Wohneigentum schaffen

f) Weitere Wege zum Wohneigentum

A Um- und Anbau: Diese Baumaßnahme ist, wegen der vorhandenen Erschließung und vieler zusätzlicher Vorteile, fast immer von rechnerischem Vorteil. Nicht vermietbare Räume werden dadurch oft vermietbar, oder durch Aufstockung wird preiswerter Zusatzwohn- oder Büroraum geschaffen. Bewährt hat sich hierbei eine neue Bauweise aus Betonfertigteilen, die die untere Einrüstung bei schneller Fertigstellung spart. Die übrigen Hinweise entsprechend weitgehend denen des Neubaues.

B Wohneigentum bei der Eigentumswohnung: Zuletzt noch die große Frage, will man beim Wohneigentum mit allen Miteigentümern gemeinschaftlich haften, vielleicht sogar die Kosten zahlungsunfähiger Miteigentümer mit übernehmen müssen - oder kann man sich ein Haus auf eigenem Grundstück erlauben. Die Beantwortung ist von vielen Faktoren abhängig. Das Wohneigentumsgesetz bestimmt die Rechte und Pflichten der Wohneigentümer. Siehe unter www.gesetze-im-internet.de . Wenn viele Häuser auf kleinem Grundstück stehen, ist meistens keine reale Teilung möglich. Dann ist auch dies Wohneigentum (z. B. RH, DHH).

Und immer gehört zu A und B der

ENERGIEAUSWEIS für Wohngebäude - nach dem Bedarf anhand der Hausdaten ermittelt - evtl. mit Vorschlägen zur Verbesserung.

C Die Immobilien-Fonds: Fast ausschließlich für Bürobauten und Ferienwohnungen eingesetzt, weil insbesondere Bürobauten meistens erheblich mehr an Miete bringen als Wohnbauten. Das erleichtert die Finanzierung und die Anwerbung von Fonds-Kunden.

Aber: Mit großem Aufwand wurden Kunden zum Kauf von Fondsanteilen geworben. Den Fonds flossen Milliarden zu, die aber, wie die US-Bankenkrise zeigte, oft nicht sehr rentierlich investiert waren. Die offenen Fonds mussten häufig geschlossen werden. Über das angelegte Geld kann dann oft nicht mehr verfügt werden.

Wegen der oft hohen Leerstandsrate im Bürobereich muss teilweise von den Anlegern Geld nachgeschossen werden. Bei der Kaufauswahl muss auf den Leerstand und die Vermietbarkeit der im Fond enthaltenen Immobilien geachtet werden. Durch die anonyme Verwaltung ist es kein Wohneigentum im alten Sinne.

g) Fertighaus als Holz- oder Massivbau

„In zwei Monaten bezugsfertig“ steht in der Überschrift zu den Vorteilen des Fertighauses aus der Fabrik oder Werkstatt. Daran sieht man doch, wie tüchtig einige Leute in der Bauwirtschaft sind. Zuvor müssen allerdings die Fundamente und sogar der Keller erstellt werden. Da wird saubere Arbeit verlangt, die der Fertighauslieferant, bevor das Haupthaus darauf gestellt wird, erst abnimmt. Vielleicht wird noch nachgebessert. Also, drei Monate sind bis zum Einzug mit Keller und Erdarbeiten meistens mindestens verstrichen.

Und da kommt doch tatsächlich ein Massivhaushersteller und sagt, er sei auch in 3 Monaten fertig. Der eine – wohlgemerkt – der andere braucht 6 Monate. Der nächste vielleicht sogar 8 Monate. Es kommt auf den Unternehmer, die Bauherrenänderungswünsche, die Hausgröße und noch viel mehr an.

