Handbuch Eigentumswohnung

VOM MIETER ZUM SELBSTNUTZER

Drei von vier Bundesbürgern möchten in den eigenen Wänden wohnen. Doch nicht einmal die Hälfte hat sich den Traum vom Eigenheim bereits erfüllt. Die Wohneigentumsquote, also der Anteil der von Eigentümern selbstbewohnten Häuser und Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Häuser und Wohnungen, steigt zwar seit 2006 kontinuierlich an, liegt aber derzeit bei nur 47,5 Prozent.

Im Vergleich zu Ländern wie Frankreich, Großbritannien und Spanien ist die Quote der Selbstnutzer in Deutschland gering. Nur im Saarland und in Rheinland-Pfalz wohnen deutlich mehr als die Hälfte aller Haushalte im Eigenheim. Völlig anders sieht dies in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg aus, wo weniger als 20 Prozent der Häuser und Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt werden.

Selbstgenutzte Eigenheime

Rund 70 Prozent der Wohneigentümer haben sich für ein selbstbewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus entschieden. Die restlichen 30 Prozent bewohnen ihre Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem ihnen gehörenden Mehrfamilienhaus. Der Anteil der selbstgenutzten Eigentumswohnungen nimmt ständig zu.

Deutliche Unterschiede gibt es auch je nach Haushaltsgröße: Besitzen nur 31 Prozent der Singlehaushalte Wohneigentum, steigt dieser Wert bei Haushalten mit vier bis fünf Personen auf rund 70 Prozent.

Eigentumsförderung

Die Bundesrepublik begann 1951 mit der gezielten Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums, indem man die steuerliche Abzugsfähigkeit von Investitionen nach dem damaligen § 7b auch für selbstgenutztes Wohneigentum einführte.

1952 schuf das Wohnungsbauprämiengesetz Grundlagen für eine besondere Form der privaten Vermögensbildung, die dem selbstgenutzten Wohneigentum zugutekam. Auch wenn sich die Fördermodelle und -werkzeuge im Laufe der Zeit mehrfach änderten: Die Subventionen, die in den folgenden 35 Jahren gezahlt wurden, machten etwa 40 Prozent der Finanzierungsmittel aus, die in dieser Zeit für den Wohnungsbau aufgewendet wurden.

Von entscheidender Bedeutung war die Ausdehnung der Förderung auf Altbauwohnungen im Bestand. Das kam der Erhaltung und dem Ausbau von Bestandsimmobilien zugute und verschob den Fokus vom Neubau auf die Sanierung und von den bis dahin favorisierten Eigenheimen auf die sogenannten Eigentumswohnungen.

Seit 1996 wurde eine neue Art der direkten Förderung angewandt, die Eigenheimzulage nach § 10e des Einkommensteuergesetzes. Sie war eine der größten direkten Subventionen, die in die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums flossen. Gefördert wurden sowohl klassische Eigenheime als auch Wohnungseigentum.

Ab 2004 waren Altbauten den Neubauten hinsichtlich der finanziellen Förderung gleichgestellt. Allein in diesem Jahr wurden 11,4 Milliarden Euro als Eigenheimzulage ausgereicht. 2006 wurde die Eigenheimzulage schließlich abgeschafft. Seit 2008 gibt es eine direkte Förderung im Rahmen der sogenannten Riesterverträge.

Im Rentenalter steigen nicht wenige Einfamilienhauseigentümer auf eine Eigentumswohnung um.

