Czytaj książkę: «La administración en la propiedad horizontal»
Solano Rodríguez, Omar Javier
La administración en la propiedad horizontal: una guía para mejorar la gestión administrativa, contable y presupuestal / Omar Javier Solano Rodríguez. -- Cali : Programa Editorial Universidad del Valle, 2020.
308 páginas ; 24 cm. -- (Colección Ciencias de la Administración)
1. Propiedad horizontal - 2. Legislación colombiana - 3. Procesos administrativos - 4. Gestión contable - 5. Revisoría fiscal - 6. Competencias profesionales
346.0433 cd 22 ed.
S684
Universidad del Valle - Biblioteca Mario Carvajal
 | La Administración en la Propiedad Horizontal. Una guía para mejorar la gestión administrativa, contable y presupuestal © Universidad del Valle © Facultad de Ciencias de la Administración © Omar Javier Solano Rodríguez, Ph.D. ISBN 978-958-5168-23-7 Primera edición, diciembre 2020 UNIVERSIDAD DEL VALLE |
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TABLA DE CONTENIDO
PRÓLOGO
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
De la constitución del régimen de propiedad horizontal
Contenido de la escritura pública o reglamento de propiedad
Documentación a incorporar para la constitución de la propiedad horizontal
Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica
CAPÍTULO 2. MARCO REGULATORIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
De la propiedad horizontal como persona jurídica
Objeto de la persona jurídica
Naturaleza y características
Impuesto de renta y complementarios
Impuesto de industria y comercio
Demás impuestos nacionales como el IVA y el GMF
Normas municipales o distritales
Otras normas concordantes al régimen de propiedad horizontal
Servicios públicos (Ley 142, 1994)
Objeto Social de la Propiedad Horizontal (Decreto 1060, 2009)
Licencias Urbanísticas (Decreto 1469, 2010)
Sanciones e Infracciones Urbanísticas (Ley 810, 2003)
Normas de Seguridad en Piscinas (Ley 1209, 2008)
Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801, 2016)
CAPÍTULO 3. LOS PROCESOS ADMINISTRATIVOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Planeación en la propiedad horizontal
Planeación estratégica en la propiedad horizontal
3.1. Fase filosófica
Misión y visión para la persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal
Valores y políticas para la propiedad horizontal
3.2. Fase analítica
Definición de los objetivos
Análisis organizacional
Definición de las estrategias
3.3. Fase operativa
Programa de actividades
Presupuesto en la planeación
Organización en la propiedad horizontal
Funciones y responsabilidades de la Asamblea General
Funciones y responsabilidades del Consejo de Administración
Funciones y responsabilidades del Administrador
Seguridad y bienestar en la propiedad horizontal
Recomendaciones de seguridad
Funciones y responsabilidades del Revisor Fiscal
Generalidades de la función administrativa de organización
Vinculación contractual en la propiedad horizontal
Integración en la propiedad horizontal
Dirección en la propiedad horizontal
Liderazgo en la propiedad horizontal
Motivación e incentivos laborales en la propiedad horizontal
Comunicación en la propiedad horizontal
Control en la propiedad horizontal
Monitoreo en la fase de control de la propiedad horizontal
CAPÍTULO 4. EL PRESUPUESTO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Definición y responsabilidades
Coeficientes de copropiedad
Factores relevantes del presupuesto
Modelo de presupuesto
Estructura y elaboración del presupuesto
El coeficiente como determinante de la cuota de administración
Ejecución presupuestal como eje de control
CAPÍTULO 5. LA CONTABILIDAD EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
De la obligatoriedad de llevar contabilidad
De los estados financieros de propósito general
Estado de situación financiera
Activos
Pasivos
Patrimonio
Estado de resultados
Ingresos
Gastos
Revelaciones y notas a los estados financieros
Normatividad de las notas en los estados financieros
Normatividad en las revelaciones de los estados financieros
Generalidades e incidencias de las NIIF en la propiedad horizontal
Sistema contable en la propiedad horizontal
De la contabilidad
Rubros de los ingresos de la copropiedad más destacados
Informes financieros
CAPÍTULO 6. LA CARTERA Y EL COBRO DE INTERESES DE MORA
Cartera en la propiedad horizontal
Intereses de mora en la propiedad horizontal
Incumplimiento en el pago de expensas
CAPÍTULO 7. REVISORÍA FISCAL Y SU RESPONSABILIDAD
La Revisoría Fiscal en las copropiedades de uso residencial
La Revisoría Fiscal en las copropiedades de uso comercial o mixto
