Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

3. Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz
3.1 Die Anspruchsgrundlage und ihre Rechtsfolge

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Nach § 536a I mit § 536 hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter soll den Mieter finanziell so stellen, wie wenn die Mietsache mangelfrei wäre. Zu ersetzen sind nach §§ 249, 252 Minderwert, Mängelbeseitigungskosten, Mehrkosten für eine Ersatzsache und entgangener Gewinn.

Da das Mietverhältnis aber regelmäßig kündbar ist, muss der Vermieter den Schaden des Mieters nur für die Zeit bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit des Mieters ersetzen, den Mieter also finanziell so stellen, wie er zu diesem Zeitpunkt stünde, wenn die Mietsache mangelfrei wäre[280].

§ 536a I deckt auch die Mangelfolgeschäden, die der Mieter über sein Erfüllungsinteresse hinaus an Gesundheit, Eigentum oder anderen Rechtsgütern erleidet[281].

3.2 Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs

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Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz setzt nach § 536a I mit § 536 voraus:

Die Beweislast trägt der Mieter[285].

Bild 26: Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz

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Erste Alternative: Der Sach oder Rechtsmangel ist offen oder versteckt zumindest im Keime schon bei Vertragsschluss vorhanden[286].

Beispiele

Da § 536a I auf § 536 verweist, muss der Sachmangel auch noch bei Überlassung der Mietsache vorhanden sein[287]. Ein Verschulden des Vermieters verlangt das Gesetz nicht[288].

Zweite Alternative: Die Mietsache wird erst nach Vertragsschluss mangelhaft, und der Vermieter hat den Mangel nach §§ 276-278 zu vertreten. Das Verschulden des Vermieters ist gegen den Wortlaut des Gesetzes keine Anspruchsvoraussetzung, denn der Vermieter muss sich nach § 280 I 2 entlasten[289]. So ist er für die Elektroanlage in der Mietwohnung nicht stets verantwortlich und muss sie ohne besonderen Anlass auch nicht regelmäßig überprüfen[290].

Dritte Alternative: Der Vermieter kommt mit der Mängelbeseitigung gemäß § 286 in Verzug[291]. Die Mängelanzeige allein ist im Zweifel aber noch keine Mahnung.

Vierte Alternative: Der Mietsache fehlt eine zugesicherte Eigenschaft oder die zugesicherte Eigenschaft geht später verloren.

Mitverschulden des Mieters kann den Schadensersatzanspruch nach § 254 kürzen oder ausschließen[292].

Bevor der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung fordert, muss er dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe geben[293].

Eine ungeeignete, nutzlose Mängelbeseitigung muss der Vermieter nicht bezahlen[294].

Der Mietvertrag schützt nicht nur den Mieter selbst vor Schaden, sondern nach den Regeln des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte (RN 1472 ff.) auch Angehörige und Besucher sowie andere Dritte, an deren Schutz dem Mieter ersichtlich gelegen ist[295]. Der Untermieter gehört nicht dazu, sondern hält sich an den Mieter als seinen Vertragspartner[296].

4. Der Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen

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Seinen Aufwand für die Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache kann der Mieter dem Vermieter nur nach § 536a II oder § 539 in Rechnung stellen.

Nach § 536a II Nr. 1 darf der Mieter, wenn er den Vermieter mit der Mängelbeseitigung gemäß §§ 535 I 2, 286 in Verzug gesetzt hat, den Mangel der Mietsache selbst beseitigen und vom Vermieter Ersatz der dafür erforderlichen Kosten verlangen. Und statt die Kosten aus eigener Tasche vorzuschießen, darf er vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen[297], muss ihn aber für die Mängelbeseitigung verwenden und abrechnen[298] oder alsbald an den Vermieter zurückzahlen[299].

Wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist, darf der Mieter nach § 536a II Nr. 2 den Mangel, ohne den Vermieter in Verzug setzen zu müssen, sogleich selbst beseitigen und Ersatz des dafür erforderlichen Aufwands verlangen[300].

Wenn aber der Mieter, ohne sich an die Vorgaben des § 536a II zu halten, den Mangel der Mietsache voreilig selbst beseitigt, bekommt er weder Aufwendungsnoch Schadensersatz, sondern bleibt auf seinen Kosten sitzen[301].

Keinen Anspruch auf Kostenersatz oder Vorschuss hat der Mieter für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind[302].

