Czytaj książkę: «Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография»

[битая ссылка] ebooks@prospekt.org

Вместо предисловия

Современный этап развития рыночных отношений в Российской Федерации характеризуется укреплением социально-экономических связей с зарубежными странами, в свете чего вопросы эффективного юридического регулирования имущественных отношений приобретают особую актуальность. Активное международное сотрудничество обусловливает необходимость изучения иностранных подходов к пониманию и моделированию права собственности, феномен которого различным образом интерпретируется в разносистемных правопорядках.

Российские граждане и юридические лица все чаще сталкиваются с вопросами владения собственностью за рубежом. Коммерческие отношения с западными партнерами нередко предполагают участие отечественных инвесторов в зарубежных проектах, связанных с недвижимостью, равно как и привлечение иностранных лиц к аналогичным проектам в России. Наконец, внутренние преобразования, происходящие в самом российском обществе в связи с появлением новых направлений предпринимательской деятельности, развитием рынка недвижимости и укреплением позиций малого и среднего бизнеса, привели к усложнению структуры отношений собственности.

Настоящая монография явилась итогом последовательной работы, направленной на фундаментальное всестороннее изучение и анализ концепции сложноструктурных моделей права собственности, действующей в США. Особенности таких правовых моделей проявляются прежде всего в вещных правоотношениях, складывающихся по поводу недвижимости, роль которых в развитом обществе трудно переоценить. Выбор государства, на примере правовой системы которого рассматриваются особенности моделей права собственности на недвижимость, обусловлен тем, что правовая система США не только опосредует основные традиции стран общего права, но и содержит новые элементы, позволяющие определить перспективы эволюции вещных прав в современном мире.

Необходимо отметить, что интерес отечественных ученых к вопросам, связанным со спецификой имущественных отношений в западных государствах, был характерен для всех этапов развития российской цивилистики, однако разработка соответствующих проблем носила весьма фрагментарный характер. До настоящего времени особенности англо-американских подходов к моделированию права собственности не получили сколько-нибудь системного изложения в юридической литературе на русском языке.

Уникальность системы вещно-правовых титулов на недвижимость в общем праве, из которого произошла правовая система США, отмечалась еще в дореволюционных исследованиях. К. П. Победоносцев указывал, что английские порядки предусматривали разделение права собственности на несколько видов в зависимости от личного статуса правообладателей¹. К. Н. Анненков упоминал о том, что в общем праве было возможным подчинение собственности резолютивным условиям и отменительным срокам². М. Ф. Владимирский-Буданов подчеркивал, что зарубежным взглядам на правомочия собственников была свойственна большая свобода и прогрессивность, нежели русскому праву³. И. А. Базанов обращал внимание на то, что специфической чертой общего права является порядок распределения права собственности на землю⁴. Л. А. Кассо замечал, что доктрина о множественности собственников давала западным юристам основания квалифицировать нескольких правообладателей различных вещных прав на одну и ту же недвижимость в качестве собственников такого имущества⁵.

В советский период возможность исследования иностранных учений о праве собственности была ограничена идеологическими рамками. Тем не менее значительный вклад в разработку данных вопросов внесли Л. И. Дембо, А. В. Венедиктов, Д. М. Генкин, Ю. К. Толстой, С. М. Корнеев, В. П. Грибанов, С. Н. Братусь, Г. А. Аксененок, А. М. Турубинер и др⁶.

Перестройка ознаменовала новый этап в понимании отношений собственности, открывая перед отечественными цивилистами просторы для совершенствования доктрины вещных прав. На этом фоне в российской науке впервые стали упоминаться сложноструктурные модели права собственности. Наиболее значимым в данном отношении представляется монографическое исследование В. П. Мозолина, в котором автор не только ввел в терминологический аппарат категорию сложноструктурных моделей права собственности, но и оценил перспективы возможного использования таких моделей в современной России⁷. Заметный интерес к данным вопросам демонстрируют также В. А. Савельев, О. И. Крассов, О. М. Козырь, М. Ю. Галятин и др⁸.