Nombramiento y periodo del Revisor Fiscal en la propiedad horizontal
Funciones del Revisor Fiscal
Normas Internacionales aplicadas a la Revisoría Fiscal
Obligaciones del Revisor Fiscal
Derechos de inspección del Revisor Fiscal
Inhabilidades para el Revisor Fiscal
Sanciones para el Revisor Fiscal
Informes del Revisor Fiscal
CAPÍTULO 8. FUNCIONES Y PERFIL DEL ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Administración provisional
Habilidades del administrador
Competencias del administrador de la propiedad horizontal
Habilidades blandas o no cognitivas
BIBLIOGRAFÍA
NOTAS AL PIE
LISTADO DE TABLAS
TABLA 2.1. Estructura de la Ley 675 de 2001 del régimen de propiedad horizontal
TABLA 2.2. Resumen de algunas Sentencias de la Corte que impactan la Propiedad Horizontal
TABLA 3.1. Cuestionario para el proceso de evaluación (Planeación)
TABLA 3.2. Cuestionario para elaborar la misión
TABLA 3.3. Cuestionario para evaluar la declaración de la misión
TABLA 3.4. Cuestionario para elaborar la visión
TABLA 3.5. Fijación de objetivos
TABLA 3.6. Cuestionario para el análisis del entorno externo
TABLA 3.7. Matriz de evaluación de factores externos (MEFE) Conjunto Residencial XT001
TABLA 3.8. Matriz del factor competitivo (MPC)
TABLA 3.9. Matriz de evaluación de factores internos
TABLA 3.10. Matriz FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas)
TABLA 3.11. Matriz Integradora DOFA
TABLA 3.12. Cuestionario para el diseño de estrategia
TABLA 3.13. Guía general del plan de acción
TABLA 3.14. Gráfica de Gantt para programar tareas
TABLA 3.15. Guía del presupuesto de inversión para el plan de acción
TABLA 3.16. Cuestionario para el proceso de evaluación
TABLA 3.17. Formato de diseño del manual de responsabilidades
TABLA 3.18. Comportamiento del indicador
TABLA 3.19. Comportamiento del indicador estratégico
TABLA 4.1. Modelo de presupuesto anual de ingresos y gastos
TABLA 4.2. Ejecución Presupuestal
TABLA 4.3. Análisis horizontal del presupuesto
TABLA 5.1. Diferencias entre las notas y las revelaciones en los estados financieros
TABLA 5.2. Clasificación de la copropiedad de acuerdo a sus características
TABLA 5.3. Formato base de datos por apartamento y coeficiente
TABLA 5.4. Resumen de cuotas de administración por coeficiente
TABLA 5.5. Ejemplo cálculo de fondo de imprevistos
TABLA 6.1. Informe reporte de cartera por edades
TABLA 6.2. Tabla del cálculo de intereses de mora del año 2019 y enero del 2020
TABLA 7.1. Normas internacionales de auditoría
TABLA 7.2. Principios generales y las responsabilidades, NIA 200-265
TABLA 7.3. Planeación, NIA 300-330
TABLA 7.4. Control interno, NIA 402-450
TABLA 7.5. Evidencia, NIA 500 – 580
TABLA 7.6. Uso del trabajo de otros, NIA 600 – 620
TABLA 7.7. Informe del revisor fiscal, NIA 700 – 810
TABLA 8.1. Competencias del administrador de la propiedad horizontal
TABLA 8.2. Habilidades blandas primarias y secundarias
TABLA 8.3. Habilidades para el futuro
TABLA DE FIGURAS
FIGURA 3.1. Proceso administrativo
FIGURA 3.2. Proceso de planeación estratégica
FIGURA 3.3. Elementos básicos de la misión organizacional
FIGURA 3.4. Valor comparativo de factores de éxito
FIGURA 3.5. Organigrama propuesto para las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal
FIGURA 3.6. Organigrama propuesto para crear el comité de seguridad
FIGURA 3.7. Temas y subtemas para el comité de seguridad
FIGURA 3.8. Organigrama comité de convivencia
FIGURA 5.1. Procesos del Sistema de Información Contable
FIGURA 7.1. Obligaciones del revisor fiscal
FIGURA 7.2. Estructura de Informes del Revisor Fiscal
FIGURA 8.1. Habilidades que componen el perfil del administrador según Katz
FIGURA 8.2. Habilidades del administrador según American Management Association
AGRADECIMIENTOS
Gracias a la Universidad del Valle y a los Directivos de la Facultad de Ciencias de la Administración por permitir la publicación de este libro. A los jurados de este trabajo académico por sus sugerencias y recomendaciones; a los estudiantes del Programa de Contaduría Pública de la asignatura de contabilidad, control y regulación en la propiedad horizontal de la Universidad del Valle, por sus aportes. A la abogada Lina María Bonilla Mejía por su gran contribución en la revisión normativa y a la Administradora Karina Burbano por el apoyo en la transcripción de la información.
DEDICATORIA
Al creador por brindarme su orientación, sabiduría y fuerza, a mi esposa Martha Lucía por su apoyo incondicional y decidido en este proceso, a mis hijos Javier Andrés y José David por ser parte activa de este proyecto académico, a mis padres José Omar y Marie, un amor infinito les profeso.
