Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

10. Kapitel Das Wegnahmerecht des Mieters und sein Anspruch auf „Barrierefreiheit“

1. Das Wegnahmerecht des Mieters

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Nach § 539 II darf der Mieter eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegnehmen[347]: von der Mietsache trennen, an sich nehmen und, wenn sie ihm nicht schon nach § 95 gehört, sich aneignen[348], muss aber die Mietsache nach § 258 S. 1 auf seine Kosten in den früheren Zustand versetzen.

Besitzt der Mieter die Mietsache nicht mehr, verwandelt sich sein Wegnahmerecht nach § 258 S. 2 in einen dinglichen Anspruch auf Gestattung (Duldung) der Wegnahme gegen den Vermieter (vollstreckbar nach § 890 ZPO), nicht auf Herausgabe[349]. Das Besitzrecht des Vermieters an der Einrichtung erlischt, sobald der Mieter Gestattung der Wegnahme verlangt[350], wird hingegen unangreifbar, wenn der Gestattungsanspruch des Mieters nach § 548 II verjährt ist. Als berechtigter Besitzer aber schuldet der Vermieter dem Mieter weder Nutzungsvergütung noch Schadensersatz[351].

Einrichtung ist jede bewegliche Sache, die mit der Mietsache fest verbunden ist, um ihr wirtschaftlich zu dienen[352].

Der Mieter darf die Einrichtung ausnahmsweise nicht wegnehmen: wenn er sie dem Vermieter vertraglich schuldet[353], wenn die Wegnahme vertraglich ausgeschlossen ist[354] oder der Vermieter sein Vermieterpfandrecht daran geltend macht[355].

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Der Vermieter von Wohnraum oder anderen Räumen darf nach §§ 552 I, 578 II die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Gegen den Wohnungsmieter wirkt der vertragliche Ausschluss des Wegnahmerechts nach § 552 II nur, wenn er angemessen entschädigt wird.

2. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf „Barrierefreiheit“

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Nach § 554a I 1 hat der Wohnungsmieter Anspruch auf einen behindertengerechten Zugang zur Wohnung und auf ein behindertengerechtes Wohnen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat, also entweder selbst schwer behindert ist oder mit einem Behinderten zusammenlebt. Er klagt auf Zustimmung des Vermieters zu einer bestimmten Baumaßnahme oder Einrichtung (vollstreckbar nach § 894 I 1 ZPO)[356].

Der Vermieter darf nach § 554a I 2 seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse am Fortbestand des vorhandenen Zustands überwiegt. Und nach § 554a II darf er seine Zustimmung von einer angemessenen Sicherheit für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen.

Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 554a III unwirksam.

11. Kapitel Die Untermiete

1. Das gesetzliche System

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Da man auch fremde Sachen vermieten kann, ist die Untermiete eine ganz gewöhnliche Miete zwischen Mieter und Untermieter[357]. Der Vermieter ist daran nicht beteiligt.

Bild 27: Die Untermiete

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Die §§ 540, 553 regeln denn auch nicht die Untermiete, sondern nur drei Fragen des Hauptmietverhältnisses in Bezug auf die Untermiete:

Diese Fragen stellen sich nicht nur für die Untervermietung, sondern für jede Gebrauchsüberlassung des Mieters an einen Dritten[358]. Die Untervermietung ist nur das wichtigste Beispiel. Auch nahe Angehörige wie den Lebensgefährten darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters in die Mietwohnung aufnehmen, hat darauf aber vielleicht einen Anspruch (RN 227). Kein Dritter nach §§ 540, 553 ist der Ehegatte, der die Mietwohnung mitbewohnt[359].

2. Erlaubte und unerlaubte Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung

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Nach § 540 I 1 darf der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten oder sonstwie einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Das ist aber kein gesetzliches Verbot nach § 134, der Untermietvertrag ist auch ohne Erlaubnis des Vermieters wirksam. Nach § 535 I schuldet der Mieter seinem Untermieter sogar einen erlaubten Mietgebrauch[360].

Auch wenn die Untervermietung nicht erlaubt ist, hat der Vermieter mangels Vertrags keinen Mietzinsanspruch gegen den Untermieter[361], kann den Untermietzins aber auch nicht vom Mieter herausverlangen, weder aus § 687 II noch aus §§ 812, 816, 987[362].

Ohne die Erlaubnis des Vermieters hat der Untermieter freilich kein Recht zum Besitz der Mietsache gegenüber dem Vermieter[363] und steht auch nicht unter dem Schutz des Hauptmietvertrags[364]. Der Mieter wiederum bringt sich durch unerlaubte Untervermietung in eine Zwickmühle: Der Untermietvertrag verpflichtet ihn zur Überlassung der Mietsache, der Hauptmietvertrag verbietet sie.

