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Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos
Alejandro Fuentes-Lojo Rius
Abogado, Profesor de Derecho Procesal de la UOC,
Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña
Alfonso Codón Alameda
Magistrado
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Diseño de cubierta: Clara Batllori
Primera edición enero 2021
ISBN: 978-84-122686-2-1 (papel)
ISBN: 978-84-122686-3-8 (digital)
Depósito Legal: B 21030-2020
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Parte I
Obligaciones y responsabilidad civil de la comunidad de propietarios y sus órganos
1. El presidente
1.1. Naturaleza
El doble carácter del presidente que le atribuye el art. 13 de la LPH, representante de la comunidad por una parte (13.3), y administrador y secretario (13.5), en su caso, por otra, es causa de que se discuta por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de dicho cargo, es decir, si se trata de un verdadero órgano o de un mero representante de la comunidad.
FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M.1 se inclina decididamente por la primera posición, dado que es la propia Exposición de Motivos de la LPH la que le otorga tal cualidad; no siendo obstáculo, además, que pueda ostentar a la vez la función de representación de la comunidad.
En Cataluña, su regulación la encontramos en los arts. 553-15 y 553-16 del Código Civil de Cataluña. A diferencia de la LPH, no se le faculta para ejercer el cargo de administrador ni secretario.
En el ámbito jurisprudencial cabe citar la Sentencia de 27 de noviembre de 1986 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que declara que según el artículo 12 de la LPH el presidente es el representante de la comunidad en juicio y fuera de él, y, por tanto, no es necesaria la intervención de los condóminos como tales, aunque puedan en ciertos casos intervenir individualmente como litigantes. Siendo de advertir que la representación del presidente, según ha concretado esta Sala (Sentencia de 19 de junio de 1965) no actúa en virtud de una procura de carácter general, sino que interviene como auténtico órgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyéndolo y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad; sin perjuicio de la relación interna entre el presidente y la junta de propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiere llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los estatutos de la comunidad. Esta conclusión aparece ratificada por otras Sentencias del Alto Tribunal, como la Sentencia de 3 de julio de 1989, la Sentencia de 31 de diciembre de 1996 y la Sentencia de 4 de julio de 1995. Sobre la función representativa ahondaremos más adelante. En palabras del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia de 20 de abril de 1991:
“… En la contestación a la demanda se confunden y entremezclan cuestiones relativas a la personalidad, carácter, representación y legitimación, cuestiones que afectan al fondo y a la forma, a la capacidad para ser parte, a la jurídico-procesal y a la acción, olvidando además que la actuación representativa del Presidente de la Comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la Comunidad, arts. 12 y 13.5 de la L.P.H . (Sentencias de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio, y 29 de septiembre, todas de 1989), sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquél de responder de su gestión (Sentencias de 15 de enero y 9 de marzo de 1988). b) El hecho de que el art. 12 de la L.P.H . confiera al Presidente de la Comunidad la representación de ésta en juicio, no es impeditivo para que cada propietario -y el presidente lo es- pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, el interés que ha de estar jurídicamente protegido, de su participación indivisa en los elementos comunes, y si no se concediera acción a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos o por un tercero, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho obstativo que a cada uno concede la mencionada norma (Sentencia de 7 de diciembre de 1987). …”
1.2. Nombramiento
Según el apartado a) del artículo 14 de la LPH corresponde, en principio, el nombramiento del presidente a la junta de propietarios. Sin embargo, el párrafo último del artículo 13.2 de la LPH, prevé que pueda ser nombrado por el juez cuando, por cualquier causa, fuere imposible para la junta de propietarios designarlo.
El apartado 2 del artículo 13 dice expresamente que “el nombramiento será obligatorio”. Lo que, además, resulta lógico, el tratarse de un órgano imprescindible para el funcionamiento de la propiedad horizontal.
Homóloga regulación prevé el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña, pues no olvidemos que la regulación catalana que tiene su origen en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, tiene como precedente la LPH, que era de aplicación también en Cataluña hasta entonces.
