Как нетрудно понять из названия, данная глава посвящена постоянному доходу, который способна приносить недвижимость. Инвесторы, которые вкладывают деньги в такую недвижимость, часто именуют себя «рантье», ведь значительная часть их доходов формируется как раз за счет арендных платежей от принадлежащих им активов в сфере недвижимости.

Само понятие «рантье» (производная от слова «рента») появилось во Франции. Там рантье традиционно получали доход путем размещения денег на депозитах, и фактически жили на проценты от банковских вкладов. Кстати, в 19 веке проценты по вкладам во французских банках были относительно высоки, около 6-8% годовых, что создало возможность для формирования целого класса рантье, который подробно описывал в своих произведениях Оноре де Бальзак (сам сын успешного рантье).

Если изучить историю вопроса, рантье в нынешнем российском понимании этого слова (то есть извлекающие доход от недвижимости) появились в Великобритании. До середины 19 века эта страна считалась «мастерской мира», на промышленных предприятиях Англии выпускались товары, пользовавшиеся спросом и продававшиеся везде, где их могли купить. Владельцы этих предприятий на вырученные деньги приобретали в основном акции таких же растущих промышленных компаний. Но когда денег становилось по-настоящему много, их инвестировали в землю. Это давало не только доход от аренды, но и обеспечивало статусом джентльмена, эсквайра, то есть немного приближало класс рантье к аристократии (к обладателям ренты по сословному, феодальному принципу).

На класс рантье всегда очень сильно влияли кризисы и изменения экономических циклов. Например, в 1873 году случился мировой экономический кризис. Он имел весьма неприятные последствия для английских рантье. Рост британской промышленности остановился, таким образом инвестиции в акции быстрорастущих местных компаний стали невыгодными. Но и обладание землёй теперь давало лишь статус, а кроме него не приносило ничего, кроме проблем. Дело в том, что США, Канада и Российская Империя «завалили» мир относительно дешёвым продовольствием, а британское сельское хозяйство на этом фоне стало по сути убыточным.

Владельцы английских земель и их многочисленные арендаторы, сельхозпроизводители, неоднократно обращались к британскому правительству с просьбой ввести протекционисткие меры в отношении продовольственных товаров из других стран. Однако, сильнейшее промышленное лобби опасалось введения ответных мер в адрес Англии и английских товаров, поэтому предложения британских рантье были отклонены. Дошло до того, что от приобретения земли в Великобритании отказались даже лорды (landlords), то есть собственники английских земель со стародавних времён.

В большинстве своем европейские рантье 19 века получали ренту не от недвижимости, а от банковских депозитов. Отношение в обществе к ним было достаточно негативным, тот же Бальзак называл их в своих произведениях «социальными моллюсками» и всячески унижал. Впрочем, это не расстраивало рантье.

Так наступил 20-й век, который был очень богат на потрясения мирового масштаба. Рантье изрядно «поизносились»: войны, гиперинфляция, гибель многих европейских банков, национализации и деноминации, всё это весьма пагубно сказывалось на капитале рантье. Многие большие состояния были потеряны. Лишь к началу 60-х годов 20-го века началось возрождение этого класса в Европе и Америке. Стоит отметить, что некоторые действительно крупные капиталы в 20 и 21 веке были сделаны благодаря недвижимости, которая стала считаться «защитным активом», способным относительно спокойно переживать экономические потрясения (с определенными оговорками, конечно).

В России класс рантье начал формироваться с начала 90-х годов. В первые годы после распада СССР недвижимость образовалась у будущих рантье в результате приватизации, то есть, по сути, путем «получения» объектов недвижимости от государства. Примерно после 1994 года на рынке недвижимости появились компании и частные лица, которые выбрали вложения в доходную коммерческую недвижимость в качестве основного инвестиционного инструмента. Как правило, это были предприниматели из плеяды первых бизнесменов новой России, которые делали свой выбор часто интуитивно и неосознанно.

По мере развития экономики России на рынок инвестиций в коммерческую недвижимость вышли частные инвесторы, заинтересованные во вложении своих капиталов. Еще в период подготовки моей первой книги, т. в 2003-2004 годах, я заметил устойчивый интерес физических лиц к объектам доходной коммерческой недвижимости. Тогда в основном это был street retail – отдельно стоящие объекты торговой недвижимости (встроенно-пристроенные помещения на первых этажах в центре или на окраинах города). Меньшей популярностью пользовались небольшие офисные помещения (блоки) в строящихся или уже построенных административных зданиях, площадью от 100 до 500 м2. Обособленным сегментом были особняки (отдельно стоящие здания), но их покупали состоятельные физические лица.

