Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

3. Kapitel Die Mietsache

1. Sachen

176

Mieten und vermieten kann man nur Sachen, nach § 90 also körperliche Gegenstände, auch künftige, die erst noch herzustellen sind[26], auch Teile von Sachen: einzelne Wohnungen, Räume, Hauswände oder andere Werbeflächen.

Das Mietrecht unterscheidet folgende Mietsachen:

2. Wohnräume

177

Das neue Mietrecht stellt die Wohnungsmiete mit den §§ 549-577a schwergewichtig ins Zentrum der rechtlichen Regelung. Das soziale Mietrecht, das den Wohnungsmieter besonders schützen soll, schließt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters aus.

Wohnungsmiete ist Miete von Räumen zum Wohnen, also vor allem zum Kochen, Essen und Schlafen. Zur Wohnung gehören auch die nötigen Nebenräume: Flur, Bad und WC. Ob es sich um Wohnungsmiete oder um einfache Raummiete handelt, bestimmt der Vertragszweck. Es genügt nicht, dass die Räume sich zum Wohnen eignen, sie müssen vielmehr zum Wohnen des Mieters ge- und vermietet sein[27].

Für das Mietverhältnis über Wohnräume gelten in erster Linie die besonderen Vorschriften der §§ 549-577a, gemäß § 549 I aber auch die allgemeinen Vorschriften der §§ 535-548, soweit die §§ 549-577a nichts anderes bestimmen.

§ 549 II, III nennt diejenigen Mietverhältnisse, die vom Mieterschutz mehr oder weniger verschont bleiben.

Kein Wohnmietverhältnis begründet die Miete von Wohnräumen zur gewerblichen Weitervermietung (RN 190) und auch nicht der Mietvertrag der Gemeinde mit dem Hauseigentümer, um Flüchtlinge unterzubringen[28].

3. Andere Räume

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Raummiete ist Miete eines Gebäudes oder von Innenräumen eines Gebäudes nicht zum Wohnen, sondern zu anderen Zwecken, etwa zum Betrieb eines Gewerbes oder zur Ausübung eines freien Berufes[29].

Beispiele

Für die Kündigung unterscheidet § 580a zwischen Geschäftsräumen (II) und sonstigen Räumen (I). § 578 II 3 erstreckt den § 569 I zur fristlosen Kündigung auf Räume, die zum menschlichen Aufenthalt bestimmt sind.

Beispiel

Eine GmbH mietet ein Reihenhaus als Büro für den Geschäftsbetrieb und als Wohnung für den Geschäftsführer, insgesamt also als Geschäftsraum nach § 580a II (BGH NJW 2008, 3361).

4. Grundstücke

Grundstücksmiete ist Miete eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücksteils, der kein Raum ist[30].

Beispiele

5. Bewegliche Sachen

An beweglichen Sachen werden vor allem Kraftfahrzeuge, Computer und Standard-Software[31] gemietet oder geleast. Der Leihwagen ist, so er etwas kostet, ein Mietauto[32].

6. Die Mischmiete

Werden durch einen Vertrag mehrere Sachen vermietet, für die unterschiedliche Regeln gelten, wie möblierter Wohnraum oder Wohn- und Geschäftsraum oder Grundstück mit Zubehör, muss man unterscheiden: Sind die verschiedenen Sachen nach dem Parteiwillen getrennt oder trennbar vermietet, folgt jede Mietsache ihren eigenen Regeln[33], sodass auch eine Teilkündigung möglich ist. Sind die Sachen nach dem Parteiwillen jedoch untrennbar vermietet wie die möbelierte Wohnung, die Wohnung mit Garage und das Haus mit Wohn- und Gewerberäumen, gibt der Schwerpunkt der vereinbarten Nutzungsart den Ton an[34] und ist eine Teilkündigung ausgeschlossen[35].

4. Kapitel Der Mietzins

1.1 Die freie Vereinbarung des Mietzinses

179

Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsgewährung verspricht. Meist besteht er aus einer bestimmten, periodisch zahlbaren Geldsumme[36], aber das ist nicht notwendig. Als Mietzins kann auch eine einmalige Zahlung[37] oder eine ganz andere Leistung, etwa eine Hausmeistertätigkeit, vereinbart werden, denn Vermieter und Mieter können ihn bis zur Wuchergrenze des § 138 II frei aushandeln.

