Czytaj książkę: «Handbuch Sanieren und Modernisieren»

LIEBE LESERIN, LIEBER LESER,

Die energetische Modernisierung ist heute schon der „Klassiker“ unter den Umbaumaßnahmen. Das liegt auch daran, dass sich hier zumindest näherungsweise ermitteln lässt, ob sie sich lohnt oder nicht, ob im häuslichen Alltag also mehr eingespart werden kann, als man ansonsten über die Jahre ausgegeben hätte.

Wer sich zu einer energetischen Modernisierung entschließt, sollte aber von Anfang an alle Bereiche einer solchen Umbaumaßnahme im Auge behalten. Denn gerade bei größeren Eingriffen zur energetischen Optimierung des Hauses sind zahlreiche Wechselwirkungen der Komponenten zu berücksichtigen, beispielsweise die Dämmung der Außenhülle mit der Dimensionierung der Heizungsanlage.

Barrieren rücken meist erst in den Blick, wenn sie im Alltag zur ernsten Herausforderung für die Bewohner werden. Ganz vorn stehen veraltete Bäder und steile Treppen. Die Anpassungsmaßnahmen müssen technisch im Rahmen der vorhandenen Bausubstanz erfolgen – was oft mit schwer kalkulierbarem Aufwand verbunden ist – und dürfen finanziell nicht aus dem Ruder laufen. Beides erfolgreich zu lösen – das ist die Herausforderung.

Wenn Sie eine Immobilie erst noch kaufen wollen, liegt zunächst die klassische Baufinanzierung vor Ihnen. Und müssen Sie vor dem Einzug noch sanieren, kommt eine Modernisierungsfinanzierung hinzu, die man bei der eigenen Finanzierungsplanung berücksichtigen muss. Da ist es gut, dass es interessante Finanzierungshilfen und Förderungen für spezifische Modernisierungsmaßnahmen gibt.

Oft gilt aber der Grundsatz: Die Maßnahmen dürfen noch nicht begonnen sein. Daher ist es wichtig, dass man sich zunächst intensiv mit den Finanzierungs- und Förderprogrammen auseinandersetzt, bevor man Planungen oder gar Maßnahmen in die Tat umsetzt.

Die Zusammenstellung des richtigen Teams ist bei Modernisierungen ein entscheidender Schlüssel zum Erfolg. Steht eine umfangreichere Modernisierung an, können erfahrene Berater und Planer eine große Hilfe sein, um in der Folge auch das richtige Team von Handwerkern zusammenzustellen.

Bauzeiten und Kosten von Modernisierungen laufen bisweilen völlig aus dem Ruder, weil sie baurechtlich, genehmigungsrechtlich und auch bauvertragsrechtlich schlecht vorbereitet waren. Das kann für die Baufamilie in der Praxis schwerwiegende Auswirkungen haben und mächtig ins Geld gehen. Daher sind hier besondere Vorsicht und gute Vorbereitung geboten. Nun wünschen wir Ihnen viel Erfolg!

INHALTSVERZEICHNIS

MÖGLICHKEITEN UND NUTZEN

Zukunftsfragen zur eigenen Immobilie

Zukunftsfragen vor dem Immobilienkauf

Instandhaltungspflichten

Die rechtlichen Pflichten

Instandhaltungsbedarf

Der Hausrundgang: Überprüfung des baulichen Zustands

Modernisierungsauflagen

Der Gebäudeenergieausweis

Was heute alles machbar ist

Lohnt sich das alles überhaupt?

Amortisationsrechnung

Was tun – was nicht?

ENERGETISCH MODERNISIEREN

Feuchte Bauteile von Dach bis Keller

Feuchtigkeit im Dachbereich

Bauteilfeuchte in Erd- und Obergeschossen

Bauteilfeuchte im Keller

Schimmel in Wänden und Decken in Innenräumen

Dämmung der Gebäudehülle

Die meist wirksamste Maßnahme

Dämmmaterialien und ihre Eigenschaften

Die Außenwanddämmung

Die Zwischendeckendämmung

Die Dachdämmung

Die Fenster- und Türdämmung

Erneuerung der Gebäudetechnik

Das hausinterne Stromnetz

Die Stromversorgung

Stromspeicher

Die Heizungs- und Warmwassertechnik

Holzpelletheizung

Holzöfen

Wärmepumpen

Solarthermie

Geothermie

Brennstoffzellen

Lüftungsanlagen

Prioritäten setzen

BARRIEREFREI, KOMFORTABEL, SICHER

Warum Barrierefreiheit?

