Handbuch Eigentumswohnung

GEBRAUCHTE WOHNUNG ODER NEUBAU?

Ein britischer Ökonom hat einmal über die Deutschen gesagt: „Ihr Deutschen seid wirklich komisch. Eure Wohnung, in der Ihr Euch täglich 14 und mehr Stunden aufhaltet, und das 350 Tage im Jahr, Eure Wohnung mietet Ihr. Aber Euer Auto, das Ihr täglich vielleicht für zwei Stunden benutzt, manchmal weniger und an vielen Tagen des Jahres gar nicht, Euer Auto kauft Ihr.“

Abgesehen von dem Preisunterschied, der zwischen einem Automobil und einer Eigentumswohnung besteht, hatte der Mann Recht. Grundsätzlich ist es wirtschaftlich sinnvoller, eine Sache als Eigentum zu erwerben, die man regelmäßig und dauerhaft benutzt, und eine Sache, die man nur gelegentlich und kurzzeitig benutzt, stattdessen zu mieten. Dass es sich in Deutschland anders darstellt, hat historische Wurzeln. Deutschland wurde aufgrund der späten, aber schnellen Industrialisierung und des raschen Wachstums der Großstädte ein Mieterland. Und Deutschland ist das Geburtsland des Automobils, hier hat das Auto einen hohen Stellenwert und eine immaterielle Aura, die sich oft über wirtschaftliche Erwägungen hinwegsetzt. Seit einigen Jahren zeichnet sich aber eine Trendwende ab, sowohl hinsichtlich der Autovermietung, des Car-Sharings und ähnlicher Geschäftsmodelle als auch hinsichtlich des Immobilienmarkts.

Wer heute eine Wohnung kauft, folgt in der Regel nicht einer spontanen Eingebung, sondern handelt nach reiflicher Überlegung. Nicht immer sind es gleich Lebensentscheidungen, wie sie mit dem Bau oder Kauf eines eigenen Hauses verbunden sind. Aber folgende Entscheidungen grundsätzlicher Art müssen getroffen werden:

Für die Selbstnutzer geht es um eine Entscheidung für den Ort, an dem man dauerhaft leben möchte; eine Immobilie ist nicht nur immobil, das heißt an ihr Grundstück gebunden, sie macht unter Umständen auch den Eigentümer immobil. Hier könnte die Entscheidung für den Erwerb einer Wohnimmobilie mit den Mobilitätsforderungen kollidieren, die das Berufsleben häufig an die heutige Generation der Erwerbstätigen stellt.

Dem Selbstnutzer fordert die Standortfrage die Entscheidung für eine bestimmte, meist städtische Lebensweise ab. Damit verbunden sind oft die Fragen der Familien- und Karriereplanung. Und bei der Entscheidung sollte man schon von Anfang an berücksichtigen, dass sich Wohnbedürfnisse in verschiedenen Lebensphasen und unter verschiedenen Lebensumständen verändern können und dass das Häuschen im Grünen, das einmal eine Traumimmobilie war, eines Tages als Klotz am Bein empfunden werden kann.

Aber auch für den Kapitalanleger, der seine Eigentumswohnung nicht (oder nicht mehr oder noch nicht) selbst nutzen möchte, ist die Standortfrage relevant. Denn eine Wohnung als Kapitalanlage wirft nur dann Rendite ab, wenn sie von einem solventen Mieter bewohnt wird, der regelmäßig den Mietzins bezahlt. Solvente Mieter sind aber bei allen Vermietern beliebt. Überwiegt auf dem lokalen oder regionalen Mietwohnungsmarkt das Angebot die Nachfrage, entbrennt ein Wettbewerb um die solventen Mieter. Und in diesem Wettbewerb spielt die Frage des Standorts eine entscheidende Rolle. Sie dominiert andere Faktoren wie beispielsweise die Ausstattung. Warum? Die Ausstattung einer Wohnung lässt sich mit baulichen Maßnahmen verändern und aufwerten, der Standort nicht.

Wenn die grundsätzliche Entscheidung für eine Eigentumswohnung gefallen ist, steht die Frage an, ob es eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie werden soll.

Der Immobilienerwerb zieht die Entscheidung für eine große finanzielle Investition nach sich, die den einen oder anderen Immobilienkäufer bis an die Grenzen seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit führen kann.

Die Entscheidung gegen ein Haus und für die scheinbar „kleine Lösung“, eben für eine Wohnung, kann die Nachteile der Immobilität teilweise kompensieren und auch die finanzielle Belastung vermindern.