PRÓLOGO
La administración y la gestión es una función altamente demandada en la actualidad por las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, la cual exige personal idóneo y capacitado que se encargue de planificar, organizar, dirigir y controlar los recursos de las copropiedades. En este este libro los lectores podrán encontrar herramientas útiles para una adecuada gestión administrativa, sirviendo además como guía contable y presupuestal para establecer características en la aplicabilidad del nuevo marco normativo contable de las acciones que concurren en la actividad presupuestal. Este texto contribuye al proceso de planeación con un enfoque estratégico y operativo resaltando la relevancia que tiene el perfil del administrador como el encargado de dirigir, gestionar y administrar este tipo de entidades sin ánimo de lucro.
La evolución en los temas jurídicos y administrativos que han surgido en este tipo de entidades han impulsado en la academia, el estudio de nuevos esquemas administrativos que orienten la actividad gerencial en la propiedad horizontal. No solo basada con la aplicación de las habilidades que se obtienen por el conocimiento empírico y la experiencia al desempeñar actividades administrativas básicas, sino en la alta responsabilidad que se asume como representante legal de estas organizaciones.
La complejidad y confluencia de factores sociales, jurídicos, económicos y financieros en relación con la gestión administrativa de edificios, de apartamentos, conjuntos residenciales, mixtos y comerciales, requiere de competencias profesionales, habilidades y conocimientos que moldean el perfil de un buen administrador y la manera de cualificar su gestión administrativa.
Este libro está diseñado con la finalidad de ayudar a los administradores, asesores de las entidades sometidas al régimen de propiedad horizontal a comprender la importancia que tiene el proceso de planeación como herramienta gerencial, para que desde el consejo de administración y de quien ejerce la representación legal puedan realizar control y anticiparse a previsibles acontecimientos futuros.
Planear estratégicamente compete a las directivas de la organización y constituye el núcleo del trabajo administrativo (Aktouf, 2009). Implica además la definición racional y sistemática de las grandes orientaciones de las organizaciones, señalando su misión, objetivos y los medios propios para su realización. En este sentido, la directiva de planificación que se propone para la copropiedad es un proceso continuo de lineamientos que permiten confrontar los objetivos con los resultados obtenidos por medio de un mecanismo de retroalimentación y de control. Así, los administradores de la propiedad horizontal deberán ser capaces de orientar la organización como un todo y de poder integrar las áreas funcionales de la organización, manteniendo de esta forma un constante conocimiento de la unidad de análisis y de los factores del medio ambiente que la afectan.
OMAR JAVIER SOLANO RODRÍGUEZ Ph.D
Facultad de Ciencias de la Administración
Universidad del Valle
INTRODUCCIÓN
En Colombia la propiedad horizontal está instituida como un grupo de bienes inmuebles que tienen unas áreas y espacios comunes, que, para efectos de una mejor comprensión se requiere analizar su naturaleza jurídica y estudiar la esencia al derecho de dominio o propiedad. Al efecto, la Ley 675 de 2001, consagra en su artículo uno (1) que su objeto es regular la “forma especial de dominio”, denominada propiedad horizontal, con la cual se reconoce que el hecho de confluir en un solo sistema de bienes privados y comunes genera una forma particular de dominio con características diferentes de otras figuras jurídicas.
Con la expedición de la Ley 675 de agosto de 2001 se logró unificar las normas que reglamentaban los espacios residenciales multifamiliares, las unidades mixtas y comerciales bajo un solo régimen legal. Esta norma fue expedida para regular el régimen de propiedad horizontal que está encaminada a reglamentar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Por consiguiente, se deben establecer derechos y obligaciones en los propietarios, quienes decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Asimismo, la carta legislativa permite establecer pautas jurídicas que posibilitan la adecuada administración de dichos bienes y recursos.
Cuando un inmueble se somete al régimen de la propiedad horizontal da origen a la persona jurídica1. Ente jurídico que surge con el ánimo de integrar los propietarios de los bienes de dominio particular. Ello conlleva a que la copropiedad tenga un representante legal, quien actuará en nombre de su representado (la copropiedad). Dicha representación permite que el delegado se haga cargo de las obligaciones y hasta de los derechos de la copropiedad bajo ciertas responsabilidades, como la de administrar con eficiencia y eficacia.
El administrador para administrar copropiedades debe estudiar las nuevas tendencias administrativas, reconocer el progreso tecnológico, con una constante evolución en el campo de la inteligencia artificial aplicada a multitud de sectores, desde los algoritmos de personalización en internet y los avances en el comercio electrónico hasta las mejoras en ciberseguridad. Dimensiones que apoyan efectivamente la gestión administraba y la construcción de cada fase del direccionamiento estratégico. Quien administre o asesore las copropiedades requieren de bases sólidas de tipo académicas y prácticas, que le permitan aplicar los conocimientos alcanzados en este libro y pueda en el corto plazo, establecer un continuo flujo interrelacionado de las actividades de planeación, organización, dirección y control.
