Handbuch Eigentumswohnung

Anlageziele

Für die Direktanlage in eine vermietete Eigentumswohnung gelten zunächst die drei Hauptkriterien jeder Geld- und Kapitalanlage:

1 RENTABILITÄT, zum Beispiel laufende Mietrendite und Zusatzrendite bei der Erzielung von Veräußerungsgewinnen bis zu einem späteren Verkauf

2 SICHERHEIT, zum Beispiel Wertzuwachs oder zumindest Werterhalt auf lange Sicht

3 LIQUIDIERBARKEIT, zum Beispiel Verfügbarkeit über Geld durch möglichen Verkauf, der allerdings aufgrund des Langfristcharakters der Immobilie frühestens nach zehn Jahren erfolgen sollte.

Diese Hauptkriterien werden auch als „magisches Dreieck der Anlageziele“ bezeichnet. Magisch, weil wohl nur ein Zauberer eine hochrentierliche Kapitalanlage besitzt, die zugleich absolut sicher ist und jederzeit verkauft werden kann. Nicht alle drei Anlageziele können in der Praxis zugleich erfüllt werden.

Eine vermietete Eigentumswohnung können Sie nicht wie an der Aktienbörse heute kaufen und in einigen Tagen wieder mit Gewinn verkaufen. Das über einen meist längeren Zeitraum gebundene Kapital und die damit einhergehende mangelnde Liquidierbarkeit einer vermieteten Eigentumswohnung stellen eindeutig einen Nachteil dar.

Diesem Nachteil stehen die Vorteile einer über dem Anleihe- oder Festgeldzins liegenden Mietrendite in Niedrigzinsphasen und die relative Sicherheit einer Immobilie gegenüber. Allerdings befinden sich die Ziele Rendite und Sicherheit in einem ganz natürlichen Spannungsverhältnis. Je höher die Renditeerwartung, desto geringer die Sicherheit und desto höher fällt das Risiko aus. Umgekehrt geht eine höhere Erwartung an die Sicherheit typischerweise mit einer niedrigeren Rendite einher.

Festgelder und Bundesanleihen sind zwar sicher, werfen aber nur geringe oder gar negative Zinsen ab. Eine vermietete Eigentumswohnung bietet Ihnen eine höhere Mietrendite. Dass diese aber nicht sicher ist, stellen Sie spätestens bei einem vorübergehenden oder sogar längeren Mietausfall fest.

Weitere Nebenkriterien und Anlageziele können bei Ihrer Entscheidung pro oder contra vermietete Eigentumswohnung eine zusätzliche Rolle spielen:

Steuerersparnis, zum Beispiel durch Abschreibungen, Schuldzinsenabzug sowie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren.

Für alle vermietenden Eigentümer stellt sich letztlich auch die Frage, ob sich die vermietete Wohnung auf Dauer tatsächlich lohnt.

Inflationsschutz: „Sachwert schlägt Geldwert“, wenn bei schleichender Inflation auch die Immobilienwerte steigen und die Hypothekenschulden real sinken.

Altersvorsorge: Nach Entschuldung der vermieteten Wohnimmobilie stellt der Mietreinertrag quasi eine Zusatzrente dar.

Verwaltbarkeit: nur geringer Zeitaufwand, falls Mieter immer pünktlich zahlt und ein professioneller Hausverwalter die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums besorgt.

Rahmenbedingungen

Der Wohnungsvermieter ist sehr viel stärker als ein bloßer Zinsanleger von den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Ändern sich diese zu seinen Ungunsten, kann er schnell von der Gewinner- auf die Verliererseite geraten. Zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zählen insbesondere:

Preis- und Wertentwicklung bei Wohnimmobilien. Vorsichtige Kapitalanleger rechnen nur mit einer geringen jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich ein Prozent oder gehen von gleichbleibenden Preisen und Werten aus.

Mietentwicklung bei Wohnungen. Eine durchschnittliche Mietsteigerung von rund zwei Prozent pro Jahr mag aus heutiger Sicht realistisch sein.

Zinsentwicklung bei Hypothekendarlehen. Hypothekenzins kann nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher liegen im Vergleich zu heute.

Angebots- und Nachfragestruktur, zum Beispiel Nachfrageüberschuss und Wohnungsmangel mit Preis- und Mietsteigerungen, aber Preis- und Mietrückgang bei Angebotsüberschuss und Wohnungsleerständen.