Also, was nehmen wir nun? Andere Vor- und Nachteile müssen ins Spiel – in die Jagd nach dem Kunden – gebracht werden: Die Wärmedämmung ist beim Fertighaus größer! Das musste sie nach den Vorschriften schon immer sein. Aber nicht, um dieser Bausparte einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen, sondern, weil die Wärmespeicherung des Massivbaus – zumindest bislang – beim Holzfertighaus fehlte. Wieso denn Holzfertighaus? Weil die Fertighäuser, auch wegen des leichten Transportgewichts, meisten in Holzständer-Bauweise in der Werkhalle erstellt werden. Natürlich in bester Qualität, teilt die Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser (BMF) mit. Ein einheitlich hoher Standart ist sowohl im handwerklichen als auch im industriellen Holzhausbau gewährleistet. Das fertige Haus braucht aber nicht immer aus Holz zu sein. Einige Anbieter setzen ein Haus auch aus großen Wandplatten in Leca, Porenbeton oder Beton zusammen. Sie nennen es dann aber lieber massiv als fertig.

Da kommt noch das gesunde Blockhaus aus dem Norden, das „atmungsfähige“ Haus, ins Spiel. In der EnEV (siehe dort) steht aber, dass das Haus von innen luftdicht, winddicht sein muss. Nur Putz ist luftdicht und braucht nicht, wie alle Holzbauteile – auch das Dach - mit einer Folie überspannt zu werden. Also wieder nichts an Vorteilen. Doch: In der Werkhalle, geschützt vor dem Regen, ist die Gefahr vor Fehlern bei der Ausführung schon etwas geringer. Autos werden oft jahrelang getestet, bevor sie auf den Markt kommen. Häuser sollen dagegen gleich (fast) richtig sein.

Die Fertighaushersteller feiern im Mai sehr gerne den „Tag des Deutschen Fertighauses“. Im Hamburger Abendblatt berichteten Anette Bethune und Conrad Bauer-Schlichtegroll über Fertighäuser und die Familie Kopp: „Den Bauantrag haben wir im Mai gestellt, im Dezember konnten wir einziehen“, sagt Susanne Kopp. Das sind dann 7 Monate, eine Zeit, die auch für Massivhäuser reicht. Nach Erteilung der Baugenehmigung braucht jeder Unternehmer noch eine Vorplanungszeit von mindestens einem Monat, dann erst kann er anfangen. Trotzdem wird in viele Massivhäuser schon 4 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung eingezogen. Schon aus diesen Zeitangaben ist ersichtlich, dass der oft wiederholte Politiker-Vortrag über die Verkürzung der Genehmigungszeiten als Vorreiter von Bürokratieabbau, wohl eher von wirklich notwendigen Reformen ablenken soll, denn 14 Tage mehr oder weniger spielen bei der Baugenehmigungszeit beim Vergleich mit den zuvor genannten Zeiten meistens nicht die große Rolle.

Auf der gleichen zuvor genannten Seite des Hamburger Abendblattes äußerte sich (15. 5. 04) der Geschäftsführer des TÜV Nord Bauqualität, Dipl.-Ing. Pinkofsky, zu Unterschieden der Holzrahmenbauweise von Fertighäusern zur Massivbauweise wie folgt:

Die Holzrahmenbauweise:

 die Vorfertigung im Werk ermöglicht witterungsunabhängigen Bau und eine kurze Bauzeit;

 geringe erforderliche Außenwandstärken, die gut gedämmt werden können, führen zu größerer nutzbarer Wohnfläche;

 auf Grund der Trockenbauverkleidungen statt Verputzung ist die anfängliche Baufeuchte gering;

 die Verwendung von Holz als Hauptbaustoff ist unter ökologischen Gesichtspunkten sinnvoll;

 erhöhter konstruktiver Aufwand zur Erzielung eines ausreichenden Schallschutzes;

 geringe Wärmespeicherfähigkeit, da leichte Bauteile verwendet werden;

 aufwendige und oftmals fehlerhaft ausgeführte Abdichtungen in Nassbereichen (besonders Bäder in den Obergeschossen);

 eine dichte Gebäudehülle wird fast ausschließlich über die Dampfbremsebene erreicht, weshalb der Aufwand, um eine fehlerfrei ausgeführte Dampfbremse zu erzielen, hoch ist;

 relativ hoher konstruktiver Aufwand, um einen ausreichenden Feuchtschutz im Bereich der Außenwände zu erreichen;

 niedrigere Gesamtnutzungsdauer gegenüber Häusern in Massivbauweise. Dies ist ein Resultat des Forschungsberichts zum Einfluss der Bauweise auf die Bewertung von Wohngebäuden durch Prof. Armin Ohler von der Fachhochschule Buxtehude.