Als Eigentümer hat der Vermieter gegen den Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache an den Mieter (§§ 985, 986 I 2). Erst seine Erlaubnis berechtigt auch den Untermieter zum Besitz (§ 986 I 1).

Kein Dritter nach § 540 I ist, für die Dauer der Ehe, der Ehegatte des Wohnungsmieters, der zwar nicht Mitmieter ist, aber die Mietwohnung mitbewohnt[365].

3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung

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Die Erlaubnis des Vermieters ist eine formfreie, empfangsbedürftige (§ 130) Willenserklärung[366]. Der Vermieter kann sie schon im Mietvertrag erteilen oder versagen[367]. Widerrufen darf er sie nur aus wichtigem Grund, oder wenn er sich den Widerruf vertraglich vorbehalten hat[368].

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung, darf der Mieter nach § 540 I 2 mit gesetzlicher Kündigungsfrist außerordentlich kündigen[369]; er darf es nicht, wenn die Person des Dritten dem Vermieter einen wichtigen Grund zur Verweigerung liefert. Ist die Verweigerung vertrags- oder gesetzeswidrig, darf der Mieter sogar fristlos kündigen[370].

Der Vermieter von Geschäftsräumen hat gegen den Mieter, der um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht, einen Anspruch auf Auskunft über die wesentlichen Bedingungen der beabsichtigten Untervermietung[371].

Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters hat nach § 553 I 1 nur der Wohnungsmieter, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran erlangt, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen[372]. Berechtigt ist jedes gewichtige wirtschaftliche oder persönliche Interesse, das der gesetzlichen Ordnung nicht widerspricht[373]. Die Beweislast trägt der Mieter[374].

Beispiele

In drei Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 I 2 ausnahmsweise verweigern: Die Person des Dritten liefert ihm einen wichtigen Grund, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder die Überlassung der Mietsache an den Dritten ist ihm nicht zumutbar. Die Beweislast für diese Ausnahmen trägt der Vermieter[375]. Ist die Erlaubnis nur gegen höheren Mietzins zumutbar, darf der Vermieter sie nach § 553 II von einer vertraglichen Mietzinserhöhung abhängig machen.

Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 553 III unwirksam.

Aber der Mieter verletzt den Mietvertrag, wenn er die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, mag er auch einen Anspruch auf die Erlaubnis haben[376].

Der Vermieter wiederum ist dem Mieter nach § 280 I 1 zum Ersatz des Mietausfallschadens verpflichtet, wenn er wider § 553 I 1 die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert und sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[377].

4. Der Untermieter als Erfüllungsgehilfe des Mieters

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Nach § 540 II haftet der Mieter, was den Gebrauch der Mietsache betrifft, dem Vermieter auch für Verschulden des Untermieters oder eines anderen Dritten, dem er die Mietsache erlaubt oder unerlaubt überlassen hat[378].

12. Kapitel Das Vermieterpfandrecht

1. Ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht und seine Rechtsfolgen

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Nach §§ 562, 578 erwirbt der Vermieter eines Wohnraums, sonstigen Raums oder Grundstücks für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters. Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht. Anders als das Vertragspfandrecht (§ 1204) und das Pfändungspfandrecht (§ 804 ZPO) entsteht es unmittelbar kraft Gesetzes.

Auch das Vermieterpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Verwertungsrecht an fremder Sache. Die Vorschriften über das Vertragspfandrecht gelten entsprechend: Nach §§ 1257, 1228, 1235 darf der Vermieter im Sicherungsfall die Pfandsachen durch Pfandverkauf in öffentlicher Versteigerung verwerten.

Als absolutes Recht ist das Vermieterpfandrecht umfassend geschützt durch Ansprüche auf Herausgabe und Unterlassung (§§ 1257, 1227, 985, 1004), auf Schadensersatz (§ 823 I) und auf Herausgabe des Erlöses (§ 816 I). Nach § 562b ist der Vermieter sogar zur Selbsthilfe berechtigt. Auf der anderen Seite darf der Mieter das Pfandrecht nach § 562c durch Sicherheitsleistung abwenden.

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Der Rang des Vermieterpfandrechts richtet sich nach der Priorität. Die „Einbringung“ nach § 562 I entspricht der Bestellung des Vertragspfandrechts nach § 1209[379]. Den Rang zwischen Vermieter- und Pfändungspfandrecht regelt § 562d derart, dass sich der Vorrang des älteren Vermieterpfandrechts auf rückständige Mietzinsforderungen aus dem letzten Jahr vor der Pfändung beschränkt.

In der Insolvenz des Mieters hat der Vermieter ein Absonderungsrecht nach § 50 I InsO mit Verwertung durch den Insolvenzverwalter nach § 166 I InsO und Anspruch des Vermieters auf den Reinerlös nach § 170 I InsO[380].