Kleinere Anpassungen der Wohnung

Kleinere Wohnanpassungen

Benutzertest-Siegel und Prüfzeichen

Sicherheitsanpassungen

Größere Gebäudeumnutzungen

Raumumnutzung

Grundstücksumnutzung

Wohnkomfort – Alles oder nichts?

Was ist ein „Smart Home“?

Sinnvolle Komfortergänzungen für meinen Wohnalltag

Risiko Einbruch: wirksame Sicherung

Einbruchschutz

Außentürsicherung

Fenstersicherung

Garagentorsicherung

DAS PASSENDE FINANZIERUNGSKONZEPT

Klassische Immobilienfinanzierung

Der Finanzierungsspielraum

Finanzierungsgrenzen und Finanzierungsrisiken

Finanzierungsanbieter

Finanzierungsaufbau

Kauf und Modernisierung finanzieren

Die Modernisierungsfinanzierung

Wo es Fördermittel gibt

Was ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)?

Finanzierung barrierefreier Umbauten

Finanzierung kleinerer Wohnanpassungen

Finanzierung größerer Umbaumaßnahmen

Finanzierung von Einbruchschutz

Versicherungen für alle Fälle

DAS RICHTIGE TEAM

Kleinere Arbeiten ohne Planer

Die Suche nach einem geeigneten Handwerker

Die Beauftragung von Handwerkern

Die Kontrolle der Ausfürungsqualität

Projekte mit Beratern und Planern

Der Gebäudeenergieberater

Der Architekt

Der Haustechnikingenieur

Berücksichtigung von Bestandsproblemen

Eine Umbauplanung zur Barrierereduktion

Die Zeitplanung des Umbaus

BAUAUSFÜHRUNG UND ABNAHME

Bau- und Eigentumsrecht

Baurechtliche und bautechnische Anforderungen

Baurechtliche Anforderungen bei Eingriffen an Gebäuden

Wohnungsrechtliche Anforderungen bei Umbauten

Rechtliche Anforderungen zur Erhaltung

Bautechnische Anforderungen bei Eingriffen in Gebäude

Bauverträge und Baudurchführung

Bauvertrag

Eine Ausschreibung durchführen

Die Baudurchführung überwachen

Ausreichend versichert?

Die Einrichtung der Baustelle

Die Bauleitung

Die Bezahlung von Handwerkern

Abnahme, Abrechnung, Gewährleistung

Was ist eine Abnahme und wie führen Sie sie durch?

Was passiert nach der Abnahme?

Die Schlussrechnungen der Handwerksbetriebe

Benötigen Sie einen Wartungsvertrag?

Wie sichern Sie Gewährleistungsansprüche?

Was ist im Falle einer Handwerkerinsolvenz?

SERVICE

BGB Werkvertragsrecht

VOB Teil B

Adressen

Stichwortverzeichnis

MÖGLICHKEITEN UND NUTZEN

ZUKUNFTSFRAGEN ZUR EIGENEN IMMOBILIE

Ein großer Teil der privaten Einfamilienhäuser in Deutschland – insbesondere in Westdeutschland – stammt aus der Zeit zwischen 1950 und 1990, als flächendeckend große Neubaugebiete ausgewiesen worden sind. Nur die wenigsten dieser Gebäude wurden strengen energetischen Bewertungen oder einer Lebenszyklusbetrachtung unterworfen. Das führte dazu, dass sie ihre Aufgabe während der Familienphase zwar oft gut meisterten, wenn auch mit teils hohem Energieverbrauch.

Wohnt dann aber irgendwann nur noch die Elterngeneration in den Häusern oder werden sie vererbt an die nächste Generation oder verkauft an Dritte, treten auch die Nachteile deutlich zutage: Der energetische Zustand ist meist veraltet, die Grundrisse sind nicht mehr ideal für die dann neue, zeitgemäße Nutzung. Nur die wenigsten Häuser sind auch teilbar – und oft ist mehr als eine Wohneinheit nach dem vorliegenden Bebauungsplan zudem auch gar nicht erlaubt.

