Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen

8.4 Lebenswichtige öffentliche Interessen

245

Lebenswichtige Anlagen, die von der zuständigen Behörde genehmigt sind, muss der Grundstückseigentümer auch dann dulden, wenn sie sein Eigentum stören.

Beispiele

246

In solchen Fällen gilt der Grundsatz: Dulde und liquidiere. Der Grundstückseigentümer muss störende Immissionen zwar dulden, ist für schwere Beeinträchtigungen aber angemessen zu entschädigen, sei es zivilrechtlich nach § 906 II, sei es öffentlichrechtlich wegen eines enteignenden oder enteignungsgleichen Eingriffs. So oder so sind dafür die Zivilgerichte zuständig (RN 337).

8.5 Der Naturschutz

247

Gegen Froschkonzerte im Gartenteich des Nachbarn gibt es fast keine Hilfe, denn Frösche sind nach dem BNatSchG und BArtSchVO selbst dann geschützt, wenn sie nicht aus eigenem Antrieb in den Teich hüpfen, sondern von Menschenhand hineingesetzt werden. Daran scheitern in der Regel die Ansprüche des lärmgeplagten Eigentümers aus § 1004 I auf Beseitigung und Unterlassung[93]. Aus dieser Sackgasse führt nur noch eine Ausnahmegenehmigung nach dem BNatSchG. Das Zivilgericht muss deshalb im Nachbarstreit prüfen, ob die Beseitigung der Frösche ausnahmsweise genehmigt werden kann. Nur wenn es diese Frage bejaht, darf es den Nachbarn unter Vorbehalt der behördlichen Erlaubnis zur Lärmabwehr verurteilen. Stattdessen kann der Nachbar auch dazu verurteilt werden, die Ausnahmegenehmigung zu beantragen[94]. Besteht keine Aussicht auf eine Ausnahmegenehmigung oder ist diese bereits bestandskräftig versagt, gibt es auch keine Entschädigung nach § 906 II 2, denn das Froschkonzert ist rechtmäßig[95].

9. Sonstige Einwendungen und Einreden gegen den Beseitigungsanspruch

9.1 Die Erfüllung der Beseitigungspflicht

248

Der Anspruch aus § 1004 I 1 auf Beseitigung einer Eigentumsstörung erlischt, wenn der Störer die Störquelle beseitigt und damit seine Beseitigungspflicht erfüllt. Die Beweislast trägt der Störer[96]. Das Gleiche gilt, wenn die Störquelle auf andere Art und Weise versiegt, und es nichts mehr zu beseitigen gibt.

9.2 Die Unmöglichkeit der Beseitigung

249

Kann die Störung nicht beseitigt werden, erlischt nach § 275 I, der auch im Sachenrecht gilt[97], der Beseitigungsanspruch oder entsteht gar nicht, denn zu einer unmöglichen Leistung darf niemand verurteilt werden[98]. Die Unmöglichkeit muss freilich feststehen, also unstreitig oder bewiesen sein[99]. Im Zweifel ist der Störer zu verurteilen[100].

Beispiele

Wo die Störung nicht sogleich vollständig beseitigt werden kann, ist sie wenigstens so weit als möglich zu reduzieren[101].

Nach § 275 II ist der Beseitigungsanspruch schon dann auf Einrede des Störers ausgeschlossen, wenn der für die Beseitigung erforderliche Aufwand außer Verhältnis zur Störung steht und die Beseitigung deshalb nicht mehr zumutbar ist[102].

9.3 Die Mitverursachung der Störung durch den gestörten Eigentümer

250

Den Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 kann man schon seines Gegenstandes wegen nicht nach § 254 kürzen, denn die Beseitigung einer Störung ist kein Schadensersatz.

251

Analog § 254 kürzt die Rechtsprechung aber wegen Mitverursachung der Störung den Anspruch des Eigentümers auf Ersatz seiner Aufwendungen nach §§ 677, 683, die ihm durch die Beseitigung der rechtswidrigen Störung erwachsen sind[103]. Da § 1004 I 1 kein Verschulden voraussetzt, genügt auch für § 254 die bloße Mitverursachung[104]. Die Beweislast trägt der Störer[105].