Se pretende con este libro que el administrador pueda realizar una buena gestión operativa y de recuperación de cartera, así como una adecuada planeación presupuestaria, aspectos sumamente relevantes para la correcta gestión de las copropiedades comerciales, mixtas y los espacios residenciales multifamiliares.
El texto contempla para los administradores, una propuesta metodológica con un conjunto de conceptos que encierran el pensamiento estratégico como visión de futuro y de compromiso con las diferentes actividades que debe desarrollar el administrador para mejorar la gestión administrativa, contable y presupuestal, tal como se describe a continuación:
El capítulo 1. La propiedad horizontal en Colombia: la Institución jurídica que surge a partir de la Ley 675 de 2001, está supeditada a la división y organización de las unidades privadas resultantes de la disgregación de una construcción común, por tal razón, en este capítulo se despliega la naturaleza y resurgimiento de la propiedad horizontal en Colombia.
El capítulo 2. Marco regulatorio de la propiedad horizontal: contempla la normatividad vigente que regula los asuntos directamente relacionados con la propiedad horizontal. A pesar de que este capítulo tiene un enfoque legal, el marco regulatorio será transversal a lo largo del texto puntualizando la dinámica regulatoria en los diferentes capítulos. Se incluyen temas tangenciales que influyen indirectamente en el régimen de propiedad horizontal
El capítulo 3. Proceso administrativo de la propiedad horizontal: desarrolla el concepto de administración, describiendo el proceso administrativo de: organización, integración, dirección y control. Se logra agrupar las actividades dentro de una estructura lógica, designando cargos, responsabilidad y procesos dentro de un concepto de planeación estratégica.
El capítulo 4. El presupuesto en la propiedad horizontal: se describe ampliamente cómo desarrollar el presupuesto en la propiedad horizontal como mecanismo de gestión y control en las copropiedades. Mostrando factores relevantes del presupuesto, su estructura y la importancia de su ejecución como eje de control.
El capítulo 5. La contabilidad en la propiedad horizontal: establece las diferentes definiciones del subsistema contable y su importancia. Realiza de manera exploratoria los procesos para el manejo del presupuesto, la facturación y la cartera, que conllevan a desarrollar una actividad económica organizada desde lo contable y el nuevo marco normativo.
El capítulo 6. La cartera y el cobro de intereses de mora: se presenta un modelo de gestión para el cobro y recuperación de la cartera, no obstante, se ahonda en la manera de calcular los intereses de mora en las copropiedades.
El capítulo 7. Revisor Fiscal y su responsabilidad: la revisoría fiscal es una figura que está configurada la Ley 43 de 1990, por ello, se analizará en este capítulo las obligaciones de este ente de control en la propiedad horizontal, su normatividad, funciones, atributos y cumplimiento de sus obligaciones.
El capítulo 8. Las funciones y el perfil del administrador de la propiedad horizontal: en relación con la responsabilidad y naturaleza del cargo del administrador de propiedad horizontal, a partir de la teoría administrativa, se propone un perfil para el profesional que llevará las directrices y lineamientos estratégicos en este tipo de entidades organizacionales, así mismo se analizan sus funciones y responsabilidades.
La propiedad horizontal es un régimen especial de dominio que surge como respuesta a una necesidad de los habitantes al interior de las ciudades, principalmente capitales, derivado del crecimiento y expansión habitacional producto de la migración de las personas de distintas regiones a las ciudades principales. El surgimiento de la propiedad horizontal con ocasión de los sucesos del 9 de abril de 1948, y ante la necesidad de reconstruir a Bogotá, el gobierno nacional, mediante el Decreto extraordinario 1286 del mismo año, acogió el proyecto de ley de “propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio” que el Congreso Nacional discutía en 1947, antes de su cierre. En diciembre de 1948, esta corporación legislativa adoptó tal regulación como ley de la República, con el número 182, aspecto que fue señalado en su momento por la Corte Constitucional en la Sentencia C-318 de 2002 magistrado ponente Alfredo Beltrán Sierra.
Posteriormente, con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la aplicación de la Ley 182, especialmente en lo tocante a la personalidad jurídica del régimen, el Congreso Nacional, en 1985 sin derogar la anterior normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra regulación, se expidió la Ley 16 de 1985. Estas normas fueron reglamentadas por el gobierno nacional mediante el Decreto 1365 de 1986. Dicha Corporación, manifestó que: “la principal y única diferencia trascendente entre las dos leyes radica en que la propiedad horizontal constituida bajo la Ley 16 de 1985 genera por disposición legal (Art.3) una persona jurídica sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la administración de los bienes de uso común.