Die Massivbauweise:

 Guter Schallschutz sowie gute Wärmespeicherfähigkeit auf Grund der hohen Rohdichte der verwendeten Baustoffe;

 höherer Heizungs- und Lüftungsaufwand durch erhöhte Baufeuchte in den ersten Jahren;

 sehr gute Wertbeständigkeit der Massivbauweise auf Grund höherer Marktakzeptanz, wie die Studie von Prof. Arnim Ohler ebenfalls gezeigt hat.“

Die Untersuchungen des Prof. Ohler beziehen sich selbstverständlich auf die Vergangenheit. Änderungen können immer eintreten. Beispielsweise erfand das Frauenhofer-Institut eine Trockenplatte für Fertighäuser, die eine Wärmespeicherfähigkeit erlaubt. Den höheren Heizungs- und Lüftungsaufwand bei der Massivbauweise in den ersten Jahren sollten sich alle Bauher/r/in/en, Sachverständige, Anwälte und Richter besonders einprägen, wenn sie Feuchte Wände oder ausblühende Steine entdecken. Statt eines Baustreits um Grundbegriffe der Physik hätten die Bauherren dann lieber ein Fertighaus in Holzrahmenbauweise kaufen sollen.

Das Fertighaus ist mit Keller oder Fundamenten sehr oft in rund 3 Monaten fertig, deshalb vielleicht der Name Fertighaus. Wenn das Massivhaus auch in drei Monaten fertig ist, dann muss es nach Adam Riese vielleicht auch ein Fertighaus sein. Der Leser hat hiermit die Beweisführung, dass beide Häuser zumindest zuletzt fertige Häuser sind, wenn sie gleich gut in Deutschland gefertigt sind. Alle Baustoffe (abgesehen vom Holz aus dem Walde) bedürfen in Deutschland einer teuren bauaufsichtlichen Zulassung. Wer einmal andere Länder bereist hat, der weiß, wie gut deutsche Materialien sind und Arbeit ist. Er sollte sich auch von Baugutachtern nicht immer etwas anderes einreden lassen. Ein Haus wird eben, anders als ein Auto, meistens zum ersten Mal gebaut.

Info Fertighäuser: www.fertighaus.de - Eine neuartige Art der Holzrahmenbauweise wurde als "Massiv-Holz-Mauer" entwickelt. Dabei wurde auch auf "Gesundes Wohnen" wert gelegt: www.massivholzmauer.de .

Info Massivhäuser z.- B. : www.massiv-mein-haus.de

h) Der Architekt oder Bauingenieur als ehrlicher Vertreter

„Ehrlich währt am längsten“, heißt ein altes Sprichwort, an das viele Bürger kaum noch glauben.

Ganz anders der Architekt, Bauingenieur oder Bauberater. Er darf (wenn er nicht baugewerblich Häuser anbietet) keine Vergünstigungen von Firmen für die Beauftragung annehmen, wenn er gleichzeitig Honorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet.

Die Honorarordnung findet sich unter www.hoai.de . Ganz nebenbei: Alle sind selbstredend ehrlich – auch die im Absatz davor genannten Berufe, andernfalls sollte die jeweilige Kammer informiert werden.

i) Festpreis vom Bauträger oder Baugemeinschaft.

Wer das Grundstück hat und sich darauf ein Haus zum Festpreis kauft, spart – genau wie beim Architektenbau - zumindest die Grunderwerbssteuer und einen evtl. Bauträgerverdienst am Grundstück. Dafür muss er sich um die Erschließung und die Außenanlagen selbst kümmern oder einen Architekten oder Bauingenieur beauftragen.

