Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

1. Sonderformen der Miete

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Auch die Untermiete ist Miete, freilich nur zwischen Unter- und Hauptmieter (RN 225).

Die Vormiete ist nach dem Vorbild des Vorkaufs das vertragliche Recht, durch Willenserklärung gegenüber dem Vermieter ein Mietverhältnis zu den Bedingungen zu begründen, die der Vermieter mit einem Dritten vereinbart hat. Die Vorschriften des Vorkaufs gelten entsprechend[220].

Die vertragliche Mietoption berechtigt dazu, durch Erklärung gegenüber dem Vermieter ein Mietverhältnis zu begründen oder zu verlängern[221]. Die Verlängerungsoption erlischt mit dem Mietende, wenn sie nicht vorher ausgeübt wird. Die unbefristete Option muss der Mieter unverzüglich nach der Kündigung des Vermieters ausüben[222].

Der Mietvorvertrag begründet noch kein Mietverhältnis, sondern verpflichtet nur dazu, einen Mietvertrag bestimmten Inhalts zu schließen (RN 1454 ff.), je nach Vereinbarung einen formfreien oder einen schriftlichen[223].

Das Leasing ist vorformulierte Miete mit kaufrechtlicher Gewährleistung (RN 290 f.).

Der Mietkauf ist Miete, verbunden mit einer Kaufoption: Der Mieter darf die Mietsache am Mietende zu einem bestimmten Preis, auf den der Mietzins angerechnet wird, kaufen[224].

2. Die Abgrenzung des Mietvertrags von anderen Vertragstypen

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Miete und Pacht unterscheiden sich doppelt: Mieten kann man nach § 535 mit § 90 nur Sachen, pachten nach § 581 I auch andere Gegenstände wie Rechte und ganze Unternehmen. Die Miete berechtigt nur zum Sachgebrauch, die Pacht nach § 581 I mit §§ 99, 100 auch zur Fruchtziehung, insgesamt also zur Nutzung des Pachtgegenstandes[225]. Gewerbe- und Praxisräume kann man mieten oder pachten. Die Pacht setzt aber voraus, dass die Räume derart für ein bestimmtes Gewerbe eingerichtet oder ausgestattet sind, dass man sie nicht nur gebrauchen, sondern auch gewinnbringend nutzen kann[226].

Beispiele

Weder Miete noch Pacht sondern ein Vertrag eigener Art kommt zustande, wenn jemand auf seinem Grundstück oder in seinen Räumen ein fremdes Gewerbe gestattet, denn er gewährt den Gebrauch nicht, sondern duldet ihn nur[227].

Auch der Automatenaufstellvertrag ist keine Platzmiete, sondern ein Vertrag eigener Art: Er gliedert den Spiel- oder Warenautomaten des Aufstellers in einen fremden Gewerbebetrieb (Gaststätte) ein, damit beide Partner Gewinn daraus ziehen[228].

Während der Mieter die fremde Sache gebraucht, nimmt der Verwahrer (§ 688) oder Lagerhalter (§ 467 HGB) sie nur in seine Obhut[229].

Die Gemeinschaft berechtigt jeden Teilhaber schon nach § 743 II zum Mitgebrauch der gemeinschaftlichen Sache. Mieter wird der Teilhaber vielleicht dann, wenn er die gemeinschaftliche Sache nach § 745 I gegen Entgelt allein gebrauchen darf[230], ebenso der Miterbe, dem die Erbengemeinschaft entgeltlich ein Nachlassgrundstück zum alleinigen Gebrauch überlässt[231].

Öffentlichrechtliche Nutzungsverhältnisse unterliegen ausschließlich dem öffentlichen Recht[232].

3. Die Miete in Mischverträgen

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Das entgeltliche Überlassen von Fahrzeugen oder Maschinen samt Bedienungspersonal ist Miete mit Dienstverschaffung[233]. Um einen Werkvertrag nach § 631 handelt es sich erst, wenn der Fahrzeughalter den Transport verspricht.

Der Beherbergungs-, Pensions- oder Hotelaufnahmevertrag ist im Kern Miete, verpflichtet aber auch zu Diensten und Warenlieferungen[234]. Ähnlich liegen die Dinge bei der entgeltlichen Benutzung von Sport- und Vergnügungsstätten[235].

Wer dagegen Kino, Theater, Konzert oder Stadion besucht, schließt einen Werkvertrag über die Veranstaltung mit mietrechtlichem Einschlag[236].

Der Krankenhausaufnahmevertrag hingegen ist im Kern ein Dienstvertrag nach § 611 über Heilbehandlung (RN 378), verpflichtet aber auch zur Überlassung eines Bettes oder Zimmers.

Auch der Heimvertrag und der Vertrag über betreutes Wohnen verpflichten in erster Linie zu Pflegeleistungen[237].