Für den Kapitalanleger, der sich eine Eigentumswohnung als Vermietungsobjekt zulegt, spielen neben dem Standort auch Finanzierungsbedingungen und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle.

Solche Grundsatzentscheidungen können in unterschiedlichen Lebensphasen anstehen. Manche Menschen treffen eine Immobilienentscheidung schon sehr früh, etwa zu Beginn ihrer beruflichen Laufbahn. In manchen Fällen liegen familiäre Entscheidungen zugrunde, wenn es zum Beispiel darum geht, die eigenen Kinder zu unterstützen und etwa am Studienort der Tochter oder des Sohnes eine kleine Eigentumswohnung zu erwerben. Manche treffen ihre Immobilienwahl erst später, wenn die Familie wächst und man überlegen muss, ob man eine größere Wohnung mietet oder lieber in „etwas Eigenes“ investiert, ein Haus baut oder eine Wohnung kauft. Andere treffen ihre Entscheidung spät, auf dem Höhepunkt ihrer beruflichen Laufbahn – oder schon mit Blick auf den bevorstehenden Ruhestand. Oft ist die Entscheidung für den Wohnungskauf auch mit einer beruflich bedingten Ortsveränderung verbunden. Gerade dann, wenn man sich nicht auf einen aufwendigen Eigenheimbau einlassen will, ist die Wohnung – egal ob als Neubau oder aus zweiter Hand – die erste Wahl.

Wenn die grundsätzliche Entscheidung für eine Eigentumswohnung (das heißt zugleich gegen eine andere Immobilien- und Wohnform) gefallen ist, steht die Frage an, ob eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie erworben werden soll.

Als Sonderfall der Neubauwohnung kann man noch die projektierte, das heißt noch nicht fertiggestellte Wohnung in die Überlegungen einbeziehen, ebenso wie man als Sonderfall der Bestandsimmobilie die unsanierte Wohnung, deren Sanierung aber bereits geplant wird, einbeziehen kann. Als weiterer Sonderfall kann die Denkmalimmobilie in die Überlegungen aufgenommen werden.

Bestandsimmobilien

Unsanierte Bestandsimmobilien

Denkmalimmobilien

Neubauimmobilien

Projektierte Immobilien

Alle fünf Fälle haben unbestreitbare Vorzüge. Leider haben sie auch Nachteile, die von Verkäufern und/oder Maklern oft verschwiegen oder schöngeredet werden.

1. Bestandsimmobilien haben „Jahresringe“. Diese Jahresringe lassen sich in Gestalt typischer Bauformen, der verwendeten Baumaterialien und der Ausführungsqualität regelrecht lesen (siehe „Besichtigung und Prüfung“, Seiten 55 ff.). Am beliebtesten unter den Bestandsimmobilien ist der sanierte Altbau. Er verbindet das Wohngefühl gediegener Bürgerlichkeit des ausgehenden 19. Jahrhunderts mit den Komfortansprüchen des 21. Jahrhunderts. Jedenfalls erwarten genau das die meisten Immobilienkunden, die sich für eine sanierte Altbauwohnung interessieren. Die Bauzeit der Originalsubstanz liegt in der Regel zwischen 1880 und 1915. Wer es hochwertig liebt, der fahndet in den Immobilienangeboten am besten gleich nach dem Begriff „Stilaltbau“. Dieser Begriff lässt zwar meistens offen, um welchen Stil es sich dabei handelt – oft geht auch der fragwürdigste architektonische Eklektizismus noch als „Stil“ durch –, der Begriff schafft aber einen gewissen Abstand zum Massenwohnungsbau der Zeit um 1900, den sogenannten Mietskasernen.

Was an den Bestandsimmobilien häufig am meisten fasziniert, ist zunächst ihre Lage in innerstädtischen Wohngebieten, sodann sind es Raumgrößen und Raumhöhen, die heute bei einem Neubau gar nicht mehr wirtschaftlich herstellbar wären. Auch die Bauausführung – Fassadenschmuck oder Stuckdecken, kunsthandwerklich gearbeitete Türen und Treppen, Holztäfelungen und Ähnliches – kann zu den Qualitätsmerkmalen zählen, die im Neubau üblicherweise nicht mehr zu finden sind. Zu den Nachteilen kann der Zustand der Bausubstanz gehören – dabei weniger die Schäden und Abnutzungen, die man auf den ersten Blick erkennt (Undichtigkeit der Fenster, veraltete Heizungsanlage, Feuchtigkeit im Keller, fehlende Dämmung der Keller- und der obersten Geschossdecke oder Schäden am Dach), sondern jene, die man nicht sofort erkennt (beispielsweise Wärmebrücken durch Balkone oder Loggien, durch Einbindung von Balken ins Mauerwerk, Schäden des Holzwerks durch Schädlingsbefall, gemeiner Hausschwamm und Ähnliches). Es ist für den Laien fast ausgeschlossen, bei einer flüchtigen Objektbesichtigung alle kritischen Punkte zu sehen, die unter die Lupe genommen werden müssten.

