BGB-Schuldrecht Besonderer Teil

4. Betriebskosten

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Wenn eine Wohnung mit Heizung vermietet wird, gehört die ordnungsgemäße Beheizung der Räume gleichfalls zu dem dem Mieter vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter muss folglich heizen, sobald die Zimmertemperatur unter 18 bis 20 Grad absinkt; so genannte Heizperioden sind dem deutschen Recht fremd. Dadurch entstehen freilich Kosten, und zwar dank der weisen Energiepolitik der Bundesregierung immer mehr Kosten, so dass die Verteilung der Betriebskosten einschließlich eben der Heizungskosten zu einem der umstrittensten Themen des heutigen Mietrechts geworden ist.

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Nach dem BGB (§ 535 Abs. 1 S. 3) muss an sich der Vermieter sämtliche auf der Mietsache ruhenden „Lasten“ tragen. Gemeint sind damit die den Vermieter als Eigentümer der Sache treffenden und mit der Sache verbundenen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die wichtigste Erscheinungsform sind eben die so genannten Betriebskosten, die also entgegen den landläufigen Vorstellungen grundsätzlich der Vermieter und nicht etwa der Mieter tragen muss (so genannte Bruttomiete). Ergänzende Regelungen finden sich für die Wohnraummiete in den §§ 556, 556a und 556c von 2013 in Verbindung mit der WärmelieferungVO ebenfalls von 2013[26] sowie insbesondere in der (problematischen) HeizkV, die für die gesamte Raummiete heute – abweichend von § 535 Abs. 1 S. 3 – (nur) für die Heizungskosten die so genannte Kaltmiete als zwingende gesetzliche Regel mit Vorrang vor den Vereinbarungen der Parteien vorschreibt.[27] Die Folge ist, dass in der Praxis immer häufiger an die Stelle der früher üblichen Bruttomiete sogenannte Nettomieten treten, gekennzeichnet durch die gesonderte Abrechnung über die Heizkosten sowie gegebenenfalls über weitere Betriebskosten iS von § 556 Abs. 1 S. 2. Am meisten verbreitet sind heute offenbar Abreden über Vorauszahlungen des Mieters auf die zu erwartenden Betriebskosten, über die dann jährlich nach den §§ 259, 556 Abs. 3 und 556a abzurechnen ist. Die auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten werden in diesem Fall erst nach ordnungsgemäßer, verständlicher und nachprüfbarer Abrechnung fällig, die den Anforderungen des § 259 und des § 556 entsprechen muss[28].

5. Untermiete

a) § 540

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Nach § 540 Abs. 1 S. 1 ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten, wodurch verhindert werden soll, dass sich der Vermieter gegen seinen Willen einen neuen Mieter aufdrängen lassen muss.[29] Verweigert der Vermieter jedoch die deshalb grundsätzlich erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2; dazu u. Rn 22). Eine stärkere Stellung hat der Mieter lediglich bei der Wohnraummiete, bei der ihm § 553 unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnräume verleiht (Rn 23). § 540 wird entsprechend auf die Abtretung der Mieterrechte an einen Dritten angewandt. so dass diese gleichfalls nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist (§ 399). Keine Anwendung findet § 540 dagegen auf die rechtsgeschäftliche Übertragung des ganzen Mietverhältnisses auf Dritte. Eine gesetzliche Regelung fehlt. Unter Mitwirkung aller Beteiligten ist solche Übertragung jedoch jederzeit möglich (§ 311 Abs. 1), wofür es unterschiedliche rechtliche Gestaltungen gibt.[30]

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Das Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung entfällt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist anzunehmen, wenn dem Vermieter die Überlassung des Gebrauchs seiner Sache an den Dritten nicht zuzumuten ist, insbesondere, weil die Überlassung der Räume an den Dritten zu einer Änderung des Verwendungszwecks der Sache führte, etwa, weil der in Aussicht genommene Untermieter in den gemieteten Räumen ein völlig anderes Gewerbe als der Mieter betreiben möchte[31].