La Institución Jurídica que surge a partir de la nueva regulación de la propiedad horizontal en el año 2001, está supeditada a la división y organización de las unidades privadas resultantes de la disgregación de una construcción común. Dicha Institución Jurídica está regulado por la Ley 675 de 2001, la cual a través del régimen de propiedad horizontal establece una “forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”, tal como lo establece el artículo 1 de la ley en mención.
Esta norma, publicada en el Diario Oficial No. 44.509, del día 4 de agosto de 2001, regula de manera directa la propiedad horizontal, constituyendo a través de esta nueva normativa la posibilidad de crear una “persona jurídica” para los edificios o conjuntos de tipo residencial, comercial o mixtos. Una vez éstos son elevados a escritura pública y asentado en la oficina de registro de Instrumentos Públicos, tal como lo establece el artículo 32 de la Ley 675 de 2001: “la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular”. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, así como cumplir y hacer cumplir el precepto y el reglamento de propiedad horizontal.
A fin de describir la forma especial de dominio del régimen de la propiedad horizontal, haciendo uso de una analogía con respecto a la Teoría General de Sistemas. El enfoque práctico del paradigma de la teoría de sistemas en la propiedad horizontal, se puede plantear un sistema de varios subsistemas o elementos interrelacionados entre las zonas comunes y áreas privadas de la copropiedad, ofreciendo un ambiente adecuado para la interrelación y comunicación. Además, de la forma especial de dominio señalado en el artículo 1 de la Ley 675 implica que todos sus componentes interactúan dentro de un sistema.
El sistema jurídico que regula el sometimiento a la propiedad horizontal de un edificio o conjunto debe someterse a normas especiales que se requieren para garantizar la convivencia y la protección patrimonial. En general se reglamenta la manera en que se divide el conjunto de unidades y la relación entre los bienes privados y los bienes comunes de dicha edificación.
La propiedad horizontal está vinculada con la división y organización de los inmuebles provenientes de la división de una edificación, definiéndose como Institución Jurídica, y su finalidad es regular la manera como se divide los inmuebles al interior del condominio. Así, los derechos, las obligaciones y las responsabilidades nacen en la “propiedad” pero son ejercidas en la “copropiedad” (Ramírez, 2016). Es decir, hay que ser propietario de una unidad o bien privado para poder ejercer como copropietario de una unidad residencial, mixta o comercial. Por ello, para poder ejercer este derecho conocido como dominio, se debe establecer la creación de una persona jurídica, donde varias personas tienen los mismos deberes y derechos sobre un bien común (áreas comunes), la cual es totalmente independiente.
De conformidad con el artículo 4 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal debe constituirse legalmente mediante una escritura pública ante notaría que luego debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del domicilio donde se encuentra el edificio o la unidad residencial. Una vez constituida alcanza características de derecho privado y busca el desarrollo de actividades sociales, estas tipologías distinguen a la persona jurídica como organizaciones civiles sin ánimo de lucro.
De la constitución del régimen de propiedad horizontal
El marco legal de la propiedad horizontal está compilado en la Ley 675 de 2001, que se basa jurídicamente en la institucionalidad de la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas. La propiedad horizontal surge cuando el propietario inicial, quien podría ser un constructor presenta un proyecto urbanístico2. Dicho proyecto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dependencia descentralizada de la Superintendencia de Notariado y Registro, adscrita al Ministerio del Interior y de Justicia.
Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a la que se refiere dicha ley.
Requisitos de la inscripción
• Pago derechos de registro e impuesto de registro.
• Copia simple con destino al archivo de la oficina.
Contenido de la escritura pública o reglamento de propiedad
El artículo 5 (Ley 675 de 2001) del régimen de propiedad horizontal, establece que la escritura pública deberá incluir como mínimo:
• El nombre e identificación del propietario.
• El nombre distintivo del edificio o conjunto.
• La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
• La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
• La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
• Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
• La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
• Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Por otro lado, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de la Ley 675 de 2001 y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. Además de este contenido básico del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 para la modificación del reglamento de propiedad horizontal debe considerarse los siguientes aspectos:
Parágrafo 1. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
Parágrafo 2. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
Parágrafo 3. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
Parágrafo 4. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
Documentación a incorporar para la constitución de la propiedad horizontal
Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse los siguientes documentos:
• La licencia de construcción o el documento que haga sus veces, y
• Los planos aprobados por la autoridad competente que muestren:
• Localización
• Linderos
• Nomenclatura
• Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular, y
• El señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
Por último, y no menos significativo, luego de haber realizado la inscripción de la escritura de constitución o del reglamento de la propiedad horizontal, se realizará el trámite para obtener el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica. Este trámite solo se lleva a cabo en la Alcaldía Municipal o Distrital correspondiente a la ubicación de la edificación o conjunto residencial. Los requisitos exigidos por la alcaldía municipal o distrital que se deben presentar para obtener este certificado de existencia son:
• Escritura debidamente registrada de constitución o reglamento del régimen de propiedad horizontal.