Wohn-Riester-Rente löst Eigenheimulage ab

Das Wort „Eigenheim“ im Sinne von selbstgenutztem Wohneigentum wurde schon bei der in den Bau- oder Kaufjahren 1996 bis 2005 möglichen Eigenheimzulage verwendet. Der Selbstnutzer erhielt acht Jahre lang eine Eigenheimzulage von 2 556 Euro (bei einem neu gebauten Eigenheim) oder 1 278 Euro (bei einem Eigenheim aus zweiter Hand, das älter als zwei Jahre war). Nach einer Selbstnutzung von mindestens acht Jahren kamen auf diese Weise je nach Alter des Eigenheims immerhin gut 20 000 oder 10 000 Euro zusammen. Hinzu kam noch eine jährliche Kinderzulage von 767 Euro für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

Diese relativ hohe Eigenheimförderung war dem Staat zu teuer. Seit 2008 hat daher der „Wohn-Riester“ als staatliche Förderung von Eigenheimen die frühere Eigenheimzulage abgelöst. Die Bezeichnung „Eigenheimrente“ in dem entsprechenden Gesetz kann allerdings zu Missverständnissen führen, da der Selbstnutzer keine Geldrente erhält. Nur im übertragenen Sinn könnte die Mietersparnis im Alter als eine besondere Form der Immobilienrente angesehen werden.

Jährliche Beträge für einen Wohn-Riester-Vertrag bis zur Höhe von 4 200 Euro bei einem Doppelverdiener-Ehepaar können mit Zulagen und zusätzlichen Steuerersparnissen gefördert werden. Werden die Riester-Beträge komplett zur Tilgung einer über 20 Jahre laufenden Eigenheimfinanzierung verwendet, und liegen die Zulagen einschließlich zusätzlicher Steuerersparnisse beispielsweise bei 30 Prozent des Riester-Betrags, kommen nach 20 Jahren rund 25 000 Euro für diese spezielle Eigenheimförderung zusammen.

Das auf einem fiktiven Wohnförderkonto angesammelte Riester-Guthaben wird allerdings mit 2 Prozent verzinst und muss in der Zeit ab der völligen Entschuldung des Eigenheims (spätestens zum 68. Geburtstag) bis zum 85. Lebensjahr Jahr für Jahr versteuert werden. Da aber der persönliche Steuersatz im Rentenalter erfahrungsgemäß relativ gering ist, fällt die Steuerbelastung kaum ins Gewicht. Sofern die beispielsweise auf 20 Jahre (Zeitraum vom 65. bis 85. Lebensjahr) verteilte maximal zu versteuernde Wohn-Riester-Rente zusammen mit anderen Alterseinkünften unter dem steuerlichen Grundfreibetrag liegt, sind überhaupt keine Steuern zu zahlen.

Gründe für den Erwerb eines Eigenheims

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, nennt vorzugsweise emotionale oder gar ideelle Gründe. Der eine will endlich sein eigener Herr sein und den Wunsch nach persönlicher Freiheit und Unabhängigkeit von seinem Vermieter verwirklichen. Die andere sucht für sich und ihre Familie ein eigenes Zuhause als Quelle von Sicherheit und Zufriedenheit. Nicht zu vergessen sind Sprichwörter wie „Eigener Herd ist Goldes wert“ und „My home is my castle“.

Das Eigenheim dient unbestritten auch zur privaten Altersvorsorge. Die Sparkassen beispielsweise werben mit dem Spruch, dass die eigenen vier Wände die einzige Altersvorsorge sind, in der man schon heute wohnen kann. Rein rationale Gründe für den Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beziehen sich auf den Kostenvergleich für Eigentümer gegenüber Mietern nach dem Motto „Eigentum statt Miete“.

Bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung und einer ortsüblichen Nettokaltmiete von beispielsweise 7,50 Euro pro Quadratmeter im Monat müssen Sie als Mieter bereits 600 Euro netto an Ihren Vermieter zahlen. Hinzu kommen die Nebenkosten von beispielsweise 200 Euro, so dass Ihre Bruttowarmmiete auf 800 Euro steigt.

Die stark gesunkenen Baugeldzinsen machen es möglich, dass die monatliche Belastung für eine vom Eigentümer selbstgenutzte Eigentumswohnung durchaus unter die Mietkosten für eine gleich große Wohnung fallen kann. Zwar müssen Sie als Wohneigentümer im Gegensatz zum Mieter zusätzlich die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten tragen und diese im Geiste von der ersparten Nettokaltmiete in Höhe von 600 Euro abziehen. Nach Abzug einer Instandhaltungsrücklage von monatlich 80 Euro und Verwaltungskosten von 20 Euro verbleibt Ihnen aber immer noch ein Wohnvorteil von 500 Euro.