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Die wichtigste Erscheinungsform der Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten ist die verbreitete Untermiete. § 540 Abs. 1 bedeutet somit, dass die Untervermietung der Sache grundsätzlich einer besonderen Erlaubnis des Vermieters bedarf, deren Einholung allein Sache des Mieters ist.[32] Der Mieter muss dazu die Person des Untermieters benennen und auf Wunsch des Vermieters diesem außerdem die erforderlichen Auskünfte über den Untermieter erteilen, die dem Vermieter überhaupt erst die Beurteilung des Wunsches des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ermöglichen[33]. Untermietverträge sind, da der Vermieter nicht zugleich der Eigentümer des Mietobjekts zu sein braucht, normale Mietverträge, für die keine Besonderheiten gelten. Ohne Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch die Untervermietung durch den Mieter gemäß § 540 Abs. 1 eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter nach den §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr 2 vorgehen kann (u. Rn 83); anders kann es sich nur im Einzelfall bei der Wohnraummiete verhalten, sofern der Mieter nach § 553 (s. Rn 25) einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, weil in solchem Fall in der nur formell unerlaubten Untervermietung, jedenfalls im Regelfall, keine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 gesehen werden kann[34].

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Selbst nach Erlaubniserteilung (o. Rn 24) entstehen grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter[35]. Hieran ändert auch § 546 Abs. 2 nichts, nach dem der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages einen quasivertraglichen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter erlangt, sodass dieser mit Ende des Hauptmietvertrages grundsätzlich sein Besitzrecht einbüßt (u. Rn 86). Unberührt davon bleiben freilich seine Ansprüche gegen seinen Vertragspartner, den Untervermieter (und Hauptmieter) aus dem fortbestehenden Untermietvertrag. Deshalb kann er von dem Letzteren nach § 536 Abs. 3 iVm § 536a Abs. 1 Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch den Hauptvermieter der Besitz der Mietsache nach § 546 Abs. 2 oder nach § 985 entzogen wird und der Untervermieter dies, wie in aller Regel, zu vertreten hat (§ 276)[36].

b) §§ 553, 565

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Besonderheiten gelten bei der Wohnraummiete, weil der Mieter hier einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hat, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (§ 553 Abs. 1). Dafür genügt jedes vernünftige Interesse des Mieters einschließlich bloßer wirtschaftlicher und persönlicher Gründe, d. h. jeder einleuchtende vernünftige Grund, sofern er nur nach Vertragsabschluss entstanden und mit der Rechtsordnung vereinbar ist[37]. Dies wird idR ganz weit ausgelegt. Beispiele sind die Aufnahme naher Angehöriger, soweit nicht schon durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (s. o. Rn 18), die Verkleinerung der Familie durch den Tod oder den Auszug einzelner Familienangehöriger sowie ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt[38]. Die Untervermietung muss sich jedoch immer auf einen (beliebig großen) Teil des Wohnraums beschränken, sodass § 553 z. B. auch bei einer Untervermietung von zwei der drei Räume einer Wohnung eingreift[39]. Den Gegensatz bildet die Untervermietung der gesamten Wohnung, die allein unter § 540 fällt. Der Anspruch des Mieters entfällt jedoch, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (s. o. Rn 21), wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter die Aufnahme eines Dritten durch den Mieter aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung nicht zugemutet werden kann (s. §§ 242, 553 Abs. 1 S. 2).

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Die Rechtsstellung des Untermieters ist insgesamt ausgesprochen schwach. Einen partiellen Ausgleich bietet hier seit 1993 die Vorschrift des § 565 Abs. 1 S 1, nach der (nur) bei der gewerblichen Zwischenvermietung der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages automatisch anstelle des gewerblichen Zwischenvermieters in den Untermietvertrag als neuer Vermieter eintritt; dasselbe gilt nach S. 2 der Vorschrift, wenn der Vermieter mit einem Dritten erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung abschließt, so dass dann dieser Dritte (als Hauptmieter und Untervermieter) den Untermietvertrag übernehmen muss. In den anderen Fällen der Untermiete bleibt es dagegen bei der geschilderten, für den Untermieter so nachteiligen gesetzlichen Regelung (§ 546 Abs. 2)[40]. Auch die im Schrifttum vielfach geforderte entsprechende Anwendung des § 565 Abs. 1 bei Einschaltung eines mildtätigen, gemeinnützigen oder karitativen Zwischenvermieters hat nicht die Billigung der Rechtsprechung gefunden.[41]

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VI. Pflichten des Mieters

VI. Pflichten des Mieters

1. Miete

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Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Bezahlung der Miete (§ 535 Abs. 2). Die Miete wird idR in Geld bestehen; notwendig ist dies indessen nicht. Auch Dienstleistungen kommen z. B. als Gegenleistung des Mieters in Betracht; ein Beispiel ist der so genannte Hausmeistervertrag.

