Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

2. Die Voraussetzungen des Herausgabeanspruchs

164

Der Herausgabeanspruch aus § 531 II hat drei Voraussetzungen: eine Schenkung, ein Widerrufsrecht und eine Widerrufserklärung. Die Beweislast trägt der Schenker[65].

Nach § 530 I darf der Schenker die Schenkung widerrufen, wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder dessen nahe Angehörige groben Undanks schuldig gemacht hat. Unter einer schweren Verfehlung versteht man eine vorsätzliche Handlung des Beschenkten von einigem Gewicht[66]. Sie muss sich gegen den Schenker oder dessen nahe Angehörige richten; hier zählt weniger der Grad der Verwandtschaft als die persönliche Nähe zum Schenker. Die Schwere der Verfehlung hängt vom Verhalten beider Seiten ab[67].

Die Verfehlung eines Dritten genügt nur, wenn der Beschenkte sie vorsätzlich nicht verhindert, obwohl er moralisch dazu verpflichtet ist[68].

Der Beschenkte macht sich eines groben Undanks schuldig, wenn seine schwere Verfehlung gegen den Schenker eine undankbare Gesinnung offenbart[69].

Beispiele

165

Das Widerrufsrecht des Schenkers ist ein Gestaltungsrecht, unabtretbar, unpfändbar und grundsätzlich auch unvererblich. Der Schenker widerruft nach §§ 531 I, 130 I 1 durch Erklärung gegenüber dem Beschenkten.

Der Erbe des Schenkers darf gemäß § 530 II nur dann widerrufen, wenn der Beschenkte den Schenker vorsätzlich und rechtswidrig getötet oder sonstwie am Widerruf gehindert hat.

3. Der Ausschluss des Widerrufs und andere Einwendungen gegen den Herausgabeanspruch

166

Ausgeschlossen ist der Widerruf des Schenkers nach Verzeihung und Fristablauf sowie von Pflicht- und Anstandsschenkungen. Die Beweislast trägt der Beschenkte.

Beispiele

Anstandsgeschenke sind nach der Verkehrssitte vor allem kleinere Gelegenheitsgeschenke des täglichen Lebens und übliche Geschenke unter nahen Angehörigen oder Freunden[72].

Auf den Widerruf verzichten kann der Schenker nach § 533 erst, wenn er den groben Undank des Beschenkten kennt.

Als Bereicherungsanspruch ist der Herausgabeanspruch ausgeschlossen:

Der Herausgabeanspruch des Schenkers verjährt normal nach §§ 195, 199, jedoch nach § 196 in zehn Jahren, wenn ein Grundstück herauszugeben ist[75].

3. Teil Die Miete

1. Kapitel Das gesetzliche System

1. Die gesetzliche Struktur der Miete

167

Nach § 535 besteht die Miete aus der entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit. Das Mietverhältnis entsteht durch Mietvertrag und ist ein Dauerschuldverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit.

Der schuldrechtliche Mietvertrag begründet nur Forderungen und Verpflichtungen, kein dingliches Gebrauchsrecht an fremder Sache. Dinglich gegen jeden Eigentümer wirken nur Nießbrauch (§ 1030), beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Gestalt des Wohnungsrechts (§ 1093) und Dauerwohnrecht (§ 31 WEG).

2. Die Mietrechtsreform 2001
2.1 Die Vereinfachung des Mietrechts: Wunsch und Wirklichkeit

168

Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001, in Kraft seit 1.9.2001, hat den Flickenteppich des gesetzlichen Mietrechts, das durch wiederholte Eingriffe des Gesetzgebers unübersichtlich geworden war, aufgezogen und neu geknüpft. Die Reform wollte das Mietrecht vereinfachen und so formulieren, dass auch Mieter und Vermieter es verstehen können. Nun wecken solcherart Versprechungen des modernen Gesetzgebers weniger Hoffnung als Skepsis, Zivilprozessreform und Schuldrechtsreform sind abschreckende Beispiele.

Auch das moderne Mietrecht bleibt eine umfangreiche, hoch komplexe Materie, die zu verstehen, selbst der Profi alle Mühe hat. Wie soll der Laie damit klarkommen? Schon das Schachtelprinzip des BGB, das die allgemeinen Regeln jeweils vor die Klammer zieht, erschwert den Zugang zum Gesetz. Das gleich mehrfach verschachtelte neue Mietrecht – geradezu abenteuerlich wirkt die Gliederung in Titel, Untertitel, Kapitel und Unterkapitel – gibt dem Laien Rätsel über Rätsel auf. Ihm bleibt weiterhin nichts anderes übrig, als mit Franz Kafka geduldig „vor dem Gesetz“ zu warten, bis er eingelassen oder das Tor vor seiner Nase zugesperrt wird.