Beispiele

9.4 Verjährung und Verwirkung des Beseitigungsanspruchs

252

Der Beseitigungsanspruch des Grundeigentümers aus § 1004 I 1 ist nicht etwa nach § 902 oder § 924 unverjährbar, sondern verjährt nach §§ 195, 199 normal in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Eigentümer die anspruchsbegründenden Tatsachen und die Person des Störers kennt oder grobfahrlässig nicht kennt[106].

Eine Ausnahme macht § 548 I: Richtet sich der Beseitigungsanspruch gegen einen störenden Mieter, verjährt er bereits nach 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache an den Vermieter[107].

Trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs bleibt die Eigentumsstörung rechtswidrig und darf vom Eigentümer auf eigene Kosten beseitigt werden[108].

Auch der Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 kann nach § 242 verwirkt werden, wenn der Eigentümer ihn lange Zeit nicht geltend macht und den Störer dadurch in Sicherheit wiegt[109].

3. Kapitel Der Unterlassungsanspruch des Eigentümers

1. Die Anspruchsgrundlage

253

Nach § 1004 I 2 kann der Eigentümer vom Störer Unterlassung weiterer Störungen verlangen.

2. Die Rechtsfolge

Rechtsfolge des § 1004 I 2 ist ein dinglicher Anspruch auf Unterlassung weiterer Eigentumsstörungen. Der Eigentümer verfolgt ihn mit der Leistungsklage. Diese erfordert nach § 253 II Nr. 2 ZPO einen bestimmten Klagantrag. Darin muss der Eigentümer die befürchtete weitere Störung so genau beschreiben, dass der Störer weiß, was er unterlassen soll, und das Gericht die Beschreibung in den Tenor seines Urteils übernehmen kann.

Vollstreckt wird das Unterlassungsurteil nach § 890 ZPO durch Ordnungsgeld oder Ordnungshaft, die auf Antrag des Klägers bereits im Urteil angedroht werden. Vorläufigen Rechtsschutz erlangt der Eigentümer nach §§ 935, 940 ZPO durch einstweilige Unterlassungsverfügung.

254

Um die Unterlassung deutlich von der Beseitigung der Störung abzuheben, klagt man zweckmäßig nicht auf Vornahme irgendwelcher Abwehrmaßnahmen[110], sondern allgemein auf Unterlassung einer bestimmten Art von Störungen[111]. Auch das „Verbot“, ein Grundstück zu betreten (Hausverbot) zielt auf Unterlassung[112]. Ist die Unterlassung nur durch eine einzige konkrete Schutzvorkehrung zu leisten, mag man auf diese Schutzvorkehrung klagen, aber auch das ist vollstreckungsrechtlich eine Unterlassungsklage nach § 890 ZPO[113]. Im Übrigen bestimmt der Störer, wie er seine Unterlassungspflicht erfülle[114].

255

Beispiele

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen:

256

Nicht jede Unterlassung beschränkt sich auf ein Nichtstun. Eine Dauerstörung kann bisweilen nur durch ein aktives Tun beendet werden[115]. In diesem Fall haben der Beseitigungs- und der Unterlassungsanspruch ausnahmsweise dasselbe Ziel[116]. Die Folge ist: Für einen der beiden Ansprüche fehlt das prozessual erforderliche Rechtsschutzinteresse[117].

Wer Lärm oder Gestank abwehren will, darf allgemein darauf klagen, bestimmte Geräusche oder Gerüche zu unterlassen, etwa ruhestörenden Lärm aus der Disko, der Spanplattenfabrik oder vom Jugendzeltplatz, oder Gestank aus der Schweinemästerei oder der Kläranlage, denn oft ist es einfach nicht möglich, derartige Störungen präziser zu beschreiben[118].