Doch auch rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Zu denken ist hier vor allem an die beiden Rechtsgebiete

Mietrecht, zum Beispiel aktuelle Mietpreisbremsen bei Neuvermietung von Wohnungen

Steuerrecht, zum Beispiel künftige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen auch nach einer längeren Haltedauer, wie dies bereits schon einmal geplant war, oder höhere Grundsteuern

Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds

Tausende von Kleinanlegern sind in den letzten Jahrzehnten auf völlig überteuerte Schrottimmobilien reingefallen. Sie wurden gelockt mit dem Versprechen, Eigentumswohnungen ohne Eigenkapital erwerben zu können, um aus Mieteinnahmen und Steuerersparnissen die laufenden Zinsen für ein vollfinanziertes Bankdarlehen zu decken. Nach zehn Jahren könnten sie dann ihre Eigentumswohnung mit hohem Gewinn verkaufen.

Verschwiegen wurden ihnen die hohen Vermittlerprovisionen, die einfach in den hoffnungslos überteuerten Kaufpreis eingerechnet wurden. Die Mietgarantien oder Mietpools platzten meist nach kurzer Zeit, sodass die tatsächlich erzielbaren Mieten deutlich geringer ausfielen. Ein Notverkauf oder gar eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung bescherte den reingelegten Kleinanlegern zudem hohe Verluste. Nur wenige konnten ein für sie positives Gerichtsurtei gegen die Anbieter, Vermittler oder Banken erstreiten.

Geschlossene Immobilienfonds sind nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht zur Altersvorsorge geeignet. Zu viele Pleiten in der Vergangenheit haben gezeigt, wie unsicher eine Anlage in geschlossene Immobilienfonds für private Investoren sein kann. Nicht selten haben die Anleger ihr Geld vollständig verloren. Das in den Prospekten erwähnte Totalverlustrisiko steht eben nicht nur auf dem Papier, sondern kann im Ernstfall tatsächlich eintreten.

Konzepte für geschlossene Immobilienfonds, die ausschließlich in Eigentumswohnanlagen investieren, sind in der Vergangenheit gescheitert. Dies gilt beispielsweise für Wohnbesitzanteile an Eigentumswohnungen, die in den 1990er-Jahren auf den Markt kamen. Die Anleger erlitten damit hohe Verluste.

Eine Neuauflage solcher „Eigentumswohnungsfonds“ ist glücklicherweise nicht in Sicht. Zu hoch sind die einmaligen und laufenden Fondskosten, aber meist auch bei anderen geschlossenen Immobilienfonds, die das Geld der Anleger in Wohn- oder Gewerbeimmobilien investieren. Wenn die einmaligen Fondskosten bereits rund 20 Prozent der Beteiligungssumme ausmachen, werden logischerweise nur 80 Prozent des Anlegergelds tatsächlich in Immobilien angelegt. Darüber hinaus fallen oft noch hohe laufende Fondskosten von bis zu 3 Prozent der Beteiligungssumme pro Jahr an.

Bei solchen Kostenaufblähungsmodellen zählen nicht die Fondsanleger, sondern ausschließlich die Anbieter und Vermittler zu den Gewinnern. Der allzu gutgläubige Anleger hat regelmäßig das Nachsehen.

Auf Fondsanalysen und Ratings können Sie sich als Anleger auch nicht verlassen. Selbst TÜV-geprüfte geschlossene Immobilienfonds sind mittlerweile pleite. Ein Stempel oder Siegel nützt Ihnen nichts, wenn der Prüfer weder unabhängig noch kompetent ist. Die Kosten für die angeblich neutralen Prüfungen bezahlt der Anbieter mit dem Geld der Anleger. Inzwischen gibt es alternative Immobilieninvestmentfonds (AIF), die stärker kontrolliert werden. Auf Eigentumswohnungen hat sich aber keiner dieser neuartigen AIF spezialisiert.

WECHSELNDE NUTZUNGSPHASEN

Selbstnutzung durch Wohneigentümer und spätere oder frühere Fremdnutzung der Eigentumswohnung durch Mieter müssen keine Gegensätze sein. Es kommt sogar vor, dass ein und dieselbe Eigentumswohnung vom Eigentümer erst selbstgenutzt, dann für ein paar Jahre an Dritte vermietet und danach wieder selbstgenutzt wird.

Einen längeren Leerstand als bewusste Nichtnutzung der Eigentumswohnung aus Spekulationsgründen sollten Sie als gewissenhafter Wohneigentümer allerdings auf jeden Fall vermeiden. Wollen Sie trotz Nichtnutzung die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten steuerlich absetzen, wird Ihnen das Finanzamt unter Berufung auf die steuerlich sogenannte „Liebhaberei“ einen Strich durch die Rechnung machen.

