Czytaj książkę: «Инструкция по строительству дома. С подключением инженерных коммуникации»

© Ильвир Ирекович Зайнуллин, 2024

ISBN 978-5-0064-9705-4

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Выбираем земельный участок

На данном этапе рассмотрим только то, на какие факторы следует обратить свое внимание при выборе земельного участка под строительства индивидуального жилого дома. Это очень важно, потому-как пренебрегая этим, вы рискуете большими финансовыми растратами, к примеру: построили, не учитывая геологическое расположение местности вашего участка или же состав его грунта – заставили его снести, после завершения строительства или же он сам начнет разрушаться под своим собственным весом, частично проваливаясь в этот грунт. И примеров таких достаточно много, мы все их подробно рассмотрим.

Для начала нужно определиться с участком. И совсем не важно то, есть он у вас уже или же нет. Если даже есть участок, прежде чем начать постройку, следует выяснить то, можно ли там строить? Если же да, то как? – какие необходимо соблюдать требования при возведении жилого дома, учитывая возможные, индивидуальные характеристики геологии местности расположения вашего земельного участка? Если пока нет участка, то вам будет проще, проще тем, что вы, после прочтения этой книги, уже вряд ли купите земельный участок под строительство жилого дома, с возможными проблемными факторами, возникающими, как правило, уже после покупки.

В приведенном ниже списке перечислен весь спектр обстоятельств и обеспечении, требующих должного внимания при покупке участка под строительство дома. Выбирая земельный участок, первым делом, обратите свое внимание на наличие необходимых инфраструктур из списка, перечисленного ниже.

Инфраструктура

– Дороги

– Интернет

– Магазины

– Больницы

– Школа

– Детский сад

– Работа

– Электроснабжение

– Газопровод

– Водопровод

– Вывоз ТКО

– Почта

В выявлении наличия инфраструктуры, Вам поможет интернет. Впрочем, там же найдете информацию о геологических данных приобретаемого Вами участка, что является следующим пунктом, требующим получения информации при выборе участка. При выборе земельного участка, для выявления его геологических данных и наличия в нем инфраструктур и логистики, советую зайти в интернет и открыть официальные сайты Гос. реестра. Запрашивать информацию о земельных участках рекомендую в этих двух сайтах: 1й – ПКК 2023 – (год последней публикации). 2ой сайт – ГПЗУ. Посещая эти сайты, получите также информацию о состоянии геологических данных приобретаемого участка из этого списка.

Геологические данные

– Плоскость (уклон) поверхности участка

– Ценные породы деревьев

– Подземные коммуникации

– Воздушные коммуникации

– Ж/Д станции и пути, расположенные рядом

– Аэропорт

– ГЭС, ЛЭП, ГТС, Заводы, и т. д.

– Угольные шахты и котлованы

– Автомагистраль

– Места отдыха, пляж

– Землетрясение

ППК – публичная кадастровая карта является общедоступным информационным сервисом, в котором содержатся сведения о границах объектов недвижимости, населенных пунктов, муниципальных образований, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия и иные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости.

В этом сайте (ПКК), открываем карту местности и видим все свободные участки и их кадастровые номера и стоимость этих участков. Так же здесь имеется возможность сделать запрос (кадастровую выписку) на владельцев участков (если есть), и всевозможные обременения, наложенные на участок государством (аресты, штрафы, пени и т.д.). В приближенном рассмотрении каждого участка (при выборе режима «спутник» на карте), данный сайт выдает нам как в целом площадь участков, так и расстояния, указывающие длину и ширину их расположения. Также возможности данного сайта располагают точным и четким отображением ширины дорог и улиц. Расположение каждой постройки и их размеры можно увидеть только там (на официальном сайте ПКК) и больше нигде. И сайт этот, также является своего рода единственным официальным сайтом по оказанию услуги (в принятии заявлении онлайн), в приобретении земельных участков.

