Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

5. Die Betriebskosten der Mietsache
5.1 Die Vereinbarung über die Betriebskosten

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Laut Gesetz schuldet der Mieter nur den Mietzins und bleiben die Betriebskosten der Mietsache am Vermieter hängen. Im Mietvertrag jedoch wälzt der Vermieter die Betriebskosten meist auf den Mieter ab[71].

Das ist in bestimmtem Umfang auch für das Wohnraummietverhältnis erlaubt: § 556 regelt den zulässigen Inhalt der Vereinbarung und die Abrechnung, § 556a liefert den Maßstab für die Umlegung der Betriebskosten.

Nach § 556 darf der Vermieter Betriebskosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen[72], vertraglich, auch vorformuliert, auf den Wohnungsmieter umlegen (I 1, 2)[73], entweder als Pauschale oder als angemessene Vorauszahlung (II)[74]. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I, 2346, 2347) fort, bis die Bundesregierung durch Rechtsverordnung etwas anderes bestimmt (I 3, 4).

Wie die Betriebskosten umzulegen sind, sagt § 556a: nicht nach der Zahl der Bewohner, sondern nach dem Anteil der Wohnfläche (I 1), Verbrauchskosten aber nach dem Verbrauch (I 2)[75]. Die abweichende Vereinbarung geht vor[76], jedoch darf der Vermieter für die Zukunft in Textform eine Umlegung nach dem Verbrauch oder der Verursachung bestimmen (II). Ist eine Umlegung nach der Wohnfläche vereinbart, trägt der Vermieter den Anteil der Betriebskosten, der auf eine leer stehende Wohnung entfällt[77].

Wenn der Mieter die Betriebskosten für Heizwärme und Warmwasser trägt, darf der Vermieter von der Eigenversorgung zur Fremdversorgung durch einen Wärmelieferanten wechseln und die Kosten dem Mieter aufbürden; die Einzelheiten regelt § 556c.

5.2 Die Abrechnung der Betriebskosten

Nach § 556 III 1 hat der Wohnungsvermieter die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen[78] und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Wirtschaftlich sind nur die notwendigen Maßnahmen einer ordentlichen Bewirtschaftung[79] und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis[80]. Verletzt der Vermieter seine vertragliche Nebenpflicht zur Wirtschaftlichkeit, schuldet er dem Mieter nach §§ 280 I 1, 249 I derart Schadensersatz, dass er unnötige Kosen nicht ersetzt verlangen darf oder zurückzahlen soll[81]. Abrechnen darf der Vermieter nicht nur Betriebskosten, die er bereits bezahlt hat, sondern auch Betriebskosten, zu deren Bezahlung er sich einem Dritten verpflichtet hat[82].

Der Mieter hat Anspruch darauf, die vom Vermieter erhobenen Verbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts einsehen und darf nach § 273 eine Betriebskostennachzahlung bis zur Einsicht verweigern[83].

Da mehrere Mieter den Mietzins samt Nebenkosten nach § 421 S. 1 als Gesamtschuldner zu zahlen haben und die Gesamtschuld selbständige Verpflichtungen begründet, die sich nach § 425 unterschiedlich entwickeln können, darf der Vermieter die Betriebskosten auch allein gegenüber einem Mieter abrechnen und eine Nachzahlung auch allein von diesem Mieter fordern[84].

Die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ist dem Wohnungsmieter nach § 556 III 2 spätestens binnen 12 Monaten ab dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen[85].

Die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung stellt sowohl die (noch) zu zahlenden als auch die überzahlten und zu erstattenden Betriebskosten fällig[86].

Sobald die Betriebskosten reif zur Abrechnung sind, darf der Vermieter keine Abschlagszahlungen mehr verlangen[87]. Der Anspruch des Mieters auf Erstattung zu viel bezahlter Betriebskosten entsteht erst mit der Abrechnung[88].

