Правовая поддержка иностранных инвестиций в России

Ограничения на приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами

Одна из особенностей российского законодательства – установление особого порядка приобретения земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства. В частности, предусмотрены следующие ограничения:

• земельные участки предоставляются этим лицам в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ) (в отличие, например, от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в установленных законом случаях могут приобретать такие права безвозмездно);

• иностранные граждане и юридические лица и лица без гражданства не могут иметь в собственности землю на приграничных территориях (перечень таких территорий определяется Президентом РФ), а также на иных особо установленных территориях в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ);

• указанные лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу 28 января 2003 г.)).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе под строительство)

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться для целей строительства в собственность, в аренду и ограниченному кругу юридических лиц в постоянное (бессрочное) пользование (п. 2, 3 ст. 30; п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Отказ в предоставлении земельных участков для строительства в собственность граждан и юридических лиц не допускается, за исключением:

• случаев изъятия земельных участков из оборота;

• установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Земельные участки для строительства могут предоставляться как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием (ст. 30 ЗК РФ).

С предварительным согласованием мест размещения объектов строительства земельные участки предоставляются коммерческим организациям в аренду. Как правило, предварительное согласование применяется при инвестировании строительства промышленных объектов вне или на территории населенных пунктов, если размещение объектов не вполне соответствует градостроительной документации и правилам землепользования и застройки (зонирование территории). В этих случаях проект размещения объекта промышленного назначения требует серьезного анализа экологических, архитектурных, санитарных и иных аспектов.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать население о возможном или предстоящем размещении строительных объектов. В случае если размещение зданий, строений, сооружений затрагивает интересы граждан, решение необходимо принимать по результатам референдума, проводимого на соответствующей территории (п. 3 ст. 31 ЗК РФ; п. 3 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»).

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено предоставление исключительно на торгах земельных участков для строительства в собственность или в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов. Такая процедура применяется, главным образом, в городах, где земельные участки предоставляются органами исполнительной власти или местного самоуправления на конкурсной или аукционной основе. Каждый такой земельный участок должен быть подготовлен для его продажи или для продажи права на заключение договора аренды: должен быть подготовлен проект границ участка, присвоен кадастровый номер, определены технические условия подключения участка к инженерным коммуникациям и т. д. Без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду, если после заблаговременной публикации сообщения о предлагаемых для передачи земельных участках поступила только одна заявка.

Предварительное согласование не проводится также при размещении объекта в городе или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).

Рассмотрим порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как предусмотрено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов по продаже таких земельных участков, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков должны соответствовать ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. в том же порядке, что и при предоставлении земель под строительство).

Если поступило только одно заявление о передаче земельного участка в аренду и при этом заблаговременно в средствах массовой информации было опубликовано сообщение о предложении такой аренды, то передача происходит так, как это определено ст. 34 ЗК РФ (в порядке предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством). В этом случае решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения иные заявления не поступили. Если же было подано два и более заявлений, то проводятся торги (конкурс, аукцион).

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий соответствующим правом. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, казачьим обществам, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Порядок предоставления земельных участков в аренду для указанных целей определяется ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приватизация земли

Попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались сразу после провозглашения государственного суверенитета РСФСР в 1990 г. Однако реально реформа началась лишь после принятия в 1993 г. Конституции РФ и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Главное значение этих документов в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России. В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не была самостоятельным объектом коммерческих отношений. Под инвестиционные проекты земля чаще всего сдавалась в аренду, и случаи прямой купли-продажи были довольно редки.

Появление Земельного кодекса Российской Федерации в конце 2001 г. интенсифицировало процесс приватизации земли. Все больше предприятий стали выкупать землю под находящимися в их собственности зданиями. Покупка-продажа государственных земель под промышленными объектами перестала быть исключением. В течение последних лет этот процесс идет интенсивно. Российским предпринимателям следует понимать, что повышение цен на землю будет происходить непрерывно, и эта тенденция вряд ли изменится. Она обусловлена тем, что цена государственной земли Земельным кодексом Российской Федерации привязана к ставке земельного налога: чем выше налог, тем выше выкупная цена земли. В 2002 г. законодатель в интересах бюджета увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. – в 1,8 раза, а в 2004 г. – в 1,1 раза.

Законодатель достаточно четко определил формулу расчета цены покупки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. При этом правовой статус такой собственности и ее история (собственность приобретенная, построенная, приватизированная и пр.) для ценообразования не имеют значения.

До принятия ЗК РФ этот вопрос регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», где цена покупки земельного участка рассчитывалась из нормативной цены земли. Закон о введении в действие ЗК РФ (а также Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») предусматривает расчет цены из ставки земельного налога. Нормативная цена по Указу Президента РФ выше, чем предложенная Федеральным законом. Вместе с тем, как мы уже отмечали, с ростом ставки земельного налога автоматически возрастает и выкупная цена.

В любом случае ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ уполномочивает субъекты Федерации устанавливать цену земли в поселениях с численностью:

• свыше 3 млн человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (м2);

• от 500 тыс. до 3 млн человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений – в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектом Федерации цены земли на его территории применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Как предусмотрено в ЗК РФ, при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент^[5], учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, должны утверждаться Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

В Московской области, например, при отсутствии поселений с численностью свыше 500 тыс. человек установлена максимальная цена выкупа земельного участка в размере 10 ставок земельного налога.