Beim Generalunternehmervertrag sollte enthalten sein:

1. Planung, Bauantrag: Die Bauunterlagen werden einschl. der erforderlichen technischen Berechnungen und Zeichnungen (z.B. Statik, EnEV) unter weitgehender Beteiligung des Bauherrn vollständig erstellt und dem zuständigen Bauamt zur Genehmigung bzw. als Bauanzeige eingereicht. Änderungen, die der Bauherr nach Abschluß der Planung und Fertigstellung der Bauzeichnungen wünscht, sind zu vergüten.

Die Wärmedämmung erfolgt – wenn nicht anders vereinbart – entsprechend den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) mit Ergänzungen. Die Berechnung wird dem Bauherrn übergeben.

Die genaue technische Bearbeitung vor Beginn der Bauarbeiten kann Maßabweichungen geringer Art notwendig machen.

Eine Woche nach Vertragsabschluss sind Änderungen an der äußeren Gestaltung und an der Konstruktion nicht mehr möglich, weil dann gleich die Ausführung vorbereitet wird. Es sei denn, Baubeginn und Baufertigstellung werden entsprechend (mit Zuschlag von 14 Tagen) verlängert.

2. Voraussetzungen für die Baudurchführung: Der Auftragnehmer setzt, soweit nichts anderes vereinbart ist, ein ebenes, geräumtes Gelände, eine tragfähige Zu- und Überfahrt für den Baustellenverkehr und Lagermöglichkeiten für die Baustoffe voraus. Der

Bauherr sorgt für die Möglichkeit, einen Wasser- und Stromanschluss (380 Volt) auf der Baustelle herzustellen. Den Anschluss nimmt der Auftragnehmer vor. Er stellt auch auf seine Kosten einen Baustromkasten bereit. Die Kosten des Wasser- und Stromverbrauchs während der Bauzeit trägt der Bauherr.

Bei Eigentumswohnungen ist meistens noch der Kauf vom Bauträger üblich. Immer öfter schließen sich aber auch Eigentumssuchende zu Baugemeinschaften zusammen und sind dann Bauherren. Sie kaufen zusammen das Grundstück, beauftragen einen Planer, finanzieren und erfüllen sich ihren Traum. Oft sind es auch etwas ausgefallene Träume.- So berichtete Axel Tiedemann (in HA 21./22. 5. 11) von einer Baugemeinschaft, die sich in der Hamburger Hafen-City das größte Holzhaus Hamburgs bauen wollte. Sie wollen dadurch auch den evtl. Verdienst des Bauträgers selbst verdienen. (siehe auch www.baugemeinschaften.hamburg.de ).

Julia Schaaf beschrieb (in der FAS 22. 5. 11) bei ihrem "Lebenstraum in tausend Teilen" die Baugemeinschaft als das Modell für alle, die nicht zu viel fürdie eigene Wohnung ausgeben wollen. "Der Preis dafür sind endlose Diskussionen und viele Kompromisse. Am Ende kennt jeder jeden - manchmal zu gut." Sie schreibt als Beispiel über das Innenleben einer Berliner Baugemeinschaft.

Kapitel 2
Mit oder ohne Keller bauen?
a) Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum
b) Die Zusatzkosten können erheblich sein
c) Die „Weiße Wanne“ ist zementgrau
d) Kellerfeuchtigkeit und Schimmelpilz
e) Der Keller ist oft allerdings ein wichtiger Zusatzraum
a) Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum

Bei einem Festpreishaus ist besonders wichtig, dass nichts fehlt. Die Baubeschreibung gibt sodann Gelegenheit selbst noch einmal zu überdenken, ob alles so richtig ist.

Zunächst sollte dabei – auch aus Energieeinspargründen – überlegt werden, ob der Keller nicht eingespart werden kann. Deshalb noch einmal zum

„Ein Keller ist eine dolle Sache“, meinte die Oma immer und meint man vielleicht ja selbst auch. Da könnte ein Büro oder/und auch Gästezimmer hinein, oder der Partykeller für die einmal jährlich gefeierte Party, der Wäsche- und Bügelraum, der PC des Jungen und so weiter – vor allem aber die leeren Kartons, wenn neue Geräte gekauft wurden.

