Безопасность нестандартных сделок с недвижимостью

Налоги

При продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет – по общему правилу, три года – наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом

Юридические риски сделок при обмене (мене) жилья

Что такое обмен (Мена)?

Обмен (Мена) – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой (квартира). Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

Плюс сделки обмена (Мены) с квартирами

– Возможность осуществления сделки с недвижимостью при минимальных финансовых затратах;

– нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;

– при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;

– равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;

– в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

– обмен муниципального жилья – в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

– обмен квартиры на несколько квартир или комнат – когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

– обмен квартиры на квартиру с доплатой – такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

– обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

– обмен trade-in – обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Для таких сделок предусмотрено несколько особенностей:

– При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга);

– Необходимость оплаты НДФЛ между неравнозначными квартирами с доплатой;

– При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых ухудшаются жилищные условия ребенка;

– Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной;

– Обмен – лучший вариант для сделок между родственниками.

Риски

– Обременения/ограничения на квартиру (помещение)

– Прописанные лица (третьи лица, притязающие на право пользования жильем);

– Сложность поиска эквивалентных квартир (занимает время до 2—3 месяцев);

– Сложность возврата денежных средств при расторжении договора на неравнозначное жилье с доплатой;

– Законодательством не предусмотрена компенсация за произведенный ремонт при расторжении договора;

– Необходимость экспертной оценки имущества при судебных разбирательствах.

Виды обмена частной собственности

– прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);

– альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);

– обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

У прямого обмена есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны. В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

Trade-in – это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму – на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.