Erst Selbstnutzung, dann Vermietung

Der in der Praxis häufigste Fall wechselnder Phasen von Selbst- und Fremdnutzung erfolgt nach einem beruflich bedingten Wechsel des Wohnorts. Der bisherige Selbstnutzer wird das anfängliche Pendeln von seiner Eigentumswohnung zu seiner weit entfernten Arbeitsstätte über kurz oder lang leid und entscheidet sich nach seinem Auszug für die Vermietung.

Ein weiterer Grund für den Auszug kann der Umstieg auf ein größeres Einfamilienhaus sein, da die bisher selbstgenutzte Eigentumswohnung für die Familie nach der Geburt des ersten oder zweiten Kindes zu klein geworden ist.

In eher seltenen Fällen gelingt dem Ex-Selbstnutzer ein schneller Verkauf seiner Eigentumswohnung. Dieser Verkauf kann aber aus steuerlicher Sicht nachteilig sein, wenn er bei einer Besitzdauer von nicht mehr als zehn Jahren Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen muss. Eventuell entstehende Veräußerungsverluste können andererseits nicht steuerlich abgesetzt werden.

Ungünstig ist auch eine Kündigung des mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrags vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Für die Restdauer bis zum regulären Ende des Vertrags berechnet die Bank eine happige Vorfälligkeitsentschädigung. Diese liegt umso höher, je größer der Unterschied zwischen dem vertraglich vereinbarten und dem aktuell niedrigeren Darlehenszins ausfällt und je länger der verbleibende Zeitraum bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindung ist.

Treffen sogar beide Nachteile – Versteuerung des Veräußerungsgewinns und hohe Vorfälligkeitsentschädigung – zusammen, macht der Verkauf aus wirtschaftlicher Sicht wenig Sinn. Es ist dann besser, die Eigentumswohnung zumindest eine gewisse Zeit zu vermieten, bis die steuerliche Frist von zehn Jahren abgelaufen und auch das Ende der Zinsbindung erreicht ist.

Erst Vermietung, dann Selbstnutzung

Der Einzug des Wohneigentümers in seine bisher vermietete Eigentumswohnung kommt eher selten vor. Eher kündigt er die Wohnung wegen Eigenbedarfs für andere Familienangehörige, zum Beispiel für eines seiner erwachsenen Kinder oder einen Elternteil.

Im weiteren und juristischen Sinne liegt auch in diesem Fall eine Selbstnutzung vor. Um die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten sowie Abschreibungen in voller Höhe absetzen zu können, muss die mit Familienangehörigen vereinbarte Miete aber mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Nettokaltmiete laut Mietspiegel ausmachen.

Ein längerer Leerstand als bewusste Nichtnutzung der Eigentumswohnung aus Spekulationsgründen bringt unter dem Strich oft nicht die gewünschten Profite, wenn man einmal nachrechnet.

Ältere Wohneigentümer, denen ihr bisher selbstbewohntes Einfamilienhaus mittlerweile zu groß geworden ist und die eine ihnen gehörende kleinere Eigentumswohnung bisher vermietet haben, könnten auch für sich Eigenbedarf anmelden. Diese Überlegungen stellen sich beispielsweise nach dem Tod des Ehegatten.

Vorübergehende Vermietung oder Selbstnutzung

Auch eine vorübergehende Vermietung der Eigentumswohnung kommt in der Praxis vor. Ein Beispiel hierfür ist die befristete Versetzung des Wohneigentümers an einen anderen Ort aus beruflichen Gründen, die wegen der großen Entfernung auch zum Wechsel des Familienwohnsitzes führt.

Während der feststehenden Zwischenzeit von beispielsweise fünf Jahren vermietet der Wohneigentümer seine Eigentumswohnung. Um sein Ziel eines späteren Wiedereinzugs ohne rechtliche Probleme zu erreichen, muss er mit seinem Mieter einen echten Zeitmietvertrag abschließen.

Auch die vorübergehende Selbstnutzung einer ansonsten vermieteten Eigentumswohnung ist denkbar. Nach der ersten Phase der Vermietung zieht der Wohneigentümer für einige Monate oder Jahre selbst ein, um seine Wohnung anschließend wieder zu vermieten. Dies kann in Notsituationen erforderlich werden, wenn der Wohneigentümer beispielsweise wegen eines größeren Brandes seine jetzige Wohnung nicht mehr nutzen kann.

SUCHEN UND KAUFEN: DER FAHRPLAN

Gedrängtes Wohnen in der Stadt: „Townhouses“ sind in der Regel deutlich teurer als gleichwertige Eigentumswohnungen.