Frei vereinbar ist auch der Mietzins für die Mietwohnung, soweit nicht das öffentliche Wohnungsbaurecht für preisgebundenen Wohnraum[38] oder das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit den §§ 556d-556g oder § 5 WiStrG mit § 134 einen Riegel vorschiebt[39]. Nehmen die Vertragspartner irrig an, die Mietwohnung sei preisgebunden, stört dies nach langer Mietdauer gemäß § 313 die Geschäftsgrundlage und der Mietzins ist bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen[40].

Den Mietzins regeln die §§ 556-561 zum Schutze des Wohnungsmieters nicht selten unabdingbar. Sie gelten freilich nicht für alle Wohnmietverhältnisse, § 549 II, III nimmt ein paar besondere Mietverhältnisse von den §§ 556d-556g und den §§ 557-561 aus.

Die Höhe des Mietzinses soll wie jede schuldrechtliche Leistung bestimmbar sein[41]. Der Mietvertrag muss sie aber nicht selbst bestimmen, sondern kann die Bestimmung nach §§ 315 ff. einer Partei oder einem Dritten überlassen, muss freilich den Maßstab dafür vorgeben[42]. Vereinbaren die Parteien eine „angemessene Miete“, bestimmt letztlich das Gericht die Höhe[43].

Beispiel

Die Parteien sind Schwestern. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses, die Beklagte bewohnt einen Anbau, für dessen Errichtung sie 115 000,– DM an die Klägerin gezahlt hat. Die Klägerin klagt auf Räumung und Herausgabe des Anbaus.

Die Entscheidung richtet sich nach Mietrecht, denn zwischen den Parteien besteht ein Wohnmietverhältnis. Die Höhe des Mietzinses, der mit der Vorauszahlung der Beklagten zu verrechnen ist, wurde zwar nicht ausdrücklich vereinbart, lässt sich aber durch ergänzende Vertragsauslegung oder analog §§ 612 II, 632 II als üblichen oder angemessenen Mietzins bestimmen. Soweit die Vorauszahlung noch nicht abgewohnt ist, hat die Klägerin sie der Beklagten bei deren Auszug zu erstatten (BGH NJW 2003, 1317).

Zusätzliche Kosten des Mieters über § 535 hinaus muss der Mietvertrag auch der Höhe nach eindeutig regeln[44].

1.2 Die Mietbremse

179a

Dies Mietrechtsnovellierungsgesetzt vom 21.4.2015 (BGBl I, 610) begrenzt mit den §§ 556d–556g seit 1.6.2015 die Höhe des Mietzinses für Wohnraum schon bei Mietbeginn[45], freilich nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt werden. Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018[46] und das Gesetz über die zulässige Miethöhe vom 19.3.2020 ergänzen den § 556g.

Die gutgemeinte, aber komplizierte Mietbremse[47] sieht so aus: Nach § 556d darf die Miete schon zu Beginn des Wohnmietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 II höchstens um 10 % übersteigen (I). Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf jeweils längstens 5 Jahre zu bestimmen (II 1 mit näherer Bestimmung des angespannten Wohnungsmarktes in II 2, 3 sowie Fristablauf und Begründung der Rechtsverordnung in II 4-7)[48]

§ 556e erlaubt, wenn der Vormieter eine höhere Miete schuldete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete (I 1). Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben unberücksichtigt Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Mietende vereinbart wurden (I 2). Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn erhöhen die nach § 556d I zulässige Miete in bestimmter Höhe (II).

Nach § 556f ist § 556d nicht anwendbar auf Wohnungen, die erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet wurden (S. 1), und die §§ 556d, 556e sind nicht anwendbar auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (S. 2).

§ 556g I regelt die Rechtsfolgen der Mietbremse. Eine Vereinbarung, die von §§ 556d-556g abweicht, ist unwirksam (S. 1). Jedoch bleibt der Mietvertrag im Übrigen bestehen, wenn nur die zulässige Miete überschritten wird (S. 2). Zu viel bezahlte Miete hat der Vermieter dem Mieter als ungerechtfertigte Bereicherung zu erstatten (S. 3), jedoch sind die §§ 814, 817 S. 2 nicht anzuwenden (S. 4).