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Der Anspruch des Vermieters auf die Miete ist eine normale Geldforderung, die abgetreten und gepfändet werden kann.[42] Kommt der Mieter mit seiner Zahlungspflicht in Verzug, so gelten grundsätzlich die §§ 280, 281, 286 und 323, wobei seit 2014 der neue § 271a zu beachten ist. Jedoch wird nach Übergabe der Mietsache an den Mieter das Rücktrittsrecht des Vermieters bei Verzug des Mieters (§ 323) durch das Recht zur fristlosen Kündigung verdrängt (§§ 543 Abs. 2 Nr 3, 569 Abs. 3; s. u. Rn 83). Die Kündigung schließt nach § 314 Abs. 4 Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen der vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Vertrags, insbesondere in Gestalt des dem Vermieter entgangenen Gewinns, nicht aus (s. §§ 280 Abs. 1 und 2, 281, 286, 252). Ein Verzug mit der Mietzahlung kann infolgedessen für den Mieter ausgesprochen teuer werden.

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Erfüllungsort ist prinzipiell der Wohnsitz oder der Ort der gewerblichen Niederlassung des Mieters bei Vertragsabschluss, selbst wenn das Mietgrundstück an einem anderen Ort belegen ist (§ 269 Abs. 1); im letzteren Fall wird sich allerdings oftmals aus den Abreden der Parteien etwas anderes ergeben. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, so ist die Miete folglich bloße Schickschuld (§ 270), so dass der Mieter bei Überweisung der Miete an den Vermieter zwar die Transportgefahr, nicht dagegen die Verzögerungsgefahr tragen muss – mit der Folge, dass er bereits rechtzeitig gezahlt hat, wenn er den geschuldeten Betrag nur fristgerecht abgesandt hat, während es keine Rolle spielt, wann der Betrag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Daran hat für die Wohnraummiete auch die Zahlungsverzugsrichtlinie von 2000 nichts geändert, die auf den Eingang der Zahlung bei dem Gläubiger, dem Vermieter abstellt, jedoch allein für den kaufmännischen Verkehr, d. h. nur für die Geschäftsraummiete gilt.[43]

2. Nebenpflichten

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Außer der Zahlungspflicht trifft den Mieter noch eine Reihe weiterer Pflichten, die jedoch grundsätzlich nicht im Austauschverhältnis mit den Pflichten des Vermieters stehen. Die wichtigste dieser Pflichten ist die Obhutspflicht. Sie bedeutet, dass der Mieter bei seinem gesamten Verhalten im Auge behalten muss, dass er eine fremde Sache nutzt, sodass er mit dieser pfleglich umgehen und die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs einhalten muss (s. §§ 541, 543 Abs. 2 Nr 2). Eine gesetzliche Ausprägung der Obhutspflicht ist die Anzeigepflicht des § 536c. Der Mieter ist danach verpflichtet, dem Vermieter neu auftauchende Mängel oder Gefahren für die Sache unverzüglich anzuzeigen. Voraussetzung der Anzeigepflicht ist aber, dass der Mieter den Mangel überhaupt erkannt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit verkannt hat[44].

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Auf Grund seiner Obhutspflicht muss der Mieter außerdem die ihm überlassene Sache des Vermieters sorgfältig und pfleglich behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden bewahren, wogegen z. B. die Aufbewahrung leicht brennbarer Stoffe oder illegaler Betäubungsmittel in der Wohnung verstößt (s. §§ 538, 541).[45] Dazu gehören u. a. die Reinigung und Lüftung der gemieteten Räume. Unterlässt er eine ausreichende Lüftung, etwa um Heizkosten zu sparen, so kann er wegen der dadurch verursachten Feuchtigkeitsschäden nicht nur nicht nach § 536 mindern (§ 326 Abs. 2), sondern macht sich im Gegenteil selbst schadensersatzpflichtig (§§ 276, 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 538).

