Czytaj książkę: «Los diez mandamientos de la inversión inmobiliaria»

Alex Mijares , Virginia Siles

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Maquetación: Juan Muñoz

Diseño de portada: Rubén García

Supervisión de corrección: Ana Castañeda

ISBN: 978-84-1114-054-6

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LOS DIEZ MANDAMIENTOS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

1 No pagarás por encima del precio de mercado al comprar un inmueble.
2 Siempre comprarás al precio más bajo posible con el objetivo de añadir valor.
3 Comprarás en la mejor localización posible de acuerdo a tus recursos disponibles.
4 No procrastinarás.
5 Tratarás a tus inquilinos, clientes y asociados con respeto y dignidad.
6 No utilizarás financiación en vano.
7 Tendrás siempre tus inmuebles con el nivel de cobertura de seguro adecuado.
8 Honrarás tu historial crediticio.
9 Invertirás solo en las zonas que conoces bien.
10 Procurarás identificar a las personas adecuadas para asociarte o trabajar con ellas.

Estos son los diez factores a los que llamamos «mandamientos», porque no cumplirlos supone una serie de «pecados capitales» que pueden poner seriamente en riesgo tu éxito.

A lo largo del libro veremos todos y cada uno de ellos con mucho detalle. Así que no te preocupes si en este punto hay alguno que no te queda claro. Una vez que hayas finalizado el libro, echa otra vez un vistazo a estos mandamientos y verás claramente por qué no se pueden llamar de otra manera. Estos diez factores son la base del éxito en la inversión inmobiliaria y ninguna persona que sistemáticamente incumpla alguno de ellos tendrá éxito en el largo plazo.

Introducción

Debo reconocer que escribir este libro responde a un sentimiento que podría ser considerado algo «egoísta». Lo hice pensando en mí, la verdad sea dicha. El razonamiento que seguí fue que quería crear algo que si hubiese llegado a mis manos hace diez o quince años, hubiese cambiado mi vida, me hubiese ayudado a aprender más rápido del mundo de la inversión inmobiliaria, sobre cómo invertir, sobre cuáles son las estrategias y cómo se hace. De esta forma, tantos miedos, dudas y esa sensación de desconocimiento que tenía hace años y que por tanto tiempo me paralizaron, se hubiesen disipado mucho antes, permitiéndome comenzar este camino cuando estaba «en los veintes» y no mucho más tarde.

El libro está escrito de forma tal que cada capítulo es completamente independiente, pero a la vez forma parte de un todo y tiene un orden lógico que comienza por lo que considero son las nociones generales. Luego describe específicamente paso a paso todas las estrategias y temas de los que tengo conocimiento de primera mano. De esa forma, una vez leído en su totalidad, el lector podrá volver a capítulos específicos sin la necesidad de revisitar otros que quizás en ese momento no sean relevantes.

Existen muchísimos libros escritos sobre creación de fortuna y riqueza. Es más, existen muchos libros que cuentan historias sobre fortunas que se pueden crear rápidamente. Debo confesar que yo he leído muchos de ellos. Sin embargo, ¿cuántos libros has leído que, lejos de hablar de las ideas y los conceptos, sean auténticos manuales prácticos sobre cómo conseguir lo que quieres? Este libro no trata sobre motivación, tampoco sobre crear riqueza rápidamente. Este libro está diseñado para ser un auténtico manual práctico del día a día, con conceptos, estrategias y detalles, que te permitirán dejar de soñar con poder convertirte en un inversor inmobiliario de éxito dedicado a las propiedades residenciales para, de una vez, poder ponerte manos a la obra y conseguirlo; además, dentro de los plazos de tiempo con los que tú te comprometas contigo mismo.

Los géneros masculino y femenino son intercambiables a lo largo de este libro.

Es importante señalar que este libro no está enfocado hacia cómo funciona la inversión inmobiliaria en un país o comunidad en particular. Al contrario, está pensado para que pueda ser utilizado como un «generador de ideas y conceptos» que se puedan aplicar de forma universal, independientemente del lugar del mundo donde estés. La idea es contarte «cómo se hace»; luego tu imaginación y espíritu emprendedor te permitirán aplicar estos conceptos a la zona en la que te encuentres. Las ideas generales y los fundamentos de la inversión inmobiliaria exitosa son los mismos en todas partes.

Tu mina de oro

Todo negocio, para tener éxito, necesita tener un mercado. Cualquier emprendedor o empresa necesita conocer su mercado muy bien. De hecho, necesita conocerlo mejor que sus competidores si quiere tener el éxito asegurado y mantenerse como líder. En el mundo de las propiedades, al tratarse de bienes físicos, tu mercado tiene una localización específica. Dependiendo de cuántos años de experiencia y recursos tengas, esta área podrá ser más o menos grande. A esa zona en particular en la que vas a ser líder es la que vamos a llamar mina de oro.

Mina de oro es esa zona en la cual nadie conoce mejor que tú las características de las propiedades, tales como sus dimensiones, precios de compra, así como de venta y alquiler, distribución de los espacios, fechas aproximadas de construcción, precios por metro cuadrado, demanda tanto de compradores como de potenciales inquilinos y mucho más. Es esa zona en particular donde tú vas a concentrar tus inversiones inmobiliarias; esa zona en la que tú vas a comprar y vender, vas a comprar para alquilar, vas a reformar; esta área en particular en la que vas a especializarte.

Aunque en nuestra lista de los diez mandamientos «invertirás solo en las zonas que conoces bien» está en la posición número nueve, no te confundas; todos y cada uno de los mandamientos son importantes en sí mismos y, al igual que te diría un cura con respecto a los mandamientos de la Iglesia católica, no deberías ignorar unos y cumplir otros. El paraíso del inversor inmobiliario solo está asegurado si los cumples todos, siempre.

¿Por qué es importante tener una mina de oro bien definida?

Es muy sencillo: cuando eres especialista en una zona, eres capaz de identificar las buenas oportunidades. Vas a poder identificar antes que nadie los «chollos» en el mercado; te darás cuenta de cuándo una propiedad ha sido valorada equivocadamente, bien sea por el dueño o por el agente que la está vendiendo; vas a «ver» esa propiedad que está disponible en el mercado a un precio impresionantemente bajo e inmediatamente deducir el potencial. La única manera en la que realmente podrás saber cuándo una propiedad está a la venta a un precio más bajo de lo que debería en ese particular mercado, es siendo especialista en tu mina de oro. Si eres especialista, apreciarás con precisión el potencial de esa finca en esa zona, la demanda y los precios que las personas estarían dispuestas a pagar por ella.

En segundo lugar, también es importante que domines la zona. ¿Qué quiero decir con dominar? Dependiendo de dónde te encuentres, las leyes locales pueden influir tremendamente en tu capacidad de invertir o en tu capacidad de desarrollar tu negocio como inversor. Hay muchas zonas en las que puede haber problemas legales, puede haber asociaciones de vecinos que no estén de acuerdo o que sencillamente prohíban el alquiler de propiedades en ese edificio o urbanización en particular. Puede que en ciertas zonas existan leyes de control o congelación del alquiler. Tienes que saber cuánto se paga por el mantenimiento de esa comunidad (sobre todo si tu estrategia es mantener el inmueble a largo plazo); a estos gastos comúnmente se les llama gastos de condominio o gastos de comunidad.

Asimismo, tienes que estar al tanto de las limitaciones que ponen los ayuntamientos, las alcaldías o parroquias, dependiendo del país donde te encuentres, con respecto a reforma, ampliación o cambios en la estructura interna de la propiedad que vas a comprar. Esto es muy importante porque en tu carrera como inversora muchas veces vas a alterar la estructura interna de las propiedades, las vas a ampliar o vas a hacer reformas que puede que modifiquen la fachada (como cambiar ventanas, por ejemplo) con el fin de añadir valor y hacerla más atractiva para tu inquilino o comprador. Para poder hacer todo esto, es probable que necesites un permiso o licencia de la autoridad local.

En resumen, tienes que dominar:

Cuáles son las regulaciones locales.

Cuánto vale un permiso para reforma de casa, apartamento o piso.

Cuáles son los requerimientos en términos de documentos, planos y/o dibujos arquitectónicos.

Cuánto tiempo tardan las autoridades en proveer los permisos y cuáles son los criterios en los que se basan para aprobar o rechazar solicitudes.

Además, cuando te especializas en una zona, tienes la oportunidad de establecer relaciones con los agentes inmobiliarios locales. Te conviene que los agentes inmobiliarios de la zona sean tus mejores amigos: ellos están todo el día en la calle, buscando propiedades, quieren vender propiedades y quieren encontrar compradores para el portafolio de propiedades que tienen, si tú les compras propiedades con frecuencia, créeme, ellos también van a querer ser tus mejores amigos.

¿Qué hago para lograr una estrecha relación con los agentes inmobiliarios locales?

En pocas palabras: lo que sea necesario (¡y no te detengas aunque tengas pareja!). Pero ahora en serio; es muy importante que tengas una relación muy estrecha con tus agentes locales porque ellos te van a traer propiedades, y van a hacer tu trabajo más fácil. El agente inmobiliario quiere vender porque gana dinero al cobrar una comisión al vendedor; si vende la propiedad, cobra, si no vende no cobra, así de sencillo. Si tú les compras propiedades con regularidad, básicamente también les ayudas a ganar dinero.

Normalmente lo que cobra un agente inmobiliario parte del 1 % y lo máximo que yo he escuchado que se cobre, en países como España, es el 5 % del valor de la propiedad —al vendedor— en el momento de vender. El comprador normalmente no le paga ningún tipo de tasa al agente inmobiliario al comprar; pero de todas maneras no hay nada que te impida como comprador dar un estímulo a un agente, sobre todo si te consigue propiedades por debajo del precio de mercado. Lo que suele ocurrir cuando el agente inmobiliario se da cuenta de que tú eres comprador habitual de propiedades, es que te empieza a llamar cuando tiene una buena oportunidad, y más aún cuando entiende que tu estrategia no es comprar cualquier propiedad que se presenta, si no que tienes un criterio en particular, como por ejemplo, comprar propiedades que necesiten reformas, que necesiten trabajo y a las que se les pueda añadir valor. En esta situación es cuando la agente empieza a traerte oportunidades, haciendo tu trabajo más fácil y tu negocio mucho más dinámico. Por eso es importantísimo que en tu mina de oro establezcas relaciones duraderas y sólidas con los agentes inmobiliarios locales.

Otra de las ventajas de conocer bien tu área es entender cuáles son los riesgos de la zona. Por ejemplo, si es una zona de inundaciones no te interesa invertir allí, no importa si la última inundación ocurrió hace diez, cinco o cincuenta años. Saber si se trata de una zona de terremotos también es importante porque a la hora de asegurar el inmueble (tienes que tener todas tus propiedades siempre aseguradas) el precio del seguro va a variar considerablemente. Si en tu zona de inversión la aseguradora percibe que hay un riesgo elevado de alguna catástrofe natural, como por ejemplo pueden ser los terremotos e inundaciones, o si se trata de zonas inseguras en donde haya mucha delincuencia; todo esto puede influir bastante en la cuota de seguro anual y hacer de la póliza un gasto considerablemente mayor. Como inversor, a ti te interesa mantener este gasto al mínimo y ¿cuál es la mejor manera de mantenerlo lo más bajo posible? Procurar, a la hora de la compra, que las propiedades estén en un área donde los riesgos no sean excesivos.

Es importante empezar siempre con el fin en mente, sobre todo si tu inversión es a largo plazo. Me refiero a que te pares y pienses antes de comprar: ¿qué tipo de inquilino atrae esta zona? No te interesa invertir en zonas en las que el tipo de inquilino no es el ideal; me refiero a personas problemáticas o de un nivel educativo muy bajo; esto es particularmente importante si piensas manejar directamente tus propiedades. Tú quieres inquilinos que sean responsables. Con responsables no quiero decir que tengan una carrera universitaria o un postgrado; me refiero a inquilinos que trabajen, que tengan acceso a empleo, que tengan un sueldo que les permita afrontar el pago del alquiler en la zona en la que estás invirtiendo. La única manera de saber si este tipo de personas se siente atraída por tu mina de oro es conociéndola bien.

Evidentemente también tienes que conocer cuál es la renta media de la zona. No te interesa cobrar muy por debajo de la renta media de la zona porque dejas de ganar dinero; tampoco te interesa estar muy por arriba de la renta media de la zona porque se van a prolongar los periodos en los cuales tu propiedad esté vacía. Recuerda que cuando tu propiedad está vacía, tú estás perdiendo dinero.

Con los alquileres pasa algo muy particular, que es que el precio de alquiler por metro cuadrado tiende a ser similar entre propiedades de similares dimensiones (por ejemplo, pisos de dos habitaciones de setenta metros cuadrados) en una misma zona, casi con independencia de los acabados y detalles internos. Sin embargo, con respecto al precio de venta, en la misma zona este va a variar considerablemente entre propiedades de similares dimensiones de acuerdo a los acabados, detalles internos y de construcción, así como también dependiendo de cuán atractivo sea el edificio. En otras palabras, es posible que en tu zona identifiques inmuebles de dos habitaciones que sean mucho más baratos para comprar pero cuyo precio de alquiler sea similar a otro inmueble de dos habitaciones. El mero hecho de que estos inmuebles estén en un edificio más atractivo, los hace mucho más caros de comprar. Esto va a tener un impacto considerable en la rentabilidad, en el caso de que decidas alquilar. Para darte un ejemplo, en la misma zona puedes conseguir pisos de dos habitaciones que estén a la venta a un precio medio de 100 000 (pon la moneda que quieras dependiendo de la zona en donde estés). Sin embargo, cuando valoras el mercado, te das cuenta de que no todas las propiedades, como es evidente, valen 100 000; los precios fluctúan. Algunas valen 110 000, algunas valen 140 000, otras valen 75 000, etc. Tú decides comprar una propiedad que vale 130 000 sabiendo que puedes cobrar entre 500 y 550 mensuales de renta. Ahora bien, en la misma zona es muy probable encontrar una propiedad que te valga 100 000 y puedas cobrar de 490 a 510 de renta. Entonces la pregunta es: ¿qué propiedad sería mejor comprar? ¿La propiedad que te vale 130 000 y por la que cobras 550 de renta, o la propiedad que vale 100 000 y te permite cobrar 500 de renta mensual? En mi caso yo prefería comprar la propiedad que vale 100 000 y por la que puedo cobrar 500 de renta en vez de la propiedad que vale 130 000 y por la que puedo cobrar solamente 50 más de renta. ¿Por qué? Sencillamente porque lo que tú estás buscando es rentabilidad, o en otras palabras, retorno sobre tu inversión. Esto lo vamos a tratar en más profundidad cuando estemos hablando sobre lo que es la rentabilidad y el retorno sobre la inversión en el mercado inmobiliario en el capítulo sobre cómo calcular la rentabilidad. Es importante que tengas en cuenta que muchas veces en tu zona una variación considerable del precio de venta de las propiedades no necesariamente va a influenciar en la misma proporción el precio del alquiler.

Como inversor inmobiliario, también vas a hacer reformas, vas a hacer trabajos en propiedades, vas a pintar, vas a cambiar los alicatados o los suelos, vas a poner sistema de calefacción si vives en una zona como en la que vivo yo en la que hace bastante frío en invierno o vas a tener que instalar aires acondicionados si vives en una zona tropical muy calurosa. Para esto es esencial tener un equipo de trabajo sólido, gente local a tu alrededor como fontaneros o plomeros, albañiles, pintores, electricistas etc. La mejor manera de conocer a este tipo de personas y tenerlas disponibles es trabajando en una misma zona. Si normalmente inviertes en diferentes ciudades, va a ser muy difícil que utilices los servicios de los mismos albañiles, electricistas, o pintores. Es más probable conocerlos si inviertes solamente en una ciudad y es muy probable que puedas recurrir a los mismos especialistas, si inviertes en una zona en particular. ¿Por qué es importante? Porque cuando llegues a tu quinta, sexta o décima propiedad que has reformado, en la que has invertido, a la que has añadido valor, te vas a dar cuenta de que tener un equipo de albañiles, un equipo de pintores, un equipo de fontaneros o plomeros o un equipo de electricistas que te conocen, y a los que tú a su vez conoces, te ahorra muchísimo tiempo, muchísimos dolores de cabeza, grandes cantidades de dinero, y hace tu vida mucho más fácil.

