Земельное право

Права и обременения на образуемые и измененные участки, требования к ним

Земельный кодекс определяет порядок возникновения и сохранения прав собственности на образуемые или измененные земельные участки. Согласно законодательству у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки. В этих случаях принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

Однако в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, ЗК РФ оговаривает, что осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно ЗК РФ сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Если же существуют другие обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, эти обременения сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные ЗК РФ правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Земельное законодательство выдвигает ряд обязательных условий, которые необходимо соблюсти при образовании новых участков или изменении границ и конфигурации земельных участков. Никакие новые участки не могут быть образованы без согласования с компетентными органами.

Согласно земельному законодательству предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Поскольку образование новых участков связано с муниципальными округами и территорией населенных пунктов, закон специально акцентирует, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Кроме того, в некоторых случаях изменение границ участков или образование новых участков может нарушить нормальное функционирование находящихся в границах прежних участков зданий и сооружений. Поэтому ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Земельное законодательство запрещает перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Кроме того, закон оговаривает, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Собственность на землю и пользование землей

Собственность на землю граждан и юридических лиц

Согласно Конституции РФ земля, ее недра и природные богатства принадлежат всему народу. Однако по Земельному кодексу РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

У граждан РФ есть два способа приобретения земель в собственность – это либо выделение участков земли согласно федеральным или региональным программам, что проводится бесплатно для населения, но имеет квоты или ограничения, либо приобретение участков земли за определенную плату, соответствующую рыночной стоимости земли в конкретной местности.

Согласно ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Причем до 2001 г. иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам запрещалось приобретать земельные участки на всех приграничных территориях.

В 2001 г. Президент РФ определил перечень территорий, где получение земель в собственность для этих лиц запрещена. Согласно ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. На территориях, не входящих в перечень, приобретение земель в собственность разрешено.

Государственная, федеральная, региональная, муниципальная собственность на землю

ЗК РФ определяет, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Закон разграничивает государственную, федеральную собственность на землю, собственность на землю субъектов РФ (региональную) и собственность муниципалитетов (муниципальную). По закону разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

– признанные таковыми федеральными законами;

– те, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

– признанные таковыми федеральными законами;

– те, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– приобретенные субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Особым образом выделены земли городов Москвы и Санкт-Петербурга. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации – города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

– признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

– те, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

– приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.

На территории муниципалитетов имеются как участки, которые принадлежат муниципалитетам, так и участки, которыми владеют частные лица, физические и юридические. ЗК РФ гласит: если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Также в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Согласно ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления гражданам бесплатно. Также земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления гражданам бесплатно.

А земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях их предоставления гражданам бесплатно. Основанием для передачи земельных участков в собственность того или иного муниципалитета является дальнейшее предоставление их гражданам безвозмездно.

Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками и право пожизненного наследуемого владения

До 2001 г. (даты введения в действие Земельного кодекса РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могли предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование. С 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Законом закреплено, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Кроме того, юридические лица, за исключением перечисленных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации – переоформить на право безвозмездного срочного пользования – до 1 января 2012 г., поскольку с 1 января 2013 г. в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях появится положение об ответственности за нарушение сроков и порядка переоформления прав пользования такими участками.

ЗК РФ указывает, что в то же время право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Однако граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Одновременно с 2001 г. исчезает и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется только, если было приобретено гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству с последующей государственной регистрацией на основании свидетельства о праве на наследство.