Перечень услуг сайта ПКК:

– Поиски по топографической карте

– Отображение кадастровых номеров

– Отображение кадастровой стоимости

– Отображение площадей, размеров участков, улиц и дорог

– Возможность получения информации о правообладателей и возможных обременении, наложенных на земельный участок (услуга платная).

– Отображение свободных земельных участков

– Возможность подачи заявления на приобретение земельного участка.

Вышеуказанная перечень услуг официального сайта ПКК является далеко не полным спектром, отображающим всю его деятельность. Сервис услуг, оказываемых на данном сайте, он довольно обширен. Мы же, в свою очередь, рассматриваем только то, что нужно нам, в приобретении земельного участка под строительства нашего дома.

После предварительного выбора земельного участка на сайте ПКК, переходим на сайт ГПЗУ и проверяем его, там (на официальном сайте ГПЗУ).

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка документ, являющийся выпиской из градостроительной документации верхнего уровня (правила землепользования и застройки), фиксирующей регламенты использования территории, в зоне которой находится рассматриваемый земельный участок, в котором фиксируется разрешенные параметры застройки земельного участка.

На сайте ГПЗУ, на главной странице, вводите кадастровый номер выбранного вами земельного участка и откроется вам топографическая карта с вашим земельным участком и выбранной вами местности. На данном сайте (ГПЗУ), в отличии от предыдущего (ПКК), имеется возможность просматривать высотные отметки участков и местности для выявления следующих параметров:

1й- Насколько выше или ниже от уровня прилегающих территории находится ваш участок?

2ой – Не находится ли ваш участок в зоне подтопления?

3ий – Насколько ровна сама поверхность вашего участка?

4ый – есть ли рядом горы и на какой они высоте?

5й – Есть ли впадины и обрывы, находящиеся рядом?

Также знание уровня высотных отметок может помочь вам при строительстве вашего дома. Представьте себе, вы начали строить, а дорог, асфальтированных пока еще нет, а только планируются. Без знания уровня дорог, проходящих рядом с вашим забором или домом невозможно в точности высчитать ни ровную плоскость, ни ступеньки, ни уклон, подводящий к крыльцу вашего дома или же к воротам гаража, расположенного под вашим домом. Все-что планируется строить, вся инфраструктура, в том числе и дороги с высотными отметками в выбранном вами населенном пункте, – все это, отображается на сайте, – на сайте ГПЗУ. Сайт нам этот нужен тем, что вся имеющаяся и планируемая инфраструктура и логистика, отображаются там: к ним же относятся школы, больницы, дороги и т. д. И такие услуги как газоснабжение, водоснабжение, центральное отопление, энергоснабжение и вывоз ТКО, со ссылкой на управляющие компании – найдете там же (на сайте ГПЗУ). И там же, на сайте этом, будет возможность заключать контракты с управляющими компаниями на поставки вам услуг. И такие услуги, как энергоснабжение и водоснабжение, пригодиться вам могут в первую очередь (до начала строительства), остальные же услуги позже (после ввода дома в эксплуатацию).

Перечень услуг сайта ГПЗУ:

– Возможность выявления высотных отметок

– Возможность выявления (имеющихся и планируемых) объектов инфраструктур

– Возможность заключения контракта с управляющими компаниями на поставки их услуг.

По итогу выявления Вами информации о состоянии геологических данных приобретаемого участка, и наличия инфраструктур из сайтов ГПЗУ и ПКК, следует запланировать поездку на участок.

Поездка на участок

Итак, после выбора земельного участка и до его приобретения, надо ехать на место, – на место выбранного вами земельного участка. И сделать это нужно весной, в паводковый период. По приезду на место именно весной и только в паводковый период, у вас появится возможность увидеть наглядно все подтопляемые зоны, как в самом участке, так и за его пределами, до его приобретения. Зоны межсезонного подтопления на участках и за их близлежащими территориями – это и есть тот самый «проблемный фактор», о котором вам не скажет никто.