Еще раньше начал формироваться класс инвесторов, приобретавших жилую недвижимость с целью последующей сдачи её в аренду. В начале 2000-х я работал в компании Blackwood, одном из первых агентств элитной недвижимости г. Москвы. В Blackwood существовал и прекрасно функционировал отдел аренды жилой недвижимости, который сдавал квартиры менеджерам иностранных компаний, коих тогда в России было очень много. Среди арендодателей были известные, публичные люди (артисты, продюсеры, бизнесмены из списка Forbes, чиновники), в распоряжении которых были целые портфели элитной жилой недвижимости. Помню, что у одного топ-менеджера крупнейшей российской компании было более 20 квартир в одной локации, которые он не продавал, а сдавал в аренду исключительно «экспатам». Но и у менее состоятельных людей постепенно начали появляться накопления, которые вкладывались в жилую недвижимость. В настоящее время у меня достаточно много знакомых, обремененных несколькими квартирами, которые сдаются в аренду.

Еще в конце 90-х годов я начал встречать людей, которые жили исключительно на рентный доход от принадлежащей им недвижимости. Именно они были первыми российскими рантье, ежемесячно получавшими несколько сотен или тысяч долларов, не обременяя себя необходимостью работать. Самые успешные из них подолгу путешествовали и даже переезжали жить в другие страны, уделяли больше времени своей семье. Такой образ жизни вызывал у окружающих интерес, зависть и желание жить также.

Постепенно идея получения «пассивного» дохода захватила многих россиян (впрочем, людей по всему миру) и стала синонимом личной свободы. Примерно 10 лет назад в США появилось движение FIRE (financial independence retire early) – финансовая независимость, ранний выход «на пенсию». Активисты этого движения ищут инвестиционные возможности для организации «пассивного» дохода, позволяющего не работать.

Ни один инвестор на самом деле инвестором быть не хочет, а мечтает стать рантье, то есть получать «пассивный» доход, не прилагая никаких усилий. Это – конечная цель всех инвесторов. Быть рантье значит больше, чем быть просто богатым человеком. В рамках этой главы я исследую возможность приобретения статуса «рантье» через инвестиции в приносящую доход недвижимость: торговую, офисную и жилую.

4.1. Инвестиции в торговую недвижимость

Были времена, когда за объектами на первых этажах популярных московских торговых коридоров шла настоящая охота. Разрозненные группы частных инвесторов «скупали» street retail на Новом Арбате, Кутузовском проспекте и на Садовом Кольце. Имена некоторых частных инвесторов, рантье рынка коммерческой недвижимости, даже становились достоянием общественности. Например, миллионер Яков Якубов получил известность в качестве «короля недвижимости Тверской», поскольку на протяжении многих лет методично скупал самые лучшие помещения на первой линии этой московском улицы. Валовая доходность, которую приносила сдача в аренду недвижимости в московских торговых коридорах, достигала в 2004 году немыслимых по нынешним временам 20-25%.

Постепенно на рынке сложился и термин, который до 2010 года не был употребим, «готовый арендный бизнес», ГАБ, то есть объект недвижимости, обремененный договором аренды. Фактически готовый арендный бизнес возникает тогда, когда у любого объекта недвижимости появляется арендатор. Арендные отношения между собственником недвижимости и арендатором подразумевают возмездность. Арендатор платит собственнику фиксированную и/или привязанную к товарообороту плату за возможность осуществлять свою уставную деятельность на территории объекта недвижимости.

Несмотря на многочисленные экономические потрясения и кризисы, поражавшие Москву и Россию в 1998, 2008, 2014 годах я могу ответственно заявить о том, что количество людей желающих вложить свои деньги в готовый арендный бизнес, прежде всего, в street retail не только не уменьшается, но растет из года в год. Также на сегодняшний день можно с уверенностью утверждать, что цивилизованный рынок купли-продажи объектов готового арендного бизнеса полностью сформировался. Уже долгие годы на этом рынке успешно функционируют не только специализированные агентства недвижимости, но и профессиональные девелоперские компании, создающие объекты готового арендного бизнеса.

Неослабевающий интерес российских инвесторов к вложению денежных средств именно в обеспеченную арендным потоком недвижимость, обусловлен рядом веских причин:

– Довольно значительное количество инвесторов традиционно считало, что вложения в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке.

