Азбука земельного юриста. Настольная книга специалиста по недвижимости

Учебное пособие

© Екатерина Николаевна Иванова, 2021

ISBN 978-5-0055-7898-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Дорогой читатель!

Вы держите в руках уникальную книгу – шпаргалку, которая за несколько часов эффективно погрузит вас в профессию земельного юриста и поможет быстро сориентироваться в новом для вас направлении деятельности.

В этой книге собран мой личный шестнадцатилетний опыт работы в земельных делах на разных должностях и в бизнесе.

Работая в кадастровой палате, Ростехинвентаризации, Госдуме РФ я каждый день сталкивалась с ошибками людей, которые не до конца понимали, что точно означает тот или иной термин.

Каждый год в российских судах рассматривается около 500 000 земельных дел, многие из которых заведомо проигрышные из-за ошибок в документах.

Поэтому в этой книге все рассказано просто о сложном.

Подробно изучив Азбуку, получите серьезный фундамент профессиональной терминологии и сможете быстро приступить к работе, не «ударив в грязь лицом» перед клиентом.

Эффективная и качественная защита интересов клиента – основная задача и смысл работы. Иначе не было бы необходимости специализироваться на земельных делах. Чем больше вы будете знать, уметь, а главное – делать, тем быстрее будете подниматься к вершине успеха.

Азбука, конечно, не заменит самостоятельного изучения огромного количества нормативных актов, объем которых в сфере земельного права уже измеряется тысячами и с каждым годом только растет. Но она точно ускорит ваш профессиональный рост и адаптацию на новом пути.

Получить практические знания вы также можете на моих курсах. Ссылки на курсы и массу полезной информации вы легко найдете, подписавшись на мой инстаграм @zemelny_yurist_.

От души желаю Вам успехов!

Автор «Азбуки земельного юриста», основатель Межрегионального юридического центра земельных отношений

кандидат юридических наук,

Екатерина Николаевна Иванова

Административный иск

Административный иск (административное исковое заявление) – вид обращения в суд общей юрисдикции (не арбитражный суд) по отдельной категории земельных дел:

– оспаривание нормативных актов (генеральный план, правила землепользования и застройки, постановления об установлении правил определения арендной платы за земельный участки и т.п.);

– оспаривание кадастровой стоимости;

– оспаривание действий, бездействий и решений должностных лиц.

Административный иск рассматривается в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ).

В обязательном порядке в административном иске необходимо указать чем именно нарушаются законные права и интересы административного истца (например, не может изменить категорию или вид разрешенного использования участка, получить разрешение на строительство, оплачивать справедливый земельный налог), какой норме права большей юридической силы не соответствует оспариваемый нормативный акт, действие или бездействие.

Обратите внимание:

– срок обжалования нормативного акта в течение периода его действия не ограничен,

– срок обжалования действия/бездействия составляет 3 месяца с момента когда гражданину стало известно о нарушении его прав,

– при оспаривании кадастровой стоимости, генеральных планов, правил землепользования и застройки административный иск подается в областной (Краевой, Верховный суд субъекта) по первой инстанции,

– при оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами до суда необходимо обязательное досудебное обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре, для физических лиц досудебная процедура не обязательна,

– при оспаривании действий/бездействий государственных органов, органов местного самоуправления административный иск физическими лицами подается в районный суд,

– состав приложений к административному иску ввиду частых изменений каждый раз необходимо переписывать из действующей редакции соответствующей статьи КАС РФ, не забыв оплатить государственную пошлину.

Административное правонарушение

Административное правонарушение – нарушение действующего законодательства, предусмотренное Кодексом об административных правонарушениях.

Наиболее распространенные земельные правонарушения: самовольное занятие земельного, лесного участка; порча земель, использование земельного участка не по целевому назначению, неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения. К административной ответственности в зависимости от состава административного правонарушения привлекает либо Росреестр, либо Россельхознадзор. Местные администрации могут правонарушения выявлять, но не наказывать. Физические лица обжалуют результаты проверки в суде общей юрисдикции, юридические лица – в арбитражном суде.