Für eine Wohnung spricht in der Regel, dass sie in einem städtischen Umfeld mit dichter Infrastruktur liegt. Bei gleichwertiger Lage ist die Wohnung dann im Vergleich zu einem Haus (Reihenhaus oder sogenanntes Townhouse in Großstädten) zu einem deutlich günstigeren Preis zu bekommen. Große Etagenwohnungen (180 bis 190 Quadratmeter) im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wurden 2017 zu Neubaupreisen zwischen 4 752 und 6 770 Euro/qm angeboten. Ein Townhouse mit geringerer Wohnfläche (140 Quadratmeter) kam im gleichen Bezirk auf einen Preis von 9 821 Euro/qm. Die Preisunterschiede können auch innerhalb eines Quartiers beträchtlich sein.

Die Frage nach der richtigen Immobilie beginnt also nicht beim Objekt, sondern beim Käufer, beim Subjekt des Immobilienerwerbs. Wie steht es nun um Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten? Wonach suchen Sie? Was erlaubt Ihr finanzieller Rahmen? Diese Fragen scheinen trivial, aber die Erfahrungen sehr vieler Immobilienkunden, die einem Makler oder Bauträger unvorbereitet gegenübergetreten sind und eine Immobilie erworben haben, die ihren Bedürfnissen am Ende nicht wirklich entsprach, zeugen von der Wichtigkeit dieser Fragen.

Dabei ist es zweitrangig, ob die Wohnung für die Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung angeschafft werden soll, ob es sich um einen Neubau oder um eine „gebrauchte Wohnung“, also eine Bestandsimmobilie, handelt. Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, ist es sinnvoll, mit der genaueren Betrachtung der Objekte zu beginnen, die dafür infrage kommen.

Darum beginnen die Anamnese und die Diagnose der Immobilie auch nicht mit dem Objekt, sondern mit dem Interessenten und potenziellen Erwerber, also mit Ihnen. Wir steigen in die Analyse deshalb mit der Erstellung eines ausführlichen Käuferprofils ein (siehe Kapitel „Das Käufer- oder Bauherrenprofil“ ab Seite 51).

DER WOHNUNGSMARKT IN DEUTSCHLAND

Die Wohneigentumsquote (Haushalte in Wohnungseigentum) liegt in Deutschland bei rund 52 Prozent. Das ist im Vergleich mit der gesamten Europäischen Union unterdurchschnittlich. Allerdings weist Deutschland eindrucksvolle Steigerungsraten auf: Seit 1968 ist die Quote von 36 Prozent auf heute 52 Prozent gestiegen. Besonders schnell und steil verlief der Anstieg in den neuen Bundesländern: In den letzten 20 Jahren stieg die Quote von 26 auf 34 Prozent.

Die Wohneigentumsquote kann unterschiedlich gemessen werden; daraus ergeben sich auch unterschiedliche Werte. Misst man den Anteil des Wohneigentums im Verhältnis zur Bevölkerungszahl, ergibt sich meist ein höherer Wert, als wenn man die Quote mit Bezug auf die Zahl der Haushalte bzw. Wohnungen bemisst. Die Erklärung dafür ist einfach: Eigentümerhaushalte sind im Durchschnitt größer als Mieterhaushalte. Bezieht man die Wohneigentumsquote auf die Bevölkerungszahl, dann lebt in 27 EU-Staaten die Mehrzahl der Menschen in den eigenen vier Wänden. Deutschland ist noch mit dabei, wenn auch mit 52 Prozent ziemlich am Ende der Rangliste.

Wohneigentum in ausgewählten Ländern Europas 2019

Die hier genannte Wohneigentumsquote bildet das Verhältnis der Anzahl der Haushalte, die Wohneigentum gebildet haben, zur Anzahl der betrachteten Gesamthaushalte ab.

Die auch heute noch oft (zum Beispiel auch in der Wikipedia-Enzyklopädie) wiedergegebene Rangliste der Wüstenrot Stiftung basiert auf statistischem Material, das kurz nach der Jahrtausendwende erhoben wurde; darin sind die Staaten Ost- und Südosteuropas nicht erfasst.

