Czytaj książkę: «Réforme hypothécaire : organisation du crédit foncier»

DOCUMENTS RELATIFS AU RÉGIME HYPOTHÉCAIRE

Table des matières

ET AUX RÉFORMES QUI ONT ÉTÉ PROPOSÉES,

Publiés par ordre de M. MARTIN (du Nord), garde des sceaux, ministre secrétaire d’État au département de la justice et des cultes.

«La matière des hypothèques est sans contredit la plus importante de toutes celles qui doivent entrer dans la composition d’un Code civil; elle intéresse la fortune mobilière et immobilière de tous les citoyens; elle est celle à laquelle toutes les transactions se rattachent. Suivant la manière dont elle sera traitée, elle donnera la vie et le mouvement au crédit public et particulier, ou elle en sera le tombeau.»

Ces paroles, empruntées par Réal aux observations du tribunal d’appel de Rouen, sur le projet de Code civil, mesuraient exactement l’influence et la portée d’un bon régime hypothécaire, à une époque où le sol formait presque la totalité de la fortune publique, où aucun autre intérêt ne pouvait aspirer à balancer celui du crédit territorial.

Nous n’en sommes plus là aujourd’hui; les quarante années qui se sont écoulées depuis la promulgation du Code Napoléon ont élevé, en face de la fortune immobilière, une puissance rivale; le commerce, l’industrie, le mouvement rapide des capitaux, le travail incessant de nos usines, de nos manufactures, où tous les éléments subissent l’empreinte du génie de l’homme, où l’eau, l’air et le feu se mettent à notre service comme des esclaves obéissants, ont enlevé à la propriété foncière cette domination qu’elle exerçait sans partage. Mais, pour ne plus être l’intérêt unique du pays sous le rapport du crédit, le placement des capitaux sur immeubles n’en demeure pas moins un intérêt prépondérant; la richesse agricole est et restera toujours la base la plus sûre de la richesse générale. Tout ce qui peut exercer de l’influence sur le développement de notre production agricole, tout ce qui touche à sa prospérité, mérite donc la plus sérieuse attention.

Or, la propriété territoriale a besoin d’un crédit étendu, elle a besoin de l’obtenir à des conditions moins onéreuses que celles qu’on lui a fait subir jusqu’ici. Les temps ne sont plus où le cultivateur bornait ses travaux à aider l’activité naturelle du sol; la terre est devenue une machine dont les capitaux sont les moteurs. Le génie de l’homme a vaincu la nature rebelle, il a modifié les conditions défavorables du sol, il a su rapprocher les éléments épars de la fertilité de la terre; l’Angleterre, les Pays-Bas, l’Allemagne, une partie de l’Italie, nous montrent les riches résultats de ce travail intelligent.

La France ne saurait demeurer en arrière; elle ne saurait accepter une infériorité de position, dont un meilleur emploi des forces qu’elle possède doit facilement l’affranchir; elle attend avec une légitime impatience les institutions nouvelles qui lui permettront de profiter des richesses du sol et de l’activité des habitants.

Mettre les capitaux en présence des besoins, et leur procurer un placement solide et commode, activer la circulation, vivifier toutes les sources de la production, faire baisser le prix des matières premières, en dotant le sol des instruments de travail qui lui manquent et en modérant le taux de l’intérêt, tel est le problème complexe dont la solution nous semble reposer, d’une part, sur la création des banques agricoles, et d’un autre côté, sur une large organisation du crédit foncier, organisation qui ne peut naître qu’à la suite d’une réforme de notre législation hypothécaire, ou pour mieux dire, de l’ensemble des lois qui régissent chez nous les droits réels.

Nous distinguons dès l’abord deux institutions qui nous semblent devoir concourir au même but, par des moyens différents: les banques agricoles, destinées à fournir au cultivateur le capital roulant, qui, dans l’industrie agricole comme dans l’industrie manufacturière, se renouvelle à des intervalles rapprochés; et le crédit foncier proprement dit, qui aide à la transformation du sol, et facilite les diverses transactions dont la propriété territoriale peut devenir l’objet.

Les banques agricoles reposeront, comme les autres banques, sur le crédit personnel ; le crédit foncier se fonde sur le crédit réel, sur celui qui est spécialement assis sur la valeur libre de la propriété immobilière, et non sur l’habileté et les qualités individuelles de l’homme chargé de l’exploitation rurale. Aussi, dans les questions que soulève l’organisation du crédit foncier, faut-il sans cesse matérialiser toute les garanties, et ne s’attacher qu’à la chose possédée, indépendamment de la personne qui possède. Il faut envisager les divers fragments du territoire, dévolus au domaine privé, tombés dans l’attribution individuelle, comme autant d’êtres distincts, comme autant d’individus, dont les propriétaires ne sont que les représentants actifs.