Важно:

– при несогласии с результатами проверки предметом обжалования являются Постановление о привлечении к ответственности и Предписание. Протокол не оспаривается, т.к. сам по себе не влечет ответственность, а только описывает правонарушение и обстоятельства дела;

– при защите клиента всегда делайте акцент на отсутствие вины, на отсутствие события правонарушения, на процессуальные нарушения уведомления и проведения самой проверки, на чрезмерную суровость наказания.

Административная ответственность в земельных делах

Административная ответственность в земельных делах – вид ответственности в виде предупреждения или штрафа за совершенное административное правонарушение. Штраф устанавливается либо в виде твердой суммы, либо в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка. Для земель сельскохозяйственного назначения в случае их неиспользования по целевому назначению крайней мерой ответственности может стать изъятие земельного участка и продажа его с публичных торгов.

Обратите внимание, что оплата штрафа не освобождает от необходимости устранить допущенное нарушение. Кроме того, даже если ваш клиент заплатил штраф и все устранил физически (освоил участок, приступил к его использованию, демонтировал или перенес ограждение и т.д.) это все равно не исключает рисков, что к клиенту будет предъявлен отдельный иск о возмещении ущерба почве.

Есть такой коварный документ – Приказ Минприроды России от 08.07.2010 N 238 «Об утверждении Методики исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды». Почти во всех случаях итогом привлечения к административной ответственности является иск уполномоченных органов о возмещении ущерба почве в рублях. А это часто несколько миллионов и выше рублей. Поэтому уже на стадии привлечения клиента к административной ответственности помните о таком сценарии развития событий и сразу пробуйте уже на стадии дачи объяснений собрать максимум доказательств не причастности клиента.

Апелляционная жалоба

Апелляционная жалоба – вид обращения в вышестоящий суд в случае несогласия с решением суда, принятого по первой инстанции.

За 16 лет работы я видела огромное количество апелляционных жалоб, написанных другими юристами, и заметила, что чем яснее написана жалоба, чем меньше времени у судьи уходит на ее изучение и изучение материалов дела, тем выше шансы на выигрыш.

Вот моя формула оптимальной структуры апелляционной жалобы:

– каким судом и когда принято обжалуемое решение;

– краткие выводы обжалуемого решения;

– краткие мотивы, по которым пришлось изначально обратиться в суд;

– в чем заключаются допущенные судом первой инстанции нарушения, которые повлекли незаконное и необоснованное решение, какими листами дела это подтверждается,

– какие законные права и интересы подателя жалобы будут нарушены в случае, если решение суда первой инстанции не будет отменено.

Аукцион

Аукцион – вид торгов, способ продажи государством права аренды или права собственности на земельные участки.

Случаи, когда возможно предоставление участков без торгов регулируются ст. 39.5, 39.6 Земельного кодекса РФ. По общему правилу, торги должны проводиться всегда, за исключением прямо предусмотренных в ЗК РФ исключений (например, продажа участка собственнику объекта недвижимости, бесплатное предоставление земельного участка садоводу при соблюдении предъявляемых условий и т.п.).

Акт обследования

Акт обследования — это документ, который составляет по установленной форме кадастровый инженер, чтобы собственник мог обратиться в Росреестр для погашения записи в ЕГРН (как реестре прав, так и кадастре недвижимости) об объекте недвижимости в связи с прекращением его существования. Например, объект недвижимости сгорел, разрушен, снесен. Акт обследования нужен для того, чтобы на участке для индивидуального жилищного строительства построить новый дом (два жилых дома на одном участке не допускаются) или чтобы не платить налог на недвижимость когда ее фактически не существует.

Акт согласования границ

Акт согласования границ – это документ, который составляется по установленной форме, является частью межевого плана и подтверждает отсутствие споров по границам между смежными землепользователями, у которых участки находятся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды свыше пяти лет. На обратной стороне акта всегда помещается чертеж границ земельного участка, который согласуется всеми участниками.

Обратите внимание:

– отсутствие подписи в акте согласования границ само по себе не является нарушением, т.к. если было извещение на адрес соседа или публикация в газете и человек приглашался на согласование, но не пришел, то через месяц такое извещение или публикация заменяет собой подпись;

– представление кадастровому инженеру или собственнику участка возражений в письменной форме без обоснования также не будет препятствием для постановки смежного участка на кадастровый учет, т. к. ФЗ «О кадастровой деятельности» указывает, что возражения должны быть обоснованными;

– при наличии спора необходимо внести краткое содержание возражений именно в акт согласования границ, не отказываясь от его подписания, иначе по формальным основаниям процедура согласования границ может быть признана судом соблюденной.