Sofern Sie es schaffen, eine zinsgünstige Finanzierung zu bekommen, die Sie nicht mehr als 500 Euro im Monat für Zins und Tilgung eines Hypothekendarlehens kostet, sind Sie gegenüber dem Mieter sofort im Vorteil. Das Sprichwort „Zins und Miete schlafen nicht“ weist Ihnen den richtigen Weg. Es kommt also insbesondere auf die monatliche Belastung für Zins und Tilgung an. Sofern diese beispielsweise insgesamt 5 Prozent eines Darlehens von 120 000 Euro ausmacht (1 Prozent Sollzins plus 4 Prozent Tilgung), läge Ihre Belastung genau bei 6 000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat.

Der Haken: Das angenommene Darlehen von 120 000 Euro wird zur Finanzierung einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung nicht ausreichen. Sofern die Gesamtkosten einschließlich Kaufnebenkosten beispielsweise 160 000 Euro (2 000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) betragen, müssten Sie noch 40 000 Euro Eigenkapital aufbringen.

Dennoch geht die Rechnung „Eigentum statt Miete“ auf Dauer zu Ihren Gunsten auf, wenn Sie den Wohnvorteil von 500 Euro mit der Summe aus zu zahlenden Hypothekenzinsen von anfangs 100 Euro und entgangenen Guthabenzinsen von beispielsweise 100 Euro vergleichen. Schließlich sorgt die anfängliche Tilgung von monatlich 400 Euro dafür, dass Ihre Eigenheimschulden im Laufe der Jahre immer mehr abnehmen und eines Tages vollständig zurückgezahlt sind.

Auf lange Sicht gilt daher: Zins schlägt Miete. Die anhaltende Niedrigzinsphase bietet Ihnen als Wohneigentümer sogar einen doppelten Vorteil: Sie profitieren einerseits von den niedrigen Hypothekenzinsen, die Sie an die Bank zahlen müssen. Andererseits entgehen Ihnen wegen der niedrigen Zinsen für Tagesoder Festgelder nur relativ geringe Guthabenzinsen für das in der Eigentumswohnung steckende Eigenkapital.

Seit Jahren bewegen sich die Bauzinsen auf einem historischen Tief. Die Europäische Zentralbank senkt den Leitzins, zu dem sich die Banken bei ihr Geld leihen können. Inzwischen liegt der Leitzins bei null Prozent oder ist sogar negativ. Das senkt die Kosten für Baugeld. Hypothekenzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung gibt es bei einigen Banken schon für deutlich unter 1 Prozent. Selbst Zinsbindungen über 20 Jahre liegen mitunter unter diesem Grenzwert.

Auf der anderen Seite bekommen Sparer kaum noch etwas. Sie sind wütend, da die Zinsen von Steuern und Inflation aufgefressen werden und sie dadurch sogar reale Verluste einfahren. Käufer von Immobilien, die jetzt ein Hypothekendarlehen aufnehmen, freuen sich dagegen über die rekordtiefen Baugeldzinsen. Des einen Leid ist wie immer des anderen Freud’.

Eigentumswohnung statt Einfamilienhaus

Warum aber eine Eigentumswohnung, wenn sich der typische Traum vom Eigenheim auf ein frei stehendes Einfamilienhaus oder zumindest ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte richtet und dieser Traum angesichts historisch niedriger Baugeldzinsen sogar erfüllbar wäre? Die Antwort kennen Sie: Der Traum vom frei stehenden Einfamilienhaus platzt, weil die meisten potenziellen Hauseigentümer zu wenig Eigenkapital besitzen und die monatliche Belastung für Zins und Tilgung trotz Niedrigzinsphase zu hoch ausfallen würde. Als Alternative bleibt dann meist nur der Erwerb einer Eigentumswohnung.