• Todos los documentos que demuestren y acrediten los nombramientos y las constancias de aceptación de dichos nombramientos entre los que se encuentran el representante legal y el revisor fiscal de la propiedad horizontal.
Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica
La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la Ley 675 de 2001, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue tal facultad.
La inscripción tal como lo establece el artículo 8 de la Ley 675 de 2001, se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
Las copropiedades en Colombia están reguladas por el régimen de propiedad horizontal y en ciertas actuaciones que complementan decisiones de la persona jurídica, deberán tener en cuenta algunas normas concordantes como el código civil, el código de comercio, el código nacional de policía y convivencia, así como las disposiciones municipales o distritales y éstas a su vez reguladas por la Constitución y la ley.
El régimen de propiedad horizontal es catalogado como el sistema jurídico que regula no solo el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse, sino también el de las unidades inmobiliarias cerradas y las prelaciones conformadas por lotes de terreno de dominio particular y bienes comunes, cuando sus propietarios voluntariamente opten por someterlas al régimen de propiedad horizontal. Este sistema se encuentra compuesto en principio por la Ley 675 de 2001, por tanto, se pretende en la tabla siguiente (Ver tabla 2.1) ilustrar la estructura de dicha ley.
Tabla 2.1. Estructura de la Ley 675 de 2001 del régimen de propiedad horizontal.
| Título | Descripción | Observaciones |
| TITULO IGeneralidades | ||
| Capítulo I | Objeto y definiciones (Art. 1 – 3) | Hace referencia al objeto, los principios orientadores a la Ley 675 de 2001 y las definiciones del régimen de propiedad horizontal. El artículo 1, declarado exequible condicionalmente por la Sentencia C-318 de 2002. * El artículo 3, reglamentado por el Decreto 1060 de 2009, inciso 3° declarado exequible condicionalmente por la Sentencia C-318 de 2002. Inciso 13° declarado exequible por la Sentencia C-738 de 2002. Inciso 15° declarado exequible por la Sentencia C-522 de 2002 y la Sentencia C-782 de 2004). |
| Capítulo II | De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal (Art. 4 – 8) | Hace referencia a la constitución del régimen, a la escritura pública, la documentación anexa, a la constitución en el caso de los conjuntos que se desarrollan por etapas y al certificado de existencia y representación de la persona jurídica. Artículo 7. Desarrollado por el Decreto 1469 de 2010. Conjuntos integrados por etapas. |
| Capítulo III | De la extinción de la Propiedad Horizontal (Art. 9 – 12) | Hace referencia a las causales de extinción de la propiedad horizontal, el procedimiento y liquidación de la persona jurídica. |
| Capítulo IV | De la reconstrucción del edificio o conjunto (Art. 13 – 15) | Hace referencia a la reconstrucción obligatoria, la reconstrucción parcial del conjunto, y, la constitución de pólizas – seguros. |
| Capítulo V | De los bienes privados o de dominio particular (Art. 16 – 18) | Hace referencia a la identificación de los bienes privados, a la divisibilidad de la hipoteca y a las obligaciones de los propietarios sobre sus bienes de dominio particular. Artículo 16. Parágrafo 1° declarado exequible por la Sentencia C-944-03. |
| Capítulo VI | De los bienes comunes (Art. 19 – 24) | Hace referencia al alcance y naturaleza de los bienes comunes, a la desafectación de los bienes comunes no esenciales y al procedimiento para ello, a los bienes comunes de uso exclusivo, a su régimen especial y la entrega de los mismos por parte del propietario inicial. Artículo 19. Reglamentado por el Decreto 1060 de 2009. Artículo 20. Se recomienda observar la Sentencia C-738 de 2002. |
| Capítulo VII | De los coeficientes de copropiedad (Art. 25 – 28) | Hace referencia la obligatoriedad y los efectos de los coeficientes de copropiedad, a su determinación, a su modificación y a los factores de cálculo en los edificios o conjuntos de uso mixto y comercial. |
| Capítulo VII | De los coeficientes de copropiedad (Art. 25 – 28) | Artículo 25. Numeral 2° ‘El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios’ declarado exequible por la Sentencia C-522 de 2002. Numeral 3° ‘El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto(…)’ declarado exequible por la Sentencia C-782 de 2004. |
| Capítulo VIII | De la contribución a las expensas comunes (Art. 29 – 31) | Hace referencia a la participación en las expensas comunes necesarias, al incumplimiento en el pago de expensas y a los sectores y módulos de contribución. Artículo 29. Inciso 3° declarado exequible por la Sentencia C-376 de 2004. Inciso 4° declarado exequible por la Sentencia C-408 de 2003. Artículo 30. Inciso 1° declarado exequible por la Sentencia C-153 de 2004. |
| Capítulo IX | De la propiedad horizontal como persona jurídica (Art. 32 – 36) | Hace referencia al objeto de la persona jurídica, a su naturaleza y características, a los recursos patrimoniales, al fondo de imprevistos y a los órganos de dirección y administración. Artículo 32. Reglamentado por el Decreto 1060 de 2009. Apartes del inciso 1° declarados exequibles en los términos de la Sentencia C-318 de 2002. Artículo 33. Apartes del artículo declarados exequibles por los cargos analizados en la Sentencia C-812-09. ** |