Наряду с проверкой и обследованием территории своего участка, пройдитесь за ее пределами пешком. Пройдитесь по окрестностям, обследуя местные ландшафты. Прочувствуйте воздух, дыша полной грудью, попейте местной водицы, – это поможет вам ощутить энергетику местности. Прогуливаясь по улицам, обратите внимание на качество и ширину дорог. Посетите магазины, обращая внимание на качество услуг и товаров. В больницу сходите, на почту…. Если школа нужна или садик, то сходите туда тоже. Хотя бы, чтоб узнать информацию о том, сколько детей туда ходят и не планируется ли их закрывать.

Знакомство с соседями.

Ну а теперь, следующими своими действиями, вам следует выяснить качество оказываемых услуг управляющих компании. А выяснить это можно, опросив своих соседей. Напроситесь к ним на чашечку чая, признавшись о своих намерениях приобрести участок, и задайте им ряд вопросов. Вопросы эти, уже готовы, я их подготовил для Вас, в нижеперечисленном списке под названием: «Опрос соседей». Можно зайти с этой книгой, а можно двумя или несколько, раздаривая их будущим соседям. Я уверен, такому подарку они будут очень рады, и рады наладить с вами контакт.

– Опрос соседей

– Вопросы о деятельности инфраструктуры

– Вопросы о геологических данных

– Вопросы о залижи грунтовых и талых вод

– Вопросы о наличии подземных вод

– Вопросы об уровне шума, исходящих от всевозможных объектов (самолеты, поезда, учебные стрельбы на военных объектах и т.д.).

– Вопросы о возможной радиации

– Вопросы о чистоте и свежести вдыхаемого воздуха

– Вопросы о природных катаклизмах

– Вопросы об уровне местной преступности (воровство, насилие)

– Вопросы о чистке снега зимой

– Вопросы о прежних владельцах

– Вопросы об энергетике места (проклятии, порчи)

– Вопросы о других соседях

– Вопросы о наличии вод на поверхности участка

– Вопросы о глубине подземных вод

– Вопросы о плодородности почвы

Деревья на участке.

Просматривая свой земельный участок, обратите внимание на наличие деревьев, как на самой территории, так и за ее пределами. Если все же есть деревья, – выясните их породы и разузнайте в местной администрации (можно через сайт ГПЗУ), информацию и порядок выдачи разрешения на вырубку. На первый взгляд, деревья эти, могут показаться вам вполне гармоничными, вписывающимися в дизайн ландшафта вашей будущей фазенды. Возможно, это так, и вы их оставите, но зачастую, в большинстве случаев они надоедают. Надоедают, особенно, кода они не являются плодовитыми, особенно, когда их много. Надоедают свей тенью, отбрасываемой на грядки, создавая тем самым препятствия росту плодовитых растений. Надоедают опадающими листьями и тем, что они пускают корни и размножаются.

Постройка соседа рядом с вашим забором.

Обратите свое внимание на соседние постройки. На каком расстоянии от вашего будущего забора они расположены? Какой высоты постройки и к какому классу пожарной опасности они относятся? Это важно по причине того, что вы, не сможете построить свой дом рядом с постройкой соседа, не отступив расстояние, предусмотренное требованием СНиП (строительные нормы и правила). Чем выше уровень пожароопасности строение соседа, расположенного рядом с вашим общим забором, тем дальше от него должны строиться вы. И расстояние (3метра от забора), согласно нормативно-правовым актам, при возведения вашего дома, вам точно будет недостаточно. Придется, в этом случае, отступать больше. А там уже могут помешать деревья, которых нельзя вырубать. Построить конечно вы сможете, но после, не сможете ввести свой дом в эксплуатацию. Имейте это в виду.

Что такое класс пожарной опасности здания?

Класс пожаробезопасности – это сводная оценка зданий и сооружений, а также стройматериалов и строительных конструкций, определяющая их противопожарные свойства: сопротивление возгоранию, скорость распространения пламени и прочие. Всего этих классов существует пять:

I – опасность отсутствует;

II – малая опасность;

III – средняя;

IV – высокая;

V – чрезвычайная опасность.