– Инвестиции в рентную недвижимость с точки зрения широкого круга инвесторов обеспечивают возможность получения стабильных текущих доходов, на которые "можно жить" (аналог пенсии).

– По мнению многих инвесторов, «недвижимость не может исчезнуть». Цены на недвижимость могут существенно понизиться, но даже в самом крайнем случае недвижимость как актив все же останется.

Безусловно, взгляды значительной части инвесторов достойны отдельного обсуждения, я уверен, найдется немало желающих их переубедить или опровергнуть устойчивые убеждения по всем пунктам. Я же не буду тратить время на обсуждение этих моментов, чтобы не утомлять читателя.

Итак, готовый арендный бизнес воспринимается большинством инвесторов в качестве некой тихой гавани, способной обеспечить стабильный денежный поток без особых усилий и проблем. В рекламных материалах, посвящённых ГАБ, можно часто встретить словосочетание «пассивный доход» и найти много аналогий с пенсией. Между тем, как и в случае с квартирами для сдачи в аренду я вынужден констатировать, что представления многих инвесторов об извлечении пассивного дохода от обладания готовым арендным бизнесом я оцениваю безосновательно оптимистичными. Требуются обширные компетенции, большой опыт и напряжение интеллектуальных сил, чтобы пройти только первую стадию, выбрать объект ГАБа. Самому же процессу покупки и владения арендным бизнесом сопутствуют многочисленные риски.

Но обо всём по порядку. В настоящее время наибольшим спросом среди инвесторов пользуются объекты ГАБ источником арендного дохода в которых выступает крупный сетевой бизнес (например, крупные сетевые продуктовые ритейлеры). Коронакризис 2020 года показал, что среди самых надёжных рентных активов в секторе недвижимости оказались объекты с готовым арендным бизнесом, и это только торговая недвижимость, обеспеченная арендными договорами с продуктовыми сетями и аптеками. Даже несмотря на то, что показатели посещаемости и товарооборот снизились, именно продуктовые сети и аптеки продолжали платить арендную плату своим арендодателям в отличие от ресторанов, барбершопов, салонов красоты и прочих.

Вообще, пандемия нанесла сокрушительный удар по рынку торговой недвижимости не только в России, но и во всем мире. Такого удара никто не мог себе представить даже в самом страшном сне. Вспоминаю Москву весной 2020 года: пустые улицы (никакого трафика), закрытые рестораны и кафе, магазины непродовольственных товаров… Думаю, что со времен чумного средневековья города не видели такого тотального запустения. По данным международной консалтинговой компании JLL в центре Москвы за 2020 год закрылись 208 ресторанов и кафе, на 35% больше, чем в 2019 году. То есть владельцы помещений с арендаторами-рестораторами де-факто лишились своих доходов. Сложно не замечать, что даже сейчас спустя почти год после начала локдауна множество торговых помещений так и стоят "украшенные" объявлениями об аренде. Процесс сдачи пустых помещений идет, но происходит это совершенно не так быстро, как хотелось бы арендодателям.

Более того, опасаясь возможности возвращения очередной волны covid-19 арендодатели с недоверием относятся к секторам общественного питания, бытовых услуг и непродовольственных товаров, стремясь найти арендаторов среди аптек и сетевых продовольственных ритейлеров.

Другим отражением этой тенденции является тот факт, что покупка объектов стрит-ритейла с арендаторами типа «Пятерочки» или «Магнита» после ослабления коронавирусных ограничений стала хитом у инвесторов в России. После отмены карантина доходность таких объектов достаточно быстро восстановилась, а под гнётом огромного спроса на эти объекты со стороны инвесторов стремительно выросли и цены, что снизило доходность ГАБ в Москве со средних 9-11% до 6-7%. В текущих условиях процесс подбора объекта с рентной доходностью для покупки еще более усложнился.

Самое распространенное заблуждение инвесторов, рассматривающих ГАБ, это уверенность в стабильности своей покупки, в наличии «гарантий», в том, что при покупке помещения с арендатором отсутствуют риски. Всё это далеко не так.

