Инвестиции в недвижимость от А до Я

4.2. Развилки и ловушки выбора

Предыдущий раздел не предлагает догм. Он всего лишь призван упростить и структурировать процесс выбора, но простоту и структурность любят не все. В конце концов, можно действовать интуитивно, без оглядки на схемы и алгоритмы. Можно, имея деньги, просто выбрать объект – и к черту все концепции. Может ли такой подход сработать? Да. А почему нет? Есть ведь люди, которым и в лотерее везет.

Правда, результатом интуитивного выбора, скорее всего, станет одна из двух самых известных и простых стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Либо «покупка для аренды», либо «инвестиция на стадии котлована – продажа на ключах». Однако нельзя исключить и того, что, расчертив схемы и перебрав варианты, вы также остановитесь на одной из них. Разница в том, что в случае с осознанным выбором ваша мотивация оставаться в бизнесе, скорее всего, будет выше, а сам отбор объектов под стратегию станет эффективнее. При этом оценить и сравнить результаты двух подходов можно будет только через годы: ведь, как мы помним, инвестиции в недвижимость – это надолго.

И вот еще аргумент в давнем споре интуиция vs системность. Интуитивные решения принимаются тоже на основе информации. Только чаще всего не особо полной и вдобавок эмоционально искаженной. Допустим, посмотрел человек несколько роликов на YouTube или прочел яркую книгу-мотиватор по инвестициям в недвижимость – и загорелся: «Хочу так же. Может он это «так же» повторить у себя и для себя? Да. Но устроит ли его такой результат? Не факт. Когда в голове идеальная картина мира, любое столкновение лоб в лоб с реальностью может не только обескуражить, но и разбить – морально и психологически. Вот история из жизни. Один мой знакомый мечтал попасть на работу в ту самую компанию, у которой «Мечты сбываются». Мол, платят там хорошо. Но ведь недаром говорят: «Бойтесь своих желаний». Однажды его мечта действительно сбылась. Но уже через полгода работы на хорошей должности с неслабым окладом, соцпакетом и прочими бонусами, он понял, как сильно ошибся. Работа оказалась ненормированной, коллектив – ленивым, начальник – самодуром, а внешний лоск и блеск – обычной мишурой. Никаких денег, в общем, не сто́ит. Такой вот пример «успешного» достижения цели, поставленной не из рациональных соображений, а на основе эмоций и интуиции.

Словом, я предлагаю алгоритмизировать выбор нулевого цикла с рациональных позиций. Это необходимо сделать еще до того, как приступать к выбору объекта недвижимости и стратегии работы с ним. Можно выделить несколько развилок, которые влияют на окончательное решение инвестора.

4.2.1. ТИП НЕДВИЖИМОСТИ

Напомню, что российское законодательство делит недвижимость на три больших категории: а) землю, б) ее недра и леса, в) постройки.

Вкладываться в земельные участки советовал еще неудачливый старатель, но прекрасный писатель Марк Твен. Его инвестиционная рекомендация и сейчас не утратила актуальности, но она заслуживает отдельной большой книги. Мы недвижимость будем далее рассматриваться в более скромном формате – как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства. И даже в таком суженном, словно коридор в малогабаритной квартире, толковании кроется масса инвестиционных возможностей на любой вкус и кошелек.

Традиционно всю недвижимость делят на три типа: жилую, коммерческую и производственную. Последняя, на мой взгляд, более интересна не столько инвестору, сколько предпринимателю: если уж покупать пилораму или цех, то для выпуска продукции, а не для сдачи в аренду. Таким образом, для инвестирования остаются две огромных ниши – жилые помещения и коммерческая недвижимость.

По большому счету, главный выбор на этой развилке – категория клиентов, с которой вам комфортнее взаимодействовать: обычные люди, либо юридические лица. Конечно, жилье, машиноместа и гаражи пользуются спросом не только у частных лиц, но и фирм или ИП^[36]. Однако в случае с офисами, складами и торговыми площадями ваша клиентская аудитория сомнений не вызывает.

Типология недвижимости с точки зрения инвестора

Примечание.

В2В (от англ. business-to-business, т. е. «бизнес для бизнеса») – сегмент предпринимательской деятельности по выпуску товаров и оказанию услуг другим бизнесам.

В2С (от англ. business-to-consumer, т. е. «бизнес для потребителя») – сегмент предпринимательской деятельности, где товары и услуги предлагаются и продаются напрямую конечному потребителю.

