Czytaj książkę: «Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen», strona 66

dd) Statt bedingter Grundstücksverfügungen – Auflassungsvormerkung

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§ 925 Abs. 2 verbietet Bedingungen und Zeitbestimmungen der Einigung bei der Grundstücksübereignung. Da nach dem Grundbuchverfahrensrecht, § 20 GBO, auch die (allein noch nicht zum Eigentumswechsel führende!) Eigentumsumschreibung nur erfolgen darf, wenn eine vollwirksame Einigung vorliegt, ist der Eigentumsvorbehalt beim Erwerb von Liegenschaftseigentum unzulässig. Unzulässig ist damit z.B. auch eine dinglich wirkende Rückfallklausel als auflösende Bedingung.[100]

Beispiel:

Bekommen Kinder ein Grundstück (z.B. in vorweggenommener Erbfolge aus steuerlichen Gründen) geschenkt, wünschen die Schenker oftmals eine Rückfallklausel für den Fall späterer Scheidung der Beschenkten. Damit soll vermieden werden, dass das Grundstück womöglich „aus der Familienvermögen ausscheidet“. Die auflösend bedingte Grundstücksschenkung ist rechtlich ausgeschlossen (§ 925 Abs. 2). Aber es liegt dem Bedürfnis nach bedingtem oder befristetem Verfügungsgeschäft stets ein ebensolches obligatorisches Forderungs- oder Rückforderungsrecht (als Rechtsgrund) zugrunde. Dieses kann über eine Vormerkung (Auflassungs- bzw. Rückauflassungsvormerkung), vgl. § 883 Abs. 1 S. 2, wirksam gesichert werden. Aufgrund der rangwahrenden Wirkung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3) sind spätere Verfügungen über das Grundstück dem wirtschaftlichen Ziel des Vermögenserhalts der Familie gegenüber wirkungslos.

Die Auflassungsvormerkung ersetzt auch den Eigentumsvorbehalt bei Grundstücksgeschäften, notwendig z.B. bis zur Bewilligung und Auszahlung eines Finanzierungskredits.[101] So kann dem Vorbehaltskäufer bis zur Kaufpreiszahlung vorerst eine Vormerkung zur Sicherung seines Rechts auf Auflassung bewilligt werden. Er ist dann noch nicht Eigentümer, der Verkäufer kann aber seinerseits den späteren Vollzug nicht mehr einseitig verhindern.

b) Zweites Tatbestandselement: Besitzverschaffung
aa) Bei Grundstücksübereignung – Grundbucheintragung als Buchbesitz

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Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist ein Akt der freiwilligen Gerichtsbarkeit, der zwingendes Element des Verfügungstatbestandes und damit Wirkungsvoraussetzung des dinglichen Rechtsgeschäfts über Grundstücke ist (vgl. § 873). Die Eintragung an sich hat aber keine rechtsgestaltende Wirkung, etwa dass allein durch sie die Rechtsänderung (konstitutiv) einträte. Fehlt es vielmehr an einer inhaltlich korrespondierenden Einigung, wird das Grundbuch durch die (fehlerhafte) Eintragung schlicht unrichtig, weshalb in diesem Fall nach § 894 Berichtigung des Grundbuchs verlangt werden kann.

Inkurs:

§ 894 entspricht nicht der Kondiktion verlorenen Eigentums, vielmehr ist das Eigentum durch die unrichtige Eintragung gar nicht berührt worden. Die Grundberichtigungsklage steht vielmehr der Vindikation (vgl. § 985) gleich; die Stellung des zu Unrecht Eingetragenen (der teils auch als Buchbesitzer oder Bucheigentümer bezeichnet wird) entspricht der des unrechtmäßigen Besitzers. Auf ihn sind die §§ 987 ff. anwendbar (jedenfalls sofern nicht davon unabhängig ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 beansprucht werden kann). Parallel zu § 894 können zudem Berichtigungsansprüche nach Bereicherungsrecht (sofern auf der Grundlage eines nichtigen schuldrechtlichen Kausalgeschäfts ausnahmsweise nur der Buchbesitz geleistet worden ist) oder nach §§ 823, 249 bestehen (sofern der Buchbesitz durch Delikt erlangt wurde; § 992 ist anwendbar).

bb) Bei Übereignung beweglicher Sachen – Übergabe und Surrogate

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Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Fahrniseigentum verlangt neben der Einigung über den Rechtsübergang mit dem dinglich Berechtigten die Besitzverschaffung durch Übergabe der beweglichen Sache (vgl. § 929) oder mittels eines rechtsgeschäftlichen Übergabeersatzes.