Важно знать: в суде требования о признании результатов межевания недействительными заявляются только одновременно с требованием об установлении новой границы между смежными участками с указанием правильных по мнению истца координат границ (Х,Y). Если вы просите признать недействительным акт согласования границ, но не просите при этом установить новую границу между земельными участками, не указываете в каких правильных координатах эта граница должна быть установлена, то спор будет не разрешен по существу.

Апелляционная комиссия при Росреестре

Апелляционная комиссия при Росреестре – специально созданный коллегиальный орган, который рассматривает жалобы на решения о приостановлении кадастрового учета и регистрации прав.

Важно знать: обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Срок для обжалования решения в апелляционной комиссии – 30 дней с момента принятия самого решения.

Когда вы подаете жалобу в апелляционную комиссию, вы должны указать какой норме какого закона не соответствует решение государственного регистратора и что конкретно вы просите у комиссии.

Аренда земельного участка

Аренда земельного участка – временное право владения чужим (или государственным) участком. При аренде земельного участка из публичной (государственной) собственности, его можно сдать в субаренду или переуступить право аренды за плату. В случае, если договор аренды земельного участка публичной собственности заключен на срок до пяти лет – переуступка права допускается с СОГЛАСИЯ арендодателя, а если договор заключен на срок свыше пяти лет – переуступка права допускается при условии УВЕДОМЛЕНИЯ арендодателя. При регистрации переуступки права в Росреестр во избежание приостановления государственной регистрации необходимо представить Согласие или Уведомление о переуступке.

Архивная справка (выписка)

Архивная справка (выписка) – документ, который можно получить в архивном отделе местной администрации или архиве субъекта РФ в виде копии нужного документа или выписки из него. Иногда именно архивные сведения о земельном участке позволяют установить истину по делу и восстановить площадь земельного участка или права на землю.

Важно: архивы как правило предоставляют информацию при наличии реквизитов нужного документа (дата издания, номер, выдавший орган). Но если этих данных нет – ограничивайтесь периодом возможного издания. Архивные сведения в отношении отдельного лица могут быть предоставлены самому лицу или представителю по нотариальной доверенности. Если документы запрашиваются в отношении умершего или прежнего правообладателя недвижимости – необходимо подтвердить отношение заявителя к данному объекту (предоставить документы о наследовании, купле-продаже и т.д.).

Временный характер сведений ЕГРН

Временный характер сведений ЕГРН – наследие ранее действовавшего законодательства, в соответствии с которым при постановке на кадастровый учет земельного участка или здания до момента регистрации права на него такие сведения носили временный характер.

В настоящее время Временный характер сведений ЕГРН сохраняется до момента государственной регистрации права собственности или аренды, но не позднее 1 марта 2022 года. Следите за поправками, возможно этот срок продлят.

По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из ЕГРН.

Обратите внимание:

– образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, сведения о котором носят временный характер, не допускается;

– сведений об объекте недвижимости, которые носят временный характер, могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника или собственников исходного объекта недвижимости, а если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из ЕГРН сведений осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Чем еще опасен временный статус сведений ЕГРН?

Если вы, например, получили решение суда о признании права собственности на участок и не пошли его исполнять и регистрировать право – со временем объект их ЕГРН исключат и в суд подавать придется заново. Поэтому не тяните с исполнительным производством.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – это документ, который подтверждает:

а) регистрацию права в ЕГРН,

б) характеристики земельного участка или объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, границы (если есть), координаты границ участка (X,Y), текущую категорию и вид разрешенного использования, текущую кадастровую стоимость, кадастровые номера смежных землепользователей (если их границы отмежеваны), текущие обременения участка, сведения о которых также внесены в ЕГРН (сведения о планируемом изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, сведения о расположении участка в зонах с особыми условиями использования территории (газопровода, трубопровода, памятника истории и культуры, охранной зоне Особо охраняемой природной территории и т.п).

Где и как получить:

– в МФЦ (Многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг),

– в офисе Росреестра (доступно не во всех регионах),

– через личный кабинет на сайте Росреестра.