Dies muss aber keineswegs die schlechtere Lösung oder gar ein „Eigenheim zweiter Klasse“ sein. Der folgende Faktencheck „Eigentumswohnung contra Einfamilienhaus“ (siehe unten) zeigt Ihnen, dass die selbstgenutzte Eigentumswohnung gegenüber dem selbstbewohnten Einfamilienhaus durchaus einige Vorteile aufweist.

Die Distanziertheit, mit der viele Menschen die selbstgenutzte Eigentumswohnung immer noch sehen, ist durchaus verständlich. Schließlich verfügen sie damit nur bedingt über ein „eigenes Reich“. Schon an der Wohnungstür endet ihr persönliches Sondereigentum. Alles, was im Gemeinschaftseigentum steht, müssen sie mit ihren Miteigentümern und Wohnungsnachbarn teilen. Die Eigentumswohnung wird daher abwertend auch als „Eigenheim auf der Etage“ bezeichnet.

Eigentumswohnung contra Einfamilienhaus

Vorteile einer Eigentumswohnung

Nachteile einer Eigentumswohnung

Weitaus größere Auswahl vor allem in Großstädten und Innenstadtbereichen, wo Einfamilienhäuser meist gar nicht mehr zu erwerben sind. Die zentrale Wohnlage bringt kurze Wege und Kostenersparnisse mit sich (zum Beispiel kann die Anschaffung eines Zweitwagens entfallen). Relativ niedrige Anschaffungskosten bei kleinen bis mittelgroßen Wohnungen und damit geringerer Kreditbedarf. Mehr Bequemlichkeit für die Eigentümer: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausinstandhaltung und -verwaltung werden von der professionellen Hausverwaltung in Auftrag gegeben. Mehr Flexibilität, da Vermietung oder Verkauf bei späterem Umstieg auf ein Einfamilienhaus leicht möglich ist. In der Regel kein Garten, der regelmäßig Arbeit macht und Geld kostet.

Geringere persönliche Freiheit, da Rücksichtnahme auf Wohnungsnachbarn und die Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Wohngefühl unterscheidet sich kaum von dem in einer Mietwohnung. Zusätzliche laufende Kosten für Hausmeister, Gartenpflege, Treppenreinigung und Hausverwaltung. Kompliziertes Wohnungseigentumsrecht mit Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und jährlichen Eigentümerversammlungen. In der Regel steht kein eigener Garten zur Verfügung. Mögliche Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern.

Eigentumswohnung oder Haus – das bleibt am Ende nicht nur aus finanziellen Gründen immer eine individuelle Entscheidung. Ihre Entscheidung dafür oder dagegen sollte vor allem von Ihren persönlichen Lebensumständen und Ihrer weiteren Lebensplanung abhängen.

Manche – insbesondere alleinstehende und ältere Wohneigentümer – schätzen die Kontaktmöglichkeiten zu ihren Nachbarn ebenso positiv ein wie den Wegfall von lästigen Arbeiten wie Treppenhausreinigung und Gartenpflege.

Im Rentenalter steigen nicht wenige ehemalige Einfamilienhauseigentümer auf eine Eigentumswohnung um. Sie verkaufen nach Auszug der Kinder oder Tod ihres Ehepartners das für sie zu groß gewordene Einfamilienhaus und verwenden den Veräußerungserlös für den Kauf einer komfortablen Eigentumswohnung mit fußläufig bestens erreichbaren Geschäften, Ämtern, Ärzten und Freizeiteinrichtungen.

Jüngere Wohneigentümer gehen nicht selten den umgekehrten Weg. Sie erwerben zunächst eine kleinere Eigentumswohnung und steigen bei Familienzuwachs auf ein Einfamilienhaus um. Den Vermögensüberschuss als Veräußerungserlös minus Restschulden verwenden sie dann als Eigenkapital zur Finanzierung des größeren Eigenheims.