Übergabeersatz kann (1) die Vereinbarung eines Besitzkonstituts nach § 930 oder (2) die Abtretung eines bestehenden Herausgabeanspruchs nach § 931 sein. Übergabe bzw. Übergabesurrogat dienen der für den Eigentumswechsel notwendigen Besitzverschaffung an den Erwerber, sei es dass er unmittelbarer oder mittelbarer Besitzer werde.

Bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung von Fahrniseigentum sind deshalb mehrere Übereignungstatbestände zu unterscheiden.

8. Prüfungsschema zum Eigentumserwerb an beweglichen Sachen (§§ 929 ff.)

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I.	Einigung (§ 929 S. 1) 1. Einigung über den Eigentumswechsel (dingliches Rechtsgeschäft) a) Einigung unmittelbar zwischen Veräußerer und Erwerber – möglich auch antizipierte Einigung – b) oder Einigung mittels wirksamer Vertretung (einseitig oder beidseits) – bei mittelbarer Stellvertretung auf Erwerberseite möglich: – Geschäft für wen es angeht (Folge: Direkterwerb) – Insichgeschäft, § 181 (Folge: Durchgangserwerb) – antizipierte Einigung zw. Erwerber und mittelbarem Vertreter (Folge: Durchgangserwerb) c) auch möglich als konkludente Einigung – durch Übergabe der Sache – durch Abnahme einer tatsächlich angebotenen Sache (z.B. in Automaten) 2. Inhalt der Einigung a) Rechtsänderung an konkret bestimmten Sachen (Bestimmungsgrundsatz) b) Bedingte oder befristete Einigung (z.B. bei Eigentumsvorbehalt, § 449 Abs. 1) c) nur ausnahmsweise: Verbindung von Grundgeschäft und dinglicher Einigung (Geschäftseinheit gem. § 139) 3. Keine Unwirksamkeits- bzw. Nichtigkeitsgründe a) Mangelnde Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff.) b) Anfechtung (§ 142) c) Verstoß gegen ein Verbotsgesetz, § 134 (z.B. Waffen, Drogen) 4. Kein Widerruf der Einigung bis zur Vollendung des Rechtserwerbs (Einigsein) – antizipierte Einigung ist bis zur Übergabe der Sache widerrufbar (Umkehrschluss aus § 873 Abs. 2)
II.	Übergabe (1.) oder Übergabesurrogat (3., 4.) 1. Übergabe gem. § 929 S. 1 a) Besitzerwerb auf Erwerberseite – Erwerber wird selbst unmittelbarer Besitzer durch Erlangung der Sachherrschaft (§ 854 Abs. 1) (oder durch Vereinbarung, § 854 Abs. 2) oder Besitzdiener des Erwerbers (§ 855) erlangt tatsächliche Sachherrschaft – Erwerber wird mittelbarer Besitzer durch Vereinbarung eines Besitzkonstitutes (§ 868) mit einem Dritten ( Veräußerer; sonst nur Veräußerung nach §§ 929, 930 möglich). – Besitz wird auf Geheiß des Erwerbers an einen Dritten übertragen b) Auf Veranlassung des Veräußerers zum Zwecke der Eigentumsübertragung c) Vollständiger Besitzverlust auf Veräußererseite – Veräußerer gibt eigene Sachherrschaft auf – Besitzdiener des Veräußerers gibt Sachherrschaft mit dessen Einverständnis auf – Besitzmittler des Veräußerers übergibt die Sache an Erwerber – Besitzmittler des Veräußerers schließt mit Erwerber neues Besitzmittlungsverhältnis und beendet dadurch dasjenige mit dem Veräußerer 2. Übereignung „kurzer Hand“ gem. § 929 S. 2 3. Vereinbarung eines Besitzkonstitutes (§ 930) a) Veräußerer muss Besitzer sein (mittelbarer/unmittelbarer oder Mitbesitzer) b) Besitzmittlungsverhältnisses zwischen Veräußerer und Erwerber – Rechtsgeschäftliches Besitzmittlungsverhältnis (auch antizipiert) – auch z.B. ehelicher Lebensgemeinschaft (§ 1353) oder elterlicher Vermögenssorge (§ 1626) 4. Abtretung des Herausgabeanspruchs (§ 931) a) Veräußerer ist mittelbarer Besitzer b) Dritter ist mittelbarer oder unmittelbarer Besitzer c) Abtretung des Herausgabeanspruchs gem. § 870
III.	Berechtigung des Veräußerers 1. Verfügungsbefugter Eigentümer Verfügungsbefugnis fehlt im Fall von – Verfügungen in Schwebezeit vor Bedingungseintritt (§ 161 Abs. 1) – Insolvenzverwaltung (§ 81 Abs. 1 InsO) – behördlichem oder gesetzlichem Verfügungsverbot (§§ 135, 136) – Ehegatten bei Verfügungen über das Vermögen im Ganzen oder Haushaltsgegenständen (§§ 1365, 1369) – Nachlassverwaltung (§ 1984 Abs. 1) – Testamentsvollstreckung (§ 2211) – Eintritt des Nacherbfalls (§ 2140 Abs. 1) 2. Kraft Gesetzes verfügungsbefugter Nichteigentümer – Insolvenzverwalter (§ 80 Abs. 1 InsO) – Pfandgläubiger bei Verwertung (§§ 1204 Abs. 1, 1228 Abs. 2) – Nachlassverwalter (§ 1985 Abs. 1) – Testamentsvollstrecker (§ 2205) 3. Kraft Einwilligung verfügungsbefugter Nichteigentümer gem. § 185 Abs. 1 zur Verfügung Ermächtigter (nur – vorherige – Einwilligung). Beachte: Die – nachträgliche – Genehmigung, § 185 Abs. 2, führt nicht (rückwirkend) zum Erwerb vom Berechtigten, vielmehr gelten §§ 932 ff., 935. Sie bewirkt, dass eine nach §§ 932 ff., 935 zunächst unwirksame Verfügung des Nichtberechtigten wirksam wird. Die Unterscheidung ist für die daran anschließende Anwendung des § 816 Abs. 1 (Surrogatanspruch bei Verfügung eines Nichtberechtigten) entscheidend.