Покупая объект готового арендного бизнеса, инвестор приобретает не просто недвижимость, но и арендатора. Таким образом перед покупателем ГАБ стоит сразу две задачи:

1) оценить объект как недвижимость

2) оценить контрагента-арендатора

Начнём с анализа арендатора. Для стабильности и предсказуемости готового арендного бизнеса арендатор должен быть «надежным». Лучше всего, если это будет крупная федеральная сеть, известная прежде всего на общероссийском уровне, с устоявшейся бизнес-моделью и репутацией. Именно такие сетевые арендаторы могут обеспечить стабильность арендных потоков. Я считаю, что взаимодействие с «именитыми» партнерами-арендаторами имеет множество преимуществ по сравнению с отношениями с арендаторами-ИП или небольшими, «начинающими» сетями. Тем не менее, я бы не ставил крест на работе со стартапами, но я призываю инвесторов провести собственное расследование по бизнесу арендатора перед покупкой помещения, обремененного договором аренды с этим арендатором.

Крайне желательно выяснить информацию по физическим и юридическим лицам, имеющим отношение к арендатору, выявить связи, смежные бизнесы и так далее Важно оценить финансовые параметры сети, их выручку и прибыль за прошедшие периоды времени. Я всегда очень рекомендую посетить одну или несколько торговых точек арендатора, потому что именно на месте можно получить полное представление о бизнесе будущего контрагента. Просроченный товар; безразличный, грубый или неопрятный персонал; очереди; плохой ассортимент; неубранные, грязные полы или стеллажи; негативные отзывы потребителей или сотрудников – всё это должно как минимум насторожить, поскольку эти элементы являются признаками нестабильности бизнеса арендатора. Нестабильность может вызвать проблемы с оплатой аренды, банкротство арендатора и большие потери у собственника недвижимости, инвестора, связанные с необходимостью тратить деньги и время на экспонирование помещения.

Очень часто за фасадом стабильного арендного бизнеса с хорошими сетевыми брендами скрывается «рентный мираж». Например, недавно встретилось мне такое предложение: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty» …». Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (их названия я намеренно исковеркал, но догадаться можно). Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит это как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.

А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Кузнецова, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с употреблением алкоголя, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров игроман, ИП Кузнецова просто скандалит и обманывает своих работников.

Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции. Конечно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о подобных рисках и способах их митигации просто необходимо.

А теперь перейдем к анализу недвижимости. Как говорил бывший президент США известный девелопер Дональд Трамп «location, location, location» является важнейшей характеристикой любого объекта. Оно определяет не только успех инвестора, обладающего этим объектом, но и во многом успех арендатора, осуществляющего свой бизнес в этом помещении. Поэтому для принятия инвестиционного решения необходимо глубоко проанализировать место, в котором расположен объект ГАБ.

Например, мы анализируем объект в пешей доступности от метро в московском районе Преображенское (моя «малая Родина»). Неплохо было бы узнать или оценить:

1) Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз)

2) Средние потребительские расходы, тыс. рублей в месяц

3) Пассажиропоток расположенной рядом станции метро

4) Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта

5) Планы развития района в непосредственной близости от объекта.

Из совокупности этих данных можно сделать хотя бы предварительный вывод о локации рассматриваемого помещения, а также о перспективах развития локации. «Не всё золото, что блестит» даже вроде бы неплохо расположенный объект недвижимости при детальном анализе может оказаться не так уж и хорош. Активность города в сфере строительства дорожных развязок, реконструкции станций метро или строительство ТПУ, появление конкурирующих объектов в непосредственной близости – все эти факторы могут оказать сильнейшее влияние на объект ГАБ. Например, в 2020 году началась реконструкция ст.м. Рижская. Продолжительность работ составляет 1 год, станция метро закрыта на вход и выход, а собственники торговых помещений около этой станции на целый год лишились арендного потока.

Ключевой вопрос, который должен интересовать инвестора при осуществлении подобных изысканий, это определение рыночной ставки аренды на рассматриваемое помещение в случае, если арендатор по какой-либо причине решит расторгнуть договор.

На самом деле приобретая объект ГАБ, готовиться к расторжению договора аренды нужно всегда. С моим хорошим знакомым произошел такой случай: два года назад он купил помещение с сетевым арендатором, продуктовым ритейлером, в «спальном» районе на окраине столицы. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в…». В общем, несколько месяцев назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из пустовавших помещений жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться.... Х(икс) лет. И то, если удастся оперативно найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов, как мне кажется, будет усиливаться. Потому что «рыба ищет где глубже, а человек – где лучше». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

Именно поэтому анализ локации и объективная оценка финансовых перспектив помещения должна быть основой для принятия инвестиционного решения. Необходимо четко осознавать «план Б» и понимать, что делать в случае выезда арендатора.