Wer sich gegen eine störende Anlage wehrt, hat Anspruch auf Stilllegung, wenn die Störung auf andere Art und Weise nicht verhindert werden kann[119].

3. Die Voraussetzungen des Unterlassungsanspruchs

3.1 Die Beweislast

257

Der Unterlassungsanspruch aus § 1004 I 2 hat drei Voraussetzungen, die der Anspruchsteller beweisen muss:

Die ersten beiden Voraussetzungen teilt der Unterlassungsmit dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 I 1 (RN 217 ff.).

Auch § 1004 I 2 verlangt kein Verschulden[120]. Der Anspruchsteller muss nicht einmal Tatsachen dafür darlegen, dass die Störung rechtswidrig sei, denn sie ist solange rechtswidrig, bis der Störer sie nach § 1004 II besonders rechtfertigt (RN 229).

3.2 Die Wiederholungsgefahr

258

§ 1004 I 2 verlangt, dass „weitere Beeinträchtigungen zu besorgen“ seien, setzt also voraus, dass das Eigentum bereits gestört worden ist. Auch die „Wiederholungsgefahr“ ist keine Prozesssondern eine Anspruchsvoraussetzung[121].

Die erste Eigentumsstörung (Lärm aus der Disko, Gestank aus der Schweinemästerei) begründet dem ersten Anschein nach (prima facie) eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sie sich wiederhole[122]. Der Störer muss diese Vermutung zwar nicht widerlegen, sondern nur erschüttern[123], aber schon das verändert die Behauptungs- und Beweislast, denn der Störer muss immerhin Tatsachen für einen anderen Geschehensablauf behaupten und beweisen[124].

3.3 Die Gefahr einer ersten Störung

259

Obwohl § 1004 I 2 ausdrücklich die Gefahr weiterer Eigentumsstörungen voraussetzt, genügt bereits die ernstliche Gefahr einer ersten Eigentumsstörung. Der Eigentümer muss nicht geduldig die erste Eigentumsstörung abwarten, um weitere Störungen abwehren zu dürfen, sondern darf vorbeugend bereits Unterlassung der ersten Störung verlangen, braucht dazu freilich greifbare Anhaltspunkte für diese Gefahr[125]. Sie wird nicht vermutet, der Anspruchsteller muss sie voll beweisen[126].

4. Der Einwand der Duldungspflicht des Eigentümers

260

Nach § 1004 II ist auch der Unterlassungsanspruch ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung der Eigentumsstörung verpflichtet ist (RN 229 ff.).

5. Sonstige Einwendungen und Einreden gegen den Unterlassungsanspruch

261

Wird die Wiederholungsgefahr dem ersten Anschein nach vermutet, muss der Störer zwar nicht das Gegenteil, aber doch Tatsachen für eine ernsthafte andere Möglichkeit darlegen und beweisen (RN 258). Auch das begründet eine anspruchshindernde Einwendung.

Dass die Verhinderung von Immissionen durch besondere technische Vorkehrungen (Staubfilter für Großbrauerei) einer behördlichen Genehmigung bedarf (§ 15 BImSchG), schließt die Verurteilung zur Unterlassung noch nicht aus[127]. Auch kann der Störer unter Vorbehalt der behördlichen Genehmigung zur Unterlassung verurteilt werden[128]. Ausgeschlossen ist eine Verurteilung erst dann, wenn die einzig mögliche Schutzmaßnahme der Genehmigung bedarf, aber mit Sicherheit nicht genehmigt werden wird[129] und so eine Erfüllung der Unterlassungspflicht unmöglich macht. Die Beweislast trägt der Störer[130].

Auch der Unterlassungsanspruch aus § 1004 I 2 verjährt nach §§ 195, 199 I, V normal in 3 Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Eigentümer alle anspruchsbegründenden Tatsachen samt der Zuwiderhandlung des Störers und dessen Person erfahren hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren können[131].

Auch der Unterlassungsanspruch kann nach § 242 verwirkt werden (RN 252).