De cette seule définition dérive, si l’on en suit bien les conséquences rigoureuses, tout un ensemble de règles qui constituent le système de la publicité des droits réels, et qui régissent le crédit territorial.

Notre système hypothécaire est loin de remplir les premières conditions que présuppose la garantie recherchée par lescréanciers, quand, au lieu de la solvabilité personnelle de leur débiteur, ceux-ci désirent rencontrer un gage matériel, pénétré qu’ils sont de l’adage: plus est cautionis in re quam in persona.

«L’hypothèque est définie par la loi, «un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.» Un droit réel, c’est-à-dire un droit inhérent, attaché à la chose, comme la lèpre à la peau (pour nous servir de l’expression énergique de nos anciens jurisconsultes), et la suivant en quelques mains qu’elle passe. Par cela même que l’hypothèque est un droit réel, elle établit une distinction, une séparation complète entre la terre et la personne qui la représente. Le crédit porte sur la chose et non sur le propriétaire. Par conséquent, pour que le capitaliste trouve la garantie qu’il recherche, il faut qu’il connaisse toujours exactement le lien qui unit la chose et la personne qui emprunte; il faut qu’il sache si et jusqu’à quel point l’emprunteur avait le droit de lui engager cette chose, ainsi que la valeur précise de l’objet sur lequel porte son gage. Or, notre législation des droits réels laisse subsister sur tous ces points une grande obscurité. Le premier danger consiste dans l’incertitude du titre même qui doit servir de base au droit du prêteur; car rien ne constate d’une façon certaine l’état de la propriété foncière et le transport des droits de propriété. L’immeuble peut être grevé de charges de toute nature, qui en diminuent considérablement la valeur, et, par suite, celle de la garantie que le prêteur doit trouver dans l’hypothèque: or, les moyens manquent pour s’assurer de l’existence ou de la non-existence de ces charges. Ce n’est pas tout, si le créancier doit voir dans l’hypothèque une garantie pour ses capitaux, il faut qu’il soit certain que son gage ne périra point par suite de droits accordés à d’autres et qu’il n’a pu connaître. Or, dans l’état actuel de notre législation, les mineurs et les femmes ont une hypothèque primant toutes les autres, sans que les créanciers aient aucun moyen de s’en garantir. De cette incertitude du gage des prêteurs, il résulte nécessairement que ceux qui consentent à courir ces risques ne le font qu’à la condition de trouver dans un revenu plus considérable une sorte d’indemnité. De là, une prime d’assurance qui vient s’ajouter, dans les prêts hypothécaires, au taux naturel de l’intérêt.

Qu’en résulte-t-il? C’est que le propriétaire ne possède pas un crédit correspondant à l’importance de son avoir immobilier; c’est que l’on ne peut ni acheter, ni prêter avec sécurité, sans accomplir des formalités longues et dispendieuses, sans s’entourer d’un luxe de précautions qui témoigne de l’imperfection de la loi générale.

Le titre des hypothèques, si on l’envisage du point de vue du crédit territorial, est tellement défectueux, il fait tellement disparate avec le magnifique ensemble du Code civil, que, dans les pays du Nord, où le régime hypothécaire protège efficacement le crédit de la propriété, des jurisconsultes éminents pensent que le législateur français a eu le dessein prémédité d’éloigner les capitaux des prêts sur immeubles, pour les diriger vers les spéculations commerciales.

Sans doute, cette supposition est inexacte; mais ne suffit-elle pas pour nous mettre en garde contre un régime qui semble prendre à tâche de compromettre les intérêts des créanciers, et de rendre onéreux les emprunts qu’il n’empêche pas?

Ne nous étonnons donc point si depuis longtemps les efforts des jurisconsultes et des économistes sont dirigés vers une refonte plus ou moins complète du titre XVIII du livre III du Code civil. Les uns adoptent les idées fondamentales qui ont inspiré les dispositions admises par Napoléon et par le Conseil d’État, mais ils indiquent d’utiles améliorations de détail; ils reconnaissent l’insuffisance et les vices de la législation actuelle.

Les autres vont plus loin; ils ne se contentent pas d’une révision partielle, ils veulent une refonte totale de notre régime des droits réels; ils demandent l’application rigoureuse du principe de la publicité à toutes les charges qui grèvent les immeubles.

Nous le déclarons dès l’abord, c’est sous ce drapeau que nous avons marché, depuis dix ans que nous essayons de fournir à la discussion de ce vaste problème notre modeste contingent. L’ecclectisme des rédacteurs du Code civil, qui ont voulu concilier des principes qui s’excluent réciproquement, la clandestinité de certains droits réels, et la garantie des créanciers hypothécaires, cet ecclectisme les a mal servis; ils ont tenté une œuvre impossible, ils devaient y échouer.