Расчет цены выкупа земельного участка можно представить в виде формулы:

Ц = Снз × S × Кр × Кф,

где Снз – ставка налога на землю (на начало текущего календарного года);

S – площадь земельного участка;

Кр – коэффициент, устанавливаемый субъектом Федерации в зависимости от численности населения (например, в Московской области^[6] Кр = 10, в Новосибирской области^[7] колеблется от 5 до 17, в Рязанской области составляет 8);

Кф – поправочный коэффициент, устанавливаемый Правительством РФ в пределах от 0,7 до 1,3 в зависимости от основного вида использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений.

Пункт 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» также определяет порядок расчета цены земельных участков, практически повторяя формулу Закона о введении в действие ЗК РФ, однако опуская предусмотренные в нем федеральные поправочные коэффициенты. Возникает вопрос о поправочных коэффициентах: платить их или не платить?

В письме заместителя министра имущественных отношений РФ говорится, что пока такие коэффициенты Правительством РФ не приняты, они не уплачиваются. Эта же точка зрения нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 9).

При этом в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ четко указано, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент.

Есть определенные противоречия в законодательстве в отношении того, кто принимает решение о продаже и кто заключает договор купли-продажи. Очевидно, что в любом случае бюджетное распределение средств, получаемых от продажи земельных участков, не изменится и государство не понесет никакого ущерба. Вместе с тем в результате неопределенности с органами, принимающими решения о приватизации участков и заключающими сделки их купли-продажи, вопрос с покупкой затягивается. Например, в п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576) установлено, что решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимаются:

• Минимуществом России^[8], если приобретенная недвижимость находилась в федеральной собственности;

• уполномоченным органом субъекта Федерации, если приобретенная недвижимость находилась в собственности субъекта Федерации либо земельный участок был предоставлен в аренду решением органа государственной власти субъекта Федерации.

Во всех иных случаях такое решение принимает орган местного самоуправления, т. е. если земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления и на нем впоследствии были возведены объекты недвижимости, то решение о продаже такого участка должен принимать орган местного самоуправления.

Однако субъекты Федерации иногда устанавливают иные требования. Так, законодательством Московской области предусмотрено, что решение о распоряжении земельными участками площадью свыше 3 га, как правило, принимает правительство области.

Но если участок предоставлен органом местного самоуправления в аренду, а купленная недвижимость до приватизации и последующей продажи была в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации, то, по нашему мнению, в таком случае более правильным было бы принятие решения о приватизации и органом местного самоуправления, и уполномоченным органом субъекта Федерации.

Итак, Правительство РФ должно утверждать поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3, но в настоящее время они не установлены и поэтому не применяются. Однако Правительство РФ может в любое время их утвердить, и тогда цена земли увеличится (или понизится) на 30 %.

Желающие приобрести сельскохозяйственную землю могут столкнуться с рядом сложностей.

В ходе проведения в стране с начала 1990-х годов аграрной реформы происходила реорганизация колхозов и совхозов в товарищества, общества, производственные кооперативы. При этом проводилась приватизация сельскохозяйственных угодий, находившихся в пользовании предприятий, посредством раздела на условные земельные доли. Собственниками земельных долей становились работники реорганизованных предприятий.

Земельную долю можно определить как долю в праве общей собственности на земли сельскохозяйственной организации, имеющую количественное выражение и не определенную на местности.

Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом правил о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), а также о преимущественном праве субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 8 Закона). Включить в оборот землю, находящуюся в общей долевой собственности, можно и иным образом. Например, если все дольщики продают свои доли одному из них, он может выделить земельный участок в счет этих долей и вправе распоряжаться им, в том числе продать его, с соблюдением требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Законодательство допускает в установленных случаях перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, в том числе в земли промышленности. Как уже указывалось ранее, они могут быть переведены в другую категорию органами исполнительной власти субъекта Федерации (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).

Дольщики могут поменять свои доли на акции создаваемого акционерного общества или внести их в уставный (складочный) капитал другой сельскохозяйственной коммерческой организации. И тогда собственником земли становится эта организация, и как собственник она получает право распоряжения землей.

Земельное законодательство устанавливает определенные ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля средств иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50 %, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Еще одно ограничение предусмотрено ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ). В соответствии с ней максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Федерации равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности (за исключением земель сельскохозяйственного назначения)

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ст. 27 ЗК РФ; ст. 209, 260 ГК РФ). Купля-продажа и другие сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируются в основном нормами гражданского законодательства.

Следует сразу оговориться, что к сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения законодательством предъявляются некоторые специальные требования (в частности, ЗК РФ и Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Купля-продажа земли

Согласно нормам гражданского права стороны сделки купли-продажи земли, находящейся в частной собственности, вправе устанавливать условия сделки самостоятельно, включая определение цены. При этом необходимо иметь в виду, что в отношении купли-продажи земли применяются те же правила и нормы налогового законодательства, связанные с трансфертным ценообразованием, что и в отношении иных сделок. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

При совершении купли-продажи важно не только проверить титул продавца, но и запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничиваясь свидетельством о праве собственности на землю. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Приобретателю земельного участка выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, но главное – это запись о зарегистрированном праве в ЕГРП.

До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. случаи приватизации несельскохозяйственных земель были довольно редкими. Но широкое распространение получила приватизация сельскохозяйственных земель в виде наделения членов колхозов и совхозов (при реорганизации их в новые негосударственные формы хозяйствования) земельными долями в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

Незастроенные участки несельскохозяйственных земель редко находятся в частной собственности, и при купле-продаже таких участков необходимо проявлять особое внимание.