| Capítulo X | De la Asamblea General (Art. 37 – 49) | Hace referencia a la integración y alcance de sus decisiones, a su naturaleza y funciones, a las reuniones, a las reuniones por derecho propio, reuniones de segunda convocatoria, a las reuniones no presenciales; a las decisiones por comunicación escrita, en reuniones no presenciales, a las que exigen mayorías y a su impugnación; al quórum y mayorías, al procedimiento ejecutivo y a las actas. |
| Capítulo XI | Del administrador del edificio o conjunto (Art. 50 – 52) | Hace referencia a la naturaleza del administrador, sus funciones y a la administración provisional. Artículo 50. Apartes del inciso 1° declarados exequibles en los términos de la Sentencia C-318 de 2002, C-127 de 2004 y C-474 de 2004. Artículo 51. Numeral 11 declarado exequible por la Sentencia C-318 de 2002. |
| Capítulo XII | Del Consejo de Administración (Art. 53 – 55) | Hace referencia a la obligatoriedad del Consejo de administración, a sus funciones y su quórum y mayorías. Artículo 53. Aparte del inciso 1° (propietarios) declarado exequible conforme la Sentencia C-318 de 2002. |
| Capítulo XIII | Del Revisor Fiscal del edificio o conjunto (Art. 56 – 57) | Hace referencia la obligatoriedad del Revisor Fiscal y a sus funciones. Artículo 56. Declarado exequible por la Sentencia C-738 de 2002, con la salvedad de la exigencia de Contador Público titulado, declarada inexequible por la Sentencia C-670 de 2002. Artículo 57. Declarado exequible por la Sentencia C-738 de 2002. |
| TITULO IIDe la solución de conflictos, del procedimiento para las sanciones, de los recursos y de las sanciones | ||
| Capítulo I | De la solución de conflictos (Art. 58) | Hace referencia a la solución de conflictos entre los propietarios o tenedores y cualquier órgano de dirección y control. Artículo 58. Aparte del parágrafo 1° (copropietarios) declarado exequible por la Sentencia C-318 de 2002. Parágrafo 3° derogado por el literal c) del art. 626 de la Ley 1564 de 2012, a partir del 1º de enero de 2014. |
| Capítulo II | De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (Art. 59 – 62) | Hace referencia a las clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, a su ejecución y la impugnación de las mismas. Artículo 59. Aparte del inciso 1° (tenedores o terceros) declarado exequible por la Sentencia C-318 de 2002. Numeral 1° declarado exequible por la Sentencia C-738 de 2002. Artículo 62. Aparte (El propietario de bien privado) declarado exequible por la Sentencia C-318 de 2002. |
| TITULO IIIUnidades inmobiliarias cerradas | ||
| Capítulo I | Definición y naturaleza jurídica (Art. 63 – 64) | Hace referencia a unidades inmobiliarias cerradas y a su constitución. Artículo 64. Inciso 3° declarado inexequible por la Sentencia C-265 de 2002. |
| Capítulo II | Áreas sociales comunes (Art. 65 – 72) | Hace referencia a las áreas para circulación, de recreación, de uso social y de servicio, así como a las zonas verdes, los parqueaderos, cerramientos transparentes y al aprovechamiento económico de las áreas comunes. |
| Capítulo III | Integración municipal (Art. 73 – 75) | Hace referencia a las reformas arquitectónicas y estéticas, a los niveles de inmisión tolerables y a las licencias para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. |
| Capítulo IV | Participación comunitaria (Art. 76 – 77) | Hace referencia a las autoridades internas y a la solución de conflictos. Artículo 76. Numeral 2° declarado exequible por la Sentencia C-738 de 2002. |
| Capítulo V | Obligaciones económicas (Art. 78 – 84) | Hace referencia a las cuotas de administración y sostenimiento, a la ejecución de las obligaciones, al cobro de los servicios públicos domiciliarios, a los servicios públicos domiciliarios comunes, a las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras, y finalmente al pago del impuesto de renta y complementarios. |
| Capítulo V | Obligaciones económicas (Art. 78 – 84) | Artículo 84. Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial. |
| TITULO IVDisposiciones Finales | ||
| Capítulo I | Disposiciones finales (Art. 85 – 87) | Hace referencia a la parcelación, al régimen de transición y a la vigencia y derogatoria de esta ley. Artículo 86. Apartes del artículo declarados exequibles por la Sentencia C-488 de 2002. |
| * La Corte Constitucional declaró la exequibilidad condicionada “bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de la mencionada sentencia; la cual también declaró la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa”. | ||
| ** El Magistrado Ponente Dr. Mauricio González Cuervo aseveró que “Debe declararse la exequibilidad de la norma en relación con las actividades propias del objeto social de la sociedad de propiedad horizontal, debido a que tales actividades, por su finalidad, no se consideran comerciales y, por tanto, no pueden constituirse en hecho generador de tal tributo. (…) el Legislador no está excluyendo a una persona jurídica que, por su naturaleza y objeto social, deba ser sujeto pasivo del impuesto de industria y comercio, sino a un ente de derecho de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, “en relación con las actividades propias de su objeto social”, las cuales, difieren esencialmente de las actividades de índole industrial, comercial o de servicios. | ||
Fuente: Elaboración propia a partir de la información de la Secretaría del Senado, 2020