§ 556g Ia verpflichtet den Vermieter, soweit die Miethöhe nach § 556e oder § 556f zulässig ist, dem Mieter, bevor er seine Vertragserklärung abgibt, unaufgefordert Auskunft in vier Varianten zu erteilen (S. 1).

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Miete nach § 556e oder § 556f zulässig sei (S. 2). Und wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachholt, darf er sich erst zwei Jahre danach auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen (S. 3). Entbehrt die Auskunft aber der vorgeschriebenen Form, darf der Vermieter sich erst nach formgerechter Nachholung auf § 556e oder § 556f berufen (S. 4).

Der Mieter darf nach § 556g II eine Miete, die er nach §§ 556d, § 556e nicht geschuldet hat, nur zurückfordern, wenn er einen Verstoß gegen die §§ 556d–556g gerügt hat (S. 1). Hat der Vermieter eine Auskunft nach § 556g Ia 1 erteilt, muss die Rüge des Mieters sich darauf beziehen (S. 2). Und rügt der Mieter den Verstoß erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge schon beendet, kann er nur die Miete zurückfordern, die erst nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (S. 3).

§ 556g III verpflichtet den Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Auskunft über die Tatsachen, welche die vereinbarte Miete zulässig machen.

Nach § 556 IV bedürfen alle Erklärungen nach Ia–III der Textform.

2. Die Entstehung und Fälligkeit des Mietzinsanspruchs

180

Nach § 556b I ist der Mietzins für Wohnraum und nach § 579 II auch für andere Räume, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist, im Voraus spätestens bis zum 3. Werktag derjenigen Periode zu zahlen, nach der er vertraglich bemessen ist[49].

Als Verbraucher zahlt der Wohnungsmieter bargeldlos dann rechtzeitig, wenn er seine Bank rechtzeitig mit der Überweisung beauftragt und sein Konto gedeckt ist; die strenge Zahlungsverzugsrichtlinie der EU vom 26.2.2011 gilt nur für Entgelte im Geschäftsverkehr[50].

Dagegen ist der Mietzins für ein Grundstück oder eine bewegliche Sache gemäß § 579 I erst am Ende der Mietzeit oder nach Ablauf der Rechnungsperiode zu zahlen, nach der er vertraglich bemessen ist, die Grundstücksmiete vierteljährlich, wenn sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist.

Laut BGH entsteht der periodisch fällige Anspruch auf den Mietzins nicht insgesamt schon mit Abschluss des Mietvertrags, sondern regelmäßig wiederkehrend erst mit Beginn oder Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, nach dem er bemessen ist. Er ist deshalb nicht betagt, sondern befristet; das ist wichtig für die Vorausabtretung künftiger Mietzinsforderungen[51]. Die §§ 556b I, 579 regeln demnach nicht erst die Fälligkeit, sondern schon die Entstehung des Mietzinsanspruchs.

Nach § 259 ZPO darf der Vermieter auf künftige Mietzinszahlung klagen, wenn der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten in mehrfacher Höhe der Bruttomiete im Rückstand ist[52].

Der Mietzinsanspruch lässt sich ohne weiteres aus dem Mietverhältnis herauslösen und separat nach § 398 abtreten[53].

Für den hilfsbedürftigen Wohnungsmieter kann das Jobcenter (Sozialamt) die Miete direkt an den Vermieter zahlen[54].

3. Die Staffel- und die Indexmiete

181

Nach § 557 II kann der Wohnungsmietvertrag den Mietzins für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festlegen, entweder als Staffel- oder als Indexmiete, und so der Inflation und dem Geldwertschwund vorbeugen.

§ 557a erlaubt die Staffelmiete unter folgenden Bedingungen:

Die wirksam vereinbarte Staffelmiete ist auch dann verbindlich, wenn das allgemeine Mietniveau plötzlich absinkt[56].

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind unwirksam (V)[57].

§ 557b erlaubt die Indexmiete, die den Mietzins durch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt, unter folgenden Bedingungen:

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind unwirksam (V)

4. Die Mieterhöhung

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Nach § 557 I dürfen Vermieter und Mieter auch die Wohnraummiete vertraglich erhöhen[59]. Schon der Mietvertrag kann nach §§ 557 II, 557a, 557b den Mietzins durch Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete für die Zukunft ändern (RN 181).