Еще один критерий – и снова из разряда внутренних мотивов: к чему, к какому виду сервисов «лежит душа». Хочется ли обеспечивать людям крышу над головой, пусть и временную, либо интереснее помогать бизнесменам с рабочими местами для персонала, либо же решать проблемы клиентов с хранением и защитой их имущества. Словом, надо внимательно прислушаться к себе: что больше отзывается внутри, помимо желания делать деньги. А вот бюджет в этой развилке не должен быть в числе главных определяющих факторов. Скорее, он служит ограничителем собственных бизнес-фантазий.

4.2.2. ТИП РЫНКА ДЛЯ ПОКУПКИ

На этой развилке каждый инвестор в недвижимость оказывается перед новой дилеммой: что выбрать – вторичный рынок или первичный? Можно купить готовую недвижимость, а можно, образно говоря, приобрести обещание застройщика и, дождавшись сдачи дома, оформить законное право собственности. Эти варианты предполагают разные типы сделок и уровни риска.

На вторичном рынке, особенно если речь о жилье, главный риск – заключить договор не с тем парнем. Фактов явного мошенничества, когда квартиры продаются по фальшивым документам или по левым доверенностям от недееспособных лиц, сегодня намного меньше, чем было 20–30 лет назад. Но все же грамотный юрист назовет не менее сотни рисков, когда покупатель вместе с вторичным жильем приобретает долгие хлопоты, несет дополнительные траты, а в некоторых случаях остается и без денег, и без собственности.

Впрочем, есть и хорошая новость: тот же грамотный юрист в рамках услуги по сопровождению сделки поможет избежать этого кошмара с вероятностью в 99 %. На оставшийся 1 % страховщик предложит услугу «Страхование титула» или защиту от риска утратить право собственности. И хотя на вторичном рынке теоретически могут быть оспорены две трети сделок, на практике до суда доходят не более 5–7 % спорных случаев. Причем далеко не всегда судьи идут на поводу у недобросовестных продавцов – силы сторон в этой борьбе примерно равны.

В свою очередь, на первичном рынке главный риск лежит вне зоны действия права. Он связан с непредсказуемостью производственных и социально-экономических процессов. Сколь бы ни были совершенны технологии строительства, никто не застрахован от сюрпризов. Добавим к этому так называемый человеческий фактор. И про кризисы в российской экономике, наверное, никому напоминать не надо. Поэтому на первичном рынке есть немалый риск, что девелопер превысит обещанные сроки строительства. И хотя боˊльшая часть задержек не слишком критична – в трех четвертях случаев они не превышают шести-девяти месяцев, – около 0,5–1 % покупателей на первичном рынке жилья ежегодно пополняет ряды обманутых дольщиков. Чаще всего это происходит из-за банкротства застройщика.

Наконец, даже вовремя законченный жилой дом или офисный центр может иметь строительные дефекты, устранение которых потребует времени и денег. К сожалению, от этих рисков полностью застраховаться не поможет ни юрист, ни строительный эксперт. Многое зависит от везения инвестора. И значит, вам имеет смысл обдумать для себя, насколько окупает эти риски дисконт в 20–30 % к ценам на вторичке.

На первичном рынке нежилой недвижимости, где нормативное регулирование^[37] и контроль государства слабее, порог входа, как и цена ошибки, кратно выше. Там подобные риски могут не иметь значения разве что для инвестора, который работает по одной из арбитражных стратегий, – при условии, что он вовремя переложит их на покупателя.

4.2.3. ТИП ЛОКАЦИИ

Возможно, вы знаете «Правило трех М» в отношении выбора объекта недвижимости – это «Место, Место и еще раз Место». В оригинале это звучит: «Location, Location and Location». Но есть более широкая точка зрения: в каком городе, регионе, стране покупать недвижимость? Сотни тысяч россиян владеют зарубежными недвижимыми активами. Для многих это инвестиция. Нередко ключевым фактором для них выступает возможность получить вид на жительство в другом государстве. Еще больше жителей, например, Крайнего Севера имеют квартиры в Москве, Питере и других городах-миллионниках, а множество москвичей покупают недвижимость в Геленджике и Сочи.