На рынке не бывает чудес. Я лично знаю людей, инвестирующих в стрит-ритейл на протяжении десятков лет. Они обладают обширными компетенциями в сфере торговых помещений, чувствуют этот рынок «на кончиках пальцев» и отслеживают все новые объекты, выходящие в экспонирование. Рынок ГАБ в Москве устроен таким образом, что основным массивом информации обладают всего 3-4 риэлтерских компании, которые на протяжении многих лет сотрудничают с такими профессиональными инвесторами. Именно напрямую от брокеров этих нескольких компаний рантье-профи первыми узнают о новых объектах.

Зная об этом факте, стоит задуматься, когда инвестор-новичок получает информацию о продаже помещения, например, с высокой (нерыночной) доходностью. В настоящее время средняя нормальная доходность объектов ГАБ находится в диапазоне 8-9% (и даже опускается до 6% в премиальных локациях). Поэтому, когда на рынке спокойно экспонируется помещение с доходностью 10-12% это не удача, скорее всего это «засада». Хорошо известны случаи сговора между арендодателем (продавцом) помещения и менеджментом сетевых операторов, в результате которого формируется очень привлекательный объект ГАБ, продается инвестору, а потом сетевой арендатор спустя 3-4 месяца покидает помещение. Понятно, что в этой ситуации продавец заработал деньги, отдал некоторую часть менеджеру, отвечающему за развитие у сетевого ритейлера, а в роли жертвы оказывается инвестор, купившим де-факто опустевшее помещение.

Юридические риски, к сожалению, продолжают сопровождать инвесторов ГАБ. История возникновения прав на большое количество торговых помещений уходит далеко в 90-е годы. Грамотные юристы изучают всю цепочку перехода прав, стараясь выявить риски и, насколько это возможно, минимизировать их влияние на инвестора (в терминологии юристов «добросовестного приобретателя»). В настоящее время на рынке присутствует определенное количество объектов, связанных с акционерами многочисленных лопнувших банков.

Уже есть печальные прецеденты потери «добросовестными приобретателями» прав собственности на объекты ГАБ после проигранных судов Агентству по Страхованию Вкладов (АСВ), повлекшие убытки в размере 100% от инвестиций. К таким последствиям приводит невнимательность к деталям, игнорирование необходимости проведения обязательных юридических процедур (due diligence), попытка сэкономить на грамотных юристах и консультантах.

Обязательным является также технический и градостроительный аудит помещения. Критически важно еще перед покупкой понять нет ли у помещения проблем с пожарной безопасностью и техническим состоянием, не представляет ли оно опасности для покупателей.

Также необходимо выяснить ситуацию с земельно-имущественными отношениями, в частности обратить особое внимание на ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка, изучить условия договора аренды земли с городом, обратить внимание на красные линии, санитарно-защитные зоны и так далее. Чрезвычайно важно проверить, не внесен ли объект недвижимости в список «самостроев» и не грозит ли ему снос. Игнорирование этих моментов может впоследствии обойтись инвестору весьма дорого, ведь в противостоянии с многочисленными надзорными службами города Москвы чаще всего побеждает город, а не инвестор.

Исходя из всего этого длинного текста выше, я бы хотел плавно подвести читателя к очень простому выводу: чтобы не терять деньги и выгодно покупать объекты готового арендного бизнеса, необходимо обращаться к опытным профессионалам. Как я писал выше, основным массивом информации об объектах готового арендного бизнеса в Москве обладают всего 3-4 риэлторских компании, которые на протяжении многих лет совершенствуют свои компетенции в этом сегменте и профессиональные услуги для инвесторов.

И вот здесь я позволю себе небольшое, но важное отступление. В 2006 году я работал в самой крутой команде на рынке элитной и коммерческой недвижимости Москвы, компании Blackwood. К сожалению, эта компания уже больше не присутствует на рынке недвижимости Москвы, однако из её рядов вышло огромное количество известных и уважаемых профессионалов. Я точно знаю, что вытянул счастливый билет, имея возможность работать в Blackwood в те годы. Но через два дома от нашего офиса на Волхонке сидели ребята из компании Penny Lane Realty (PLR), которые в свою очередь считали себя самыми крутыми в Москве (и они ими тоже были). К моей несказанной радости, Penny Lane Realty под началом её бессменного руководителя, а ныне еще и видеоблогера, Георгия Дзагурова, существует и сейчас. Более того, именно эта компания входит в число тех самых 3-4 маркетмейкеров, лидеров рынка ГАБ.