Nutzungszukunft der eigenen Immobilie

Frage	Ja	Nein
Wollen wir beziehungsweise müssen wir mindestens die nächsten 5, eher 10 Jahre am aktuellen Wohnort bleiben?
Wenn ja, wollen wir auch in der aktuell bewohnten Immobilie bleiben?
Gibt es Maßnahmen, die zwingend umgesetzt werden müssen, um in der Immobilie bleiben zu können (zum Beispiel Dachsanierung)?
Stehen darüber hinaus absehbar größere Reparaturen oder Instandhaltungen an?
Kann ich diese Maßnahmen noch aus Rücklagen finanzieren?
Wäre die Immobilie auch im Pflegefall nutzbar (zum Beispiel in Ergänzung durch einen mobilen Pflegedienst)?
War die Immobilie in den zurückliegenden 15 bis 20 Jahren zumindest wertstabil?

Eventuell besitzen Sie ein solches Haus oder haben ein solches Haus geerbt oder aber wollen ein gebrauchtes Haus in guter Lage kaufen. Ist es sinnvoll, es energetisch nachzurüsten, umzubauen, Barrierefreiheit zu erreichen und gegebenenfalls auch mehr Wohnkomfort durch elektronische Hilfen vorzusehen, Stichwort: Smart Home?

Diesen Fragen gehen wir hier nach und versuchen, Ihnen zielorientierte Antworten zu geben. Das Buch steigt mit einem Übersichtskapitel ein, das zunächst Ihre aktuelle Wohnsituation intensiv beleuchtet. Daran schließen sich zwei große Kapitel an, die sich den Schwerpunkten energetischer Modernisierungen sowie dem barrierefreien, komfortablen und sicheren Wohnen widmen. Diesen Kapiteln folgen Abschnitte mit konkreten Hinweisen und Hilfen zur Vorbereitung und Durchführung eines Umbauvorhabens.

Dieses Buch soll Ihnen helfen, Ihre Überlegungen rund um Modernisierung und Nachrüstung Ihrer Immobilie in einer Gesamtschau zu betrachten, damit Sie die für sich individuell richtige Lösung finden. Das kann letztlich übrigens auch bedeuten, keine Investitionen mehr in eine Bestandsimmobilie zu tätigen, sondern diese zu verkaufen und sich nach einer Wohnalternative umzusehen.

Siedlungen verändern sich. Was früher lebendig und belebt war, kann heute ganz anders aussehen.

Je offener Sie an die Themen herangehen, umso eher werden Sie die für Sie optimalen Antworten finden.

Bevor Sie sich an detaillierte Modernisierungs- oder Umbauanalysen begeben, sollten Sie sich einen strukturierten Überblick über die eigene Lebenssituation verschaffen: Ist diese mit dem Haus überhaupt noch gut vereinbar?

Die erste Frage, die sich die meisten Menschen in diesem Zusammenhang stellen, ist die nach dem Arbeitsplatz: Wie sicher ist er, und wie lange werden sie voraussichtlich noch tätig sein, bevor der Ruhestand ansteht? Denn mit dieser Phase werden die Menschen in aller Regel örtlich mobil und sind nicht mehr darauf angewiesen, in der Nähe eines Arbeitsplatzes zu wohnen.

Dem steht gegenüber, dass wir – vor allem, wenn wir lange an einem Ort gelebt haben und möglicherweise auch Kinder dort groß geworden sind – ein soziales Umfeld haben, das wir nicht einfach aufgeben möchten. Manchmal hat sich das soziale Umfeld aber auch gewandelt, oft hat sich der eigene Wohnort verändert: Gute Nachbarn sind schon vor längerer Zeit weggezogen, manche Ehe im Umfeld wurde geschieden, der jahrzehntelang ansässige Bäcker hat plötzlich geschlossen.

Ist die Wohnortfrage geklärt, steht die Beantwortung einer weiteren Frage an: Will ich auch im eigenen Haus bleiben oder mich womöglich innerhalb des Ortes verändern, zum Beispiel, indem ich in der Nähe eine Wohnung anmiete oder kaufe? Erst wenn auch das verneint wird, ist es überhaupt sinnvoll, sich näher mit Modernisierungs- und Umbauoptionen der eigenen Immobilie auseinanderzusetzen. Dabei kann es auch sein, dass man zunächst noch in die eine Richtung denkt, angesichts potenzieller Kosten später aber doch wieder umschwenkt und nach alternativen Lösungen sucht.