4. Mietvertragliche Nebenpflichten

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Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, das nach § 242 zu besonderer Rücksicht verpflichtet (zum Konkurrenzverbot: RN 172). Wer es daran fehlen lässt, wird dem Vertragsgegner aus Vertragsverletzung nach § 280 I 1 schadensersatzpflichtig, wenn er sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[238].

Der Vermieter schuldet eine verkehrssichere Mietsache samt Zugang[239]. Den Mietvertrag verletzt er auch durch Verwendung unwirksamer AGB, die den Wohnungsmieter vertragswidrig zu Schönheitsreparaturen verführen[240], durch unbefugtes Betreten der Mieträume, denn dafür benötigt er einen besonderen Rechtfertigungsgrund[241], oder durch vorgetäuschten Eigenbedarf, der den Wohnungsmieter aus der Wohnung vertreibt[242].

Dagegen ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Abmahnung, die er irrig für berechtigt hält, zu unterlassen oder zurückzunehmen[243]. Auch muss er dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht bescheinigen, dass die Miete bezahlt sei[244].

Die Beweislast für eine Pflichtverletzung des Vermieters trägt der Mieter. Wenn aber die Schadensursache im Obhutsbereich des Vermieters liegt, muss der Vermieter sich nicht nur gemäß § 280 I 2 vom Vorwurf des Verschuldens, sondern auch noch vom Vorwurf der Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung entlasten[245].

Der Mieter darf die Mietsache nicht vertragswidrig gebrauchen: weder zweckentfremden[246] noch beschädigen[247] noch übermäßig abnutzen (§§ 541, 543 II), er soll sie vielmehr pfleglich behandeln[248]. Dulden muss er kraft Gesetzes notwendige Reparaturen der Mieträume stets (§ 554 I), bauliche Verbesserungen in der Regel (§ 554 II). Dem Vermieter, der wegen Mietzahlungsverzugs die Gasversorgung sperren will, hat er den Zugang zur Mietwohnung zu gestatten[249]. Der Geschäftsraummieter soll den Vermieter über außergewöhnliche Umstände informieren[250]. Zum Mietgebrauch ist er aber nur berechtigt, nicht verpflichtet[251].

Ist das Mietauto kaskoversichert und zahlt der Mieter dafür höhere Miete oder die Versicherungsprämie, haftet er nicht für versicherte Schäden der Mietsache[252]. Schon die Erklärung des Vermieters, das Mietauto sei kaskoversichert, befreit den Mieter vom versicherten oder versicherbaren Risiko[253].

8. Kapitel Die Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel

1. Das gesetzliche System

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Die §§ 536-536d regeln die Gewährleistung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel. Haftungsgrund ist die gesetzliche Garantie, dass die Mietsache bei der Übergabe[254] zum „vertragsmäßigen Gebrauch“ tauge[255]. Weder die Schuldrechtsnoch die Mietrechtsreform haben daran etwas geändert.

Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nach § 535 I 2 ist noch keine Gewährleistung, sondern zielt auf normale Vertragserfüllung[256] und kann während der Mietzeit nicht verjähren[257]. Erst die §§ 536-536d regeln die Gewährleistung.

§ 536 berechtigt den Mieter zur Minderung, ist jedoch keine Anspruchsgrundlage, sondern kürzt unmittelbar den Mietzins. § 536a I ist Anspruchsgrundlage für Schadensersatz, § 536a II für Aufwendungsersatz. Unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 darf der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Bild 24: Die Gewährleistung des Vermieters

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§ 536b schließt die Gewährleistung aus, wenn der Mieter den Mangel kennt oder grobfahrlässig nicht kennt. Die Parteien können die Gewährleistung vertraglich beschränken oder ausschließen. Derartige Abreden sind jedoch nach § 536d nichtig, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt. § 536c II 2 schließt die Mängelrechte des Mieters schon dann aus, wenn er den Mangel nicht anzeigt und so dem Vermieter die Möglichkeit einer Abhilfe nimmt. Und wenn er sich weigert, die Beseitigung des Mietmangels durch den Vermieter zu dulden, verliert der Mieter seine Rechte auf Minderung und Zurückbehaltung der Restmiete[258].

201

Die Beweislast für Mietmängel richtet sich nach § 363: Sobald der Mieter die Mietsache vorbehaltlos angenommen hat, muss er den Mangel beweisen[259]. Bis dahin muss der Vermieter beweisen, dass die Mietsache mangelfrei sei. Er trägt auch die Beweislast für eine erfolgreiche Mängelbeseitigung[260], für die vertragliche Beschränkung der Gewährleistung und für die Einwendungen aus §§ 536b, 536c II.