Le régime hypothécaire français sollicite une révision sérieuse; mais, quelle que soit notre conviction à cet égard, nous ne saurions dissimuler non plus tout ce qu’il y a de grave dans une pareille entreprise. Une loi qui fonctionne depuis quarante années, qui est passée dans les habitudes du pays, dont la sagesse des tribunaux a su corriger les imperfections, en fixant le sens des dispositions douteuses ou incomplètes, une loi qui touche à des intérêts si nombreux, ne saurait être modifiée, à moins qu’une nécessité absolue n’appelle l’intervention du législateur. Il faut que la grandeur du but que l’on se propose d’atteindre serve d’excuse à une pareille entreprise.

Le régime hypothécaire touche aux intérêts les plus élevés de la société, il soulève les problèmes économiques les plus féconds; si l’on prétend arriver à fonder un véritable crédit territorial, à ouvrir le grand-livre de la propriété foncière, comme on a ouvert le grand-livre de la dette publique et avec les mêmes avantages, il faut jeter la loi dans un moule nouveau.

Conçue dans un autre esprit, la réforme hypothécaire pourrait présenter plus de danger que d’utilité. La jurisprudence a déjà suppléé à l’imprévoyance du législateur; une longue pratique a fourni les moyens d’obvier à beaucoup d’inconvénients. Toucher aux dispositions existantes, alors qu’elles commencent à être mieux assises dans l’application, ce serait soulever des difficultés nombreuses, et susciter l’esprit de chicane, dont les ressources commençaient à s’épuiser de ce côté.

C’est chose grave, avec le mode de nos délibérations parlementaires, que de livrer un titre du Code civil aux hasards de la discussion des Chambres. On ne doit s’y résoudre que si un grand intérêt le commande; mais alors, répudiant les moyens termes, les demi-mesures, on doit opérer une réforme en harmonie avec l’état économique de la société.

Certes, aucune matière n’exerce autant d’influence sur la prospérité du pays que la constitution du crédit territorial; les questions de production et de douanes s’y rattachent d’une manière intime. Mais pour asseoir le crédit du sol sur une base inébranlable, pour permettre les combinaisons qui donneraient aux propriétaires des capitaux à long terme et à bon compte, il faut d’abord proscrire toutes les charges occultes, et mettre au grand jour le bilan sincère des immeubles.

Quand on place son argent sur hypothèque, on prête, avons-nous dit, à la chose et non à la personne; on considère le bien-fonds isolément, on l’individualise en quelque sorte; le propriétaire qui emprunte n’en est que l’image vivante; on s’assure avant tout du lien qui autorise cette espèce de représentation, et puis, sans s’inquiéter des ressources ou des charges personnelles de l’individu, on dresse le bilan de la chose.

Pour que le prêteur sur hypothèque soit à l’abri de toute méprise, dans le travail préliminaire auquel il se livre, il faut qu’il soit à même de connaître:

1° La nature du lien qui unit l’individu avec lequel il stipule et la chose sur laquelle ce dernier confère des droits;

2° Tout ce qui peut diminuer la valeur de l’immeuble;

3° Le montant des obligations dont celui-ci est déjà grevé.

Ces trois conditions une fois remplies, rien ne sera plus facile que de calculer, avec une exactitude mathématique, l’étendue de la garantie offerte. Le créancier obtiendra la sûreté de son payement par la solvabilité certaine de l’immeuble, et le débiteur, considéré uniquement comme le représentant du bien-fonds, conservera l’usage facile de tout le crédit que la part non affectée par l’emprunt doit lui procurer. Il est donc nécessaire d’environner de la plus grande publicité le bilan de la propriété et les mutations immobilières; autrement le crédit foncier perd son type particulier. Une réforme complète de notre législation hypothécaire doit précéder tout essai de large organisation du crédit du sol.

Les vices principaux du système actuel, sont:

1° L’absence d’une formalité extérieure, destinée à opérer la translation des droits de propriété à l’égard des tiers;

2° Le défaut d’inscription des charges qui diminuent la valeur de l’immeuble, telles que servitudes, droits d’usage, d’habitation, d’usufruit, etc.;

3° L’existence de priviléges et d’hypothèques légales, sans inscription pour une somme déterminée.

L’expérience de la loi de brumaire an VII, et l’exemple des codes hypothécaires de l’Allemagne, ont rallié presque tous les jurisconsultes au système de publicité, appliqué à la translation des droits immobiliers et aux démembrements qui peuvent les mutiler. Le principe une fois admis, il serait facile d’en régler les conséquences, et de dresser l’état civil des propriétés foncières.