Und es kommt eine weitere Variante hinzu: Es sagt sich so einfach, dass man sein Haus zwecks Ortswechsel verkauft. Viele Immobilien aus Randlagen der 1950er-, 1960er-, 1970er- und selbst der 1980er-Jahre sind gar nicht ohne Weiteres so einfach zu verkaufen. Das heißt, es kann durchaus auch sein, dass man gewissermaßen gezwungen ist, an dem Ort zu bleiben, an dem man einmal ein Haus gebaut oder gekauft hat, weil ein Verkauf nur mit hohen Abschlägen zu realisieren wäre. Auch die Vermietung ist dann oft keine Alternative, weil Mietobjekte in der Gegend möglicherweise kaum gesucht sind und selbst im Vermietungsfall die Mieteinnahmen so gering wären, dass man mit dem Erlös andernorts keine Miete zahlen könnte.

Lohnt sich eine Modernisierung oder lohnt sie sich nicht? Dann lässt man sie im Zweifel einfach bleiben, soweit sie nicht gesetzlich zwingend ist.

Diese Lebensumstände mitzudenken ist entscheidend, bevor man eine Modernisierung erwägt (siehe hierzu die Checkliste „Nutzungszukunft der eigenen Immobilie“ auf Seite 10). Denn die Investitionen, die man in sein Haus und seinen Garten tätigt, sollten sich spätestens beim Wiederverkauf und bestenfalls noch in der eigenen Nutzungsdauer amortisieren. Die Kosten für energetische Modernisierungen können sich durch Einsparungen während der Nutzungsdauer zwar ausgleichen, aber fast alle Amortisationszeiten, denen Sie in Zeitschriften und Anzeigen begegnen, sind viel zu kurz gerechnet. Häufig dauert es wesentlich länger, bis die Ausgaben tatsächlich wieder eingespielt sind, meist über 20 Jahre – also länger, als die gesamte Familiennutzungsphase der meisten Immobilien dauert. Wägt man die Modernisierungskosten gegen die Restnutzungszeit der Immobilie ab, lohnt sich eine Modernisierung häufig nicht.

Und beim Wiederverkauf nutzt einem eine modernisierte Immobilie auch nur bedingt. Schließlich entscheiden ganz wesentlich die Lage und die Größe der Immobilie sowie ihr allgemeiner baulicher Zustand über ihren Preis. Alles andere ist für fast alle Käufer sekundär.

ZUKUNFTSFRAGEN VOR DEM IMMOBILIENKAUF

Handelt es sich bei der Immobilie, die man modernisieren will, um ein noch zu erwerbendes Gebäude, sind Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags in der guten Position, dass Sie wählen können, ob Sie tatsächlich modernisieren wollen – oder überhaupt können. Denn neben der klassischen Kauffinanzierung käme dann ja auch noch eine Modernisierungsfinanzierung auf Sie zu. Im Gegensatz zu einer Kauffinanzierung einer gebrauchten Immobilie, deren Umfang man gut durchrechnen kann, hängt der Umfang einer Modernisierungsfinanzierung auch von Unwägbarkeiten ab. So ist es schon nicht ganz einfach, den exakten Umfang für eine Baufinanzierung eines Neubaus festzulegen. Noch deutlich schwieriger ist das für eine Modernisierung. Denn bei einem Neubau sind alle Schritte gut kalkulierbar, wenn das Bauvorhaben gründlich vorbereitet ist. Das sieht bei einer Modernisierung völlig anders aus. Hier blühen alle möglichen Überraschungen. Mehr dazu im Kapitel „Bauausführung und Abnahme“ ab Seite 213.

Die Fragen zur Zukunftsfähigkeit einer noch zu erwerbenden Immobilie sind ähnlich denjenigen, die Sie sich stellen sollten, wenn Sie ein zu modernisierendes Haus Ihr Eigentum nennen. Denn das zusätzliche Geld, das Sie in eine Modernisierung stecken, sollte zumindest nicht durch einen bereits absehbaren Wertverfall in den nächsten Jahren von vornherein gefährdet sein. Investitionen in die Energetik können sich über die Jahre durch einen reduzierten Energieverbrauch rechnen. Andere Modernisierungen gestalten sich hingegen nicht ohne Weiteres kosteneffizient.