a) Übereignungstatbestand (§ 929 S. 1)

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Die Übereignung von Fahrnis geschieht durch Übergabe der Sache und Einigung des dinglich Berechtigten mit dem Erwerber über den Eigentumsübergang (§ 929 S. 1). Die Vorschrift enthält damit den Grundtatbestand jeder Übertragung.

aa) Übergabe

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Ihr liegt die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den Erwerber zugrunde (vgl. § 854). Solche Besitzeinräumung ist regelmäßig Realakt aus körperlichem Übergeben und Übernehmen der Sache (§ 854 Abs. 1). Die Besitzeinräumung kann ausnahmsweise durch (eine weitere, hierauf bezogene) Einigung erfolgen, wenn der Erwerber bereits ohne Weiteres zur Gewaltausübung imstande ist (z.B. frei im Wald liegendes Holz) (§ 854 Abs. 2).

bb) Übergabe durch einen Dritten

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Der Veräußerer muss für die Eigentumsübertragung nach § 929 S. 1 dem Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen. Dazu muss der Veräußerer nicht selbst unmittelbarer oder auch nur mittelbarer Besitzer sein, vielmehr genügt, dass auf sein Geheiß der Besitzmittler oder sonst der unmittelbare Besitzer die Sache als Geheißperson dem Erwerber aushändigt (sog. Geheißerwerb aufgrund Übergabe der Sache durch einen Dritten).