Einseitig darf der Vermieter eine Mieterhöhung nur nach § 557 III verlangen, soweit dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Er hat zwei Möglichkeiten: nach § 558 kann er eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen und nach § 559 eine Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnung. Die umfangreichen §§ 558-561 in der Fassung durch das Mieterhöhungsanpassungsgesetz von 18.12.2018[60] und das Gesetz über die zulässige Miethöhe von 19.3.2020 regeln die Einzelheiten.

Nach § 558 I kann der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen, wenn die bisherige Miete zur Zeit der Mieterhöhung seit 15 Monaten unverändert ist (S. 1)[61]. Die Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden (S. 2). Erhöhungen nach §§ 559–560 werden nicht berücksichtigt (S. 3). Aus welchen Faktoren die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet werde, regelt § 558 II[62].

Durch die Erhöhung nach § 558 I darf sich die Miete gemäß § 558 III binnen 3 Jahren, abgesehen von Erhöhungen nach §§ 559-560 um höchstens 20 % erhöhen (Kappungsgrenze)[63], jedoch um höchstens 15 %, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, was die Landesregierung durch Verordnung für höchstens 5 Jahre bestimmen darf. Ausnahmen von der Kappungsgrenze macht § 558 IV. Drittmittel sind nach § 558 V vom Jahresbetrag der zu erhöhenden Miete abzuziehen[64].

Das Mieterhöhungsverlangen bedarf nach § 558a der Textform (I ) und ist zu begründen (I–IV)[65].

§ 558b regelt die Rechtsfolgen des Mieterhöhungsverlangens[66]. Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (I). Soweit der Mieter nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats zustimmt, kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen und muss die Klage binnen weiterer drei Monate erheben (II). Wenn das Erhöhungsverlangen nicht dem § 558a entspricht, kann der Vermieter den Mangel noch im Rechtsstreit beheben (III). Die §§ 558a, 558b sind anspruchsbegründend[67].

Die §§ 558c–558e sind Hilfsnormen zum Mietspiegel, zum qualifizierten Mietspiegel und zur Mietdatenbank, welche die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erleichtern sollen[68].

§ 559 berechtigt den Vermieter, nachdem er Modernisierungsmaßnahmen des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt hat, die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten zu erhöhen (I). Erforderlich sind eine Modernisierung und bauliche Veränderung durch nachhaltige Einsparung von Energie, durch Reduzierung des Wasserverbrauchs, durch Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, durch Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder durch bauliche Veränderungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind[69]. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht dazu (II). Werden mehrere Wohnungen modernisiert, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (III). Die Erhöhung der jährlichen Miete ist begrenzt (III a). Sie ist ausgeschlossen, soweit sie den Mieter unbillig hart treffen würde (IV, V)[70].

Drittmittel sind nach § 559a keine Modernisierungskosten (I mit Sonderregeln für öffentliche Darlehen in II und Mieterdarlehen in III).

Die Mieterhöhung ist dem Mieter nach § 559b in Textform zu erklären (I 1) und nur wirksam, wenn sie die Erhöhung begründet und entsprechend §§ 559, 559a erläutert (I 2). § 556c III ist entsprechend anzuwenden (I 3). Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats ab Zugang der Erklärung (II 1 mit Fristverlängerung in II 2).

§ 559c regelt in fünf gewichtigen Absätzen ein „vereinfachtes Verfahren“ zur Mieterhöhung.

§ 559d vermutet, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletze (I mit Ausnahme in II).

Nach § 561 I muss der Mieter einer Mieterhöhung durch den Vermieter gemäß § 559 nicht tatenlos zusehen, sondern darf das Wohnmietverhältnis bis zum zweiten Monat nach Zugang der Erklärung des Vermieters zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen und die Mieterhöhung unwirksam machen.

Die §§ 557–561 sind nach § 549 II, III auf den dort beschriebenen Wohnraum nicht anwendbar.

Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach §§ 557 IV, 558 VI, 558a V, 558b IV, 559 VI, 559a V, 559b III und 561 II unwirksam.