Die unberechtigte Mängelrüge verletzt den Mietvertrag und verpflichtet den Mieter nach § 280 I 1 zum Schadensersatz, wenn er sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[261].

2. Die Minderung des Mietzinses
2.1 Die Kürzung und das Erlöschen der Mietzinsforderung

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202 § 536 I 2 kürzt die Mietzinsforderung des Vermieters angemessen für diejenige Mietzeit, während der die Mietsache infolge des Mangels nur teilweise brauchbar ist. Gekürzt wird die Bruttomiete samt aller Nebenkosten[262]. Die Mietzinsforderung erlischt nach § 536 I 1 völlig für diejenige Zeit, während der die Mietsache unbrauchbar ist[263].

Das Gesetz gibt dem Mieter nicht lediglich einen Anspruch oder ein Gestaltungsrecht auf Minderung, sondern kürzt oder beseitigt unmittelbar die Zahlungspflicht[264] und begründet eine anspruchsfeindliche Einwendung, die nicht verjähren kann. Behaupten und beweisen muss der Mieter nur einen bestimmten Mangel, der die Brauchbarkeit der Mietsache beeinträchtigt, nicht auch das Maß der Beeinträchtigung und schon gar nicht den Geldbetrag der Minderung[265]. Den bereits überzahlten Mietzins verlangt der Mieter nach §§ 812 ff. zurück, denn die gesetzliche Minderung beseitigt insoweit den Rechtsgrund[266].

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 536 IV unwirksam.

2.2 Die Voraussetzungen der Mietzinskürzung

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Die Einwendung des Mieters aus § 536 erfordert entweder einen Mangel der Mietsache (I) oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (II) oder einen Rechtsmangel (III) und entsteht frühestens mit der Überlassung der Mietsache an den Mieter[267]. Der Mangel muss der Mietsache schon zur Zeit der Überlassung an den Mieter anhaften oder sie später befallen und ihre Brauchbarkeit wenigstens mindern.

Bild 25: Die Mietzinskürzung

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2.3 Der Sachmangel der Mietsache

Die Mietsache hat nach § 536 I 1 einen Sachmangel, wenn sie schlechter ist, als sie nach dem Mietvertrag sein darf, und deshalb zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht voll taugt[268]. Maßstab ist in erster Linie der vereinbarte besondere Gebrauchszweck[269], hilfsweise der übliche Gebrauchszweck nach der Verkehrsanschauung[270].

Eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache können die Vertragspartner auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten vereinbaren. Die insgeheime Vorstellung und Erwartung des Mieters genügt auch dann nicht, wenn der Vermieter sie kennt, ihr aber nicht zustimmt[271].

Eine unerhebliche Minderung der Brauchbarkeit bleibt nach § 536 I 3 folgenlos[272], nach § 536 Ia ebenso drei Monate lang eine Minderung der Brauchbarkeit durch eine Maßnahme der Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1.

Wie beim Kauf kann der Mangel in der Beschaffenheit der Mietsache, in ihrer Beziehung zur Umwelt oder in einer öffentlichrechtlichen Gebrauchsbeschränkung liegen.

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Beispiele

Mangelhafte körperliche Beschaffenheit der Mietsache:

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Mangelhafte Beziehung der Mietsache zur Umwelt:

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Öffentlichrechtliche Gebrauchsbeschränkungen:

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Keine Sachmängel, sondern typisches Mieterrisiko sind:

2.4 Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft

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Mangelhaft ist die Mietsache nach § 536 II auch dann, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder verlorengeht. Die Eigenschaften der Mietsache werden nicht durch ihren Wert oder Ertrag, sondern durch ihre wertbildenden Faktoren bestimmt[273]. Wann aber sichert der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft zu? Wenn er vertraglich garantiert, für das Fehlen dieser Eigenschaft ohne wenn und aber einzustehen. Dazu genügt weder die Beschreibung der Mietsache noch die Angabe des Gebrauchszwecks[274].

2.5 Der Rechtsmangel der Mietsache

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§ 536 III definiert den Rechtsmangel als das private Recht eines Dritten an der Mietsache, das dem Mieter den versprochenen Mietgebrauch ganz oder zum Teil vorenthält oder entzieht[275].

Da man auch fremde Sachen vermieten kann, liegt der Rechtsmangel nicht schon im Recht des Dritten, sondern erst in der berechtigten Vorenthaltung oder Entziehung des Mietgebrauchs[276].

Beispiele

Der Vermieter muss sowohl für ursprüngliche als auch für nachträgliche Rechtsmängel einstehen[277].

Noch keinen Rechtsmangel begründen schuldrechtliche Ansprüche[278] und rechtswidrige Störungen Dritter[279]; da sie sich gegen ihn rechtlich nicht durchsetzen können, muss der Mieter sie selbst abwehren.