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cc) Übergabe der Sache an einen Dritten

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Die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den Erwerber braucht sodann nicht dergestalt zu erfolgen, dass dieser den unmittelbaren Besitz selbst erlangt, um Eigentümer nach § 929 zu werden. Vielmehr genügt auch auf Erwerberseite, dass der unmittelbare Besitz auf sein Geheiß die Sache einem Besitzmittler des Erwerbers oder einem beliebigen Dritten ausgehändigt wird, an den sie zu übergeben der Erwerber geheißen hat (sog. Geheißerwerb aufgrund Übergabe an einen Dritten).[102]

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dd) Doppelter Geheißerwerb

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Der Geheißerwerb taucht praktisch besonders häufig in einer kombinierten Form (doppelter Geheißerwerb) als sog. abgekürzte Lieferkette oder Streckengeschäft auf.

Beispiel:

Während schuldrechtlich ein Hersteller (in der Skizze: A) seinen Vertriebsweg über einen Großhändler B (als Eigenhändler, nicht als Handelsvertreter) organisiert und dieser an den Einzelhändler C weiterverkauft, erfolgt zwar die Auslieferung und damit die Übertragung des unmittelbaren Besitzes der Ware unmittelbar vom Hersteller A an den Einzelhändler C. Dennoch sind parallel zu den beiden Kaufverträgen auch die Übereignungen „über Eck“, also mit Zwischeneigentum des Großhändlers, gewollt – z.B. weil dieser mit dem Einzelhändler einen Eigentumsvorbehalt vereinbart hat und der Hersteller den notwendigen Inhalt der dinglichen Einigungserklärung mit letzterem nicht kennt.

Besonders auch im Internethandel kann es sinnvoll sein, Streckengeschäfte durchzuführen. Die Bestellungen, die im Online-Shop eingegeben werden, können automatisch an den Hersteller oder Großhändler weitergeleitet werden, der diese bearbeitet und ausführt. Durch die unmittelbare Bestellübermittlung und den Direktversand entsteht ein Zeitgewinn. Der Endkunde zahlt an den Händler, dieser rechnet mit dem tatsächlichen Lieferer ab. Dadurch vermeidet der Online-Shop auch die Kapitalbindung in einem eigenen Lager.

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ee) Einigsein im Zeitpunkt der Übergabe

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Einigung („und beide darüber einig sind“) und Übergabe müssen inhaltlich und zeitlich aufeinander bezogen sein.

Besteht Einigkeit über den Eigentumsübergang, wird die Sache jedoch nicht zugleich, sondern erst später übergeben, muss die Einigung inhaltlich unverändert dann noch Bestand haben (sog. Einigsein). Eine inzwischen erfolgte Willensänderung des Übergebers, nur „leihweise“, also nur zu Besitz und nicht mehr, wie vielleicht ursprünglich geplant, schenkweise zu Eigentum zu übergeben, genügt dann nicht und der Empfänger wäre nicht Eigentümer geworden. Maßgeblich ist nur das dingliche Rechtsgeschäft, nicht das obligatorische. Gleichwohl ist nach allgemeinen Grundsätzen der Rechtsgeschäftslehre Erkennbarkeit solcher Willensänderung hinsichtlich des dinglichen Vertrags nach dem objektiven Empfängerhorizont erforderlich.

Also: Die dingliche Einigung ist zwar ein dinglicher Vertrag, allerdings fehlt ihm jede Verpflichtungs- und damit auch Bindungswirkung für die Zukunft. Die Einigung hat nur punktuelle Wirkung, sofort eine Rechtsänderung auszulösen, und auch das nur dann, wenn dafür alle anderen Voraussetzungen ebenfalls vorliegen.

b) Übereignungstatbestand (§ 929 S. 2)

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Im chronologisch umgekehrten Fall einer der Besitzerlangung nachfolgenden Einigung geht das Eigentum mit dieser über (vgl. § 929 S. 2). Solche brevi manu traditio ist keine Ausnahme zu S. 1, sondern in erster Linie Zulässigkeit beliebiger Reihenfolge von Einigung und Übergabe, sofern nur der Erwerber noch und bereits Besitzer ist.

Es genügt dabei (parallel zum Begriff der Übergabe nach § 929 S. 1) mittelbarer Besitz des Erwerbers, sofern nur nicht der Veräußerer der Besitzmittler ist.

Beispiel für einen Anwendungsfall des § 929 S. 2 ist der Eigentumserwerb durch einen Mieter oder Entleiher, v.a. aber die Rückübereignung von Sicherungseigentum nach Beendigung des Sicherungszwecks.