Плюсы и минусы есть у каждого варианта. Свой регион, а тем более населенный пункт, предполагает простоту обслуживания и контроля при сдаче в аренду. Среди минусов – ограниченное количество вариантов или необходимость более солидного бюджета для увеличения их числа. При инвестировании в другом регионе эти плюсы и минусы могут меняться местами. Например, мои московские знакомые вложились в квартиру в Калининграде. В 2022 году они внезапно обнаружили, что регулярные полеты туда и обратно стали отнимать намного больше времени и денег. Инвестиционная составляющая изначально привлекательного проекта начала трещать по швам. Но и совет вкладываться только в своем регионе может подойти далеко не всем: например, жители Норильска и Тюмени вполне рационально стремятся приобретать объекты в столицах или курортных городах. Цены на авиабилеты их не смущают, потому что подобные вложения воспринимаются в первую очередь как пенсионный актив.

Зарубежная недвижимость будет интересна прежде всего тем, кто чувствует потребность в «запасном аэродроме». Либо тем, кто связывает свои планы на 20–30 лет вперед с релокацией за рубеж. Мысль о пенсии в своем европейском домике на берегу теплого моря многих согревает. В России за последнее время в число мотивов неожиданно вошли весьма специальные «операционные риски». Их оценка сугубо индивидуальна, но целесообразно заранее проанализировать такой вариант, чтобы в будущем не корить себя.

При этом нельзя не учитывать ряд неприятных сюрпризов, которые стали актуальны в последние несколько лет. В пандемийные 2020–2021 годы российские собственники недвижимости за рубежом столкнулись с кучей проблем: закрытые границы, сложности со сдачей в аренду и обслуживанием, рост коммунальных платежей и налогов. Недавно к ним добавились финансовые и визовые трудности: усложнились логистика и правила денежных расчетов, появились риски правового характера, возникла полная неопределенность относительно дальнейшего развития ситуации.

4.3. Финансовая сторона вопроса

На первый взгляд, здесь все просто. Нужно решить: покупаем «на чужие» или «только на свои» – и в зависимости от выбранного ответа оцениваем или собственные финансовые ресурсы, или возможность привлечения кредита от банка – это наша исходная точка. Затем определяем бюджет будущей покупки, после чего бежим на рынок недвижимости, чтобы подобрать доступные варианты.

Но недаром народная мудрость говорит: «Поспешишь – людей насмешишь». Поэтому выдыхаем и начинаем считать да размышлять. Многие люди по разным причинам против кредитов: берешь чужие деньги и на время, а отдаешь свои и навсегда, еще и с процентами. Но верно и то, что банковский кредит, как финансовый рычаг, резко увеличивает возможности бизнеса. Посмотрите на корпоративную отчетность – большинство компаний в долгах, как в шелках. Но их боссы не только не переживают, как отдавать займы, а еще и всячески изыскивают возможности для привлечения новых ресурсов у кредиторов. Да и малые предприниматели регулярно просят: «Смягчите условия кредитования! Дайте нам больше заемных денег!» А ведь мы, смею снова напомнить, хотим не просто покупать недвижимость, но строить бизнес на ее основе. Так почему бы и нам не поступать как настоящие бизнесмены?

Привлечение кредита для покупки недвижимости, в которую мы планируем инвестировать долгосрочно, будет выгодным, если:

• Ваши деньги уже инвестированы в активы, доходность которых выше ставки по кредиту с учетом дополнительных платежей типа страховки, налогов и налоговых льгот (подробнее об этом читайте в главе 6).

• Предполагаемая рента позволяет покрыть либо весь платеж по кредиту (идеальный случай), либо его процентную часть (минимальное условие).

• Вы нашли привлекательный с точки зрения цены объект, потенциал удорожания которого явно превышает сумму процентов по кредиту за тот же срок: например, у продавца есть причины продать недвижимость с дисконтом к рынку.

• Кредит позволяет масштабировать бизнес на старте, например, вместо одной квартиры-студии купить три.

• Использование «кэша» для полной оплаты создаст больше сложностей, чем выгод: правило действует в первую очередь при покупке недвижимости за рубежом, где есть строгие процедуры проверки чистоты происхождения денег покупателя, в этом случае ипотека вполне может быть удачным промежуточным решением.

Заемные средства – это не только ипотечный или потребительский кредит. Деньги можно занять у родных или друзей, а иногда и у самого продавца. Для этого существуют программы отсрочки платежа или рассрочки. В России они не редкость, особенно если речь идет о первичном рынке недвижимости. По сути, это ведь также заем, причем иногда беспроцентный.