LOSCERTALES FUERTES, D.2 entiende que existe obligatoriedad en todo caso, incluso si no se hubiera tenido en cuenta el sistema de elección o, subsidiariamente, mediante sistema rotatorio o por sorteo, aunque el interesado puede acudir al auxilio judicial mediante el juicio de equidad, en los términos del artículo 17.7, párrafo segundo de la LPH; siquiera el nombrado continuará en la ostentación del cargo hasta tanto haya resolución firme, debiendo aportar las razones por las que considera no debe ser designado.
El artículo 13.2 de la LPH puntualiza que el nombramiento ha de serlo por elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Claramente dispone que “el presidente será nombrado entre los propietarios”, habiendo tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo de forma reiterada, en el supuesto de que se nombrase a una persona que no tuviera tal condición, que estamos ante un acuerdo nulo de pleno derecho (SSTS nº52/2017, de 27 de enero; de 8 de febrero de 2006, de 27 de enero de 2017; nº514/2015, de 23 de septiembre; nº901/2008, de 14 de octubre; 30 de junio de 2005; 13 de julio de 2006; de 30 de abril de 1994):
“TERCERO.– La sentencia hoy recurrida parte de que no se ha pretendido en la demanda la declaración de nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad por el hecho de no ser propietaria -ya que quien figura como tal es su madre- sino que lo que se ha discutido es la validez de las reuniones, y acuerdos adoptados en las mismas, mientras ostentaba la condición de presidenta quien legalmente no podía serlo.
La sentencia impugnada, aunque alude a la existencia de actos propios de los demandados, no establece en momento alguno que el nombramiento pueda ser válido al no haber sido impugnado, que es lo que verdaderamente vulneraría la jurisprudencia de esta sala que se cita en el motivo.
Como más reciente, la sentencia 514/2015, de 23 septiembre, se expresa en los siguientes términos:
“Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que “la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que “evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10 de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de 2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables “ (STS nº52/2017, de 27 de enero)
Por lo que respecta a la cuestión de la capacidad requerida para el desempeño del cargo de presidente, existe controversia en la doctrina sobre si debe ostentar la capacidad de obrar plena o puede ostentar dicho cargo el menor o el incapaz, actuando a través de sus representantes legales en los casos que resulte pertinente.
Si bien la naturaleza del cargo es personal, no existe prohibición alguna para que ostenten el cargo los representantes legales de las personas jurídicas cuando son titulares de un elemento privativo (Sentencia de 30 de junio de 1972 de la AP de Madrid; la de 10 de abril de 2003 de la Sección 1ª AP Asturias; Sentencia de 27 de junio de 2006 de la Sección 2ª AP Burgos; y la Sentencia de 8 de marzo de 2006, Sección 6ª AP Málaga), por lo que no vemos inconveniente en que se encomiende el cargo al representante legal del incapaz o del menor de edad, al margen de las cuestiones de índole práctica.
Algunos autores (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.3; y VENTURA-TRAVESET Y GONZÁLEZ, A.4) sostienen que es aplicable en este caso de forma analógica lo dispuesto en el art. 1716 del Cc para el contrato de mandato, que establece que basta con ser un menor emancipado.
BATLLE VÁZQUEZ, M.5 defiende la posibilidad de que pueda ser elegido presidente el representante legal del incapaz. Y PERÉ RALUY, J.6 añade que “aunque no es aconsejable que se realice una designación de tal clase, cuando menos por las dudas que suscita la legalidad de tal nombramiento y la posibilidad de impugnaciones, no puede cerrarse el paso de modo absoluto a tales nombramientos, tanto más cuanto que, por otra parte, el problema de la designación de presidente, de mantenerse a ultranza la tesis negativa, podría resultar insoluble, ya que puede darse la anómala situación de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en el que los diversos titulares sean todos incapaces o incapacitados”.
Refiriéndose a la elección como presidente de una persona de avanzada edad, la Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1994, ha declarado, en síntesis, que el acuerdo de junta en el que se nombra presidente de la comunidad a una persona de avanzada edad, permitiéndose que ejerciera las funciones de la misma otro propietario que fue el que presidió y convocó dicha cita, con aquiescencia mayoritaria de los demás propietarios, no es causa de nulidad de dichos acuerdos, dado su carácter excepcional.