Между тем на сегодняшний день концепция сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость так и не получила необходимой всесторонней разработки и последовательного изучения в российском праве. В США, напротив, данные юридические конструкции оказались весьма востребованными, что позволило им достичь наибольшего развития, поэтому в настоящей работе предпринята попытка изучить сложноструктурные модели права собственности на недвижимость именно на примере американской правовой системы. С научно-исследовательской точки зрения данное решение позволило в необходимой степени абстрагироваться от концептуальных препятствий, затрудняющих рассмотрение доктрины сложноструктурных моделей права собственности в контексте классических российских представлений о системе вещных прав, и дало возможность взглянуть на анализируемые в работе парадигмы сквозь призму принципиально иных подходов к пониманию и определению имущественных отношений, складывающихся по поводу недвижимости⁹.

Настоящее исследование проведено с использованием широкой нормативно-правовой базы, включающей Конституцию США, единообразные законы, кодексы и своды региональных статутов, а также законы отдельных штатов, регулирующие вопросы собственности. Принципиальное значение имело также обращение к Своду норм о праве собственности, представляющему собой частную систематизацию наиболее эффективных юридических инструментов в сфере регулирования вещных прав.

Важнейшую роль в подготовке работы сыграли материалы правоприменительной практики – многочисленные судебные прецеденты, изучение которых позволило установить, как эволюционируют взгляды американских судей на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость, и оценить перспективы их развития.

Свойства, которыми обладают рассматриваемые в работе модели права собственности, оцениваются не в статическом состоянии, а в динамике. Исследование, с одной стороны, охватывает вопросы влияния общего права на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость в США, с другой, – отражает новый подход к пониманию данных явлений в свете социально-экономических и общественно-политических перемен, происходящих в современном мире.

Работа основана на анализе значительного числа научных источников и материалов, существующих только на языке оригинала и прежде не исследовавшихся отечественными цивилистами. Это позволило сформулировать на русском языке и представить вниманию российских специалистов, исследователей и читателей, интересующихся парадигмами имущественных отношений, важные концептуальные принципы общего права, касающиеся не только сложноструктурных моделей права собственности, но и пронизывающие всю англо-саксонскую доктрину вещных прав.

С практической точки зрения результаты проведенной работы призваны выявить и наглядно продемонстрировать принципиально новые для российского права альтернативные схемы регулирования отношений собственности, отличные от тех, что содержатся в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации. Такой подход направлен на то, чтобы создать возможность оценить перспективы применения подобных конструкций к имущественным отношениям в современной России.

Выявленные в процессе исследования трудности и противоречия, возникающие в связи с использованием различных сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость, а также предложенные пути решения данных проблем призваны создать условия для надлежащего учета зарубежного опыта, с тем чтобы в дальнейшем избежать столкновения с аналогичными сложностями в отечественной правовой системе. Сделанные в работе выводы могут быть также рассмотрены в качестве юридических рекомендаций российским предпринимателям и публично-правовым образованиям, планирующим программы долгосрочного эффективного сотрудничества с США и их резидентами, а также субъектам, заинтересованным в минимизации рисков, возникающих при участии в проектах, связанных с недвижимостью в США.

Важно отметить, что подготовка и проведение настоящей исследовательской работы проходили в условиях параллельно происходящего масштабного реформирования гражданского законодательства России. Это позволило изучать зарубежные юридические конструкции, принимая во внимание те пробелы и противоречия отечественной системы вещных прав, которые вновь обнаружили себя, затруднив реализацию планов законодателя по внесению единовременных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы гражданского права. Данные обстоятельства подтвердили острую своевременность расширения круга юридических инструментов и механизмов, позволяющих моделировать различные конструкции прав на имущество. Анализ системы таких инструментов, многие из которых доказали свою эффективность в правовой системе Соединенных Штатов Америки, и стал одним из ключевых направлений работы, результаты которой представлены на суд читателя.

Ключевой идеей, определившей целесообразность выпуска данной книги, явилось понимание того, что именно развитие представлений о спектре экономических и юридических возможностей, которые становятся доступными благодаря применению вариативных способов определения, закрепления и передачи прав на недвижимое имущество, является необходимым условием оптимизации имущественного оборота в сегодняшней России. Предоставление собственникам необходимого объема правовых инструментов, позволяющих эффективно определять судьбу имущества и гарантировать при этом интересы всех лиц, чьи права могут быть затронуты в процессе использования или передачи такого имущества, призвано стать важнейшим элементом модернизации отечественного законодательства о вещных правах.

Москва,

31 июля 2013 года

Глава 1
Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

Upon this point a page of history is worth a volume of logic.