Aufwendungen, die nicht nach § 536a II zu erstatten sind, kann der Mieter dem Vermieter nur nach § 539 I in Rechnung stellen und nur unter den Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 677, 683. Dazu muss er ohne Auftrag ein Geschäft des Vermieters führen, das dem Interesse und Willen des Vermieters entspricht (RN 833 ff.), denn § 539 I verweist nicht nur auf die Rechtsfolgen, sondern auch auf die Voraussetzungen der §§ 677 ff.[303]. Kein fremdes, sondern ein eigenes Geschäft führt der Mieter, wenn er die Mietwohnung renoviert, obwohl die vorformulierte Renovierungsabrede unwirksam ist, denn damit bezahlt er lediglich eine vermeintliche Mietschuld[304]. Überhaupt keine ersatzfähige Aufwendung ist die Bebauung des Mietgrundstücks[305].

Einen Bereicherungsanspruch des Mieters aus § 812 I schließen die §§ 536a II, 539 I nicht aus.

5. Die Konkurrenz der Mängelrechte des Mieters

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Neben der Mietzinskürzung nach § 536 behält der Mieter seinen Anspruch auf Vertragserfüllung aus § 535[306]. Also darf er nach § 320 den gekürzten Mietzins solange verweigern, bis der Mangel beseitigt ist[307]. Wegen eines Mangels der Wohnung, den der Vermieter nicht kennt, darf der Mieter aber erst den Mietzins verweigern, der nach der Mängelrüge fällig wird[308]. Die Einrede aus § 320 verliert er erst, wenn er an der Mietsache ersichtlich nicht mehr interessiert ist[309].

Auch Mietzinskürzung (§ 536) und Schadensersatzanspruch (§ 536a I) schließen sich nicht aus. Der Mieter kann nach §§ 543, 569 überdies fristlos kündigen. Hat er den Mangel nach § 536a II selbst beseitigt, muss er zwar wieder den vollen Mietzins zahlen, kann aber seine Aufwendungen dagegen aufrechnen.

Die besondere mietrechtliche Gewährleistung verdrängt ab Überlassung der Mietsache das allgemeine Schuldrecht, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel den Mietgebrauch stört[310], es sei denn, der Vermieter handle arglistig[311].

Wenn nichts anderes vereinbart ist, trägt der Mieter allein das Verwendungsrisiko. Die Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 können dem Mieter nicht helfen, wenn sein Gewerbe in den Mieträumen von der Kundschaft nicht angenommen wird[312].

6. Die Einwendungen des Vermieters gegen die Mängelrechte des Mieters
6.1 Die Beweislast

Die vertragliche oder gesetzliche Beschränkung der Mängelrechte des Mieters begründet Einwendungen und Einreden, die der Vermieter beweisen muss[313].

6.2 Die vertragliche Haftungsbeschränkung

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Die Mängelrechte des Mieters aus §§ 536, 536a können vertraglich beschränkt oder ausgeschlossen werden[314].

Unabdingbar ist nach § 536 IV die Mietzinskürzung im Wohnmietverhältnis und nach § 536d für alle Mietverhältnisse die Haftung des Vermieters, der den Mangel arglistig verschwiegen hat. Diese rechtserhaltenden Tatsachen muss der Mieter beweisen.

AGB des Vermieters, die vom Gesetz abweichen, scheitern leicht an §§ 307, 309[315].

6.3 Die Kenntnis des Mieters vom Mangel

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§ 536b S. 1 schließt die Gewährleistung des Vermieters aus, wenn der Mieter den Rechts- oder Sachmangel bei Vertragsschluss kennt. Wer sehenden Auges eine mangelhafte Sache mietet, verdient keinen Schutz. Dem Mieter bleiben der Erfüllungsanspruch aus § 535 I[316] und die Einrede aus § 320[317].

Kenntnis hat der Mieter, wenn er zumindest damit rechnet, die Mietsache habe einen Mangel, der ihre Brauchbarkeit mindere[318]. Der Mieter muss den Mangel schon bei Vertragsschluss kennen[319].

§ 536b S. 1 ist nicht entsprechend anwendbar, wenn der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erfährt, das Mietverhältnis gleichwohl widerspruchslos fortsetzt und den vollen Mietzins brav längere Zeit weiterzahlt[320], aber vielleicht verzichtet er stillschweigend auf seine Mängelrechte oder verwirkt sie nach § 242[321].