К какому именно классу может относиться постройка вашего соседа сказать будет очень сложно. Вы вряд ли сами сможете это определить, просто глядя на ее стены. Казалось бы, даже деревянные строения могут относиться к 1ому классу. Для того чтоб узнать то, к какому классу пожарной опасности относится строение вашего соседа, обратитесь в кадастровую службу (можно через ПКК), или в органы местного самоуправления, на чьей территории находится ваш земельный участок. Если строение это введено в эксплуатацию, то присвоен ему должен быть класс. А если же нет, то опасность отсутствует. При любом исходе, в процессе обращения как в кадастровую службу, так и в органы местного самоуправления, (на чьей территории находится ваш земельный участок), вы узнаете информацию о том, где и как, и на каком расстоянии от соседских строении, именно Вам можно будет строить.

Оформление земельного участка

Прежде, чем приступим к процессу оформления выбранного вами земельного участка, следует определиться со способом его приобретения. На каждый из этих способов приобретения действуют разные процессы по их оформлению. Приобрести земельный участок под строительство дома, (индивидуального жилого строительства (далее «ИЖС»)), можно несколькими способами, и каждый из них мы подробно рассмотрим.

– Аренда земельного участка под ИЖС.

– Покупка земельного участка под ИЖС.

– Получение земельного участка под ИЖС от Государства.

– Получение земельного участка под ИЖС по наследству.

Аренда земельного участка под ИЖС

На всех регионах России, согласно действующим законодательствам на 2024г., аренда земельных участков и передача их в собственность гражданам, осуществляется на платной основе (за исключением нуждающихся). «Нуждающиеся» – это статус граждан, претендующих на льготы. О них я расскажу под пунктом «Получение земельного участка под ИЖС от Государства». А в этом пункте мы рассмотрим способы получения земельного участка в аренду на платной основе.

В роле арендодателя земельных участков выступает государство (местная администрация). Процесс передачи в аренду земельного участка под ИЖС производится путем устаревания торгов. Местная администрация устраивает аукцион, где право на приобретение в аренду земельного участка получает тот, кто предложит наибольшую сумму. Такого рода торги проводятся регулярно, на сайте ГПЗУ, на все свободные земельные участки. Наличия свободных земельных участков найти будет не трудно, на том же сайте ГПЗУ.

Аренда земельного участка под ИЖС предоставляется сроком на 10 лет. Это время, за которое Вы должны построить то, ради чего вы его арендовали, согласно условиям договора, заключенным между вами и государством в момент получения права на аренду.

Покупка земельного участка под ИЖС

– Последующий выкуп арендованного участка

Для последующего выкупа арендованного вами земельного участка требуется завершение строительства дома. Нужен подтверждающий окончание строительства документ под названием «разрешение на ввод в эксплуатацию». При окончании срока аренды земельного участка можно его продлить еще на 10лет, при условии, что строительство вашего дома уже начато, но не закончено. Также, на такой же срок можно продлить разрешение на строительство. Сроки обоих этих документов продлеваются не более, чем один раз, не более, чем на 10 лет.

По завершению строительства и получения соответствующих документов, получите право на выкуп вашего земельного участка по стоимости 3—5% от кадастровой.

– Покупка земельного участка у частного или юридического лица

При покупке земельного участка под ИЖС у частного или же юридического лица, первом делом, следует выяснить возможные юридические риски. Для этого, получаем кадастровый номер приобретаемого участка у продавца, или же на сайте ГПЗУ, вбивая юридический адрес объекта. Заходим на сайт «Госуслуги» и делаем запрос на данный объект по кадастровому номеру (услуга платная, 350р на 2024г.). Полученный ответ на данный запрос по земельному участку даст Вам ответ о наличии, либо отсутствии обременении на данный объект. В том же документе, полученном в Госуслугах, найдете информацию о категории и вида разрешенного использования земельного участка. Категория в документе участка должна быть «ИЖС». В противном случае, вы не сможете оформить свой дом, который там построите.