Mr. Justice Holmes¹⁰

§ 1. Общая характеристика концепции собственности в США

Собственность – одна из наиболее фундаментальных и одновременно наиболее сложных категорий, существующих в праве Соединенных Штатов Америки. Концептуализация собственности осуществлялась совместными усилиями американских цивилистов, экономистов, социологов и специалистов в иных областях науки на протяжении всей истории существования США, в значительной степени базируясь на достижениях общего права (common law), основные принципы которого возникли задолго до появления американской государственности. И хотя западные ученые отмечают, что представления об имущественных отношениях и вещных правах в США постоянно эволюционируют, за все время существования англо-американского права собственности в нем так и не произошло революций¹¹. Это позволяет провести исследование различных моделей американского права собственности в динамике, принимая их характеристики не как данность, а имея возможность проанализировать влияние всевозможных факторов на развитие и окончательное оформление системы собственности в США.

Несмотря на то что в американском праве на протяжении длительного времени действует весьма четкая и достаточно эффективная система принципов и норм, регулирующих различные конструкции права собственности, ни в законодательстве, ни в правоприменительной практике, ни в науке Соединенных Штатов не выработано единого и универсального определения собственности как таковой¹². В этой связи необходимым представляется рассмотрение наиболее значимых идей о собственности и праве собственности, позволяющих составить адекватное представление о том, на каких концепциях основаны американские правопорядки, регламентирующие вещные правоотношения.

Широкое распространение в современной теории собственности США получила идея Иеремии Бентама о том, что право собственности – не что иное, как юридически закрепленные за лицом ожидания возможности извлечь ту или иную пользу из определенного имущества¹³. Подобные рассуждения о природе собственности находят яркое отражение в американской системе вещно-правовых титулов на недвижимое имущество. Это проявляется прежде всего в возможности наделения собственников не только вещными правами, действующими в настоящем времени (present estates), но и вещными правопритязаниями (future interests), которые также принадлежат их обладателю в настоящем, но при этом обеспечивают возможность извлечения пользы из владения имуществом в будущем.

Феликс Коэн, не возражая против утверждения, высказанного Бентамом, предпринял попытку охарактеризовать феномен собственности более наглядным образом. Собственность, по мнению Коэна, – это то, что может сопровождаться ярлыком следующего содержания: «Всему миру: держитесь на расстоянии, если у вас нет моего разрешения, которое я вправе как выдать, так и оставить при себе. Подпись: частное лицо. Одобрено: государством»¹⁴. Несмотря на то что данный подход пренебрегает традиционным для цивилистической науки терминологическим аппаратом и страдает излишней упрощенностью, он тем не менее выражает общие представления Соединенных Штатов о праве частной собственности (private property)¹⁵, которая, в отличие от пути, выпавшего на долю российского государства, являлась основой американской экономики с момента возникновения США и продолжает оставаться таковой по сей день¹⁶.

Следует обратить внимание, что природа частной собственности рассматривается правом Соединенных Штатов сквозь призму ряда классических теорий в современной их интерпретации. Так, согласно владельческой теории (occupation theory), право собственности возникает у лица в силу самого факта владения и на основе этого должно быть обеспечено полноценной правовой защитой¹⁷. Трудовая теория (labor theory) отталкивается от того, что личный труд и непосредственное участие лица в создании, переработке, улучшении качества и поддержании надлежащего состояния имущества является достаточным основанием для того, чтобы за таким лицом было признано право частной собственности на соответствующий объект¹⁸. Договорная теория (contract theory) исходит из того, что право частной собственности появляется в результате соглашения между индивидуумами и обществом, поскольку последнее признает, а государство – гарантирует вещные права отдельных лиц на принадлежащее им имущество¹⁹. Теория естественных прав (natural rights theory)²⁰ в нынешнем понимании сводится к тому, что частная собственность является неотъемлемым элементом правовой системы, и ее отсутствие противоречило бы самой природе права. Наконец, в соответствии с теорией общественной полезности (social utility theory), частная собственность обусловлена социальной необходимостью, поскольку существует в первую очередь с тем, чтобы в максимальной степени удовлетворить желания и потребности отдельных граждан и общества в целом²¹.