L’extrême division des fortunes rendrait fort coûteuse, en France, l’introduction de la régularité observée dans les livres hypothécaires allemands, qui ont des feuillets distincts consacrés à chaque propriété. Mais en formant un répertoire indicatif des immeubles, et au moyen de simples renvois aux inscriptions, faites les unes à la suite des autres, par ordre de dates, dans le registre hypothécaire, on atteindrait le même but.

Le point sur lequel il se manifeste une vive opposition contre l’introduction d’une règle de publicité uniforme et inflexible, c’est la suppression des hypothèques légales des femmes et des mineurs. Le plus illustre de nos jurisconsultes, M. le conseiller Troplong, et un jeune professeur de la Faculté de droit d’Aix, homme d’un mérite distingué, M. Alban d’Hauthuille, se font surtout remarquer par la vivacité avec laquelle ils ont pris en main la défense des principes du Code civil, sous ce rapport.

Quelque imposante que soit l’autorité de pareils contradicteurs, nous ne saurions nous rendre aux raisons qu’ils ont développées avec un talent supérieur. Qu’il nous soit permis, sans entrer dans un débat approfondi, qui dépasserait les limites et la spécialité du Journal des Economistes, de rappeler en peu de mots ce que nous avons dit ailleurs pour demander la suppression des hypothèques légales, en y ajoutant quelques considérations nouvelles.

C’est vouloir abdiquer toute pensée sérieuse de fixer le bilan des immeubles, que d’admettre une exception qui absorbe la règle de la publicité, ou qui du moins fait toujours redouter cette absorption. La notoriété des charges qui grèvent le sol peut seule être la base d’un véritable crédit foncier; vouloir l’établir, en subissant l’existence d’obligations occultes, c’est associer des idées qui s’excluent réciproquement, c’est poursuivre une chimère.

Les hypothèques légales, telles que notre Code les consacre, détruisent toute idée de publicité ; elles frappent d’une sorte d’interdiction la majeure partie du sol, sans garantir efficacement les intérêts des incapables, à la sûreté desquels tout a été sacrifié.

La suppression des hypothèques légales nous paraît impérieusement commandée, non-seulement par les intérêts du crédit foncier, mais par les intérêts même des femmes et des mineurs. La situation économique de la France s’est profondément modifiée depuis quarante ans. La fortune mobilière, dont les rédacteurs du Code se sont trop peu occupés, s’est rapidement accrue; elle commence à balancer en importance la fortune immobilière à laquelle tout se trouve sacrifié. M. Michel Chevalier l’a fait observer avec raison, nos lois ont trop été taillées sur le patron de la société romaine; l’industrie et le commerce y réclament une place proportionnée à leur importance actuelle.

Pour en revenir à la question particulière des hypothèques légales, nous ne serons contredits par personne, quand nous dirons qu’il y a maintenant, parmi les maris et les tuteurs appelés à répondre de la gestion des biens des incapables, au moins autant d’hommes propriétaires de capitaux, que de propriétaires d’immeubles; l’avenir ne peut que fortifier encore cette position en contrariant de plus en plus les prévisions du Code, car la fortune mobilière est destinée à grandir sans cesse.

La loi donne dans un cas une protection, que nous croyons illusoire ou superflue; elle la refuse dans l’autre. Or, si l’intérêt des femmes et des mineurs à qui l’on sacrifie les prêteurs, et par conséquent le crédit foncier, si cet intérêt est tellement puissant qu’il faille faire plier devant lui tous les autres, et le sauvegarder à tout prix, la loi est injuste et aveugle, car elle est incomplète: elle abandonne, sans garantie aucune, des intérêts sacrés, alors qu’elle déshérite d’une protection nécessaire les femmes et les mineurs dont les maris et les tuteurs ne possèdent pas d’immeubles. Il faut tenir la balance égale entre tous ceux qui réclament au même titre l’appui du législateur; il faut s’occuper d’une loi générale et uniforme sur l’administration des biens des incapables, d’une loi qui ne saurait recourir au remède de l’hypothèque légale, à cette espèce de panacée universelle du Code civil, puisque la plupart du temps un pareil droit manquerait maintenant d’assiette. Se borner à régler les rapports civils, en s’appuyant uniquement sur l’avoir immobilier des maris et des tuteurs, c’est commettre un véritable anachronisme. Malheureusement ce n’est point là le seul vestige de cette préoccupation exclusive du passé, qui rend l’admirable ensemble de nos Codes si défectueux dans certaines parties. Les faits se sont déplacés, de nouveaux intérêts ont surgi, les doctrines économiques surtout ont marché, et, sous ce point de vue, une prochaine révision de plusieurs de nos lois est devenue indispensable.