Respecto de si puede ser presidente el usufructuario o un representante voluntario del propietario, creemos que no, porque la Ley exige la condición de propietario y dicha condición es personal, indelegable, e insubstituible, salvo en la persona del vicepresidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, tal como prevé el art. 13.4, párrafo segundo, de la LPH, y su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Así lo corrobora de forma contundente la SAP Burgos, Sec. 3ª, nº351/2011, de 11 de noviembre:
“Como propietario puede otorgar su representación a persona que no lo sea, pero como Presidente no puede actuar por medio de representante no propietario -cualidad que es necesaria para ostentar este cargo, que es un órgano de la Comunidad, art. 13.1,b.2 LPH -, y siendo a él a quien corresponde Presidir las Juntas de Propietarios -ex art. 19-3 LPH -. …”
Ello al margen de que tal designación se hallaría abocada a graves inconvenientes, dado el carácter esencialmente revocable del mandato y la precariedad de la delegación que el usufructuario puede gozar respecto del nudo propietario. El nudo propietario, en cambio, sí podría serlo.
La nulidad del cargo de presidente del usufructuario ha sido confirmada por los tribunales (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº301/2014, de 30 de junio). No obstante, de forma aislada, la Sentencia de 25 de septiembre de 1993, Sección 10.ª de la AP de Madrid, ha declarado, sin embargo, que sí puede serlo el usufructuario, razonando lo siguiente:
“El usufructuario —como titular directo del goce y disfrute del piso— no cabe duda de que aparece como una figura cercana idónea para conocer y defender los intereses comunes. Por otra parte, no hay que olvidar el tratamiento especial, que al usufructuario otorga la Ley de propiedad horizontal en el artículo 14 al regular la asistencia a la junta. En dicho precepto se establece una presunción legal, de que el nudo propietario se entenderá representado por el usufructuario, requiriendo sólo que la delegación sea expresa «cuando se trate de acuerdos a que se refiere el n.º 1 del artículo 16, o de obras extraordinarias y de mejora». Expresión en la que el legislador parece estar aludiendo a la facultad que el artículo 490 del Código civil concede al usufructuario en los casos de comunidad: «el usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses». La doctrina ha venido reconociendo en esta norma «una simple aplicación al usufructo de la doctrina de la comunidad, establecida en nuestros artículos 392 y 398» y considerar que «al ocupar el usufructuario la posición del nudo propietario, puede llegar a ser nombrado administrador del objeto común». Se salva, pues, en todo caso el límite de la ajenidad a la comunidad, integrando esa interpretación extensiva a base de la cercanía que algunas figuras jurídicas mantienen con la propiedad total y estricta.”
Respecto de la cuestión de cómo debe probarse el nombramiento del cargo de presidente, entendemos que, por norma general, será suficiente aportando el libro de actas en el que conste este nombramiento llevado a cabo en la correspondiente junta con el quórum legal de la mayoría simple de propietarios y cuotas. En el ámbito jurisprudencial, la Sentencia de 24 de enero de 1974 de la Audiencia Provincial de La Coruña estimó la excepción de falta de legitimación, razonando que aun teniendo presente el libro de actas de la comunidad, ello no sería bastante para estimar acreditado el carácter de representante de la comunidad del presidente, por cuanto si bien es verdad que en dicho libro se hace constar la existencia de una reunión celebrada el día 22 de marzo de 1973, a la que asisten doce personas, en la cual se le confiere tal nombramiento, la demandada afirma que no ha sido citada para la misma y que no se le notificó en manera alguna el acuerdo adoptado, y de aquí que el accionante para acreditar su legitimación activa no le bastaba con aportar el citado libro, sino que tendría, además, que probar que la demandada había sido citada en forma para la reunión, o cuando menos que se le notificó de alguna manera el acuerdo recaído.
Nos preguntamos si es posible establecer un sistema distinto del rotativo o del sorteo establecido por el art. 13.2 de la LPH y su homólogo art. 553-15.5 del Código Civil de Cataluña, y entendemos que no debe existir inconveniente en que la comunidad pueda modificar dicho sistema por otros, mediante el correspondiente acuerdo de modificación estatutaria, con el correspondiente quórum de la unanimidad que prevé el art. 17.6 de la LPH para estos casos, o de cuatro quintos de propietarios y cuotas en el caso de Cataluña (art. 553-26.2.a) del Código Civil de Cataluña), siempre y cuando el sistema escogido no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255 del Cc). Esta tesis ha sido confirmada por la SAP Vizcaya, Sec. 5ª, 378/2010, de 16 de septiembre, que declara lo siguiente:
“la existencia de un sistema previo de turno rotatorio no implica que necesaria e incondicionalmente haya de seguirse sin solución de continuidad tal sistema, siendo así que la LPH no prohíbe la mutación del sistema de elección”, y tal y como ha quedado acreditado en este caso, los comuneros aquí optaron por el sistema establecido legalmente con el carácter de preferente.”
Respecto de los límites de dicha autonomía de la voluntad de la comunidad sobre el sistema de elección a escoger, conviene citar la SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997, que declara que el establecimiento de un sistema de elección que prohíba que un propietario jubilado sea presidente es nulo por contravenir el derecho de igualdad que consagra el art. 14 de la Constitución.
En virtud de dicha autonomía de la voluntad, también cabe aprobar mediante acuerdo comunitario un listado de causas de excusa o válida justificación para no ser sujeto elegible para el cargo de presidente, lo cual puede ser recomendable en aras a dotar de una mejor operatividad a la comunidad y para evitar conflictos innecesarios sobre este extremo, a la vista de que en la práctica es frecuente la negativa a ejercer el cargo entre los comuneros. Salvo que dicho listado se haya incluido inicialmente en el título constitutivo, será necesario que la junta adopte un acuerdo por unanimidad en tanto que se trata de un acuerdo de naturaleza estatutaria (art. 17.6 de la LPH) – en Cataluña un quórum de 4/5 de propietarios y cuotas -, ya que se trata de la aprobación de una norma de gobierno de la comunidad (art. 5, párrafo tercero, de la LPH), que deberá elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros.
Hay quien sostiene (MAGRO SERVET, V.7) que dicho acuerdo comunitario tiene naturaleza reglamentaria y no estatutaria, siendo suficiente con que el acuerdo cuente con la mayoría simple del art. 17.7 de la LPH. No obstante, la doctrina mayoritaria (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.8, GONZÁLEZ CARRASCO, M.9, y CORDERO LOBATO, E.10), a la cual me sumo, opina que el reglamento de régimen interior debe limitarse a regular la administración y gestión de los elementos y servicios comunes, es decir, las cuestiones atinentes a la convivencia, estando vedado para este instrumento la determinación de los requisitos que han de reunir los particulares para ostentar los distintos cargos de gobierno de la comunidad.
En todo caso, conviene ser muy cuidadoso con la redacción de dicho listado de excusas o causas, evitando establecer en la medida de lo posible prohibiciones de elegibilidad que puedan ser contrarias al derecho de igualdad de los comuneros (art. 14 CE) y, por tanto, ser consideradas nulas de pleno derecho por los tribunales. Así lo prevé de forma expresa el art. 553-15.8 del Código Civil de Cataluña al disponer que “en la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo”. En este sentido, se han pronunciado los tribunales en varias ocasiones (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997; SAP Vizcaya de 16 de septiembre de 2010; SAP Castellón de 10 de marzo de 2011; y SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999):
“Obsérvese que, como reconoce el demandado, para algún caso concreto se eximió a algún jubilado que enviudo, y que le correspondía ser presidente de la comunidad, para que quedase relevado de aquélla obligación, pero esto ni se llevó al acta de 24 de mayo de 1994 ni encierra la prohibición de que el jubilado pueda ser presidente de la Comunidad, pues de haberse adoptado este acuerdo sería claro que contravendría preceptos esenciales de la Constitución, como es el de igualdad que recoge el artículo 14 de nuestra Norma Suprema.” (SAP Madrid, Sec. 19ª, de 16 de enero de 1997)
“Por el contrario y como ya apuntamos, sí que apreciamos que está viciado de nulidad el acuerdo adoptado en el punto 14 del orden del día de la junta (elección de la junta de gobierno) en la medida en que se dispone el sistema de sorteo para la designación del presidente de la comunidad y se excluye de los participantes en el mismo a diversos propietarios por mor del conflicto existente en la comunidad con los mismos, entre los que se encuentran los actores y aquí apelantes. Este acuerdo es contrario al art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , norma imperativa (en este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2008 ), en la medida en que todos los propietarios están llamados a poder ser presidente de la comunidad cualesquiera que sea el sistema elegido (electivo, turno rotatorio o sorteo), por mucho que lo normal sea la ausencia de interés por ostentar tal cargo y, consecuentemente, de tener la posibilidad de ser designado. Como en el presente caso se ha impedido a determinados propietarios el acceso al cargo, consideramos que el acuerdo es nulo (con la consiguiente pertinencia de estimar el recurso de apelación en este punto), sin que el propósito de impedir que el funcionamiento normal de la comunidad se viere afectado caso de salir elegido alguno de los propietarios excluidos por mor del conflicto existente en la comunidad pueda justificar dicho actuar y, desde luego, validar el correspondiente acuerdo, no recogiéndose ninguna excepción en el texto legal. …” (SAP Castellón de 10 de marzo de 2011)
“Se ha insistido mucho durante la tramitación del procedimiento y en la vista oral que se rompe el principio de igualdad patrocinado por nuestras leyes constitucionales por el hecho de excluir a determinadas personas del cargo de Presidente. Está equivocado quien hace esa interpretación el principio de igualdad se conculcaría cuando se tratara desigualmente a los iguales. Es decir que si a unas personas, por su edad, dolencias físicas o defectos total o parcial de vista se les excusa está bien tomado dicho acuerdo y el principio de igualdad se quebraría cuando con unas personas o vecinos que se encontraran en las mismas condiciones se transigiera y con otras -repito en las mismas condiciones- no se hiciera. Las Comunidades de Propietarios son órganos de mucha importancia para el desenvolvimiento de las grandes y medianas poblaciones y lo que no se puede hacer es buscar el mínimo resquicio formal para poner obstáculo. No deja de ser curioso que a una persona incapacitada o de edad muy avanzada se le obligue a ser Presidente, ya que iría en contra de los intereses de todos. También se ha alegado mucho la falta de prueba cuando entre escasos vecinos se conocen tales circunstancias bien de la edad, postración o enfermedad que en uno de los casos ha terminado en muerte.” (SAP Córdoba de 18 de mayo de 1999)
Sobre esta cuestión es habitual que la comunidad de propietarios se plantee a modo de sanción prohibir al propietario moroso que pueda ser elegido presidente; también por una razón claramente operativa, consistente en evitar la problemática jurídica derivada de tener que reclamar judicialmente al presidente moroso. Al respecto, los tribunales (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre; y SAP Cantabria, Sec. 2ª, nº114/2013, de 25 de febrero) vienen declarando que dicho acuerdo es nulo ya que la comunidad no ostenta facultad sancionadora, ni la Ley penaliza la morosidad con esta sanción, sino con la privación del voto del art. 15.2 de la LPH.
“… Del mismo modo, y en cuanto a la elección como Presidente de un copropietario que alega el recurrente era moroso en dicho momento, no puede sino estimarse por un lado, que la LPH, no penaliza la morosidad de un copropietario, con la sanción de no ser válido para el desempeño de dicho cargo. Y es más, en el presente caso, aparece que la Comunidad de Propietarios, venía eligiendo Presidente, a aquel que por turno fuera procedente, según la planta en la que habitaba, por ello, el que se eligiera Presidente a D. Carlos Alberto , no entraña ninguna vulneración legal, dado que es vecino de la planta a la que por turno tocaba desempeñar dicho cargo rotatorio, sin que se vea perjudicado en dicho nombramiento vecino alguno.” (SAP Madrid, Sec. 18ª, nº586/2011, de 29 de noviembre)