В последнее время особое значение приобретает так называемая экономическая теория собственности (economic theory of property), одним из основоположников которой является Ричард Познер – известный американский юрист, судья и специалист в области экономической теории права. К несомненным достоинствам данной концепции относится то, что ее сторонники, в отличие от многих экономистов, стремящихся свести собственность исключительно к экономической основе²², отнюдь не призывают игнорировать юридическую природу данного явления, а лишь отмечают, что правовая защита интересов собственников исполняет важнейшую функцию, стимулируя развитие экономических связей и эффективное использование имущества²³. Авторы этой теории выделяют три базовых установки, обеспечивающих продуктивности в системы собственности. Принцип универсальности (universality) основывается на том, что все имущество должно находиться (или быть способным находиться) в чей-либо собственности, за исключением непотребляемых общедоступных ресурсов. Принцип эксклюзивности (exclusivity) побуждает собственника к тому, чтобы нести расходы, связанные с имуществом, поскольку в последующем прибыль от самостоятельного владения, пользования и распоряжения имуществом, сопровождающая право частной собственности, не только целиком окупит все произведенные затраты, но и позволит повысить собственнику уровень благосостояния. Наконец, принцип оборотоспособности (transferability) обеспечивает постоянное экономическое развитие общества, поскольку позволяет в добровольном порядке сменять собственников имущества, переводя его таким образом из менее эффективного режима использования – в более эффективный²⁴.

Упоминание о названных концепциях в рамках настоящего исследования представляется необходимым, поскольку их значение состоит не только и не столько в том, что они отражают эволюцию взглядов на имущественные отношения, сколько в том, что в совокупности данные теории образуют каркас идей, на основе которых в настоящий момент функционирует право собственности США²⁵.

Между тем сегодня один из наиболее авторитетных источников в области американского права собственности – Свод норм о праве собственности (Restatement of Property) – содержит положения, позволяющие определить общий взгляд современных американских юристов на феномен собственности, под которым, согласно вводной части данного документа, понимаются правоотношения между лицами по поводу вещей²⁶. И хотя область применения указанного определения ограничена целями Свода норм о праве собственности, оно тем не менее позволяет составить общее представление о доктринальном понимании собственности в праве Соединенных Штатов. Примечательно, что отталкиваясь от данной концепции, некоторые западные авторы преобразуют ее, говоря о том, что собственность относится к правоотношениям, возникающим по поводу неких «ценных ресурсов» (valued resources)²⁷. Подобная позиция требует как минимум уточнения, в отсутствие которого справедливой представляется критика исследователей, полагающих, что недостаточная четкость категории «ценные ресурсы» провоцирует искаженное толкование данного термина и, как следствие, возникновение споров на предмет того, что относится к такого рода ресурсам²⁸. Данные опасения являются вполне оправданными, поэтому следует придерживаться классической американской концепции собственности, обозначенной в вышеуказанном Своде норм, с тем лишь дополнением, что под «вещами», по поводу которых складываются соответствующие правоотношения, целесообразно понимать индивидуально-определенное имущество²⁹.

Несмотря на то что данная часть работы посвящена анализу общих концептуальных основ права собственности США, рассматривая вопрос о «вещах», по поводу которых между различными лицами складываются отношения, характеризуемые американской доктриной в качестве права собственности, необходимо заранее оговориться, что наиболее полно концепция вещных прав раскрывается в правоотношениях, возникающих по поводу недвижимого имущества³⁰. Именно право собственности на недвижимость образует в Соединенных Штатах различные сложноструктурные модели, представляющие для российской цивилистики особый научно-практический интерес и ставшие основным предметом настоящего исследования.

Важное место в праве собственности США занимает концепция Уэсли Хохфельда, предложившего выделить в структуре собственности 4 группы основных правовых связей (basic legal relations) между субъектами вещных правоотношений. Каждая группа, согласно учению Хохфельда, включает пару корреспондирующих юридических категорий (set of correlative terms): право (right) – обязанность (duty); привилегия (privilege) – отсутствие права (absence of right); власть (power) – подчинение (liability); неприкосновенность (immunity) – неправомочность (disability)³¹. Несмотря на критические отзывы некоторых авторов³², в целом данная доктрина была воспринята американским правом и вошла в Свод норм о праве собственности³³.