GEBÄUDESCHÄDEN BETREFFEN JEDEN EIGENTÜMER Lassen Sie sich niemals von einem Makler oder Verkäufer einreden, die Mängel an einem Wohngebäude beträfen nicht Ihre Wohnung, sondern nur das Dach, die Etage über Ihnen, die Keller, die Rückseite des Gebäudes oder den Hintereingang. Ein Schaden – zum Beispiel Schwammbefall – oder überhaupt ein Sanierungsstau am gesamten Gebäude betrifft auch Sie als Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, unabhängig davon, ob das Sondereigentum Ihrer Wohnung davon direkt betroffen ist oder nicht.

Die Übersicht rechts zeigt, welche Bauteile in der Regel dem Sondereigentum und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

2. Unsanierte Bestandsimmobilien. Eine Altbauwohnung hat immerhin schon gezeigt, was sie kann. Und was sie nicht kann – also wo ihre Probleme liegen. Der unsanierte Zustand einer Bestandsimmobile erfordert besondere Aufmerksamkeit. Aber der unsanierte Altbau gibt wenigstens ehrlicher Auskunft über seine „Macken“ als ein Haus in einem frisch gestrichenen Zustand, der möglicherweise einiges verdeckt, was der Kaufinteressent nicht gleich sehen soll. Ein Sanierungsstau bedeutet in der Regel immer ein großes Kostenpaket. Aber er kann auch die Chance bieten, die umfassende Sanierung dann nach eigenen Vorstellungen durchzusetzen.

Der Architekt Ulrich Zink, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Altbauerneuerung e. V., der sich selbst als „Immobilientherapeut“ versteht, hat für die Bewertung von gebrauchten Immobilien Bewertungstools entwickelt, die Ihnen sowohl bei der Einschätzung Ihres Sondereigentums (also Ihrer Wohnung) als auch bei der Analyse des gesamten Gebäudes, an dem Sie einen Miteigentumsanteil erwerben, helfen können (siehe Interview mit Ulrich Zink, Seite 209).

Das Tool, das speziell für Bauherren (genauso auch für Erwerber einer Eigentumswohnung) relevant ist, findet man auf der Webseite des Bundesverbands Altbauerneuerung unter der Adresse www.bakaberlin.de/altbauerneuerung/fuer-bauherren.php.

Wer selbst eine erste Einschätzung des Zustands seiner Immobilie vornehmen möchte, findet mit dem Tool idi-al-easy den „idi-alen“ Zugang: www.bakaberlin.de/altbauerneuerung/idi-al-easy.php.

Eigenes und gemeinschaftliches Eigentum

ENTSCHEIDENDE BESICHTIGUNG INFO MIT EINEM BAUEXPERTEN Bei Interesse an einer konkreten Bestandsimmobilie, ganz gleich ob in saniertem oder unsaniertem Zustand, raten wir Ihnen dringend, zur entscheidenden Besichtigung einen Experten, am besten einen Architekten mit Altbauerfahrung mitzunehmen. Im Verhältnis zur Investition, die getätigt werden soll, fällt das Honorar für die Beratung kaum ins Gewicht. Selbst ein etwas teureres Gutachten lohnt sich. Im positiven Fall sind Sie auf der sicheren Seite.

Für den Fall, dass Sie sich aufgrund des Gutachtens gegen die Immobilie entscheiden, haben Sie das Geld für eine sachlich begründete Entscheidung ausgegeben, die Ihnen eine Fehlinvestition erspart hat.

3. Denkmalimmobilien. Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien gilt derzeit als sichere und lukrative Kapitalanlage. Wenn Zinsen für Bankeinlagen unterhalb der Inflationsrate liegen und Anleihen relativ krisenfester Staaten kaum noch etwas abwerfen, machen sich Geldvermögen folgerichtig auf die Suche nach Anlageformen, die noch Renditen erwarten lassen. Denkmalimmobilien locken mit einem vernünftigen Chance-Risiko-Verhältnis und attraktiven Rendite- und Wertsteigerungserwartungen.