Und wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, kommt ein ganz wesentlicher Aspekt hinzu: die Lage der Immobilie. Denn die Lage entscheidet ganz erheblich über die Zukunftsfähigkeit eines Wohnhauses. Gehört Ihnen ein Haus, ist die Lage festgelegt. Wollen Sie hingegen eine Immobilie kaufen, haben Sie die Standortwahl noch in der Hand.

Größe, Aufteilung und Zustand der Immobilie können Sie mit Eingriffen verändern, die Lage und Umgebung nicht. Das heißt: Eine gute und verlässliche Anbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr an Ortszentren sowie eine gute und sichere Nahversorgung mit Kindergärten, Schulen, Lebensmittelmärkten, Ärzten, Apotheken, Poststellen und Banken kann den Alltag erheblich erleichtern. Das ist einerseits wichtig für das tägliche Leben, andererseits für die Wertstabilität einer Immobilie. Es gilt also gut abzuwägen, ob Sie eine Immobilie kaufen, die in ihrem unmittelbaren Umfeld solche Basisangebote nicht oder absehbar bald nicht mehr bieten kann.

Die auf Seite 14 folgenden Fragen an die Zukunftsfähigkeit einer noch zu erwerbenden Immobilie sollten Sie sich daher auf alle Fälle stellen und objektiv beantworten.

Die Liste macht klar, dass Sie bei einer noch zu kaufenden Immobilie sehr schnell in dem Dilemma stecken, dass Sie zum potenziellen Kaufzeitpunkt noch überhaupt keine belastbaren Kostenaussagen zu möglichen Modernisierungen treffen können. Dieses Dilemma ist nur zu lösen, indem eine modernisierungsbedürftige Immobilie vor dem Kauf sehr gründlich untersucht wird – und zwar von einem Fachmann. Nur irgendein Architekt oder Ingenieur reicht hier nicht. Es muss schon ein ausgewiesener Modernisierungsexperte mit Praxiserfahrung sein. Ein Architekt, der nur Neubauten betreut, kann Ihnen eher wenig weiterhelfen. Wenn Ihnen eine Immobilie gut gefällt und sie eine gute Lage hat, aber ihr Zustand mehr als bedenklich ist, dann ist es Zeit, vor dem Kauf einen solchen Fachmann an Bord zu holen, der sehr gründlich auflistet, was gemacht werden muss, was gemacht werden kann und was das alles kostet, in welchem Kostenrahmen Sie sich also bewegen. Nur so ist festzustellen, ob die Immobilie auch hinsichtlich des Finanzierungsbedarfs überhaupt zukunftsfähig ist. Wie und wo Sie solche Fachleute finden, erfahren Sie im Kapitel „Das richtige Team“ ab Seite 183.

Vor dem Hauskauf … die kritische Prüfung

Fragen zur Zukunft Ihres künftigen Zuhauses	Ja	Nein
Stimmt die Lage der angebotenen Immobilie für den Alltag auch in der längerfristigen Zukunft?
Stimmt die Größe (Wohn- und Nutzflächen) der zu kaufenden Immobilie beziehungsweise gibt es Ausbaureserven? Was sagt der Bebauungsplan?
Gibt es Maßnahmen, die zwingend schnell umgesetzt werden müssen, um in die Immobilie ziehen zu können (zum Beispiel Dachsanierung)?
Stehen darüber hinaus absehbar größere Reparaturen oder Instandhaltungen an?
Gibt es belastbare Kostenberechnungen für alle notwendigen Maßnahmen?
Sind diese Maßnahmen noch aus bestehenden Rücklagen zu finanzieren?
Gibt es darüber hinaus Wunschmaßnahmen (zum Beispiel Bäder- oder Küchenumbau etc.)?
Gibt es auch für solche Maßnahmen belastbare Kostenberechnungen?
Wäre die Immobilie auch im Pflegefall nutzbar (zum Beispiel in Ergänzung durch einen mobilen Pflegedienst)?
War der Wert der Immobilie in den zurückliegenden 15 bis 20 Jahren zumindest stabil?