Hände weg vom Miet- oder Optionskauf

Den Weg zum Eigenheim über einen Mietoder Optionskauf sollten Sie auf jeden Fall vermeiden.

Beim klassischen Mietkauf werden Sie zunächst Mieter, schließen aber gleichzeitig einen Kaufvertrag mit einem festen Kaufpreis und einem festen Kauftermin für den Erwerb des zunächst nur gemieteten Eigenheims. Die gezahlten Mieten werden auf den Kaufpreis angerechnet. Allerdings binden Sie sich sehr früh an ein Eigenheim, das Ihnen möglicherweise zehn Jahre lang noch gar nicht gehört. In der Zwischenzeit können die Zinssätze für das Baugeld stark steigen. Außerdem bleiben Sie rechtlich jahrelang Mieter und können die nur gemietete Wohnimmobilie nicht nach Ihren Wünschen gestalten. Aus der vertraglichen Verpflichtung zum Kauf kommen Sie andererseits nicht ohne Weiteres heraus.

Beim Optionskauf wird Ihnen nur eine Option auf den Erwerb eines Eigenheims angeboten, falls Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Meist müssen Sie zunächst Genossenschaftsanteile zeichnen und als Mieter neben der Miete noch eine Ansparrate über 25 Jahre zahlen.

Dieses Optionskaufmodell läuft allzu oft ins Leere. Warnungen vor einzelnen Anbietern sind immer wieder in Finanztest zu lesen. So hat Finanztest bereits im Jahr 2006 vor dem GenoKonzept der Wohnungsbaugenossenschaft Genotec eG gewarnt. Die im Jahr 2002 gegründete Genotec hatte erst Anfang 2007 das erste Eigenheim einem Optionskäufer zur Verfügung gestellt.

Die sogenannte „dritte Wohnlösung“ (Optionskauf statt Miete oder Kauf) wurde auch Opfer der anhaltenden Niedrigzinsphase. Um überhaupt noch Interessenten für den Optionskauf zu gewinnen, wurde die anfängliche Festmiete von 4,5 Prozent des bereits vorher festgelegten Kaufpreises für ein gemietetes Eigenheim auf 2,95 Prozent gesenkt.

Da aber zusätzlich noch Ansparraten von 2 Prozent des nach Abzug des Eigenkapitals verbleibenden Restkapitals über 25 Jahre lang verlangt wurden, war eine zinsgünstige Bankfinanzierung für den Kauf eines Eigenheims diesem Optionskauf deutlich überlegen. Inzwischen hat die Genotec eG den Vertrieb ihres Optionskaufmodells über die Genotrade eK ganz eingestellt.

So attraktiv manche Anbieter ihre Optionskaufmodelle schnüren und in der Werbung anpreisen: Der klassische Kauf mit einer üblichen Bankfinanzierung ist im Ergebnis einem Mietoder Optionskauf ohne Bankschulden überlegen und birgt deutlich weniger Risiken. Dies gilt vor allem für Niedrigzinsphasen, wie wir sie derzeit erleben.

DIE VERMIETETE EIGENTUMSWOHNUNG

Wie viele private Vermieter von Eigentumswohnungen es tatsächlich gibt, kann nur grob geschätzt werden. Zwei Drittel der über vier Millionen vermieteten Eigentumswohnungen werden privaten Wohnungseigentümern gehören. Das übrige Drittel entfällt auf städtische oder private Wohnungsunternehmen.

„Eine vermietete Immobilie muss sich rechnen lassen“, lautet der gängige Spruch unter erfahrenen Investoren. In einer Niedrigzinsphase mit bislang nicht gekannten tiefen Zinssätzen für Hypothekendarlehen und steigenden Wohnungsmieten gelingt dies immer mehr privaten Kapitalanlegern. Wer richtig rechnen will und kann, sollte den Leitspruch „Von der Miete zur Rendite“ beherzigen.