2. Buch Das Grundeigentum und die beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken

6. Teil Das Grundeigentum

1. Kapitel Der Erwerb des Grundeigentums vom Berechtigten

1. Die Rechtsgrundlage

262

Nach §§ 873, 925 erwirbt man das Eigentum an einem Grundstück durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die dingliche Einigung heißt hier Auflassung.

2. Die Rechtsfolge

263

Durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum am Grundstück vom Veräußerer auf den Erwerber über mit allen wesentlichen Bestandteilen der §§ 93, 94. Im Zweifel erfasst die Übereignung auch die nichtwesentlichen Bestandteile und nach §§ 926 I, 97 sogar das Zubehör des Grundstücks, wenn es dem Veräußerer gehört.

Die Auflassung allein überträgt noch kein Eigentum. Sobald aber der Eigentumserwerb soweit gediehen ist, dass der Veräußerer ihn einseitig nicht mehr verhindern kann, erlangt der Erwerber ein dingliches Anwartschaftsrecht auf Eigentum (RN 283).

3. Die Auflassung

3.1 Die dingliche Einigung über den Eigentumswechsel

264

Die Auflassung ist nach § 925 I 1 eine dingliche Einigung über den Eigentumswechsel. Von der allgemeinen dinglichen Einigung des § 873 weicht sie in zwei Punkten ab: Sie bedarf einer besonderen Form und verträgt weder Bedingung noch Befristung.

3.2 Die Form der Auflassung

Nach § 925 I 1 muss die Auflassung „bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle“ erklärt werden; das ist ihre besondere Form. Zuständig ist in erster Linie der Notar (I 2), jedoch kann die Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich[1] oder rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden (I 3). Die gleichzeitige Anwesenheit erfordert keine persönliche Anwesenheit. Die Auflassung ist kein höchstpersönliches Rechtsgeschäft, sondern kann auch durch Vertreter mit und ohne Vertretungsmacht erklärt werden[2]. Als Veräußerer kann nach § 185 im eigenen Namen sogar ein Nichtberechtigter auftreten, denn das ist keine Frage der Form sondern der Verfügungsmacht[3]. Einwilligung und Genehmigung des Eigentümers sind nach § 182 II formfrei[4].

Die Auflassung in einem gerichtlichen Vergleich muss nach §§ 159, 160 III Nr. 1, 162 ZPO protokolliert werden. Ohne Protokoll keine Auflassung[5]. Für den Vergleich nach § 278 VI ZPO, der durch die schriftliche Annahme eines schriftlichen Vorschlags des Gerichts oder auf schriftlichen Vorschlag beider Parteien zustande kommt, galt diese strenge Form zunächst nicht[6]. Inzwischen erlaubt die neue Fassung des § 278 VI 1 ZPO den Parteien, ihre Vergleichserklärungen in mündlicher Verhandlung zu Protokoll des Gerichts zu erklären, und beseitigt so die vom BGH entdeckte Regelungslücke.

3.3 Der Nachweis der Auflassung im Grundbuchverfahren

265

Die besondere Form des § 925 I will nur verhindern, dass die Auflassungserklärungen gemäß der allgemeinen Vertragsregel des § 152 nacheinander abgegeben werden[7]. Eine notarielle Beurkundung verlangt § 925 I nicht[8], so dass auch ein Notar, der von der Beurkundung ausgeschlossen ist, die Auflassung wirksam entgegennehmen kann[9]. Gleichwohl beurkundet der Notar die Auflassung, denn die §§ 20, 29 GBO verlangen ihren Nachweis durch öffentliche Beurkundung oder Beglaubigung. Das ist kein Widerspruch, sondern der Unterschied zwischen materiellem Recht und Verfahrensrecht. Materiellrechtlich ist die Auflassung auch ohne notarielle Beurkundung oder Beglaubigung wirksam, in das Grundbuch hingegen gelangt sie nur in der Form des § 29 GBO.