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Verstößt der Mieter gegen die genannten Pflichten, so kann der Vermieter nach Abmahnung Unterlassung verlangen (§ 541) oder fristlos kündigen, sofern seine Rechte durch das Verhalten des Mieters erheblich verletzt werden (§ 543 Abs. 2 Nr 2; s. u. Rn 83). Bei Verschulden des Mieters kann er außerdem Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1), wobei sich der Mieter ein Verschulden seiner Angehörigen und Angestellten sowie des Untermieters zurechnen lassen muss (§§ 278, 540 Abs. 2).

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Den Mieter trifft anders als den Käufer (s. § 433 Abs. 2) keine Abnahme- oder Gebrauchspflicht. Er ist zum vertragsgemäßen Gebrauch der Sache nur berechtigt, nicht jedoch verpflichtet (s. § 537). Abweichende Vereinbarungen sind zwar möglich, kommen aber nur bei der Geschäftsraummiete, etwa im Rahmen von Einkaufszentren vor, nicht dagegen bei der Wohnraummiete.

3. Duldungspflicht

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Dem Mieter obliegen verschiedene Duldungspflichten, die nur zT eine gesetzliche Regelung gefunden haben. Ungeregelt ist insbesondere bisher die Pflicht des Mieters, das Betreten der gemieteten Räume durch den Vermieter oder gar deren Besichtigung zu dulden. Maßgebend sind somit die §§ 241 und 242, so dass den Mieter eine Duldungspflicht nur bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes trifft, z. B. wenn der Sache Gefahren drohen, überhaupt, wenn der Vermieter Mängel überprüfen muss oder wenn er das Haus einem Kaufinteressenten zeigen möchte (§ 242)[46]. Dagegen hat die Duldungspflicht des Mieters gegenüber Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 2013 in den neuen §§ 555a bis 555f eine ausführliche Regelung gefunden. Den Mieter trifft danach zunächst eine grundsätzlich unbeschränkte Duldungspflicht gegenüber Erhaltungsmaßnahmen, worunter das Gesetz Maßnahmen des Vermieters versteht, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a). Gemeint sind damit alle Maßnahmen des Vermieters zur Verhütung oder Beseitigung von Mängeln und Schäden.[47]

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Duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b insbesondere bauliche Veränderungen zur Einsparung von Energie und Wasser (Nr. 1-3 des § 555b), zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Nr. 4 und 5 aaO). Der Begriff der baulichen Veränderungen wird in diesem Zusammenhang weit ausgelegt; es genügt, dass ein neuer baulicher Zustand geschaffen wird, etwa durch den Einbau von Rauchwarnmeldern (eine endlose Geschichte).[48] Die Voraussetzungen des § 555b Nr. 4 und Nr. 5 sind erfüllt, wenn durch derartige Baumaßnahmen objektiv der Gebrauchs- und Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht wird, so dass das Wohnen in den Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig als zuvor wird und sich die Räume infolgedessen leichter als vorher vermieten lassen.[49] Beispiele sind neben dem Einbau einer Heizung die Ersetzung einfacher Fenster durch isolierverglaste Fenster, der Einbau sanitärer Anlagen sowie der Anschluss an ein Kabelfernsehnetz. Die Pflicht des Mieters zur Duldung solcher Maßnahmen entfällt nur, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder seine Familie, etwa wegen der damit verbundenen Belästigungen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutete (§ 555d Abs. 2).

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Die Duldungspflicht des Mieters setzt die rechtzeitige und vollständige Ankündigung der geplanten Maßnahmen durch den Vermieter voraus (§ 555c). Vor solcher Mitteilung wird die Duldungspflicht des Mieters nicht fällig. Aufgrund der Mitteilung erlangt der Mieter ein besonderes Kündigungsrecht (§ 555e). Außerdem muss der Vermieter etwaige Aufwendungen infolge der Maßnahmen wie z. B. Umzugs-, Reinigungs- und Reparaturkosten ersetzen (§ 555d Abs. 6 iVm § 555a Abs. 3). Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter seinerseits (allein) bei der Wohnraummiete die Miete im Rahmen des § 559 idF von 2013 erhöhen (s. u. Rn 73 f).