Die Rangliste der Wohneigentumsquoten ausgewählter europäischer Staaten basiert auf offiziellen europäischen Statistiken und bezieht sich auf das Verhältnis von Wohneigentum zur Bevölkerungszahl. Sie berücksichtigt die ost- und südosteuropäischen Staaten, deren Werte die frühere Dominanz der west- und nordeuropäischen Staaten durcheinanderwirbeln. In vielen Staaten, die bis 1989/90 östlich des Eisernen Vorhangs lagen, haben die marktwirtschaftlichen Reformen zu einer sehr schnellen Wohneigentumsbildung beigetragen. Staatliche und kommunale Wohnungsbestände wurden dort in großem Umfang privatisiert – teilweise zu sehr geringen Preisen, sodass es auch weniger wohlhabenden Bevölkerungsschichten möglich war, Wohneigentum zu erwerben. Über Qualität, Ausstattung und Erhaltungszustand der Wohnungen ist damit natürlich keine Aussage getroffen.

Quelle: Statista 2019 (* = 2018)

Neben der dauerhaften Vermietung kommen auch alternative Nutzungen in Betracht, beispielsweise als Ferienwohnung.

Diese Form der massenhaften Übertragung von Wohnungsbeständen an die früheren Mieter hat es in der Vergangenheit in Westeuropa – mit Ausnahme Großbritanniens – aber nicht gegeben. In Südeuropa ist das Eigentum an Wohnimmobilien – nicht nur in Form des eigenen Hauses, sondern auch als Eigentumswohnung traditionell stark vertreten.

Auch innerhalb Deutschlands ist das selbstgenutzte Wohneigentum (sowohl Eigenheime als auch Eigentumswohnungen) ungleichmäßig verteilt. Das Saarland (64,7 Prozent) und Rheinland-Pfalz (58,0 Prozent) haben die höchsten Wohneigentumsquoten in Deutschland. Die neuen Bundesländer haben in den letzten zweieinhalb Jahrzehnten gegenüber dem Altbundesgebiet deutlich aufgeholt. Auffällig sind die sehr geringen Wohneigentumsquoten in den Stadtstaaten Hamburg (23,9 Prozent) und Berlin (17,4 Prozent). Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts ergab sich mit Blick auf die Bundesländer 2018 folgende Situation:

Bundesland und Wohneigentumsquote

Die Zahlen der statistischen Landesämter gehen von einem etwas niedrigeren Ansatz aus, bestätigen aber die grundsätzlichen Proportionen dieser Verteilung.

Die Wohneigentumsquote sagt allerdings nichts Schlüssiges über die tatsächlichen Eigentums- und Vermögensverteilungen aus. Denn die Wohneigentumsquote spiegelt nur wider, wie viele Haushalte – im Vergleich zur Gesamtzahl der Haushalte – in den „eigenen vier Wänden“ leben. Viele Wohnimmobilien werden aber nicht von den Eigentümern selbst genutzt, sondern vermietet. Ererbtes Wohneigentum beispielsweise wird, wenn es die Erben nicht selbst nutzen wollen oder können, häufig vermietet.

Neben der dauerhaften Vermietung kommen auch alternative Nutzungen in Betracht, beispielsweise als Ferienwohnung. Grundsätzlich kann eine Eigentumswohnung auch gewerblich genutzt werden – in der Regel sogar gegen den Widerstand der übrigen Eigner, sofern von der gewerblichen Nutzung keine größere Störung für die übrigen Eigner ausgeht als von einer normalen Wohnraumnutzung. Gegen eine psychoanalytische Praxis wird sich also kaum etwas einwenden lassen, gegen den Proberaum eines Schlagzeugensembles schon. Und wenn sich die psychoanalytische Praxis als Escort-Service entpuppen sollte, weil andere Eigentümerinnen oder Mieterinnen von Männern angesprochen und nach ihrem Preis gefragt werden, hört die Duldsamkeit der übrigen Eigner verständlicherweise auf. Ob es also klug ist, eine gewerbliche Nutzung gegen den Einspruch der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen, ist eine andere Frage.

Von 47 Millionen Bundesbürgern, die in einer selbstgenutzten Immobilie leben, wohnen 38 Millionen in einem eigenen Haus, 9 Millionen in einer Eigentumswohnung. Naturgemäß sind im urbanen Raum Bebauungsformen mit großem Flächenverbrauch (Einfamilienhäuser) seltener.

Das erkennt man auch an dem auffallenden Zusammenhang zwischen der Gemeindegröße und der Wohneigentumsquote. In einer 2019 veröffentlichten Studie ergab sich folgendes Bild:

Einwohnerzahl und Wohneigentumsquote

(Quelle: Studie „Wohnen in Deutschland“, Verband der Sparda-Banken, April 2019).

Auch wenn sich die Eigentumsquote seitdem insgesamt erhöht hat, hat sich die grundsätzliche Proportion zwischen ländlichen Räumen und Großstädten beziehungsweise Ballungsgebieten nicht wesentlich verändert.