Ob und in welcher Weise sich die erwarteten Erträge realisieren, hängt natürlich vom jeweils einzelnen Objekt ab. Fakt ist: Der Staat lässt es sich etwas kosten, wenn historische Gebäude von privaten Eigentümern saniert werden. Die Sanierungskosten können zu einem beträchtlichen Teil steuerlich geltend gemacht werden. Ein entsprechend hohes Einkommen vorausgesetzt, kann der Erwerber bis zu 35 Prozent des effektiven Kaufpreises infolge der Steuerersparnis wieder hereinholen. Dennoch ist nach zehn Jahren beim Verkauf eines solchen geförderten Renditeobjekts die steuerfreie Vereinnahmung des Verkaufserlöses möglich.

Eine sanierte Denkmalimmobilie vereint den Charme und die Individualität eines historischen Gebäudes mit dem Wohnstandard eines Neubaus. Denkmalimmobilien findet man häufig in bevorzugten Innenstadtlagen. Kapitalanleger profitieren damit von der erstklassigen Vermietbarkeit des Objekts.

Was ist im steuerlichen Sinne eigentlich ein Denkmal? Der § 7h Einkommensteuergesetz spricht zunächst nicht vom Denkmal, sondern von „einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich“. Damit wird der Denkmalbegriff nicht im architekturgeschichtlichen Sinn verwendet, sondern weiter gefasst, als man auf den ersten Blick annehmen könnte. Die steuerliche Förderung ist an die Bedingung geknüpft, dass „er [der Bauherr] durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde“ die Voraussetzungen für die Förderung der entsprechenden Maßnahmen nachweisen kann. Die steuerrechtlichen Regelungen gelten im Übrigen ausdrücklich auch für „Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und für im Teileigentum stehende Räume“. Somit ist klar, dass die steuerliche Förderung für Denkmalimmobilien auch dann greift, wenn das Gesamtgebäude in einzelne Eigentumswohnungen gleichsam zerlegt worden ist.

Der § 7i des Einkommensteuergesetzes beschäftigt sich mit dem „eigentlichen“ Denkmal und spricht von „einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist“. Die Förderung erstreckt sich auf Baumaßnahmen, „die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“. Eine sinnvolle Nutzung wird nur dann angenommen, „wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ist.“ Mit diesen Einschränkungen wollte der Gesetzgeber Luxussanierungen und Fehlnutzungen hinter historischer Fassade auf Kosten des Steuerzahlers unterbinden. Die Vorschriften sind entsprechend anzuwenden, wenn nur ein Gebäudeteil denkmalgeschützt ist. Selbst bei einem Gebäude(-teil), das selbst nicht Denkmalstatus besitzt, kann die Förderung noch greifen, sofern es „Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist“. Allerdings können die erhöhten Absetzungen der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Denkmal nur in Anspruch genommen werden, „soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind“.

Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien gilt derzeit als sichere und lukrative Kapitalanlage.

Mehr als der reine Gebäudewert einer Denkmalimmobilie bestimmen die Sanierungskosten – oft erreichen sie 70 Prozent des Gesamtpreises – den Kaufpreis einer Denkmalimmobilie. Kapitalanleger können diese Sanierungskosten in voller Höhe zwölf Jahre lang absetzen; die „AfA Denkmal“ sieht für die ersten acht Jahre einen AfA-Satz von 9 Prozent der Modernisierungs- und Renovierungskosten vor, danach weitere vier Jahre lang einen Satz von 7 Prozent.

Anders als der sprichwörtliche „Häuslebauer“ profitiert auch der Eigennutzer von der steuerlichen Förderung der Denkmalimmobilien. Er kann zehn Jahre lang jeweils 9 Prozent der Wiederherstellungskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung ist, dass der Käufer das Objekt erworben hat, bevor die Sanierung beginnt.