На Западе популярно правило: самый первый источник денег для начинающего бизнесмена – три F – family, friends, fools (друзья, семья и дураки). Стоит ли пренебрегать этими возможностями? Вопрос риторический. Но помните, что кредит доступен не всем и не всегда^[38], а риск испортить отношения с друзьями и родными может перевесить все соображения выгоды.

При анализе финансовой стороны сделки надо учесть моменты вроде бы очевидные, но часто упускаемые из виду.

• Останется ли у вас после покупки недвижимости подушка финансовой безопасности – ликвидные сбережения, которых хватит на три-шесть месяцев жизни при текущем уровне расходов.

• Если привлекаются кредитные ресурсы, хватит ли вашей подушки, чтобы покрыть при необходимости и обычные расходы, и платежи по кредиту.

• Насколько для вас комфортен ежемесячный платеж по кредиту? Обычно считается, что финансовый дискомфорт возникает, когда отдавать банку приходится больше 30 % дохода, тогда как 50 % – это критический предел. Но подобное эмпирическое правило сформулировано для среднестатистического заемщика, а в вашем случае может статься, что будет тяжело отдавать даже четверть дохода, либо же, напротив, оставшихся 35–40 % хватит на вполне комфортную жизнь.

• Каков ваш план действий на случай крупных непредвиденных расходов, например из-за внезапных проблем со здоровьем или потери источников дохода.

• Насколько инвестиции в недвижимость коррелируют с другими вашими жизненными планами и целями, или, иными словами, чем вы будете готовы пожертвовать, если этого потребуют обстоятельства.

Ответы на эти и другие вопросы необходимо найти заранее. Если вы не волк-одиночка, обязательно обсудите их с партнером по жизни и придите к согласию. После этого у вас должна появиться собственная «концепция ежа», которая будет включать в себя три ключевых решения:

• Устраивающая именно вас базовая бизнес-модель или стратегия.

• Подходящая под вашу ситуацию финансовая схема покупки или аренды объекта.

• Вытекающие из первых двух пунктов параметры приобретаемой недвижимости.

Возможно, вам потребуется несколько итераций, чтобы совместить все это в рамках единой концепции и получить тот самый «золотой треугольник» на пересечении трех кругов, изображенных на схеме в начале этой главы. Помните, что ваши приоритеты и ресурсы, а также рыночные возможности и ограничения, могут быть подвижными.

Ваше финальное решение в общих чертах может выглядеть так: «Моя стратегия инвестиций в недвижимость – приобрести рентное жилье для последующей сдачи в аренду физическим лицам. Мой инвестиционный план – купить готовую и не требующую ремонта квартиру-студию в своем городе с потенциальной рентой в XXX рублей и ценой не выше YYY. Мой финансовый план – ипотека с первым взносом в размере 50 % из личных сбережений, что позволит покрывать ежемесячные платежи рентой». Сформулировав концепцию, переходите к поиску и выбору объекта.

Глава 5
Стадия котлована

Они копали котлован, они копали!

Давили грязь, давали план – не уступали.

Красавец рядом, дом, растет на загляденье,

А котлован все вниз идет тож в предвкушеньи.

найдено в Сети, автор неизвестен

Как на стройке, так и в инвестициях успех или неудача проекта зачастую предопределяются просчетами на самых ранних стадиях. Незначительная ошибка в планировании – образно говоря, «на котловане» – впоследствии может обойтись очень дорого. И не факт, что ее в принципе удастся исправить. Опытные инвесторы точно знают: чтобы получить среднюю рыночную доходность за 20 лет, вам может потребоваться терпение на два десятилетия вперед.

Например, многие американцы, вложившиеся в доткомы^[39] в конце 1990-х, смогли отбить свои вложения с учетом инфляции только к началу 2020-х годов. Такова цена ошибки выбора на фондовом рынке, где сделки быстрее, затраты ниже, ликвидность выше, а изначальные промахи иногда удается исправить за счет усреднения^[40] по портфелю.

При инвестировании в недвижимость усредняться еще сложнее из-за инертности рынка. К тому же, чтобы «усреднить» стоимость портфеля квартир в Москве или Питере, нужен внушительный капитал. И наверняка большинство людей предпочли бы получать не среднюю по рынку доходность на уровне банковского депозита, а намного больше. Для этого придется искать лучшие сделки из возможных, покупать не средние, а первоклассные объекты.

Охота за ними сопровождается жесткой конкуренцией, требует быстрой реакции, высокой гибкости и ясного целеполагания. Но игра стоит свеч.

5.1. Куда копать?