Wir haben nun die Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten: Die Wärme soll nicht in den Keller wandern. Unbeheizte Kellerräume müssen gegen beheizte Räume wie im Erdgeschoss gedämmt werden. Beheizte Räume wiederum müssen nach außen und unten genau wie die Erd- und Obergeschosswände gedämmt werden. Und öffentliche Geldgeber fordern oft eine noch höhere Dämmung als die EnEV. Das kostet richtig Geld. Die Kellertreppe sollte deshalb nicht nach unten offen sein, andernfalls sollten die Kellerwände um den Kellerabgang einschließlich der Sohle die erhöhte Wärmedämmung der oberen Geschosse aufweisen.

b) Die Zusatzkosten können erheblich sein

Bei kleinen Grundstücken muss, insbesondere bei bindigem Boden, oft der gesamte Aushub abgefahren werden. Das kostet weiteres Geld. Und schließlich muss dann vielleicht noch Boden für eine Sandhinterfüllung geliefert werden, wenn es unter der Terrasse etwas trockener bleiben soll, eine Drainage mit Pumpe ist vielleicht notwendig, die braucht wiederum eine Dränschicht gemäß DIN 18195-10 auf der Außenisolierung - oder eine Hinterfüllung mit gewaschenem Filterkies. Dies ist schon genug. Es kommt aber noch besser: Eigentlich darf heute evtl. Drainagewasser meistens nicht in einen Graben oder ein Regensiel eingeführt werden. Dann ist ein wasserdichter Keller, möglichst aus Beton (weiße Wanne) oder als so genannte schwarze Wanne (mit Bitumen abgeklebte Außenhülle) erforderlich. Wenn der Unternehmer einen Keller mit Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit angeboten hat, können die Mehrkosten also bedeutend sein, vielleicht sind sie genau so teuer wie der Keller selbst.

Ein Bodengutachten, mindestens aber Sondierbohrungen (mit einer geschlitzten Sonde) und einem Schichtenverzeichnis als Ergebnis sollten vor Überraschungen schützen.

Sollte sich dabei herausstellen, dass der Boden nicht ausreichend tragfähig ist, wie z. B. der Marschboden oder nahe einem verlandeten Gewässer, bei sehr weichem Lehmboden oder Geschiebemergel, ist vielleicht eine Pfahlgründung mit darüber liegenden Balken oder als Balken oder Platte auf elastischer Bettung nach dem Steifeziffer- oder Bettungsmodulverfahren erforderlich.

c) Die „Weiße Wanne“ ist zementgrau

Ab 2005 schreiben DIN EN 206-1/DIN 1054-2 vor: Wasserundurchlässig heißt Beton mit hohem Wassereindringwiderstand. Der darf in die Überwachungsklasse 1 eingeordnet werden, wenn der Baukörper maximal nur zeitweise aufstauendem Sickerwasser ausgesetzt ist und wenn nichts anderes in der Projektbeschreibung festgelegt ist. Die Überwachungsklasse 1 gilt für Normal- und Schwerbeton => C25/30. Für die richtige „Weiße Wanne“ gelten heute die Überwachungsklassen 2 und 3. Hierbei muss das Bauunternehmen über eine ständige Betonprüfstelle verfügen (wer hat die?). Die Ergebnisse müssen sodann durch eine anerkannte Überwachungsstelle überprüft werden (Fremdüberwachung). Geld spielt also keine Rolle mehr. Am besten macht man gar nichts mehr.

Beim Beton sollten besonders die Nachbehandlungsdauer nach DIN 1045-3 entsprechend der eingekauften Festigkeitsentwicklung (schnell, mittel, langsam), sowie die Nachbehandlung allgemein und der Schutz des Betons beachtet werden.

Beton-Lieferfirmen bieten – neben weiteren Anbietern – häufig gleich die „Weißen Wannen“ mit an.

Im Neubau benötigt das eingebrachte Wasser mindestens rund 1 Jahr, bis es wieder entwichen ist. Dies gilt auch für die „Weiße Wanne“. In Heft 10/2000 beton untersucht der „Betonpapst“ Lohmeyer in „Bauwerkssohlplatten aus WU-Beton: Bauphysikalische Besonderheiten“. Das Ergebnis: Die Diffusion aus dem Grundwasser beträgt 0,8 – aus dem Beton 6,1 und durch Tauwasserbildung 72 g/(qm x d). Aus dem Grundwasser kommt also vergleichsweise nichts. Bei Sohlen und Wänden sollte aber die Abtrocknung möglich sein. Ein Bodenbelag sollte diffusionsoffen sein. Eine Sohlabklebung ist dann nicht nur unnötig sondern eher schädlich.

Weil nun der Beton Arbeits- oder Fertigungsfugen aufweist, geht die Angst um, dass selbst die weiße Wanne nicht dicht ist und die Außenwand hier und da von eindringender Feuchtigkeit schwarz wird. Eine zusätzliche Abklebung am unteren Sohlaufsatzpunkt mit rund 15 cm Sohlüberstand und über Arbeitsfugen soll restliche Sicherheit bringen. www.contec-bau.de , www.dichte-keller.de

d) Kellerfeuchtigkeit und Schimmelpilz

Bei im Erdreich ungedämmten Kellerräumen – und selbst bei gedämmten Räumen kondensiert an den Wänden, die kälter sind als die Innentemperatur, die wärmere feuchte Luft. Je höher die Luftfeuchtigkeit und Temperatur, desto mehr Kondenswasser und damit Feuchtigkeit an den Wänden.

Besonders dann, wenn im Sommer Temperatur und Luftfeuchtigkeit bei geöffnetem Fenster hoch sind, werden die Kelleraußenwände immer feuchter. Wenn zusätzlich noch gewaschen und getrocknet wird, erhöht sich die Feuchtigkeit weiter. Hinter Möbeln kann die Luft nicht zirkulieren. Hier ist die Gefahr einer Schimmelbildung besonders groß. Kurz und kräftig ( ca. 10 Min.) und nicht bei Regenwetter lüften, bei besonders heißem Wetter überhaupt nicht

Eine Schimmelbildung an den Kelleraußenwänden ist also oft kein Baumangel, sondern weitaus häufiger ein Wohnmangel, für den ein Mieter nach Gerichtsurteilen nicht nur selbst haftet, sondern gegenüber dem Vermieter sogar schadensersatzpflichtig wird.

Doch selbst gut geschütztes Mauerwerk oder auch Betonwände sind mindestens ein halbes Jahr noch feucht. In dieser Zeit muss besonders auf trockene Benutzung – wie oben gesagt – geachtet werden, auch – um den Schimmelpilz zu vermeiden.

Luftentfeuchter z. B. www.brune.info.de , www.ceresit.de

Die Stiftung Warentest empfiehlt (5/2002), den Schimmelpilz trocken abzuwischen, sodann Alkohol, Brennspiritus oder konzentrierte Essigsäure aufzusprühen und dies anschließend mit Papiertüchern abzuwischen und in geschossener Plastiktüte im Mülleimer zu entsorgen.

Keller-Feuchtigkeitsisolierungen, wie Bitumen-Dickbeschichtungen einiger Fabrikate, haften oft nicht auf feuchten Außenwänden oder Kellersohlen. Wenn dies bei feuchtem Untergrund nicht beachte wurde, muss die Arbeit wiederholt werden oder es muss eine Dichtung von innen vorgenommen werden. Und wieder könnte der berühmte Schimmelpilz auftauchen.

Dichtungen von innen z. B. www.isotec.de

Es ist sicher vorteilhaft, in eine erhöhte Wärmedämmung und Anlagentechnik des Hauses zu investieren. Die Einsparung eines Kellers spart ein Vielfaches dieser Kosten. Oma brauchte den Keller für Vorräte, Einkellerungskartoffeln, einen Waschkessel, einen Trockenkeller usw., deshalb war für Oma auch der Keller besonders wichtig. Heute wäre er auch gut, wenn die Bodenverhältnisse einen preiswerten Keller erlauben oder ausreichend Baugeld vorhanden ist.