Mietobjekte

Wer eine Kapitalanlage in Immobilien sucht, kann grundsätzlich zwischen der Direktanlage in vermietete Objekte und der indirekten Beteiligung wählen. Der Regelfall ist die Direktanlage, bei der der Käufer eine einzelne Immobilie erwirbt. Bei der indirekten Anlage hingegen beteiligt er sich an Fonds oder kauft Aktien.

Eine ganze Palette von Anlageformen lassen sich daher bei Mietimmobilien unterscheiden.

ANLAGEFORMEN FÜR MIETOBJEKTE Direkt in Immobilien investieren oder indirekt über Beteiligungen – das ist die Frage.

Direkte Beteiligung (Direktanlage)

Vermietete Eigentumswohnungen

Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser

Reine Mietwohnhäuser

Vermietete Wohn- und Geschäftshäuser

Vermietete Gewerbeimmobilien

Indirekte Beteiligung

Geschlossene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds

Immobilienaktien

Kleinkapitalanleger werden die Direktanlage in Mietwohnhäuser (auch als Miet-, Rendite- oder Renditehäuser bezeichnet) wegen der hohen Investitionssummen vermeiden. Für sie ist eine vermietete Eigentumswohnung die „Kapitalnlage des kleinen Mannes“.

Vermietete Eigentumswohnungen können je nach Wohnfläche, Lage, Zustand und Ausstattung schon für Summen zwischen 100 000 und 250 000 Euro erworben werden. Für vermietete Apartments aus zweiter Hand mit einer Wohnfläche von rund 30 Quadratmeter reichen eventuell auch fünfstellige Summen aus. Da vermietete Eigentumswohnungen in der Investitionspraxis von Fondsinitiatoren (geschlossene oder offene Immobilienfonds) oder Immobilien-Aktiengesellschaften keine oder nur eine unbedeutende Rolle spielen, befinden sie sich fast ausschließlich im Eigentum von privaten Kapitalanlegern.

Kapitalanlage in eine vermietete Eigentumswohnung

Eine wachsende Anzahl von Kapitalanlegern erwirbt ganz bewusst eine vermietete Eigentumswohnung aus rein finanziellen Gründen. Wenn die Mieteinnahmen auch nach Abzug der nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten über den für mindestens zehn Jahre festgelegten Hypothekenzinsen liegen sollten, und dies auch bei einer zunächst nur mal theoretisch angenommenen Vollfinanzierung des Kaufpreises gelten würde, kann sich der Einstieg lohnen.

Die Gründe für die Vermietung einer Eigentumswohnung können aber auch ganz andere sein. Der eine Wohnungseigentümer ist durch beruflichen Wechsel und Umzug in eine weit entfernte Stadt gezwungen, seine bisher von ihm seit mehreren Jahren selbstgenutzte Wohnung zu vermieten. Ein übereilter Verkauf würde vermutlich zu finanziellen und steuerlichen Nachteilen führen, da die Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für das gekündigte Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und das Finanzamt eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns wegen Verkaufs innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums verlangen. Die zumindest vorübergehende Vermietung ist dann eine gute Kompromisslösung.

Andere Wohnungseigentümer haben eine Eigentumswohnung geerbt und möchten nicht selbst einziehen, da sie in einer anderen Stadt oder bereits in einem eigenen Haus wohnen.

Schließlich gibt es Eigentümer von Zweifamilienhäusern, die neben der größeren, von ihnen selbstgenutzten Eigentumswohnung noch eine kleinere Eigentumswohnung haben, die sie an Angehörige oder Fremde vermieten.

Für alle vermietenden Wohnungseigentümer stellt sich unabhängig vom Motiv zur Vermietung die Frage, ob sich die vermietete Eigentumswohnung auf Dauer tatsächlich lohnt. Die Antwort auf diese Frage hängt ganz wesentlich von den Anlagezielen ab, die Sie sich bei einer Anlage Ihres Geldes setzen, und von den aktuellen Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien.