Czytaj książkę: «La terminación del contrato de arrendamiento comercial por el arrendador»

| Presentación

El contrato de arrendamiento en Colombia está regulado por los artículos 1973 y siguientes del Código Civil colombiano, en donde se desarrolla no sólo el arrendamiento de cosas, sino también el de obra y servicios. Dicha normativa, guarda una estrecha correspondencia frente a lo indicado en el Código Civil chileno que, como es bien sabido, es fiel a los lineamientos trazados por el Derecho Romano.

Tras realizar esta precisión, se procederá a la presentación del trabajo, que tendrá por objeto desarrollar el contrato de arrendamiento de cosas, específicamente el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a una actividad mercantil, el cual no cuenta con una regulación propia en el Código de Comercio. Se hace necesario, entonces, recurrir a las directrices contenidas en nuestra codificación civil en la que sólo se evidencia una referencia normativa en lo que a la terminación de dicho contrato concierne en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Esta temática se configura entonces, como uno de los ejes principales de la presente investigación, que busca evidenciar el conocimiento y aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento por arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos.

Es necesario precisar que dicha codificación solo prevé las justas causas de terminación del contrato cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación, situación que se configura cuando el inquilino ha ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial con un mismo establecimiento de comercio. Esto deja un vacío respecto de la forma y las causales que pueden invocarse para dar por finalizado un contrato de arrendamiento comercial en los dos años anteriores, es decir, cuando no se ha obtenido el derecho de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Siguiendo la línea investigativa, será necesario construir elementos de juicio que permitan destacar que en la normativa, jurisprudencia y doctrina actual, aun cuando se evidencian múltiples interpretaciones, existen vacíos frente a la debida aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento en materia comercial por parte del arrendador; concretamente, cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación y preferencia por haber ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial, con el mismo establecimiento de comercio.

Las causales abordadas en el presente documento se encuentran reguladas en el artículo 518 del Código de Comercio, específicamente en los siguientes eventos: cuando el arrendador requiera el bien inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta; cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o por la necesidad de ser demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Igualmente, se evidenciaron las inconsistencias y lagunas jurídicas que se presentan en la aplicación de la normativa, se confrontaron puntos de vista y asumieron posiciones cimentadas sobre la ley, que conducirán a esclarecer el verdadero alcance de las causales consagradas en la legislación comercial para dar por terminado el contrato de arrendamiento, partiendo del conocimiento que arrendadores y arrendatarios tienen de dichas causales. Al cierre, mostrará el porcentaje de los arrendatarios que proceden a demandar por perjuicios a los arrendadores que no dan cumplimiento de las causales esbozadas en el momento de finalización del contrato de arrendamiento.

Para plantear el análisis referenciado se utilizó una metodología eminentemente cualitativa, que consistió en la recolección normativa, doctrinal y jurisprudencial, que permitió determinar la realidad que rodea la aplicación y alcance de la norma, en lo que al contrato de arrendamiento de local comercial concierne, sobre todo respecto de las causales de terminación del contrato. En el mismo sentido, se realizaron entrevistas en cuatro diferentes escenarios: agencias inmobiliarias, jueces y funcionarios judiciales, arrendadores y arrendatarios, con la finalidad de conocer en detalle las posibles implicaciones o consecuencias que se derivan de la aplicación que, actualmente, se le viene dando a estos postulados normativos según la calidad de la parte contractual interviniente.

Como se ha mencionado antes, el presente trabajo tiene como objetivo principal determinar el alcance de las causales consagradas en la legislación comercial, para culminar un contrato de arrendamiento, de acuerdo con el conocimiento que tienen sobre el mismo los arrendadores y los arrendatarios. De esta manera, una vez obtenida la información, se pretende conocer el alcance que tienen dichas causales consagradas en la legislación comercial.

No se podría culminar el presente texto sin exponer a los lectores el problema jurídico con respecto a los contratos de arrendamiento.

Precisamente, nuestro legislador ha propendido por conceder una protección especial a aquel comerciante que ha tomado un bien en arrendamiento con el fin de desarrollar en él una actividad mercantil¹ y esto se ve reflejado en las normas contenidas en los artículos 515 al 524 del Código de Comercio, que catalogó como de orden público e imperativo cumplimiento, bajo el argumento de buscar con ellas la protección del interés social.

Esencialmente, en esta piedra angular se cimentó esta investigación, por cuanto a pesar de las buenas intenciones del órgano legislativo al momento de proferir dichas normas, se evidencia desconocimiento y falta de comprensión por parte de arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos de las causales de terminación del contrato, antes y después de configurarse el derecho de renovación, al igual que un desconocimiento de otros derechos conexos al contrato de arrendamiento, como los son: el derecho de preferencia, el derecho de desahucio, el derecho a la indemnización y el derecho a la cesión del contrato; derechos éstos, otorgados al arrendatario en pro de defenderlo de un arrendador que pudiere eventualmente utilizar su posición dominante, para obtener un provecho del esfuerzo del empresario en posicionar y acreditar el establecimiento de comercio con que ocupa el bien inmueble entregado en arrendamiento.

Aunado al desconocimiento que presentan los sujetos contractuales respecto de las normas que regulan la terminación del contrato de arrendamiento, se encuentran los vacíos normativos sobre esta materia, que tiene su origen en la falta de un desarrollo autónomo de esta figura contractual en la legislación mercantil, equivalentes que deben ser llenados de manera supletoria por normas civiles que, claramente, no persiguen la misma finalidad que buscó el legislador al momento de redactar la codificación comercial sobre esta materia.

Respecto a la metodología aplicada tanto en la elaboración, como en la ejecución, análisis de resultados y la fundamentación teórica del presente texto, parte de la propuesta de Riaño (2000, pp. 143–168), para este tipo de trabajos.

En la primera parte, se ponen en práctica conocimientos adquiridos en diferentes escenarios académicos e investigativos que conducen a un elemento esencial de atención empírica, intelectual, de reflexión y de socialización, en los cuales tienen lugar una dinámica relacional, espacial y temporal específica, como bien lo plantea Riaño (2000, p. 146), mediante la aplicación de los instrumentos como la entrevista y los anexos de minutas de modelo de desahucio para dar por terminado el contrato de arrendamiento, al igual que la presentación de gráficas, las cuales describen la situación, caracterización, conocimiento, entre otros, que poseen los entrevistados al respecto.

Las entrevistas generan un conjunto de relaciones y reacciones posibles frente al tema de indagación, puesto que es una técnica de formación de un “nosotros” espacio-temporal la cual incluye también al investigador quien, desde sus múltiples roles y posicionamientos como facilitador, observador, entrevistador, constituye un punto de referencia desde el que, por ejemplo, se controla el tiempo, se configura el espacio, se formulan preguntas y se toman decisiones alrededor del contrato de arrendamiento comercial. Para esta primera parte del proyecto se consideró el esquema 1.

ESQUEMA 1. Estructura del proyecto de investigación

En la segunda parte del proyecto, además de la fundamentación teórica requerida y las exigencias en cuanto a la parte aplicada, se delimitan los siguientes aspectos:

Un rastreo teórico, complementado con un trabajo de observación sobre el campo de interés investigativo, basado en una revisión de textos, libros especializados, jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, artículos científicos, ensayos académicos, páginas web especializadas en el tema, monografías, tesis y trabajos hechos por expertos y estudiantes próximos a graduarse.

Igualmente, se tuvo en cuenta una recopilación de información en campo. Esto es, los escenarios de aplicación de las entrevistas, el rastreo de los contratos, y la puesta en práctica de la experiencia acumulada en este tipo de trabajos tanto desde la norma jurídica, como desde el ámbito laboral.

La investigación propuesta, mediante una técnica cualitativa, podrá servir de referencia para otras indagaciones que se pretendan llevar a cabo en ciudades o regiones del país. También permitirá la elaboración de un marco referencial para arrendatarios o arrendadores, empresas, universidades o agencias de arrendamiento que deseen consultar lo esencial respecto a la terminación de contratos arrendamientos por parte del arrendador.

Las etapas del proceso de investigación de acuerdo con el objetivo, son las siguientes:

• La búsqueda de la bibliografía de referencia para la elaboración del marco teórico

• Recolección de información complementaria en lo concerniente con la norma y el ámbito jurídico

• Deliberación sobre decisiones por tomar

• Redacción en equipo del trabajo

• Entrevistas

• Mesas de discusión

• Conclusiones preliminares

• Conceptualización y fundamentación del problema

• Valoración y retroalimentación

Las etapas básicas identificadas para el desarrollo de esta parte, son las de planificación, de implementación y de comunicación de los resultados, que corresponden a las siguientes fases: reflexiva, de campo, analítica e informativa. El análisis de la información, al igual que la redacción del informe final y la comunicación de los hallazgos, son los productos finales que se presentan en este texto. El esquema dos muestra la ruta seguida.

ESQUEMA 2. Fases del proceso de investigación

Asimismo, se da a conocer la metodología utilizada durante el transcurso de la investigación y redacción del texto, la cual como bien se ha manifestado, es cualitativa, cimentada en la aplicación de instrumentos como la entrevista anexa al final del trabajo.

En cuanto al tipo de muestreo utilizado para la obtención de los resultados, se aplicó un muestreo no probabilístico intencional (Ander Egg, 1982, p. 179), mediante el cual se escogieron las unidades de análisis de manera selectiva², designando a cada unidad según características que para la investigación resultasen relevantes. Las unidades de análisis estuvieron conformadas por las entrevistas realizadas a diez arrendadores, diez arrendatarios, siete jueces y funcionarios judiciales y cinco agencias inmobiliarias. El objetivo de las entrevistas consistió en determinar las consecuencias jurídicas que trae tanto para el arrendador como para el arrendatario, así como los vacíos en la aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial y evaluar su verdadera realidad práctica. En el cuadro próximo se relacionan los sujetos entrevistados, de acuerdo con su grupo de procedencia o participación.

Sujetos entrevistados: agencias inmobiliarias, jueces y funcionarios judiciales, arrendatarios y arrendadores

Fuente: Elaboración propia.

Este tipo de muestreo, siguiendo los objetivos formulados, es el que mejor se ajusta a las investigaciones cualitativas, puesto que permite elegir, de manera previa, las unidades de análisis y la forma de relacionarlas con los objetivos. Los pasos seguidos en el muestreo elegido, fueron los siguientes:

• Selección de agencias de arrendamiento

• Selección de muestras fortuitas, designadas por circunstancias de los objetivos

• Aplicación del cuestionario de preguntas, dirigido o por criterios: con atributos útiles para el desarrollo de teorías (ver gráficas de resultados de entrevistas más adelante)

• Consideración de expertos en el tema

• Conclusiones

Se deja explícito que, para poder llevar a cabo el presente escrito, se hizo un rastreo y exploración sobre textos, trabajos de grado, artículos, libros y páginas web que dieran cuenta del tema de nuestro interés y evitar así repetir de manera innecesaria conocimientos o investigaciones que ya habían sido desarrollados por otros investigadores.