6.4 Die grobfahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel

Die Gewährleistung des Vermieters ist nach § 536b S. 2 schon dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Sachmangel bei Vertragsschluss grobfahrlässig übersieht, weil er nicht einmal auf das achtet, was jedem ins Auge springt, sondern über den Mangel förmlich stolpert[322]. Der Vermieter haftet dann nur noch für arglistiges Verschweigen des Mangels, oder wenn er auf Verlangen des Mieters Abhilfe versprochen hat[323]. Diese rechtserhaltenden Tatsachen muss der Mieter beweisen.

6.5 Die vorbehaltlose Annahme der mangelhaften Mietsache

Nach § 536b S. 3 verliert der Mieter seine Mängelrechte, wenn er die mangelhafte Mietsache in Kenntnis des Mangels annimmt. Die Beweislast trägt der Vermieter. Der Mieter verliert seine Mängelrechte nur dann nicht, wenn er sie sich bei der Annahme der Mietsache vorbehält, muss diese rechtserhaltende Tatsache freilich beweisen (zur Vertragsstrafe: RN 1496).

6.6 Die unterlassene Mängelanzeige des Mieters

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Nach § 536c II 2 verliert der Mieter die Mietzinskürzung durch § 536, den Schadensersatzanspruch aus § 536a I und das Kündigungsrecht nach § 543 III 1, wenn er einen Sach- oder Rechtsmangel, eine Gefährdung der Mietsache, die während der Mietzeit auftritt[324], oder die Rechtsanmaßung eines Dritten wider § 536c I (RN 221) nicht unverzüglich dem Vermieter anzeigt und ihn so daran hindert, Abhilfe zu schaffen. Die Beweislast trägt der Vermieter[325]. Die Anzeigepflicht entfällt, wenn der Vermieter den Mangel oder die Gefährdung schon kennt[326]. Diese Ausnahme muss der Mieter beweisen. Auf die vorbehaltlose Weiterzahlung des Mietzinses ist § 536c nicht anwendbar[327].

6.7 Die Verjährung der Mängelansprüche des Mieters

Die Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz, Aufwendungsersatz oder Kostenvorschuss verjähren normal nach §§ 195, 199. Anders als das Kauf- und Werkvertragsrecht kennt das Mietrecht keine spezielle Verjährung der Mängelansprüche.

9. Kapitel Die Ansprüche des Vermieters auf Unterlassung, Duldung und Schadensersatz

1. Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs

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Der Unterlassungsanspruch des Vermieters aus § 541 (vollstreckbar nach § 890 ZPO) hat drei Voraussetzungen: einen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters, eine Abmahnung des Vermieters und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs.

Vertragswidrig ist jeder Gebrauch, den der Mietvertrag nicht erlaubt, auch ein vom Mieter verursachter vertragswidriger Zustand[328].

Beispiele

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Die Abmahnung des Vermieters besteht aus der dringenden Aufforderung an den Mieter, eine bestimmte Vertragsverletzung zu unterlassen[329]. Wie die Mahnung ist sie eine empfangsbedürftige (§ 130) geschäftsähnliche Handlung (RN 2017) und ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter die Unterlassung bereits hartnäckig verweigert[330] oder schon eine frühere Abmahnung überhört hat. Der Mieter setzt den vertragswidrigen Gebrauch nur dann „ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters fort“, wenn er sie kennt. Die Verjährung der Dauerpflicht aus § 541 kann während der Mietdauer nicht beginnen[331].

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Daneben hat der Vermieter weitere Rechte: Er darf nach § 543 oder § 569 fristlos kündigen und nach § 280 I 1 wegen Vertragsverletzung Schadensersatz verlangen. Die Folgen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache hat der Mieter nach § 538 stets zu vertreten[332]. Ansprüche aus § 1004 I schließt der speziellere § 541 aus[333].

Streiten die Parteien darüber, ob die Mietsache durch vertragsmäßigen oder vertragswidrigen Gebrauch gelitten habe, muss der Vermieter beweisen, dass ein bestimmter Mietgebrauch des Mieters den Vertrag verletzt und den Schaden verursacht habe, die Schadensursache also im Obhutsbereich des Mieters liege. Erst wenn dies feststeht, muss der Mieter sich nach § 280 I 2 entlasten[334].