Es importante conocer o prever las fluctuaciones del mercado. ¿Qué quiero decir con esto? La inversión inmobiliaria es como cualquier otro tipo de inversión; es decir, los precios suben y bajan. Lo mismo pasa en la bolsa, sabes que las acciones suben y bajan; si inviertes en vino sabes que cierto tipo de vino sube, pero dependiendo del ciclo económico también los precios de ese tipo de vino pueden bajar. Si inviertes en futuros del petróleo también sabes que no se trata solamente de ciclos de mercado, sino que la situación política mundial puede influir sustancialmente en el valor de tus inversiones. Exactamente lo mismo ocurre con las propiedades, los precios de las propiedades pueden subir y pueden bajar. Si en la zona en donde tú estás nunca has visto cómo bajan los precios de las propiedades y cuán doloroso es cuando esto ocurre, no sé si felicitarte o preocuparme por ti. ¿Por qué felicitarte? Quizás porque eres muy joven y no has tenido la oportunidad de vivir lo que es una crisis y no has tenido que sentir el dolor de ver cómo el precio de tu propiedad cae. Si ese es el caso, entonces te felicito. Si no eres tan joven y aún no has vivido una crisis inmobiliaria en la cual los precios caen, entonces yo estaría preocupado, porque eso significa que a lo mejor en la zona donde vives hay una burbuja y te estás acercando a una situación de crisis. Una de las maneras de saber que la crisis se está aproximando es hablar con la gente: si vas al bar o si vas en un taxi y tu camarero o el taxista te dicen que los precios de las propiedades nunca bajan, empiezan a hablar de lo atractivo que es invertir en propiedades o que incluso ellos ya se han comprado uno o dos pisos para alquilar… todas estas son señales de que hay una burbuja y que te estás acercando a un momento de crisis.

¿Cómo identificar tu mina de oro?

Hay muchas maneras. La que yo recomiendo es muy sencilla: toma un mapa y procura establecer una zona aproximadamente del tamaño de una moneda, usando una escala en la que puedas leer los nombres de las calles. Sobre ese mapa pones la moneda: tu zona de mina de oro debería ser una zona de no más de unas diez o doce calles de diámetro, justo del tamaño de esa moneda. Alternativamente, si tienes una zona en la que has vivido toda la vida o en la que creciste, y por ende la conoces muy bien, elige dentro de esa zona un área cuyo diámetro sea de aproximadamente diez o doce calles. ¿Por qué tan pequeña? Porque esa es la zona en la que te tienes que enfocar, sobre todo cuando estás empezando; cuando desarrolles más experiencia, cuando sepas un poco más sobre cómo trabajar en tu mina de oro, cómo trabajan los agentes locales, cuáles son las características de las propiedades de la zona, puedes ampliar tus fronteras; pero al inicio es importante que te especialices. Tienes que llegar a saber el precio de las propiedades, no solamente por zonas sino por calles, por edificios, por número de la calle. Los precios de las propiedades se ven afectados de acuerdo al número; por ejemplo, si el número 1 de la calle está más cerca del centro o de zonas de ocio, de compra, entretenimiento o de buenos colegios, ese número 1 de esa calle va a ser bastante más costoso que el número 300 que está en el otro extremo de la zona, o el otro extremo de la urbanización o quizás en el otro extremo del barrio.

¿Cualquier zona de la ciudad da igual?