2. Die Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts

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Das gesetzliche Vermieterpfandrecht hat nach §§ 562 I 1, 578 drei Voraussetzungen:

Die Beweislast trägt der Vermieter[381].

Auch das gesetzliche Vermieterpfandrecht ist forderungsabhängig: Es entsteht nur, wenn die Forderung entsteht, die es sichern soll, und es erlischt, wenn die gesicherte Forderung erlischt. Nach § 562 I 1 sichert es alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis[382], auch die künftigen mit zwei Ausnahmen: Ungesichert bleiben nach § 562 II künftige Entschädigungsforderungen[383] sowie künftige Mietzinsforderungen über das laufende und das folgende Mietjahr hinaus.

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Das Vermieterpfandrecht entsteht nur an eingebrachten Sachen des Mieters[384]. Ist der Mieter Miteigentümer, belastet das Vermieterpfandrecht entsprechend § 1008 seinen Miteigentumsanteil. Den Anteil des Mieters an einer Gesamthand kann es nicht belasten, weil es derartige Anteile rechtlich nicht gibt. Was der Mieter unter Eigentumsvorbehalt erwirbt, gehört ihm zwar noch nicht, aber das Vermieterpfandrecht belastet schon das Anwartschaftsrecht des Mieters auf Eigentum und erstreckt sich, sobald der Mieter den Kaufpreis bezahlt, ohne weiteres auf die zu Eigentum erworbene Sache[385].

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht kann man nicht gutgläubig an Sachen erwerben, die dem Mieter nicht gehören, denn § 1257 verweist nur auf die Vorschriften über das bestellte Vertragspfandrecht, nicht auch auf die Vorschriften über dessen Bestellung[386]. Das Vermieterpfandrecht ist überdies besitzlos.

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Eingebracht sind diejenigen beweglichen Sachen, die der Mieter während der Mietzeit willentlich auf das Mietgrundstück oder in die Mieträume bringt[387], vor allem Möbel, Maschinen, Waren, Vorräte und Fahrzeuge. Das Einbringen ist kein Rechtsgeschäft, sondern eine Handlung ohne Rechtsfolgewillen. Was eingebracht ist, bestimmt die Verkehrsanschauung[388]. In der Regel kommt die Sache von außen auf das Mietgrundstück. Eingebracht sind aber auch Sachen, die auf dem Mietgrundstück hergestellt werden[389]. Wird das Mietgrundstück nach § 566 veräußert, bestimmt der Zeitpunkt des Einbringens, ob noch der Veräußerer oder schon der Erwerber ein Vermieterpfandrecht erlangt[390].

3. Die Einwendungen des Mieters gegen das Vermieterpfandrecht

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Kein Vermieterpfandrecht entsteht nach § 562 I 2 mit §§ 811, 812 ZPO an unpfändbaren Sachen des Mieters.

Nach § 562a S. 1 Hs. 1 erlischt das Vermieterpfandrecht, wenn die eingebrachte Sache auch nur zeitweise vom Grundstück entfernt wird. Fahrzeuge werden mit jeder Abfahrt vom Grundstück entfernt und mit jeder Rückfahrt wieder eingebracht[391]. Wer entfernt, ist belanglos, es kann auch der Gerichtsvollzieher sein. Wie das Einbringen ist auch das Entfernen eine tatsächliche Handlung und kein Rechtsgeschäft.

Die Beweislast für diese Einwendungen trägt der Mieter.

Das Vermieterpfandrecht erlischt nach § 562a S. 1 Hs. 2 ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter von der Entfernung nichts weiß oder ihr auf der Stelle widerspricht. Diese rechtserhaltenden Tatsachen muss der Vermieter beweisen.

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In zwei Fällen darf der Vermieter der Entfernung nach § 562a S. 2 jedoch nicht widersprechen, so dass das Vermieterpfandrecht trotz Widerspruchs erlischt[392]. Die Beweislast für diese Ausnahmen von der Ausnahme trägt der Mieter.

Erste Ausnahme: Die Entfernung der eingebrachten Sache entspricht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen des Mieters, so die Autobenutzung, die Mitnahme des Reisegepäcks, der normale Warenverkauf und das Verbringen der Tageseinnahmen zur Bank, nicht auch der Totalausverkauf; genauso ungewöhnlich ist es, wenn die Gläubiger die Waren abholen und das Geschäft des Mieters ruinieren[393].

Zweite Ausnahme: Der zu erwartende Pfanderlös aus den zurückbleibenden Sachen sichert den Vermieter offenbar ausreichend.