Während der Abrechnungsfrist enthält weder die vorbehaltlose Nachzahlung noch die vorbehaltlose Erstattung einer Überzahlung ein bestätigendes Schuldanerkenntnis, das eine weitere Nachforderung oder Erstattung ausschließt, denn die Abrechnung kann noch korrigiert werden[89].

5.3 Die verspätete Nachforderung von Betriebskosten

Die gesetzliche Abrechnungsfrist nach § 556 III 2 ist eine materiellrechtliche Ausschlussfrist: Verspätete Nachforderungen des Vermieters sind nach § 556 III 3 ausgeschlossen[90], es sei denn, der Vermieter habe die Verspätung nicht zu vertreten[91]. Von dieser Ausnahme abgesehen, vermeidet nur die rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung den Rechtsverlust des Vermieters, und nur, wenn sie dem Mieter während der Abrechnungsfrist zugeht; die rechtzeitige Absendung wahrt die Frist nicht[92].

§ 556 III gilt auch für den Vermieter einer Eigentumswohnung, und es nützt ihm nichts, dass die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht beschlossen haben, denn das Mietverhältnis hat seine eigenen Regeln[93].

Formal korrekt und wirksam ist die Abrechnung der Nebenkosten, wenn sie gemäß § 259 die Rechnungsposten übersichtlich zusammenstellt und den Verteilerschlüssel prüfbar mitteilt[94], mag er oder die Höhe der Kosten auch unrichtig sein, denn inhaltliche Mängel der Abrechnung schaden nicht[95]. Formale Fehler hingegen nehmen der Abrechnung die rechtliche Wirkung, sodass sie die Abrechnungsfrist nicht wahren kann[96].

Dass der Vermieter die Betriebskosten 20 Jahre lang nicht abrechnet, obwohl er sie vertraglich hätte abrechnen dürfen, schließt nach § 556 III 3 nur Nachforderungen für die Vergangenheit aus. Seine erste rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung für eine spätere Zeit ist weder durch eine stillschweigende Vertragsänderung ausgeschlossen noch nach § 242 verwirkt[97].

Was der Wohnungsmieter auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung bezahlt hat, ist ihm nach § 812 I 1 als rechtsgrundlose Bereicherung zu erstatten[98]. Geleistete Abschlagszahlungen kann er erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist und Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückfordern, fällige Abschlagszahlungen aber sogleich nach § 273 I verweigern[99].

5.4 Verspätete Einwendungen des Wohnungsmieters gegen die Betriebskostenabrechnung

Auch der Wohnungsmieter steht zeitlich unter Druck. Nach § 556 III 5 muss er Einwendungen gegen eine rechtzeitige und formal korrekte Abrechnung der Betriebskosten bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen. Verspätete Einwendungen des Mieters sind nach § 556 III 6 ausgeschlossen[100], es sei denn der Mieter habe die Verspätung nicht zu vertreten.

5.5 Die Abrechnung der Betriebskosten für vermietete Geschäftsräume

§ 556 gilt nur für die Wohnraummiete. Im Mietverhältnis über andere Räume ist die Abrechnung der vertraglich umgelegten Betriebskosten gesetzlich nicht befristet, § 556 III 2, 3 nicht entsprechend anwendbar, aber der Vermieter muss binnen angemessener Frist abrechnen, und angemessen erscheint in der Regel die Frist eines Jahres ab dem Ende des Abrechnungszeitraums[101], sodass man doch noch an § 556 III hängenbleibt.

5.6 Erhöhung und Herabsetzung der Betriebskosten

Vermieter und Mieter können die Vereinbarung über die Betriebskosten jederzeit vertraglich, auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten, ändern[102]. Dass der Vermieter einzelne Betriebskosten längere Zeit nicht abrechnet, ist noch keine Vertragsänderung[103].