Pues no. Hay un mantra en el mundo inmobiliario que reza: ¿cuáles son los tres principios básicos para hacer dinero con la inversión inmobiliaria? Muy sencillos, son:

1 Ubicación.
2 Ubicación.
3 Ubicación.

Y esto ha sido siempre cierto desde la época en la que vivíamos en cuevas. Por una razón muy sencilla: cuanto mejor es la ubicación, mayores son las posibilidades de revalorización de ese inmueble. Sin embargo, cuando extrapolas estos principios a la realidad, te das cuenta de que la teoría es muy fácil, pero en la práctica todo se complica. ¿A quién no le gustaría ser dueña de un local en la Quinta Avenida de Nueva York, en Collins Avenue en Miami, en la Gran Vía de Madrid o en el Paseo de Gracia de Barcelona? Sin embargo, en la práctica, no todo el mundo puede comprar propiedades en estas zonas. Aquí es donde entra en juego el tercer mandamiento «comprarás en la mejor localización posible de acuerdo a tus recursos disponibles». ¿Que no tienes dinero para comprar en la Gran Vía de Madrid? No pasa nada. Esa no es una razón para no comprar. Céntrate entonces en la zona en la que los precios estén más cerca de tus posibilidades en ese momento y verás cómo dentro de no mucho tiempo pasarán dos cosas: en primer lugar, tendrás los recursos para comprar donde quieras, y en segundo lugar, podrás decidir si de verdad te merece la pena o no comprar en esa zona en la que al principio soñabas con poder hacerlo.

Es importante también que tengas en cuenta la distancia con respecto a la zona donde vives. No quieres invertir en una ciudad que te queda a un día de viaje, porque ten en cuenta que, para comprar una propiedad a un buen precio, probablemente tienes que haber visto cien o doscientas propiedades antes. Sí, has leído bien, ¡cien o doscientas! Esas son las cifras. No te voy a mentir; si has visto cinco propiedades y decides comprar una de las cinco, muy probablemente te estás equivocando; muy probablemente estás pagando más dinero del que deberías por esa propiedad. Las oportunidades en el mundo inmobiliario son frecuentes, pero no ocurren todos los días. Tienes que estar preparado y tienes que poner algo de esfuerzo. Tienes que ver un número considerable de propiedades, tienes que hacer ofertas, tienes que estar preparada para que tus ofertas sean rechazadas, tienes que estar preparado para muchos «noes»; tienes que entender que «NO» va a ser la respuesta más frecuente que vas a recibir. Cuando has hecho cien ofertas y te han dicho «NO», en tu lugar yo me emocionaría, porque eso significa que te estás acercando al «SÍ». Si yo hago cinco ofertas y me dicen que me aceptan una de las cinco, probablemente me preocuparía porque eso significa que estoy pagando más de lo que debería o de lo que me interesa en esa zona. Lo contrario es cierto: si has hecho cincuenta visitas a propiedades y si de esas cincuenta visitas que has hecho, has hecho ofertas —que en principio deberían estar por debajo del precio del mercado— eso significa que cada vez te estás acercando más al objetivo de comprar una propiedad al precio que quieres. ¡En el mundo del inversor inmobiliario, el que triunfa es el que compra una propiedad al precio que quiere, y no el que quiere comprar una propiedad a cualquier precio!

En este punto es importante mencionar el primer mandamiento: «no pagarás por encima del precio de mercado al comprar un inmueble». Aunque este tema está desarrollado con más detalle en el capítulo sobre «cómo identificar las oportunidades», solo te comentaré que el inversor astuto es el que adquiere un bien sabiendo que esta subvalorado y que el tiempo le dará la razón. Quien apuesta es quien compra un bien con la esperanza de que el tiempo y la suerte le darán la razón. A largo plazo, la diferencia entre el nivel de riqueza entre un inversor astuto y el que apuesta es muy considerable.

Entonces, para que puedas visitar propiedades con frecuencia y que eso no implique un gasto muy alto de tu tiempo y de tu presupuesto mensual en combustible (aunque me digas que tienes un vehículo eléctrico), lo ideal es que las propiedades o tu mina de oro estén lo más cerca posible de la zona donde vives. ¿Cuál es la distancia ideal? Depende de tus posibilidades, yo recomendaría que tu mina de oro no esté a más de unas diez millas o catorce kilómetros de tu residencia; o en otras palabras, una zona relativamente cercana a la que puedas llegar en media hora o menos si tienes vehículo propio. En nuestro caso personal, tendemos a vivir directamente en nuestra mina de oro porque a nosotros nos gusta conocer la zona, conocer a los vecinos y «ver» qué es lo que hay en ella. Y si consideras esto último, entonces adivinarás correctamente que mi esposa, nuestro perro Canete y yo, nos mudamos con mucha frecuencia.