4. Das Selbsthilferecht des Vermieters

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Das Selbsthilferecht des Vermieters aus § 562b ersetzt den fehlenden Pfandbesitz durch ein Verhinderungsrecht und einen Anspruch auf Rückschaffung oder Herausgabe der Pfandsachen.

§ 562b I erlaubt dem Vermieter eine begrenzte Selbsthilfe. Solange der Mieter die Mietwohnung oder das Mietgrundstück besitzt, darf der Vermieter die Entfernung eingebrachter Sachen verhindern. In Besitz nehmen darf er sie erst, wenn der Mieter auszieht und die Pfandsache mitnehmen will. Mit dem unmittelbaren Besitz erlangt der Vermieter ein Faustpfand.

Das Selbsthilferecht hat drei Voraussetzungen: Der Mieter entfernt eingebrachte Sachen vom Mietgrundstück oder zieht gar aus, der Vermieter hat an diesen Sachen ein Vermieterpfandrecht (§ 562) und darf der Entfernung widersprechen (§ 562a S. 1 Hs. 2).

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Sind die Pfandsachen ohne Wissen oder trotz Widerspruchs des Vermieters bereits vom Grundstück entfernt, darf der Vermieter nach § 562b II 1 ihre Herausgabe verlangen. In der Regel soll der Mieter sie aber nicht an den Vermieter herausgeben, sondern nur auf das Mietgrundstück zurückbringen. Herausgabe an sich darf der Vermieter erst verlangen, wenn der Mieter ausgezogen ist. Eigenmächtig zurückholen darf er sie nicht, denn die Entfernung durch den unmittelbar besitzenden Mieter ist keine verbotene Eigenmacht nach § 858.

Vermieterpfandrecht und Herausgabeanspruch erlöschen gemäß § 562b II 2 nach einem Monat ab Kenntnis des Vermieters von der Entfernung. Sie erlöschen nicht, wenn der Vermieter vorher auf Herausgabe klagt oder eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe beantragt.

13. Kapitel Das Ende des Mietverhältnisses und seine Rechtsfolgen

1. Das gesetzliche System
1.1 Das Mietende als Einwendung und als Anspruchsgrundlage

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Das Mietende ist Einwendung und Anspruchsgrundlage zugleich. Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsgewährung[394] und der Anspruch des Vermieters auf eine weitere Mietzinszahlung erlöschen. Gleichzeitig entstehen die Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache und auf Nutzungsentschädigung (§§ 546 I, 546a) sowie der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung vorausbezahlten Mietzinses (§ 547).

Die Beweislast trägt stets derjenige, der aus dem Mietende Rechtsfolgen herleitet.

1.2 Die Beendigungsgründe

Das befristete Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit (§ 542 II, aber auch § 575), das unbefristete durch ordentliche, befristete Kündigung (§§ 542 I, 573–573c, 580a). Jedes Mietverhältnis kann als Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund jederzeit fristlos gekündigt werden (§§ 543, 569). Gelegentlich berechtigt das Gesetz zur außerordentlichen befristeten Kündigung.

Weitere Beendigungsgründe sind: der Aufhebungsvertrag[395], der Eintritt der vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 II, aber auch § 572 II), die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313)[396] sowie der Untergang der Mietsache, wenn nicht der Vermieter ausnahmsweise zur Wiederherstellung verpflichtet ist[397].

Bild 28: Die Beendigung des Mietverhältnisses

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Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des einen oder anderen Vertragspartners beendet das Mietverhältnis über unbewegliche Sachen nicht, sondern lässt es nach § 108 I 1 InsO fortbestehen[398].

1.3 Die Fortsetzung des beendeten Mietverhältnisses

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Ist das Mietverhältnis erst einmal durch wirksame fristlose Kündigung oder durch ordentliche Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist beendet, kann man es nicht mehr rückwirkend wiederbeleben, weder durch Widerruf der Kündigung noch durch Vertrag, man kann es nur neu vereinbaren[399].

Wenn aber der Mieter den Mietgebrauch nach Mietende fortsetzt, verlängert § 545 S. 1 Hs. 1 das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies gilt für jede Art der Mietbeendigung[400], ausgenommen ist nur die Vertragsaufhebung (Räumungsvergleich). Die Fortsetzung des Mietgebrauchs ist keine Willenserklärung, sondern nur ein tatsächliches Verhalten ohne Rechtsfolgewillen. Der Mieter gebraucht die Mietsache schon dann weiter, wenn er sie weiterhin seinem Untermieter belässt[401].

Das Mietverhältnis verlängert sich nach § 545 S. 1 Hs. 2 ausnahmsweise nicht, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen ablehnenden Willen binnen 2 Wochen dem anderen erklärt. Die Ablehnung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130)[402] und schon vor Fristbeginn möglich[403].

Die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis[404].