Rechtsgrundlage für einseitige Änderungen im Wohnmietverhältnis ist § 560. Trotz Vereinbarung einer Pauschale darf der Vermieter, soweit der Mietvertrag es erlaubt, erhöhte Betriebskosten anteilig auf den Mieter umlegen, muss dies aber begründen und erläutern (I, II). Und wenn die Betriebskosten sinken, hat er die Pauschale entsprechend zu kürzen (III). Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf jeder Vertragspartner nach einer Abrechnung in Textform verlangen, dass die Vorauszahlungen angemessen angepasst werden (IV). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bestimmt, wie weit die Vorauszahlungen zu erhöhen oder zu kürzen seien (V). Damit die Anpassung den tatsächlichen Kosten möglichst nahe komme, soll die Abrechnung nicht nur formal korrekt, sondern auch inhaltlich richtig sein[104]. Eine inhaltlich falsche Abrechnung darf der Mieter korrigieren und seine Vorauszahlung anpassen[105].

Der Vermieter von Geschäftsräumen darf im Anschluss an eine Betriebskostenabrechnung gemäß seiner AGB die Höhe der Vorauszahlungen einseitig anpassen[106].

5.7 Einseitig zwingendes Recht zum Schutz des Wohnungsmieters

Nach §§ 556 IV, 556a III, 560 VI sind Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Wohnungsmieters von §§ 556 I, II 2, III, 556a II, 560 I-V abweichen[107].

5.8 Die Erstattung rechtsgrundlos bezahlter Betriebskosten

Der Mieter hat nach § 812 I 1 Anspruch auf Erstattung bezahlter Betriebskosten, die nicht wirksam auf ihn umgelegt worden sind[108].

6. Die Schönheitsreparaturen
6.1 Gesetz und Mietvertrag

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Nach § 535 I hat zwar der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht nur im vereinbarten gebrauchstauglichen Zustand zu überlassen, sondern auch noch während der ganzen Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, und nach § 538 hat der Mieter eine Verschlechterung der Mietsache durch den vereinbarten Gebrauch nicht zu vertreten. Aber die Vermieter halten dies seit langem für einen alten Zopf, der abzuschneiden sei, und verpflichten den Mieter im Mietvertrag, die Mietsache während der Mietzeit instandzuhalten und spätesten am Mietende instandzusetzen und die Spuren des Gebrauchs zu beseitigen.

Da diese Praxis allgemein üblich ist, darf nicht nur der Mietvertrag über Gewerberaum[109], sondern auch der Mietvertrag über Wohnraum die Renovierung der Mietsache auf den Mieter abwälzen, im Rahmen des § 307 sogar durch vorformulierte Abreden[110]. Gemeint sind Schönheitsreparaturen im Rahmen des § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung durch das Streichen der Decken und Wände, der Türen und Fenster, der Heizkörper und Heizrohre. Für die Wohnungsmiete ist diese Definition verbindlich[111].

Die wirksam vereinbarte Renovierungspflicht des Mieters ist ein Bestandteil des Mietzinses, den sie erhöht, und eine vertragliche Hauptpflicht des Mieters[112]. Fällig wird sie bei Bedarf, als Endrenovierung am Mietende[113]. Im Streitfall muss der Mieter die vertragsgemäße Erfüllung beweisen[114]. Seine hartnäckige Leistungsverweigerung verpflichtet ihn nach §§ 280 I, III, 281 I, II zum Schadensersatz[115].

Würde die Renovierung durch einen Umbau der Mietsache alsbald zerstört, muss der Mieter zwar nicht renovieren, aber er muss zahlen: den restlichen „Mietzins“ nämlich[116]. Wenn der Mietvertrag dazu nichts sagt, ist die Vertragslücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen[117].

6.2 Die Inhaltskontrolle vorformulierter Renovierungsabreden im Wohnmietvertrag

Vorformulierte Renovierungsabreden, die der Vermieter dem Mieter im Wohnmietvertrag stellt, scheitern leicht an § 307. Den gesetzlichen Maßstab für die Inhaltskontrolle liefert § 28 IV 3 der zweiten Berechnungsverordnung[118]. AGB, die sich daran nicht halten, können den Mieter nicht verpflichten[119]. Die Beweislast für den unwirksamen Inhalt der AGB trägt der Mieter[120].