Dennoch ist das neue Mietrecht dem alten Flickenteppich dadurch überlegen, dass es die Wohnungsmiete im Zusammenhang regelt und mit 65 Vorschriften schwergewichtig in den Mittelpunkt stellt. Aus Platzmangel ist die Zahl der Vorschriften mit den kleinen Buchstaben a), b), c) durch den Einbau des MHRG in das BGB freilich noch kräftig angewachsen. Auch gibt es unter den Mietvorschriften nach wie vor wahre Ungetüme wie die §§ 543, 556, 558, 560, 569, die man besser zerschlagen und in ihre Bestandteile zerlegt hätte. Im Vergleich zu anderen Reformgesetzen ist das neue Mietrecht jedoch erstaunlich gut durchdacht und ordentlich formuliert, aber es ist ja auch nicht in großer Hast und Hektik entstanden, sondern hatte Zeit zum Reifen.

2.2 Das neue System des Mietrechts

169

Die Mietrechtsreform gliedert den umfangreichen Stoff, der von § 535 bis § 580a reicht, in drei ungleiche Teile. Der mittlere Teil über die Wohnraummiete ist der weitaus umfangreichste und stark untergliedert. Wer sich im neuen Mietrecht zurechtfinden will, muss sich das neue System genau anschauen.

Mieten kann man nur Sachen. Auch das neue Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum[1], Raum, Grundstück, eingetragenem Schiff und beweglicher Sache (RN 176).

3. Der Gang der Darstellung

Die Darstellung des Mietrechts folgt weithin der neuen gesetzlichen Ordnung und stellt die Wohnraummiete in den Vordergrund. Sie beginnt mit den Ansprüchen auf Erfüllung des Mietvertrags. Weitere Schwerpunkte sind die Haftung des Vermieters für Rechts- und Sachmängel sowie die Kündigung des Mietverhältnisses samt sozialem Mieterschutz.

2. Kapitel Die Ansprüche aus dem Mietvertrag

1. Die Anspruchsgrundlage

170

Nach § 535 hat der Mieter Anspruch auf die vereinbarte Gebrauchsgewährung (I), der Vermieter auf den vereinbarten Mietzins (II).

2. Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsgewährung

171

Nach § 535 I 1 hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache gewähre. Gebrauchsgewährung bedeutet nach § 535 I 2 Überlassung und Erhaltung der Mietsache im vereinbarten Zustand. Das ist die Haupt- und Dauerpflicht des Vermieters[2]. Außerdem trägt er nach § 535 I 3 die Lasten der Mietsache: Anlieger- und Erschließungskosten, Kaminfeger, Feuerversicherung und Grundsteuer, wenn nicht der Mietvertrag sie dem Mieter auflädt.

Überlassen heißt Übergeben (§ 854): Der Mieter soll unmittelbarer Besitzer werden, der Vermieter nur noch mittelbaren Besitz behalten (§ 868). Der Mieter klagt auf Herausgabe (vollstreckbar nach § 883 ZPO). Hat der Vermieter die Mietsache doppelt vermietet und dem einen Mieter überlassen, ist die Herausgabeklage des anderen allerdings unzulässig, weil das Urteil nicht vollstreckbar wäre. Dem geprellten Mieter bleibt nur die Schadensersatzklage[3].

172

Die überlassene Mietsache soll der Vermieter dem Mieter während der Mietzeit ungestört belassen: Eigene Störungen soll er unterlassen, fremde Störungen verhindern oder abwehren[4]. Der Mieter klagt auf Beseitigung der konkreten Störung (vollstreckbar nach § 887 oder § 888 ZPO) oder auf Unterlassung drohender Störungen (vollstreckbar nach § 890 ZPO).

Wer Geschäfts- oder Praxisräume vermietet, darf, auch ohne besondere Abrede, in unmittelbarer Nähe dem Mieter weder selbst Konkurrenz machen noch an dessen Konkurrenten vermieten[5]. Konkurrenz macht aber nur ein Gewerbe der gleichen Branche[6].

Die Mietsache soll während der ganzen Mietzeit zum vereinbarten Gebrauch taugen[7]. Tut sie das nicht, hat der Vermieter sie instand zu setzen und instand zu halten. Der vertragliche Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 I 2 entsteht immer wieder neu und kann während der Mietzeit nicht verjähren[8]. Der Mieter klagt auf Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes (vollstreckbar nach § 887 ZPO); das ist noch keine Gewährleistung, sondern Vertragserfüllung. Dazu gehören nach dem Gesetz (zur abweichenden Vereinbarung: RN 184) auch die „Schönheitsreparaturen“ in Wohnräumen: das erforderliche Streichen der Wände und Decken, der Fenster und Türen, der Heizkörper und Heizrohre[9].

Eine zerstörte Mietsache muss der Vermieter freilich nur dann wiederherstellen, wenn er die Zerstörung zu vertreten hat[10]. Auch kann der Anspruch des Mieters auf Vertragserfüllung nach § 242 am Einwand unzulässiger Rechtsausübung scheitern.