Otra cosa que tienes que decidir es tu estrategia. Esto lo vamos a tratar con bastante detalle a lo largo de todo el libro, pero aquí solamente quiero mencionar que a la hora de comprar, si tu estrategia es comprar para alquilar, probablemente no te interesa comprar en la zona más cara de la ciudad, sino en las zonas medias o medias-bajas. Esas son las zonas en donde los precios de las propiedades son relativamente bajos pero la relación entre el precio de compra de la propiedad y lo que puedes cobrar de alquiler es más conveniente. Recuerda que como inversora tú no quieres comprar propiedades bonitas, quieres comprar propiedades que te generen un buen rendimiento. En mi experiencia, las zonas que te generan un mejor rendimiento son zonas medias-bajas. Sin embargo, si tu estrategia es comprar para vender, el juego es diferente, porque quieres una zona que tenga alta demanda, una zona que sea atractiva, una zona que atraiga a gente con posibilidad de comprar y sobre todo con posibilidad de comprar rápido, con posibilidad de obtener un préstamo hipotecario rápido. Este tipo de personas normalmente se sienten atraídas por zonas de clase media y media-alta. En mi experiencia, para comprar y vender las mejores oportunidades se encuentran en las zonas medias y medias-altas, y para comprar y alquilar las mejores oportunidades se encuentran en las zonas medias-bajas.

¿Cuándo expandir los dominios de tu mina de oro?

Puedes expandir tu mina de oro cuando ya tienes experiencia, cuando ya sabes lo que estás haciendo, cuando ya dominas tu radio de diez o doce calles, sabes el precio de las propiedades por número, por metro cuadrado, por número de habitaciones; sabes exactamente por cuánto se alquilan; ya tienes buenas relaciones con los agentes locales y sabes que estos profesionales, cuando tienen buenas oportunidades, te llaman a ti y te las ofrecen antes que a cualquier otra persona. Cuando llegas a ese nivel es cuando empiezas a expandir tu mina de oro. Ahora es cuando empiezas a ir a otras calles para nuevamente empezar este ciclo de conocimiento. ¿Cuánto tiempo tardas en llegar a este nivel? Depende de cuán activa seas como inversora; si tu dedicación es alta, probablemente lo consigas en un periodo de seis meses a un año. De no ser así, probablemente tardes un par de años; pero normalmente se consigue dentro de un periodo de tiempo razonable. Otra razón para decidir expandir tu mina de oro es que haya casos especiales que influyen en el mercado. Te voy a dar nuestro ejemplo: nosotros tenemos dos minas de oro, una que está en una ciudad que se llama Aberdeen en Escocia y otra que está en Manchester, Inglaterra. ¿Por qué tenemos dos minas de oro en dos ciudades diferentes? Porque nuestra primera mina de oro era Aberdeen y con los años nos dimos cuenta de que esta ciudad dependía esencialmente de los precios del petróleo. Aberdeen es una ciudad eminentemente petrolera, y las fluctuaciones del precio del petróleo influyen en los precios de las propiedades en esa ciudad. Cuando nos dimos cuenta de que ese factor era prácticamente el único, mi esposa y yo decidimos diversificar el portafolio. Por esta razón, contamos con propiedades en Escocia y también en Manchester. Manchester es una ciudad muy diversa, con una economía fuerte y estable. Esta combinación nos da la tranquilidad de saber que estamos blindados frente a las fluctuaciones del mercado. La única forma que tienes como inversor de protegerte de las fluctuaciones del mercado es asegurándote de que tu negocio tiene un buen fundamento, una base coherente, que compras de forma apropiada, asegurándote de que tus inversiones tienen un buen flujo de efectivo. El flujo de efectivo es un factor fundamental en cualquier negocio. Ningún negocio se va a la quiebra cuando tiene un buen flujo de efectivo; sin embargo, muchos buenos negocios han acabado en bancarrota por no tener flujo de efectivo, por no entender esta regla básica en cualquier empresa. La única manera de que te puedas blindar frente a los momentos de crisis económica es que compres en las zonas adecuadas y que compres al precio adecuado.