Ein Baudenkmal muss besondere Kriterien erfüllen. In der Regel soll es einer bestimmten baugeschichtlichen Epoche zuzuordnen sein und die typischen Merkmale dieser Epoche in besonders hoher architektonischer Qualität repräsentieren und/oder einen besonderen kulturellen oder zeitgeschichtlichen Wert besitzen. Das Amt für Denkmalschutz der jeweiligen Gemeinde überwacht die Einhaltung des Denkmalschutzgesetzes. Alle baulichen Veränderungen an der Denkmalimmobilie muss die Behörde genehmigen; sie kann auch Maßnahmen untersagen oder Auflagen erteilen. Diese Auflagen mögen manchem Bauherrn lästig sein, und sie können auch durchaus die Kosten der Sanierung nach oben treiben. Aber genau dafür hat der Gesetzgeber als Ausgleich die erhöhten AfA-Sätze geschaffen. Niemand, der sich für eine Denkmalimmobilie interessiert, sollte der Illusion erliegen, dass die Steuervorteile zum Nulltarif zu haben sind.

4. Die Neubauwohnung, die gerade frisch fertiggestellt ist, wird man in der Regel von einem Bauträger erwerben, der das Projekt vom Grundstückserwerb bis zur schlüsselfertigen Übergabe der Wohnung entwickelt hat. Zwar ist es vielen Bauträgern am liebsten, ein Objekt schon verkauft zu haben, bevor es gebaut ist. Aber so leicht ist das eben auch nicht, eine Immobilie ausschließlich als Exposé oder mittels Hochglanzprospekt zu verkaufen. Mancher Bauträger möchte sich auf die komplexen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung nicht einlassen, weil sie sehr viel administrativen Aufwand bedeuten. Und wieder andere Bauträger scheuen den Zeit- und Planungsaufwand, den die Beteiligung des Kunden mit seinen Sonder- und Änderungswünschen mit sich bringt. Sie bieten die Wohnung lieber erst dann zum Verkauf an, wenn Änderungen nicht mehr ohne Weiteres möglich sind. Bestimmte Änderungen sind natürlich an jeder fertiggestellten Wohnung möglich, aber sie kosten dann unter Umständen eine Menge Geld und liegen nicht mehr in der Verantwortung des Bauträgers, sofern er die Wohnung schlüsselfertig übergeben hat.

Begeht man ein komplett fertiggestelltes Objekt, sieht man als Laie in der Regel nur wenig Auffälliges. Denn man sieht nur noch, was die Oberflächengewerke hinterlassen haben. Hinter verputzten und tapezierten Wänden kann man den Mauerstein nicht mehr sehen, der verbaut worden ist.

Es ist zwar nützlich, sich das Exposé und die Baubeschreibung genau anzuschauen und die vorgefundenen Details der Wohnung damit zu vergleichen, aber als Laie entdeckt man bei diesem Abgleich nicht unbedingt, worauf es wirklich ankommt.

5. Die projektierte oder im Bau befindliche Neubauwohnung kann sich zu einer idealen Traumimmobilie entwickeln – oder zu einem Albtraum. Die projektierte Neubauwohnung existiert nämlich allenfalls als Exposé des Bauträgers – im besten Fall als Rohbau.

Im Unterschied zum Bauunternehmer, der im Auftrag des Bauherrn auf dessen Grundstück tätig wird, sind Bauträger gewerbsmäßig tätige Unternehmen, die auf eigenem Grund und Boden Gebäude errichten und den Vertrieb dieser Immobilien organisieren, das heißt das Haus oder die Wohnungen einer Wohnanlage samt Grund und Boden – in der Regel schlüsselfertig – veräußern.

Der schlüsselfertige Verkauf nach Fertigstellung ist das Ziel – idealerweise. Doch mit dem Vertrieb beginnen Bauträger in der Regel schon einige Zeit vor der Vollendung des Immobilienobjekts. Das hat Vorteile für den Erwerber, kann er doch, wenn er frühzeitig involviert ist, noch Einfluss auf bestimmte Details und Ausstattungsmerkmale nehmen und so seine Wohnung tatsächlich zu einer Wunschimmobilie machen. Es birgt für den Erwerber aber auch Risiken – in allen Fällen, wo er finanziell in Vorleistung geht und im Gegenzug nicht (zum Beispiel wegen Konkurs des Bauträgers) die gewünschte Leistung erhält.

Relevante Rechtsvorschriften, die auch für den Erwerber einer projektierten Eigentumswohnung eine gewisse Rechtssicherheit schaffen, enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Für den Verbraucher und seinen Schutz ist besonders § 3 „Besondere Sicherungspflichten des Bauträgers“ dieser Verordnung wichtig. Hier ist geregelt, unter welchen Bedingungen der Bauträger Vermögenswerte seines Kunden in Anspruch nehmen darf und welche Ratenzahlungen gemäß Baufortschritt von ihm eingefordert werden können (www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv).