Czytaj książkę: «Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen», strona 16
b) Nebenleistungspflichten
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Nebenleistungspflichten des Vermieters begleiten dessen Hauptpflichten. Hierzu können Einweisungen in die Bedienung der Mietsache, die Übergabe des Fahrzeugscheins bei Kraftfahrzeugen, je nach Vertrag und Verkehrssitte die Bewachung eines Grundstücks, ebenso Instandhaltung und Beleuchtung von Zuwegungen gehören, wie die Nichtaufnahme eines dem Geschäftszweck bei der Ladenmiete störenden Konkurrenzbetriebs oder auch die Duldung von Telekommunikationseinrichtungen (etwa zum Satellitenempfang, sofern ausnahmsweise anderweitige Empfangsmöglichkeiten nach den konkreten Umständen nicht genügen). Gleiches gilt für die sog. Barrierefreiheit nach § 554a.
c) Vertrag mit Schutzwirkungen für Dritte
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In den Kreis der durch die Nebenleistungspflichten geschützten Personen gehören neben den Mietern auch deren in der Wohnung dauerhaft wohnende Angehörige. Diese Dritten haben kein eigenes Forderungsrecht (kein primäres Leistungsrecht, weil nicht selbst Vertragspartner), können jedoch vertragliche Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzungen (Sekundäransprüche) betreffend ihre Person geltend machen. Dies gilt nicht für Besucher oder andere Passanten; solchen gegenüber haftet der Vermieter nicht auch vertraglich, sondern nur deliktisch. Voraussetzung dieser Einbeziehung Dritter in die Schutzpflichten sind eine derjenigen des Gläubigers (hier: des Mieters) vergleichbare (dauerhafte) Leistungsnähe des Dritten, ein anzuerkennendes Gläubigerinteresse an der Einbeziehung des konkreten Dritten (dem er Schutz und Fürsorge zu gewährleisten hat)[110] und die Erkennbarkeit dieses Interesses für den Schuldner (Vermieter) bei Vertragsabschluss. Schließlich ist diese Haftungsfigur subsidiär zu anderweitigen vertraglichen Ansprüchen des Dritten aus dem Schadensereignis.[111]
2. Pflichten des Mieters
a) Hauptpflicht
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Hauptpflichten des Mieters sind die Zahlung des Mietzinses (vgl. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1) und bei entsprechender Vereinbarung auch die zusätzliche Zahlung der Betriebskosten (vgl. § 556; ansonsten geht das BGB von einer Bruttomiete aus). Die Höhe des Mietzinses kann sich dabei durch Mieterhöhungen während des Mietverhältnisses verändern (vgl. §§ 557–561). Während bislang die sog. Vergleichsmiete für ein Erhöhungsverlangen begrenzend wirkte (vgl. §§ 558a–e), muss sich seit 2015 auch die Vereinbarung bei Neuvermietung u.U. hieran orientieren (§ 556d, sog. Mietpreisbremse). Mängel der Mietsache, die den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, führen (anders als nach § 441 beim Kauf) automatisch zu einer Mietminderung[112] (vgl. § 536; Rückforderung von Überzahlungen nach Bereicherungsrecht, arg. § 556b Abs. 2[113]). Nicht die einmalige Überlassung, sondern die dauerhafte Erhaltung der Mietsache ist synallagmatische Hauptpflicht zum Entgelt des Mieters. Hingegen ändert eine persönliche Verhinderung des Mieters (Krankheit, Freiheitsstrafe, berufliche Versetzung etc.) an der Zahlungspflicht nichts (vgl. § 537).
b) Obhutspflichten
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Neben der Mietzahlungspflicht hat der Mieter auch Obhutspflichten, mit der Mietsache nur vertragsgemäß umzugehen und Gefahren abzuwenden. Insb. ist dem Mieter eine Gebrauchsüberlassung an Dritte (vgl. § 540) verwehrt[114] und es ist der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel und erforderlich werdende Schutzmaßnahmen dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 536c Abs. 1). Obwohl es sich dabei um grundsätzliche Pflichten des Mieters handelt, stehen diese nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis, sind also keine Hauptpflichten des Mieters, deretwegen an der Vermieterleistung ein Zurückbehaltungsrecht (vgl. § 320) begründet wäre. Dies gilt auch für die weitere Pflicht des Mieters auf Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 546).
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Gibt der Wohnraummieter die Mietsache danach verspätet zurück, schuldet er nach § 546a Abs. 1 die vereinbarte Miete für diese Zeit weiter; darüber hinausgehenden Schadensersatz (z.B. weil der Vermieter gegenüber nachfolgenden Mietern in Haftung gerät) jedoch nur bei Verschulden (vgl. §§ 546a Abs. 2, 571).
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Die Unterscheidung zwischen Nebenleistungspflichten und Nebenpflichten ist hier insoweit unerheblich, als der Vermieter gegen fortgesetzten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nach § 541 eine Unterlassungsklage hat. Schadensersatzansprüche des Vermieters aus der Verletzung dieser Nebenpflichten bestehen sodann nach § 536c Abs. 2 S. 1 ebenso, wie das Gestaltungsrecht auf außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2, 3.
Eine Pflicht zum Mietgebrauch, also zur Nutzung besteht regelmäßig nicht, kann sich jedoch aus der Natur der Mietsache ergeben (Bewegung des gemieteten Reitpferds) oder aus Vereinbarung (etwa bei Gewerberäumen zur Erhaltung des Rufs des Geschäftslokals und der Laufkundschaft). Insoweit gehört die dann ausnahmsweise bestehende Gebrauchspflicht zum vertragsgemäßen Mietgebrauch.
Der Mieter einer Wohnung kann nach § 553 u.U. die Zustimmung des Vermieters zur (nur) teilweisen Untervermietung an einen Dritten verlangen. Im Übrigen kann jeder Mieter bei Verweigerung einer vollständigen oder teilweisen Untervermietung außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§§ 540 Abs. 1 S. 2), sofern nicht in der Person des Dritten hinreichende Versagungsgründe liegen.
c) Gesamtschuld
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Schließlich können mehrere Mitvermieter ebenso wie mehrere Mitmieter (diese meist in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts) als Gesamtschuldner verpflichtet (vgl. § 427) und hinsichtlich ihrer Forderungsrechte dann als Gläubigergemeinschaft (vgl. § 432) berechtigt sein. Alle Ansprüche stehen ihnen dann gemeinschaftlich zu, also Kündigung und andere Akte (z.B. Nebenkostenabrechnungen) müssen gemeinschaftlich erfolgen. Fällige Ansprüche kann zwar jeder einklagen, jedoch nur als Gesamtleistung an alle. Insb. müssen Gestaltungsakte wie die Kündigung von allen Mitmietern (bzw. allen Mitvermietern) gemeinsam erklärt und an alle Mitvermieter (bzw. im umgekehrten Fall an alle Mitmieter) zugehen, um wirksam zu sein; die Erteilung von Erklärungs- und Empfangsvollmachten ist möglich und sollte etwa bei studentischen Wohngemeinschaften wegen der Fluktuationsgefahr bereits im Mietvertrag vereinbart werden.
3. Gefahrtragung und Mängelhaftung
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Die Tragung der Leistungsgefahr (Kapitalrisiko) einerseits und der Preisgefahr (Gegenleistungsgefahr) ist stets Ausdruck einer Risikoverteilung im Schuldverhältnis, die sich nach den wechselseitigen Leistungsinteressen richtet. Gegenstände der Risikoverteilung sind dabei stets nur die unverschuldete Verschlechterung wie der zufällige Untergang.
So trägt der Vermieter die Leistungsgefahr für die Verschaffung der Mietsache bis zur Besitzeinweisung des Mieters. Anschließend geht sie auf diesen über, wie sich in § 536c zeigt. Für die dauerhafte Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit bleibt die Leistungsgefahr hingegen beim Vermieter, der die – durch den vertragsgemäßen Gebrauch bedingte – Sach- und Erneuerungsgefahr (zur üblichen abweichenden Vereinbarung über Schönheitsreparaturen s. bereits oben Rn. 169) und damit die Preisgefahr permanent trägt.
Beispiel:
Auch bei zeitweiser Unbenutzbarkeit einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hotelzimmers (z.B. bei behördlichen Evakuierungsmaßnahmen infolge eines Bombenfundes) wird der Mieter anteilig von der Mietzahlung befreit, soweit es sich nicht um eine nach Mietdauer verhältnismäßige Geringfügigkeit handelt (vgl. §§ 320 Abs. 2 bzw. 536 Abs. 1 S. 3).
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Gefahrtragung und Gewährleistungsrechte gleichen jedoch wie stets nur das Äquivalenzinteresse von Leistung und Gegenleistung aus. Schadensersatzansprüche stehen dem Mieter nur zu, wenn den Vermieter über seine bestehende Pflicht hinaus eine Verantwortlichkeit trifft. Nur Letztere rechtfertigt, aus seinem Vermögen über die Erhaltungskosten hinaus etwas zusetzen zu müssen. Gem. § 536a kann diese Verantwortlichkeit darin liegen, dass der Mietmangel bereits bei Vertragsschluss vorlag (anfänglicher Mangel). In diesem Fall hätte der Vermieter im eigenen Interesse nicht vermieten dürfen. Für später auftretende Mietmängel kann die Verantwortlichkeit sodann darin liegen, dass der Vermieter mit ihrer Beseitigung in Verzug kommt. Dies setzt wiederum die Mängelanzeige des Mieters (§ 536c Abs. 1) voraus, bei deren Unterbleiben der Mieter des Schadensersatzanspruchs verlustig geht (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2).
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Die Gütegefahr ist stets Ausgangspunkt für die Gewährleistungspflicht. Aufgrund des Dauerelements in der Erfüllung führen Fehler der Mietsache, die den vertragsmäßigen Gebrauch aufheben oder mindern, stets zu einer Nichterfüllung der Hauptpflicht für die schon verflossene Mietzeit. Nacherfüllung wäre unmöglich (absolutes Fixgeschäft). Da die Tragung der Gütegefahr nicht mit der Überlassung der Mietsache endet, ist die Mängelhaftung des Vermieters strenggenommen stets Hauptpflicht nicht Gewährleistung.
Aufgrund der dauerhaften Tragung der Erhaltungsgefahr durch den Vermieter folgt hinsichtlich der dem Mieter möglichen Mietminderung nach § 536, dass diese als Zurückbehaltungsrecht nach § 320 unmittelbar aus dem Synallagma folgt und zugleich Gewährleistungsrecht ist. Beides muss daher gleichbehandelt werden; ein Nacherfüllungsverlangen für das Gewährleistungsrecht ist nicht erforderlich, da die Erhaltungsleistung nicht nachholbar ist, sondern immer wieder neu geschuldet wird; umgekehrt erstreckt sich § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 als Ausschlussgrund und Ausdruck der Obhutspflicht des Mieters auch auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 320.
Die Ausgestaltung der Rechtsbehelfe des Mieters in §§ 536 ff. ist (deshalb) rücksichtlich einiger Besonderheiten aufgrund des Dauerschuldcharakters der Miete den Käuferrechten nachgebildet. Dies bedeutet dann auch, dass in ihrem Anwendungsbereich und mithin ab Überlassung der Mietsache an den Mieter die Anwendung der §§ 320 ff. ausgeschlossen sein soll (Vorrang der speziellen Regelung vor der allgemeinen).
4. Mängelhaftung im Einzelnen
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Mietmangel ist jeder Fehler der Mietsache, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Rechtsmängel sind nur insoweit von Interesse, als dem Mieter der Mietgebrauch entzogen werden kann (§ 536 Abs. 3). Die Mietminderung (§ 536) entspricht der (teilweisen) Befreiung von der Mietzahlungspflicht während der Dauer solcher Mängel vom Zeitpunkt ihres Auftretens an. Im Unterschied zum Kaufrecht (dort § 441 Abs. 1 S. 1) bedarf die Mietminderung keiner Erklärung, sondern besteht während der Dauer solcher Mängel von Gesetzes wegen (Folge aus dem hier verletzten Synallagma).[115] Sie ist dennoch, wie jene Einrede, nur Rechtsbehelf des sekundären Gewährleistungsrechts, weshalb der Mieter beweisbelastet ist (Folge seiner Obhut). Hierzu gehört die Darlegung und der Beweis des die Gebrauchstauglichkeit einschränkenden Mangels und der unverzüglichen Anzeige desselben, ebenso wie die Darlegung der Unkenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss bzw. des Vorbehalts dieser Rechte bei Annahme der erkennbar mangelhaften Sache (vgl. § 536b).
Die Geltendmachung der fristlosen Kündigung (§ 543) setzt eine erhebliche Behinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs (deutlich §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 569 Abs. 1) voraus. Sie ist regelmäßig erst zulässig, nachdem der Vermieter eine ihm vom Mieter gesetzte angemessene Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen (vgl. § 543 Abs. 3, auch zu Ausnahmen). Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich, der Rechtsbehelf schließt an die dauerhafte Hauptpflicht des Vermieters an, deren Erbringung mit Vertragsschluss garantiert wurde.
Die Kündigung ist dennoch als Gewährleistungsrecht ausgestaltet und verdrängt damit § 323 Abs. 5 vollständig, ist also keine spezielle Verzugsfolge. Daraus leiten sich die zu § 536 vergleichbaren Voraussetzungen ab (vgl. § 543 Abs. 4 S. 1). Lediglich für die Rechtzeitigkeit der erstmaligen Überlassung der Mietsache und die rechtzeitige Abhilfe auf die Aufforderung zur („Nach“)Erfüllung hin trägt der Vermieter die Beweislast (§ 543 Abs. 4, 2). Dies rechtfertigt sich im ersten Fall daraus, dass hier die Überlassungspflicht und deshalb der Vollzug des Vertrages überhaupt betroffen ist (Verdrängung der §§ 320 ff. hinsichtlich der Erhaltungspflicht ist erst ab Überlassung auch materiell gerechtfertigt).
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Das Kündigungsrecht schließt nicht aus, dass Schadensersatz oder Mietminderung für die bis dahin in Kauf genommenen Mängel zusätzlich geltend gemacht wird. Anders als der Rücktritt bewirkt die Kündigung nicht die rückwirkende Auflösung. Zweifelhaft ist, ob auch noch solche Schäden liquidiert werden können, die erst nach Wirksamkeit der Kündigung auftreten. Insoweit muss jedenfalls der Rechtsgedanke des § 325 aufgrund der Ähnlichkeit von Rücktritt und Kündigung zur Anwendung kommen, der sowohl Schadensersatz neben der Leistung, als eben auch Schadensersatz statt der Leistung neben Rücktritt (und Kündigung) nicht ausschließt.
Beispiel:
Von daher können auch bei wirksamer Kündigung Umzugskosten und Mehraufwendung für eine Ersatzanmietung geltend gemacht werden; über § 284 außerdem durch mangelbedingte Kündigung nutzlos gewordene Aufwendungen für eigene (unzureichende) Versuche zur Mangelbeseitigung und für sonstige Investitionen zum Herrichten der Räume.
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Der Schadensersatzanspruch des Mieters geht auf das Erfüllungsinteresse (§ 536a Abs. 1). Er besteht als Garantiehaftung, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war ohne Rücksicht auf ein Verschulden. Bei später auftretenden Mängeln, wenn diese vom Vermieter zu vertreten sind oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gesetzt worden war. Dies greift die Risikoverteilung im Schuldverhältnis auf, wonach der Vermieter zwar dauerhaft den vertragsgemäßen Gebrauch versprochen hat, hierfür jedoch nur die Preisgefahr, also das Äquivalenzinteresse trägt. Auf den Schadensersatzanspruch des Mieters finden die Ausschlussgründe von § 536b und § 536c ebenfalls Anwendung.
Zuletzt hat der Mieter ein Selbsthilferecht zur Mangelbeseitigung (§§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1) als Fall der Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät oder sofortige Mangelbeseitigung zur Sacherhaltung aufgrund der Obhutspflicht notwendig ist. Der Ausschlussgrund des § 536b bei bestimmten Fällen der Kenntnis des Mieters vom Mangel ist hierauf ebenfalls anzuwenden, während § 536c im Selbsthilferecht bereits aufgeht.
5. Prüfungsschema zum Schadensersatzanspruch, § 536a
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| I. | Wirksamer Mietvertrag , § 535 (ggf. §§ 566, 563) |
| II. | Mangel der Mietsache (abzugrenzen gegen Erfüllungsklage auf primäre Hauptpflicht) |
| III. | Kein Gewährleistungsausschluss , vgl. §§ 536b, c oder d |
| IV. | Besondere Voraussetzungen nach § 536a 1. Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel 2. Bei später auftretenden Mängeln Verschulden oder Verzug mit Beseitigung erforderlich. |
| V. | Keine Verjährung |
6. Weitere Besonderheiten
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Beim Verkauf der Mietsache ordnet § 566 Abs. 1 einen Vertragsübergang auf den Erwerber an („Kauf bricht nicht Miete“). Diese Vorschrift dient dem Besitzschutz des Mieters, wie er bei beweglichen Sachen durch die Vorschrift des § 986 Abs. 2 bereits besteht. Die Sonderregelung des Mietrechts reicht aber insoweit weiter, als hier das mietrechtliche Schuldverhältnis insges. eine Belastung des Eigentums ist, ohne dass dies wie in §§ 986 Abs. 2, 931 aus dem Rechtsgedanken des § 404 gerechtfertigt werden könnte. Einzelheiten hierzu und die Reichweite der Haftungen sind in §§ 566 Abs. 2 und ff. geregelt. Der Erwerber wird insoweit geschützt, als Vorauszahlungen der Miete nach §§ 566b und sonstige rechtsgeschäftliche Abmachungen bezüglich der Miete (§§ 566c und d) ihm gegenüber weitestgehend unwirksam sind. § 566 ist auf die Wohnraummiete und über § 578 auf jede Grundstücks- und Raummiete sowie die Schiffsmiete nach § 578a anwendbar, nicht aber auf die Miete beweglicher Sachen.
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Umgekehrt haben bestimmte nahestehende Personen des Mieters bei dessen Tod ein Eintrittsrecht in den Wohnraummietvertrag (§§ 563 ff.), soweit sie in häuslicher Gemeinschaft mit ihm in den Mieträumen gelebt haben (vgl. auch Anspruch auf deren Aufnahme nach § 553 als Ausnahme zu § 540 im Wohnraummietrecht). Soweit sie bereits Mitmieter waren, besteht ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hierdurch wird die erhöhte persönliche und soziale Bedeutung der Wohnraummiete für den Mieter und seine Angehörigen anerkannt. Aus ähnlichen Erwägungen können Wohnraummieter u.U. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. wegen unzumutbarer Kündigungsfolgen verlangen (beachte hierbei auch § 545 für alle Mietverhältnisse). Zahlreiche weitere Besonderheiten des sozialen Wohnraummietrechts (vgl. §§ 555a ff.; 556 ff.; 557 ff.; 573 ff.; 575 f.) bleiben hier unberücksichtigt.
7. Vermieterpfandrecht
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Zur Sicherung des Vermieters besteht an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§§ 562 ff. und § 578 Abs. 1).[116] Das Pfandrecht setzt Eigentum, zumindest Miteigentum oder Gesamthandseigentum des Mieters am Pfandgegenstand voraus, wobei es genügt, wenn solches bei Einbringung in die Mieträume bestanden hatte (gutgläubiger Erwerb eines Pfandrechts an mieterfremden Sachen ist ausgeschlossen, §§ 1257, 1205, 1207). Bei Ehegatten gilt die Vermutung des § 1362. Im Zeitpunkt der Geltendmachung des Pfandrechts sind nach Zwangsvollstreckungsrecht unpfändbare Sachen (vgl. § 562 Abs. 1 S. 2 BGB mit § 811 ZPO) ausgenommen.[117] Das Pfandrecht besteht für alle Haupt- und Nebenforderungen aus dem Mietvertrag sowie für alle Entschädigungsansprüche aus einer Verletzung der vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten. Allerdings bestehen Beschränkungen hinsichtlich künftiger Forderungen (§ 562 Abs. 2) ebenso wie hinsichtlich der Miete für vergangene Zeiträume (§ 562d). §§ 562 ff. sind auf die Wohnraummiete und über § 578 auf jede Grundstücks- und Raummiete sowie die Schiffsmiete nach § 578a anwendbar.
Das Pfandrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Wegschaffung der ihm unterliegenden Gegenstände zu verhindern und für bereits entfernte Gegenstände Rückschaffung zu verlangen (§§ 562a f.). Die Verwertung des Pfands zur Befriedigung erfolgt, sofern der Vermieter ausnahmsweise Besitz an der Pfandsache erlangt hat, nach den Regeln des Pfandverkaufs für Besitzpfandrechte (§§ 1257, 1228, 1233 ff.). Beim regelmäßig besitzlosen Vermieterpfandrecht muss dieser zuvor einen vollstreckbaren Titel auf Herausgabe des Pfandgegenstands zum Zweck des Verkaufs erlangen (vgl. § 562c), um es dann nach den Regeln des Besitzpfandrechts zu verwerten. Im Falle der Pfändung desselben Gegenstandes von dritter Seite kann der Vermieter vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös (§ 805 ZPO; ähnlich das Absonderungsrecht in der Insolvenz, § 50 InsO) verlangen und soweit der Erlös bereits ausgekehrt ist, bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den Dritten aus der Eingriffskondiktion (§ 816 oder § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2) geltend machen.