Из приведенной классификации следует, что один из вышеназванных парных элементов имущественной связи всегда носит положительный характер, будучи направленным в пользу определенного лица. В связи с этим, на основе концепции Хохфельда, возникла идея о том, что собственника от остальных участников вещных правоотношений отличает обладание тем или иным правом, привилегией, властью или неприкосновенностью³⁴. Конкретное содержание указанных категорий варьируется, в свою очередь, в зависимости от того, на каком вещно-правовом титуле собственнику принадлежит имущество³⁵. Иными словами, рассмотренная система наглядно демонстрирует, что американская доктрина вещных прав на концептуальном уровне отталкивается от возможности «расщепить» право собственности на отдельные составляющие. В совокупности они образуют максимально полный вещный титул, однако поскольку правовая система США не рассматривает право собственности как нечто абсолютное³⁶, указанные элементы обладают самостоятельностью и в определенных условиях (о которых будет подробно сказано далее) даже в разрозненной форме являются достаточными для того, чтобы лицо, наделенное ими, считалось собственником имущества.

Наиболее широко известной, универсальной и значимой с точки зрения изучения и анализа различных моделей права собственности США является доктрина, которая со свойственной американским юридическим теориям метафоричностью рассматривает право собственности как «связку прутьев» (bundle of sticks)³⁷, в которой каждый «прут» символизирует определенное правомочие собственника: право пользования (right to use); владельческие правомочия, включающие право владения (right to possess) и право удаления из пределов владения (right to exclude others); а также право распоряжения (right to alienate) и другие³⁸. Подобная аналогия обладает уникальным свойством, непривычным взгляду отечественного исследователя: подразумевается, что изъятие отдельного «прута» не изменяет природы «связки» в целом, и право собственности остается таковым до тех пор, пока в «связке» сохраняется хотя бы один первоначальный «прут»³⁹.

На первый взгляд, большинство указанных элементов права собственности во многом соответствует аналогичным категориям традиционной континентальной триады правомочий собственника⁴⁰. Однако необходимо иметь в виду, что западные юристы не склонны считать указанный выше перечень правомочий собственника закрытым, поскольку полагают, что вариативность имущественных правоотношений бесконечна, а так как термином «собственность» в доктрине США обозначаются различные конструкции вещных прав, нет необходимости в определении исчерпывающего круга правомочий⁴¹. Ввиду данных причин ключевым свойством американской системы правомочий собственника стала ее исключительная гибкость, позволяющая создавать многообразные модели права собственности, структура которых определяет полноту и содержание каждого отдельно взятого правомочия⁴².

При этом следует отметить, что разграничение правомочий собственника является отнюдь не следствием концептуальной борьбы американских теоретиков, а – как это свойственно юридической науке США в целом – отражением вектора развития правоприменительной практики. В этой связи правомочия собственников классифицируются, понимаются и регулируются Соединенными Штатами с учетом двух основных факторов: формы нарушения вещных прав и, как следствие, способов их защиты. В связи с этим на данном этапе исследования целесообразно обратить особое внимание на ряд тенденций, характеризующих современное состояние защиты, предоставляемой собственникам американским правом.

Самой заметной из указанных тенденций является участившаяся практика изменения квалификации таких нарушений прав собственника, которые выражаются в ухудшении качества объекта владения без вторжения в его пределы, что, очевидно, препятствует осуществлению права пользования имуществом (right to use)⁴³. Традиционно такого рода ухудшение предупреждалось или устранялось посредством деликтно-правовой конструкции nuisance⁴⁴, состав которой выражался в загрязнении чужого участка пылью, дымом, газом, иными веществами, а также в создании шумов, иллюминации, вибраций и теневой завесы⁴⁵. До недавнего времени американские суды четко отличали nuisance от непосредственного вторжения в пределы владения, составлявшего содержание концепции trespass, призванной обеспечить владельческие правомочия собственника – право владения (right to possess) и право удаления нарушителей из пределов владения (the right to exclude)⁴⁶.

Разграничение рассматриваемых форм нарушения правомочий собственника традиционно осуществлялось на основе относительно простого принципа: все помехи, создаваемые на территории чужих владений, но не являющиеся прямым проникновением кого-либо на такую территорию, рассматривалось как nuisance, и лишь физическое вторжение в пределы чужого владения квалифицировалось как trespass⁴⁷.

Однако сегодня не без сожаления приходится констатировать, что суды не отличаются подобной последовательностью в решениях по делам такого рода⁴⁸. Более того, указанный принцип общего права фактически сменился принципом «реальной видимости вторжения» (visibility)⁴⁹. Иначе говоря, если, например, проникающие на чужую территорию частицы загрязнений достаточно велики, чтобы быть заметными невооруженным глазом, их проникновение может быть квалифицировано как trespass, а не как nuisance⁵⁰.