Beispiele

Unwirksam sind vorformulierte Abreden:

Auch wenn nur ein Teil einer vorformulierten Renovierungsabrede oder eine von mehreren, rechtlich zusammengehörigen Renovierungsabreden dem § 307 nicht standhält, ist rechtlich alles unwirksam[121]. Die individuell vereinbarte Endrenovierung hingegen bleibt auch dann wirksam, wenn der vorformulierte Fristenplan nach § 307 unwirksam ist[122].

Die Vertragslücke, die durch die Unwirksamkeit einer vorformulierten Renovierungsabrede entsteht, wird gemäß § 306 II nicht durch ergänzende Vertragsauslegung, sondern durch die gesetzliche Renovierungspflicht des Vermieters nach § 535 I ausgefüllt[123]. Der Vermieter ist auch nicht berechtigt, die ortsübliche Miete zu erhöhen, wenn seine vorformulierte Renovierungsabrede unwirksam ist[124].

Der Mieter, der renoviert, obwohl die vorformulierte Abrede unwirksam ist, kann vom Vermieter nach §§ 812 I 1, 818 II Wertersatz in Höhe der üblichen Kosten für Material und Personal verlangen[125]. Ein Geschäft für den Vermieter nach §§ 539, 677, 683 führt der Mieter mit der Renovierung nicht, sondern erfüllt nur seine eigene vermeintliche Renovierungspflicht[126]. Zum Schadenersatz nach § 280 I 1 ist der Vermieter dem Mieter dann nicht verpflichtet, wenn er nicht erkennen muss, dass die handschriftliche Renovierungsabrede eine vom ihm gestellte AGB sei[127].

Schönheitsreparaturen sollen die Spuren der Abnutzung beseitigen, sie sollen nicht auch Schäden an der Mietsache ausgleichen. Unwirksam sind vorformulierte Abreden, die den Mieter zu anfallenden Kleinreparaturen[128] oder zum Ersatz von Schäden verpflichten, die er nicht zu vertreten hat[129]. Wirksam sind nur Kostentragungsabreden mit jährlichen Höchstbeträgen[130].

7. Die Mietkaution

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Die Mietkaution ist kein Teil des Mietzinses, sondern sichert den Mietzinsanspruch und die sonstigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis[131].

Ob, wie und in welcher Höhe eine Mietkaution zu leisten sei, bestimmt der Mietvertrag[132]. Eine Barkaution hat der Vermieter im Zweifel wie eine Spareinlage mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen[133] Der Anspruch des Vermieters auf die versprochene Kaution überlebt auch das Mietende, wenn und solange der Vermieter noch aufrechenbare Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis hat und sein Sicherungsbedürfnis fortbesteht[134]. Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter für streitige Forderungen die Kaution noch nicht verwerten[135]. Nach Mietende darf der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn und soweit der Vermieter aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat[136], muss dem Vermieter jedoch angemessene Zeit zur Prüfung lassen, ob und mit welchen Gegenforderungen er aufrechnen wolle[137]. Der Vermieter darf nur mit Gegenansprüchen aufrechnen, die dem Mietverhältnis entstammen[138].

Die Kaution des Wohnungsmieters darf nach § 551 höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete betragen; die Betriebskosten erhöhen die Nettomiete nicht, wenn sie als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart sind (I)[139]. Eine Barkaution darf der Mieter in 3 gleichen Monatsbeträgen leisten, die erste Zahlung am Mietbeginn (II)[140]. Der Vermieter hat die Barkaution als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, wenn nicht der Mietvertrag eine andere Anlage vorsieht (III, 1, 2). So oder so ist die Anlage vom Vermögen des Vermieters zu trennen[141]. Dafür bietet sich ein Ander- oder Treuhandkonto an; die Erträge stehen dem Mieter zu, erhöhen aber gleichzeitig die Sicherheit (III 3, 4). Während § 551 I allgemein von „Sicherheit“ spricht, regelt § 551 II, III nur die Barkaution in Geld, schließt andere Sicherheiten aber nicht aus[142].