Какие же сделки на рынке недвижимости можно причислить к первоклассным? Многие считают, что покупку объекта ниже рыночной цены. Но есть несколько важных нюансов.

Во-первых, термин «рыночная цена» актуален только для однородных и стандартизованных объектов. Килограмм клубники на базаре на одном прилавке ничем не отличается от предложения того же объема ягод той же спелости, сорта, размера на другом. То есть о рыночной цене клубники в базарный день может идти речь, но и то в сезон тепличная израильская дешевле грунтовой краснодарской.

Однако в двух соседних типовых панельных домах квартиры с тем же метражом, числом комнат и планировкой легко могут отличаться в цене на 5–10 %. На это влияет масса мелких деталей. Средняя по району цена квадратного метра служит, как правило, лишь примерным ориентиром. К тому же продавцы, выставляя заведомо низкий ценник, вряд ли делают это просто так. В таких случаях рано благодарить судьбу за удачу – лучше поискать подводные камни столь «щедрого» предложения.

Второй нюанс заключается в том, что нет четкого критерия, на сколько процентов или рублей ниже среднерыночной должна быть цена первоклассной сделки. Ответ зависит от класса жилья, города, актуального состояния рынка. Чтобы не углубляться в детали, дам примерный ориентир. В Москве на сбалансированном^[41] рынке хорошим можно считать дисконт в 4–6 % для жилья эконом-класса, 8–10 % – для комфорт- или бизнес-класса, от 10–15 % – для элитного жилья. И это без учета дополнительных скидок на первый и последний этажи, «убитое» состояние объекта и прочие пожиратели стоимости.

Наконец, последний нюанс связан с тем, что для инвестора в недвижимость первоклассность потенциального объекта определяется не только его ценовыми характеристиками, но и тем, насколько он подходит для вашего инвестиционного плана. Сказанное не означает, что цена вовсе не имеет значения. Но она должна учитываться в совокупности с другими факторами, которые характеризуют конкретный объект.

Предположу, что этот замечательный вывод, отлитый в граните, заставил вас задуматься: «Окей, эти рассуждения превосходны, но как именно следует учитывать всю эту чертову совокупность факторов, чтобы в обычном объявлении о продаже, ничем особенно не отличающемся от всех других, разглядеть первоклассную сделку? На что по-настоящему важно обращать внимание?»

Упс! Настало время оторваться от просмотра «домкликов»^[42] и прочих «цианов»^[43]. Сделаем шаг назад – к инвестиционной стратегии. Для успешного инвестирования на совокупность факторов, от которых зависит интегральная оценка объекта, необходимо уметь смотреть глазами потенциальных клиентов – покупателей или арендаторов. Что для них будет иметь наивысшую ценность в объекте?

Печка, от которой можно плясать в поисках ответа, отчасти задана выбранной стратегией и соответствующим ей инвестпланом. Если стратегия заключается в покупке жилья на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем^[44], а план предусматривает покупку квартиры-студии, круг клиентов будет одним. Если ваш план основывается на покупке «двушки» в жилом комплексе бизнес-класса, портрет потенциальных съемщиков окажется совсем другим. Разница в их предпочтениях будет весьма ощутимой. Студии, как правило, снимают люди одинокие и молодые, а многокомнатные квартиры – зрелые и семейные. Для первых приоритетами могут быть транспортная доступность, близость к фитнес-клубам и торгово-развлекательным центрам, а для вторых – наличие парковочных мест, удобный выезд на магистраль, охраняемая территория, развитая детская инфраструктура в виде садов, школ, досуговых и спортивных клубов, поликлиник. Это всего лишь один пример того, насколько могут различаться критерии оценки объекта в зависимости от виˊденья «своего клиента»^[45].

В то же время составление портрета клиента на данном этапе, еще до начала поисков, – работа больше творческая, чем аналитическая. Многое здесь принадлежит интуиции и опыту. И еще – это улица с двусторонним движением. Вполне возможно, что в процессе размышлений вы решите скорректировать свой инвестиционный план. Например, с молодой семейной пары переориентируетесь на одиночек с высокими доходами и в пределах того же бюджета будете выбирать уже не двухкомнатную квартиру в старой панельке на окраине, а современную студию в престижном ЖК поближе к центру. Или, наоборот, сочтете, что приоритетный именно для вас клиент – не молодой и востребованный профессионал из породы «перекати-поле», а семья пусть и скромного достатка, но с устойчивыми и долгосрочными планами.