Beispiel

Die Feuchtigkeit im Durchgang zur Tiefgarage einer Wohnanlage stört den Mieter nur wenig, ihre Beseitigung zum Preis von 100 000,– € belastet aber den Vermieter übermäßig (BGH NJW 2005, 3284).

173

Der Umfang des Mietgebrauchs richtet sich nach Vereinbarung und örtlicher Verkehrssitte[11]. Es kommt darauf an, als was die Sache vermietet ist, ob als Wohnung, Laden, Reparaturwerkstatt oder Reklamefläche[12]. Verbietet der Vermieter vertragswidrig einen erlaubten Gebrauch, klagt der Mieter auf Duldung (vollstreckbar nach § 890 ZPO). Was über den vereinbarten Mietgebrauch hinausgeht, bedarf der Zustimmung des Vermieters, die dieser nach § 242 aber nicht treuwidrig verweigern darf[13].

Beispiele

Nach § 538 darf der Mieter die Mietsache durch vertragsmäßigen Gebrauch abnutzen und verschlechtern. Dafür schuldet er weder Renovierung noch Schadensersatz[14], vielmehr hat der Vermieter nach § 535 I 2 die Mietsache während der ganzen Mietzeit voll gebrauchsfähig zu erhalten, denn der Mietzins vergütet auch die vertragsmäßige Abnutzung. Der Mietvertrag weicht davon meist ab (RN 184).

3. Der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins

174

Der Vermieter hat nach § 535 II Anspruch auf den vereinbarten Mietzins als Entgelt für die Gebrauchsgewährung. Die Mietzinsschuld ist in der Regel eine periodisch fällige Geld- und Schickschuld (RN 179 ff.).

Nimmt der Vermieter es längere Zeit widerspruchslos hin, dass der Mieter weniger Miete zahlt, als vereinbart ist, verliert er seinen Anspruch auf die Restmiete nur unter den strengen Voraussetzungen einer stillschweigenden Vertragsänderung oder einer Verwirkung nach § 242[15].

4. Der Mietvertrag als Anspruchsvoraussetzung

175

Anspruchsvoraussetzung nach § 535 ist ein Mietvertrag. Die Beweislast trägt der Anspruchsteller, für den Mietzinsanspruch also der Vermieter[16].

Miete ist entgeltliche Gewährung des Sachgebrauchs auf Zeit[17]. Die vereinbarten Hauptpflichten bestimmen den Vertragstyp. Es kommt nicht darauf an, wie die Parteien ihren Vertrag bezeichnen, sondern nur darauf, was sie einander versprechen (zur Abgrenzung: RN 197).

Der Mietvertrag begründet ein vertragliches Schuldverhältnis (§ 311 I) mit Verpflichtungen und Forderungen (§ 241 I): das Mietverhältnis. Es entsteht schon mit Vertragsschluss, nicht erst mit Überlassung der Mietsache[18]. Anders als das Kaufverhältnis erschöpft es sich nicht im einmaligen Leistungsaustausch, sondern begründet Dauerpflichten. Als Dauerschuldverhältnis verpflichtet es beide Seiten zu besonderer Rücksicht (§ 242)[19] und ist aus wichtigem Grund jederzeit kündbar (§§ 543, 569).

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag (§§ 320 ff.), der Mietzins die Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und umgekehrt. Sobald aber der Mieter die Mietsache besitzt, wird der gesetzliche Rücktritt durch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ersetzt[20]. Jedoch kann das Mietverhältnis auch noch nach Überlassung der Mietsache an den Mieter wegen arglistiger Täuschung nach §§ 123, 142 rückwirkend angefochten werden[21].

Der Mietvertrag ist schließlich ein Rechtsgeschäft (§§ 104 ff.) und ein Vertrag (§§ 145 ff.). In der Regel ist er formfrei, nur die langfristige Wohnungs-, Raum- und Grundstücksmiete muss nach §§ 550, 578 I schriftlich geschlossen werden, jedoch ist der formwidrige Mietvertrag nicht nach § 125 nichtig, sondern nach § 550 nur vorzeitig kündbar.

Die Missachtung der vereinbarten Schriftform schadet nach § 127 dann nicht, wenn sie nur den Beweis sichern soll und die Vertragspartner das Mietverhältnis vollziehen oder das beendete Mietverhältnis stillschweigend fortsetzen[22].

Der vorformulierte und vom Vermieter gestellte Mietvertrag unterliegt der strengen Kontrolle nach §§ 305 ff.[23].

Unwirksam ist nach § 555 die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu Lasten des Wohnungsmieters[24].

Jede Vertragsänderung bedarf der Zustimmung beider Vertragspartner.

Beispiele

Die Vertragspartner können dritte Personen, die mit der Mietsache in Berührung kommen, derart in den Schutz des Mietvertrags einbeziehen, dass sie zwar nicht Vertragspartner werden, aber mit vertraglicher Sorgfalt zu behandeln sind (RN 1472, 1476)[25].