Следующим Вашим действием должно являться проверка документов продавца на наличие статуса «банкротство» и судебных разбирательств. При наличии статуса «банкротство» у продавца или же судебных разбирательств по данному делу, покупая его имущество, Вы рискуете остаться без денег и земельного участка. Проверив документы, уточните границы покупаемого участка, вызвав для этого кадастровую службу. Так вы исключите риски обмана, возникающие из-за погрешности топографических снимков сайта ГПЗУ.

По итогу проверки всех юридических рисков, о которых описано выше, можно заключить договор купли-продажи с продавцом. А сделать это можно, обращаясь в МФЦ. До истечения 9 рабочих дней со дня обращения в МФЦ, Вы получите выписку из Росриестра о регистрации объекта на ваше имя.

Получение земельного участка под ИЖС от Государства

В получении бесплатного земельного участка под ИЖС от Государства нужно обладать категорией «льготники», либо статусом «нуждающиеся».

К нуждающимся в получении земельного участка под ИЖС относятся многодетные семьи ст. 39.5 ЗК РФ. К категорию льготников относятся молодые специалисты, работающие в сельской местности ст. 39.5, ст. 39.10 ЗК РФ., Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы: ст. 5 закона РФ от 15.01.1993 N 4301—1, Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы: ст. 3 N 5-ФЗ от 09.01.1997.

Выдача земельных участков вышеперечисленным категориям граждан осуществляется согласно федеральной программе, на площадь от 8 до 25 соток.

3.1 Многодетной семье для получения бесплатного земельного участка под ИЖС от Государства требуется:

– Не менее трех несовершеннолетних детей заявителя

– У заявителя и членов его семьи Российское гражданство

3.1.3Семья оформляет участок в общую собственность

3.1.4Семья принята на учет по мету жительства

3.1.5Получение от Государства земельного участка является единоразовым

3.1.6 Получение от Государства земельного участка осуществляется в порядке очереди.

3.2 Молодым специалистам, работающим в сельской местности, в получении бесплатного земельного участка под ИЖС от Государства имеются требования к:

3.2.1 Возрастному ограничению. Не старше 35 лет

3.2.2 Уровню образования. Среднее или высшее профессиональное образование

3.2.3 Месту работы. Соответствует полученной квалификации, находится на территории субъекта в сельской

3.2.4 Сфере работы. Агропромышленный комплекс; социальная сфера

3.2.5 Сроку трудового договора. Не менее 5 (или 3) лет или неопределенный срок

3.2.6 Имущественному положению. Отсутствие иного жилья, участие в иных государственных программах.

Получение от Государства земельного участка, для данной категории граждан, является единоразовым

– Героям Советского Союза, Российской Федерации, кавалерам ордена Славы, Героям Социалистического Труда, Героям Труда РФ и кавалерам ордена Трудовой Славы имеются требования в получении земельного участка от Государства по Федеральной программе:

– Наличие гражданства РФ

– Наличие регистрации по месту жительства

– Подтверждающие статус документы

Получение от Государства земельного участка является единоразовым.

3.4 Выдача земельных участков вышеперечисленным категориям граждан осуществляется согласно федеральной программе. А это значит, что данная программа действует по всей стране. Помимо Федеральной программы, существуют еще региональные, предусматривающие выдачу земельных участков дополнительным категориям граждан. У каждого региона России своя категория граждан, претендующие на получение земельного участка в данном регионе. К примеру, в одном регионе дают землю категорию граждан, имеющим вторую группу инвалидности, в другом регионе – первую, в одном регионе дают землю участникам аварии в Чернобыле, в другом не дают. Для получения информации о льготных категории граждан по регионам рекомендую зайти на сайт «Госуслуги».