Сколько стоит:

– 870 руб./1 шт. на бумажном носителе,

– 400 руб./100 шт. при заказе выписки из Личного кабинета на сайте Росреестра при помощи сервиса доступа к ФГИС ЕГРН

Обратите внимание:

– если сведения о какой-либо зоне с особыми условиями использования территории не внесены в ЕГРН и не видны в выписке, это не значит, что такой зоны не существует. Она просто не видна. Если речь идет о сопровождении сделки, принятии решения покупать/не покупать участок, ведении дела в суде – собирайте максимум информации об участке в местной и районной администрации, архивах, у сетевиков, в местном комитете/министерстве по природным ресурсам, комитете/министерстве по охране памятников истории и культуры (на участке или вблизи него могут находиться выявленные, но не учтенные памятники истории и культуры, которые могут повлечь запрет или существенное удорожание строительства);

– если сведения о правах на земельный участок или объект недвижимости не внесены в ЕГРН, это не значит, что их не существует. Они могут быть ранее возникшими и содержаться в похозяйственных книгах, данных Бюро Технической Инвентаризации, архивных делах нотариусов;

– выписка из ЕГРН не отвечает на вопрос в какой территориальной зоне согласно Правил землепользования и застройки расположен земельный участок. На этот вопрос отвечает градостроительный план земельного участка или выписка из Правил землепользования и застройки/ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности);

– выписка из ЕГРН не отвечает на вопрос какие именно ограничения и запреты установлены в конкретной зоне с особыми условиями использования территории, необходимо дополнительно изучить специальное законодательство (например, режим хозяйственной деятельности в придорожной полосе, водоохранной зоне, охранной зоне газопровода и т.д.)

– выписка из ЕГРН формально не имеет срока действия, однако для принятия юридически значимых решений или подачи исков всегда заказывайте свежую выписку.

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ)

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – одна из характеристик правового статуса земельного участка. В дополнение к категории земельного участка детализирует как именно можно использовать земельный участок в конкретном случае. Вид разрешенного использования земельного участка можно изменить через офис Росреестра/МФЦ/Портал Госулуг в рамках действующего в Правилах землепользования и застройки муниципального образования градостроительного регламента.

Что такое градостроительный регламент? Это простыми словами перечень разрешений и ограничений для строительства в конкретной территориальной зоне. В какую конкретно территориальную зону попадает участок клиента Вы сможете узнать на сайте ФГИС ТП, открыв карту градостроительного озонирования и найдя на ней участок клиента.

В градостроительных регламентах устанавливаются:

– основные виды разрешенного использования участка (их изменение между собой возможно по заявлению собственника, без дополнительных разрешений и согласований);

– условно-разрешенные виды использования (изменить текущий ВРИ можно только при условии прохождения дополнительной процедуры пупочных слушаний);

– вспомогательные виды разрешенного использования (отдельно в выписке из ЕГРН они, как правило, не прописываются и существуют как дополнение к основным ВРИ).

Выписка из Генерального плана

Выписка из Генерального плана – документ, который выдается по заявлению любого лица (не обязательно правообладателя) в подтверждение информации в какой функциональной зоне согласно действующей редакции Генерального плана находится конкретный земельный участок. Необходима для принятия решения покупать/не покупать участок, а также для определения перспектив дальнейшего использования или оценки законности/незаконности отказа в выдаче разрешения на строительство.

Выписка из Правил землепользования и застройки

Выписка из Правил землепользования и застройки – документ, который выдается по заявлению любого лица (не обязательно правообладателя) в подтверждение информации в какой территориальной зоне согласно действующей редакции Правил землепользования и застройки находится конкретный земельный участок. Необходима для принятия решения покупать/не покупать участок, а также для определения перспектив дальнейшего использования, изменения ВРИ или оценки законности/незаконности отказа в выдаче разрешения на строительство.

Обратите внимание: в некоторых муниципальных образованиях выписки из Генерального плана и Правил землепользования и застройки предоставляются в виде выписки из АСОГД/ИСОГД (Автоматизированной системы обеспечения градостроительной деятельности/информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) и доступны для заказа как в администрации муниципального образования, так и через МФЦ, или через портал Госуслуг. В некоторых муниципальных образованиях за предоставление таких выписок установлена и взимается плата.