Недавно я познакомился с директором департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антоном Коноваловым. Интересно, что компания вовсю применяет сейчас в работе новые технологии, например, автоматизированный мониторинг московского рынка ГАБ, позволяющий отслеживать динамику и стоимость сделок в этом сегменте. Антон, кстати, поделился со мной некоторыми своими «инсайтами» по рынку ГАБ, которые я бы хотел донести до читателей книги.

Вот что рассказал мне Антон:

«На мой взгляд, street-retail – это «солнечная поляна» рынка ГАБ, разновидность готового арендного бизнеса с одной из самых высоких доходностей. Но, как писал Г. Мелвилл в романе «Моби Дик», «чем теплее край, тем свирепее клыки, которыми угрожает он, чем лучезарнее небосвод, тем сокрушительнее громы, которыми он чреват…». Обратной стороной стабильности и доходности объектов street-retail является высокая цена ошибки, поэтому к покупке такой недвижимости необходимо подходить с точностью педанта и отдавать себе отчёт, что в этом деле мелочей нет.

Стоимость приобретаемого инвестором объекта определяется месячным арендным потоком, а на него в свою очередь влияет масса факторов, которые необходимо учесть, от падения выручки арендатора, до скандальных жителей, которые нашлют «проверяющие органы», и арендатор «выскочит» из вашего помещения как из страшного сна.

В первую очередь важно выстроить отношения с компетентным брокером, дать ему понять, что работа с ним не предполагают разовое взаимодействие.

Попросите брокера провести Вас по рынку, помочь погрузиться в мир «подводных камней» тех помещений, которые Вам интересны. Опытный брокер сможет добыть для Вас инсайдерскую информацию о выручке арендатора, рассчитать выдерживает ли арендатор ежемесячные арендные платежи или находится на грани закрытия бизнеса. Также опытный брокер сумеет определить, кому и за сколько можно будет впоследствии сдать помещение, если у действующего арендатора начнутся проблемы.

Мы в Penny Lane Realty пристально изучаем весь рынок street-retail и ГАБ Москвы, поэтому можем уверенно заявить о том, что в трети сделок покупатели допускают заметные просчёты. Инвесторы часто оказываются дезинформированы относительно ставок аренды, планов развития района и прочих важных моментов. Иногда, даже несмотря на все разумные рекомендации с нашей стороны, покупатели ГАБ совершают эмоциональные покупки, совершенно не поддающиеся логическому объяснению. Мы стараемся уберечь наших клиентов от таких ошибок, конечно, если это ещё возможно».

На сайте Penny Lane Realty можно прочесть такую фразу: «в защите интересов наших клиентов, наших партнеров, честных людей, которые нам доверяют, мы пойдем до конца». Эти слова являются своеобразным девизом компании. Мне доподлинно известны случаи, когда специалисты компании и словом, и делом помогали клиентам, удерживали их от сомнительных и рискованных сделок, принимали участие в судах и спорах, отстаивая интересы своего клиента. Зная Георгия Борисовича Дзагурова лично на протяжении многих лет, могу сказать, что подобный подход является целиком и полностью его заслугой.

В общем, лучший совет, который я могу дать инвесторам, рассматривающим для себя покупку ГАБ, это обращаться к профессиональным и известным игрокам этого сектора рынка.

В рамках своей книги я приведу живой пример того, как следует проводить анализ объекта готового арендного бизнеса. Я взял объект, который можно назвать достаточно типичным для начала 2021 года – помещение алкомаркета «Красное и Белое» в московском районе Восточное Измайлово, вплотную примыкающему к МКАД. Этот объект расположен на первом этаже девятиэтажного жилого дома, имеет площадь 115 м2 и экспонируется за 30 млн. рублей или по 260 870 рублей/м2. Выручка от сдачи в аренду помещения федеральной сети «Красное и Белое» составляет 250 тыс. рублей. Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ и посчитаю финансовую модель.

SWOT-анализ я начну со слабых сторон:

– Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Трудно представить, чтобы в России стали меньше пить. Но проблема может возникнуть во внезапном и настойчивом желании сетевого арендатора перевести всю аренду к переменному значению.

– Отсутствие диверсификации. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Какой в принципе спрос на небольшие торговые помещения в Восточном Измайлово? Там всё ещё хотят открываться алкомаркеты, продуктовые магазины и так далее? А если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.

– Даже невооружённым взглядом можно заметить, что в новых микрорайонах наблюдается повышенная конкуренция между сетями. Алкомаркеты открываются относительно недалеко друг от друга, что создает опасность каннибализации. Опять же по этой причине существует проблема «блуждания» арендаторов.