4. Schönheitsreparaturen

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Unter den Schönheitsreparaturen versteht man im Wesentlichen die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters[50]. Die Beseitigung sonstiger Mängel gehört ebenso wenig hierher wie die Vervollständigung der Einrichtung der vermieteten Räume, z. B. durch das Verlegen oder die Reinigung von Teppichböden,[51] das Anbringen von Kacheln oder die Installation sanitärer Anlagen. Auch die so definierten Schönheitsreparaturen obliegen an sich nach § 535 Abs. 1 S. 2 dem Vermieter. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch selbst bei der Wohnraummiete möglich, und zwar nach überwiegender Meinung auch in Formularverträgen, uneingeschränkt freilich nur für die während der Mietzeit des Mieters anfallenden Schönheitsreparaturen[52]. Alles andere ist dagegen mittlerweile streitig, da die die Rechtsprechung – zu Recht – immer kritischer wird, so dass die ganze Materie ständig im Fluss ist und langsam – Schritt für Schritt – in einem Regulierungsdschungel zu versinken droht.[53] Die Rückkehr zum Gesetz (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 307 Abs. 2) ist deshalb schon lange überfällig.[54]

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Ebenso wie die Reparaturpflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 wird die an ihre Stelle tretende Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst fällig, wenn die Räume infolge des Abwohnens tatsächlich mangelhaft sind, d. h. wenn sie so abgewohnt sind, dass sie in diesem Zustand nicht mehr erneut vermietet werden könnten (§ 271). Dies hängt natürlich ganz von den Umständen ab. Im Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden, jedenfalls nicht in Formularverträgen (§ 307). Daran scheitert insbesondere die früher beliebte Vereinbarung starrer Renovierungsfristen, etwa in der Größenordnung von drei oder 5 Jahren, je nach Art der Räume. Derartige Abreden ziehen vielmehr die Unwirksamkeit der ganzen Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen nach sich – mit der Folge, dass die Renovierungspflicht wieder den Vermieter trifft (§ 535 Abs. 1 S. 2)[55]. Als generell unwirksam gelten heute ferner Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln in Formularverträgen, die den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung bei Einzug oder bei Auszug vollständig zu renovieren, sowie Quoten- oder Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen zumindest anteilig an den Kosten der erst später fälligen Schönheitsreparaturen beteiligt wird, weil sie mit unhaltbaren Fiktionen und Unterstellungen arbeiten müssen[56].

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Die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt nach h.M. eine weitere Hauptleistungspflicht dar, die gleichberechtigt neben seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete steht (o. Rn 27). Die Folge ist, dass der Vermieter von ihm nur unter den Voraussetzungen des § 281 Schadensersatz verlangen kann, wenn er auszieht, ohne die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, sodass Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs statt der Leistung grundsätzlich die vergebliche Setzung einer Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters ist (§ 281 Abs. 1 S. 1). Die Fristsetzung ist nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 entbehrlich, insbesondere also im Falle der Erfüllungsverweigerung seitens des Mieters, wobei die Gerichte häufig bereits in dem bloßen Auszug des Mieters ohne Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen eine derartige Erfüllungsverweigerung sehen[57].

40

Der Schaden des Vermieters wird gewöhnlich in dem ihm entgehenden Gewinn aus einer andernfalls sofort möglichen Weitervermietung der Räume bestehen. Sein Schaden entfällt jedoch – entgegen der h.M. –, wenn es ihm gelingt, die Räume anderweitig zu vermieten und dabei die nötigen Schönheitsreparaturen auf den neuen Mieter abzuwälzen. Führt der Mieter trotz Unwirksamkeit der einschlägigen Klauseln des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durch – in Verkennung der Rechtslage –, so hat er sowohl einen Bereicherungsanspruch (§§ 684 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1, 818) als auch in der Regel einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (wegen der Verwendung unwirksamer Geschäftsbedingungen, § 311 Abs. 2); beide Ansprüche verjähren jedoch in den kurzen Fristen des § 548 Abs. 2.[58]