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 551 IV unwirksam.

§ 551 gilt nicht für eine Sicherheit, die eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters verhindern soll[143] und auch nicht für die Unterwerfung des Wohnungsmieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Miete[144].

8. Die Aufrechnung des Wohnungsmieters

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Unabdingbar ist nach § 556b II das Recht des Wohnungsmieters, gegen die Mietzinsforderung mit einem Schadensersatz oder Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 536a, 539 oder einem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete aufzurechnen oder den Mietzins deswegen zurückzuhalten, wenn er sein Vorhaben dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung verspätet abgerechneter Nebenkosten wird unwirksam, wenn der Vermieter doch noch wirksam abrechnet[145].

9. Die persönliche Verhinderung des Mieters

Nach § 537 I muss der Mieter den Mietzins auch dann bezahlen, wenn er die Mietsache aus persönlichen Gründen nicht gebrauchen kann (S. 1), denn zu vergüten ist nicht erst der Gebrauch, sondern schon die Gebrauchsmöglichkeit. Der Vermieter muss sich nur den ersparten Aufwand anrechnen lassen (S. 2).

Erst recht schuldet der Mieter den versprochenen Mietzins auch dann, wenn er aus freien Stücken vorzeitig auszieht oder gar nicht erst einzieht[146]. Die Vorteile aus einer Weitervermietung muss sich der Vermieter, der am Vertrag festhält, nicht anrechnen lassen, denn der Einwand des Mieters, der Vermieter sei zur Vertragserfüllung nicht mehr imstande, widerspricht Treu und Glauben[147].

Jedoch schuldet der Mieter nach § 537 II solange keinen Mietzins, als der Vermieter außerstande ist, dem interessierten Mieter den Mietgebrauch zu gewähren, weil er die Mietsache einem Dritten überlassen hat.

5. Kapitel Die Partner des Mietvertrags

1. Die freie Wahl des Vermieters und die vertragliche oder gesetzliche Beschränkung

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In der Wahl seines Mieters war der Vermieter lange Zeit frei. Zum Abschluss eines Mietvertrags verpflichteten ihn nur der Mietvorvertrag[148] und die Nachfolgeklausel im Mietvertrag: Der Vermieter verspricht, an einen geeigneten Nachmieter, den der Mieter beibringt, zu vermieten[149]. Ohne Nachfolgeabrede musste der Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren, den der Mieter ihm brachte, und den Mieter auch nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen[150].

Seit dem 18.8.2006 jedoch schützt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auch den Mietinteressenten vor diskriminierender Ungleichbehandlung und beschränkt massiv die Vertragsfreiheit des Vermieters[151], je nach Mietsache und Mietangebot in unterschiedlichem Maße (RN 1896 ff.).

Eine unterschiedliche Behandlung kann der Vermieter nach § 20 I AGG durch den Nachweis eines sachlichen Grundes rechtfertigen; dazu liefert das Gesetz vier Beispiele. Ausnahmslos unzulässig ist jedoch die Benachteiligung aus rassischen oder ethnischen Gründen.

Gegen eine unzulässige Benachteiligung wehrt sich der Mietinteressent nach § 21 I, II AGG mit Ansprüchen auf Beseitigung, Unterlassung und Schadenersatz (RN 1898), die er nach § 21 V AGG binnen 2 Monaten geltend machen muss, wenn er sie nicht verlieren will. Ob der abgewiesene Mietinteressent auch den Abschluss des verweigerten Mietvertrags verlangen könne, ist streitig.

Vereinbarungen, die vom AGG abweichen, sind nach § 21 IV AGG unwirksam, der restliche Vertrag bleibt jedoch bestehen, denn § 139 BGB ist nicht anwendbar.