Обозначенная тенденция приводит к размыванию граней между двумя ранее нетождественными деликтными конструкциями в сфере их использования для защиты различных правомочий собственников, что значительно усложняет положение американских судов при рассмотрении данной категории дел.

В стремлении предотвратить возникновение ситуаций нарушения правомочий собственников, связанных с использованием имущества, Соединенные Штаты выработали ряд требований, касающихся содержания недвижимого имущества и расположенных на нем объектов.

Так, большинством штатов наложено вето на отдельные формы уничтожения растений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности. Фактически универсальный запрет установлен на сжигание деревьев⁵¹. Это обусловлено не столько заботой о сохранении природных богатств, сколько стремлением местных властей обезопасить прилегающие территории от распространения огня, а также предотвратить негативные последствия, связанные с выбросом продуктов горения, проникновением дыма и иных веществ на соседние участки и в расположенные на них постройки⁵².

Граждане, своими действиями не ущемляющие ничьих интересов, однако имеющие в собственности участки, на которых расположены объекты (не только искусственно возведенные постройки, но и уже упомянутые деревья и иные насаждения), наличие которых создает потенциальную угрозу чужим законным интересам, также должны подчиняться нормам об устранении подобного рода преград до того, как те приведут к реальному нарушению правомочий собственников⁵³.

Относительно недавно наметилась тенденция повышения мер ответственности за хранение на частной территории мусора и токсических отходов, вне зависимости от того, каким образом и по каким причинам данные объекты доставляют дискомфорт другим собственникам⁵⁴. Отдельного внимания заслуживает и тот факт, что в последние десятилетия в связи с обострением ряда социальных проблем, лежащих на первый взгляд вне зоны регулирования имущественных отношений, американские суды взялись за рассмотрение исков тех лиц, чьи правомочия нарушаются действиями соседей, допускающих на территорию своей собственности наркоторговцев, членов экстремистских и террористических организаций и иных субъектов, чья деятельность представляет угрозу общественной безопасности и правопорядку⁵⁵.

Наряду с рассмотренными выше средствами обеспечения права пользования имуществом Соединенные Штаты стремятся гарантировать беспрепятственную реализацию собственниками своего права владеть имуществом (right to possess) и удалять из пределов владения любых нарушителей (right to exclude)⁵⁶. Последнее правомочие рассматривается американцами как категория почти сакральная, поскольку речь идет об охране от неправомерных посягательств границ владения – первоосновы отношений собственности⁵⁷. Большинство судов оценивают право удаления из пределов владения как одно из основных и едва ли не самое определяющее в системе правомочий собственника⁵⁸. Принципиальное значение имеет и его конституционное закрепление. Пятая и четырнадцатая поправки к Конституции США прямо устанавливают запрет на произвольное вторжение в чужую собственность и требуют – в случае возникновения острой необходимости нарушения охраняемых законом границ чужого недвижимого имущества – предоставления справедливой компенсации, а также соблюдения специальных процедурных норм⁵⁹. Очевидно, что в данном контексте социально-правовое значение рассматриваемого правомочия существенно возрастает – западные исследователи настаивают на том, что право удаления нарушителей из пределов владения имеет комплексный характер и не исчерпывается рамками института собственности⁶⁰. Естественно, что основания, формы и пределы ограничения такого правомочия становятся предметом особенно острых дискуссий⁶¹.

Сразу необходимо отметить, что по общему правилу защита производится от произвольного вторжения в пределы владения любых категорий нарушителей⁶². В известном решении по делу Хендлера против Соединенных Штатов суд постановил, что «в связке прав, образующих собственность, особую ценность несет правомочие, позволяющее собственнику удалять из пределов своего владения любого – будь то незнакомец или – для целей этого принципа – даже друг, но особенно – государство и власти»⁶³.

Как отмечалось, основным признаком вторжения в пределы владения (trespass) является видимый физический характер проникновения какого-либо лица на территорию чужой собственности. При этом ответственность лица за такое вторжение может наступить и вследствие нарушения границ владения не только им самим, но и – в результате его воздействия – третьим лицом или даже вещью⁶⁴. Примечательно, что проникновение считается совершенным вне зависимости от того, передвигался нарушитель по поверхности земли, под ней или над ее уровнем⁶⁵.