» может быть 5-10 сделок/месяц, а в более сложные сезоны 3-5. Рынок действительно развивается волнообразно и общее количество сделок на рынке постоянно меняется. О кризисах на рынке обычно во всю кричат те, у кого и в хорошие времена было не больше 2 сделок в месяц и им, конечно, сложнее. Басня про стрекозу и муравья актуальна и для нашей вселенной риелторов. Когда «море» сделок на подъеме, не так уж и сложно найти клиента, но именно во время отлива проявляются реальные профи.

Высокий уровень независимости и свободы.

Стоит мне только представить, что я всю жизнь проработаю на стандартной работе в режиме «с 9 до 6», у меня сразу возникает ощущение, будто рядом кто-то царапает металлом о стекло с характерным очень неприятным звуком. Схожее отторжение рутины объединяет многих риелторов. Тех, кого не устраивает принцип «жить как все» и уж тем более «зарабатывать как все», кто считает, что в этой жизни, где деньги так или иначе играют немаловажную роль, нужно держаться поближе к большим чекам.

Стремление к чему-то большему и избегание обыденности – это баг в мышлении, который свойственен разного рода фрилансерам, риелторам и предпринимателям. В процессе эволюции выживали в основном те, для кого в приоритете стабильность, а не безумцы, которые готовы на время рискнуть комфортом, едой, сном и прочими радостями жизни ради своих зачастую безумных идей, понимая, что только часть из них реализуется. Работа риелтором в какой-то степени тоже является такой идеей, так как никто не гарантирует вам даже минимального стабильного ежемесячного дохода. Хотя, при правильно выстроенной системе работы вы сможете со временем прийти к таким финансовым результатам, чтобы и на путешествие на Мальдивы с семьёй хватило, и на бутерброд с черной икоркой иногда оставалось. И даже при средних показателях в недвижимости риелторы всегда бонусом получают еще одну ценную валюту – свободу. Опытный агент может легко спланировать личные дела на любое рабочее время в отличии от офисных «окладников», также не обязательно выбивать у руководителя даты за полгода до отпуска, а вместо этого можно спонтанно рвануть куда-нибудь по горячим путевкам. В агентствах обычно есть простое негласное правило: ты можешь вообще не появляться в офисе и заниматься любыми своими делами, если стабильно закрываешь сделки и приносишь деньги в компанию. Но если у тебя слабые показатели и ты не выполняешь план, то к тебе логично начнут появляться вопросы. В общем, умелый риелтор в режиме ручного управления держит под личным контролем свой уровень доходов, распределение свободного времени и образ жизни. Кайф!

Работа риелтором это простой способ стать владельцем своего бизнеса.

В недвижимость часто приходят бывшие владельцы своего бизнеса и те, кто планирует стать предпринимателем в будущем. Причина заключается в возможности получать высокий доход и самостоятельно планировать свою жизнь. Свой бизнес дает те же преимущества, но находится по сложности выше на уровне hard. Предприниматели часто сталкиваются с непредвиденными расходами, а также налоговыми, юридическими и прочими рисками. Если же ты приходишь работать в недвижимость, тебе не нужен первоначальный капитал, ты не берешь на себя абсолютно никаких рисков и получаешь те же возможности и прелести жизни, что и предприниматели. В общем, работа риелтора – это демоверсия своего бизнеса. И я много раз встречал людей, которые начинали с работы агентом, а затем открывали свое дело, так что наша сфера является также еще и удобной стартовой площадкой для предпринимателей.

Отсутствие рутины.

Спросите у любого риелтора про его последнюю сделку и из этих историй можно будет написать отдельную книгу! Обычно это связано с тем, что типичная целевая аудитория агента – семья. Люди продают квартиры в связи с расширением, переезжают, женятся и разводятся, покупают квартиры для своих детей и родителей. Хороший риелтор никогда не будет просто специалистом, который сухо делает свою работу. Если вы хотите стать профи – вы будете изнутри знать мотивы сделки, цели и все связанные с ней моменты. Вы станете психологом, который поможет принять правильное решение и в целом решиться на серьезные перемены в жизни. Вас будут звать на новоселье и встретиться иногда выпить кофе с клиентами после сделки (а иногда и не только кофе). Риелтор работает на самом деле не с недвижимостью, он работает с людьми. Работает с ними тогда, когда они решают один из самых важных вопросов их жизни. И, если он сделает свою работу с должной заботой и необходимым профессионализмом, то его всегда будут рекомендовать и искренне благодарить.