2. Der Anspruch des Vermieters auf Duldung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen

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Das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 hat zum 1.5.2013 den § 554 durch die §§ 555a-555f ersetzt[335] und nach dem bewährten Rechtsgrundsatz, dass ein geändertes Gesetz nicht dünner werden dürfe, sondern stets dicker werden müsse, eine wundersame Gesetzesvermehrung produziert, obwohl sich in der Substanz so viel nicht geändert hat.

Nach wie vor hat der Wohnraumvermieter das Recht, den vermieteten Wohnraum zu erhalten sowie in bestimmtem Umfang zu verbessern und zu modernisieren. Und was der Vermieter tun darf, soll der Mieter dulden. Der Vermieter klagt auf Duldung einer bestimmten Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme (vollsteckbar nach § 890 ZPO).

Der Wohnungsmieter ist nach § 555a verpflichtet, alle Maßnahmen zu dulden, die erforderlich sind, die Mietsache instandzuhalten oder instandzusetzen (I), nachdem sie ihm rechtzeitig angekündigt worden oder aber geringfügig oder zwingend erforderlich sind (II), und er hat Anspruch auf Vorschuss und auf angemessenen Ersatz der Aufwendungen, die ihm durch die Erhaltungsmaßnahme entstehen (III). Soweit er durch sie im Mietgebrauch gestört wird, hat er die Rechte aus §§ 536, 536a[336].

Nach § 555d I hat der Mieter auch Maßnahmen der Modernisierung zu dulden, die der Katalog des § 555b in sieben Ziffern beschreibt, nachdem sie ihm gemäß § 555c rechtzeitig angekündigt worden oder geringfügig sind[337].

Modernisierung bedeutet hier: Energie und Wasser sparen, den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, neuen Wohnraum schaffen[338], aber auch die Erfüllung öffentlicher Pflichten, die dem Vermieter aufgezwungen sind und die er nicht zu vertreten hat.

Nach § 555d II 1 ist der Mieter zur Duldung ausnahmsweise nicht verpflichtet, wenn die Modernisierung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unbillige Härte bedeuten würde[339]. Dies erfordert eine Interessenabwägung zwischen Vermieter, Mieter und Umwelt[340]. Die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses und der Betriebskosten ist nach § 555d II 2 bei dieser ersten Härteprüfung noch nicht zu berücksichtigen, denn ob und wieweit eine Modernisierung die Miete erhöhe, ist erst durch eine zweite Härteprüfung nach § 559 IV, V zu bestimmen. Der Härteeinwand des Mieters ist nach § 555d III (Ausnahme in IV) befristet.

Nach § 555d VI mit § 555a III hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, die ihm durch die Modernisierung entstehen[341]. Jedoch darf er nach § 536 I a für die Dauer von drei Monaten den Mietzins nicht mindern, wenn ihn eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 im Gebrauch stört.

§ 555e berechtigt den Mieter, binnen eines Monats nach Zugang der Ankündigung einer Modernisierung zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich zu kündigen (I), es sei denn, die Modernisierung belaste ihn nur unerheblich (II).

§ 555f erlaubt den Vertragspartnern, Maßnahmen der Erhaltung und Modernisierung zu vereinbaren, denn im Schuldrecht herrscht Vertragsfreiheit, wenn die gesetzliche Regelung nicht ausnahmsweise unabdingbar ist.

Nach §§ 555a IV, 555c V, 555d VII, 555e III aber sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters unwirksam.

Nach § 578 II 1 gelten die §§ 555a-555f zum größten Teil entsprechend für Mietverhältnisse über andere Räume, sind aber nicht zwingend[342].

3. Der Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Mängelanzeige

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Der Vermieter hat nach § 536c II 1 Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter die Anzeige unterlässt, zu der § 536c I ihn verpflichtet. Der Vermieter ist so zu stellen, als hätte der Mieter den Mangel oder die Gefahr rechtzeitig angezeigt[343]. Die Beweislast trägt der Vermieter[344].

Nach § 536c I hat der Mieter dreierlei unverzüglich anzuzeigen: jeden Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit an der Mietsache zeigt[345], jede Gefahr für die Mietsache und jede Rechtsanmaßung eines Dritten. Das Gesetz begründet nicht erst die Obhutspflicht des Mieters, sondern setzt sie voraus. Schon der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Mietsache pfleglich zu behandeln, vor Schäden zu bewahren und dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Die Anzeigepflicht ist nur eine Folge dieser Obhutspflicht[346].