En Colombia, esta legislación dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, los dos capítulos a las Unidades Inmobiliarias Cerradas y a algunas disposiciones que regulan las Parcelaciones. Así mismo, dicho régimen ha tenido diferentes pronunciamientos de la Corte Constitucional, y las decisiones que se emiten por este ente jurídico tienen fuerza vinculante de diferente índole, esto según el tipo de sentencia y los efectos que la propia Corte le conceda. Esta entidad judicial ha sido prolífica en materia de propiedad horizontal, razón por la cual se puntualizan algunas de las sentencias representativas, tal como se aprecia en la tabla 2.2.
Tabla 2.2. Resumen de algunas Sentencias de la Corte que impactan la Propiedad Horizontal.
| Sentencia – Artículos demandados | Descripción – Resolución |
| Sentencia C-318/02 Demanda de inconstitucionalidad en contra de los artículos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.” | 1. Declarar exequibles por los cargos formulados, lo acusado de los artículos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia. 2. Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa. |
| Sentencia C-738-02 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el Capítulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001. | 1. Declararse inhibida para llevar a cabo un pronunciamiento de fondo en relación con los artículos 20, 21, 22 y 46 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de la demanda. |
| Sentencia C-738-02 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el Capítulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001. | 2. Declarar exequible la expresión “En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca” contenida en el artículo 3° de la Ley 675 de 2001 y los artículos 56, 57, 59 numeral primero y 76 numeral segundo de la misma Ley, pero solamente por los cargos analizados en la presente decisión. Salvo la palabra “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena “estarse a lo resuelto” en la Sentencia C-670 de 2002. 3. Declarar exequible el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, en los términos del fundamento jurídico número 14 de la parte considerativa de la presente Sentencia y solamente en relación con los cargos estudiados en la presente decisión; y declararse inhibida respecto de las acusaciones formuladas contra esta misma disposición por violación del artículo 83 de la Constitución Política y de las normas constitucionales sobre quórum y mayorías deliberatoria y decisoria en la cámaras legislativas. |
| Sentencia C-522-02 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de 2001 | 1. Declarar exequibles los apartes acusados de los artículo 3º y el numeral 2° del artículo 25 de la Ley 675 de 2001. 2. Declarar exequible el parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia. |
| Sentencia C-670-02 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 56 (parcial) de la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declarar inexequible la expresión “titulado” contenida en el artículo 56 de la Ley 675 de 2001. |
| Sentencia C-488-02 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 86 (parcial) de la Ley 675 de 2001 | 1. Declarar exequible la expresión “y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional” contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley. 2. Declarar exequible la expresión “Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas”, en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley. 3. Inhibirse para emitir pronunciamiento de fondo sobre el aparte “dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación” contenido en el Parágrafo transitorio del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de la demanda. |
| Sentencia C-944-03 Demanda de inconstitucionalidad contra el parágrafo 1º del artículo 16 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declarar, por los cargos estudiados, exequible el parágrafo 1º del artículo 16 de la Ley 675 de 2001 “por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. |
| Sentencia C-937-03 Demanda de inconstitucionalidad parcial contra el artículo 17 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declararse inhibida para emitir un pronunciamiento de fondo en relación con el parágrafo del artículo 17 de la Ley 675 de 2001. |
| Sentencia C-408-03 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 29, inciso 4º, de la Ley 675 de 2001. | 1. Declarar exequible el Art. 29, inciso 4º, de la Ley 675 de 2001, por el cargo examinado en esta sentencia. |
| Sentencia C-127-04 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 50, inciso primero, parcial, de la Ley 675 de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declarar exequible la expresión “salvo en aquellos casos en los que exista el Consejo de Administración donde será elegido por dicho órgano”, contenida en el inciso primero del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”, por los cargos analizados en esta providencia. |
| Sentencia C-782-04 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial) y 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001. | 1. Declarar exequibles, pero únicamente por los cargos analizados, el artículo 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001, así como el aparte acusado del artículo 3° de esa misma ley, el cual literalmente dice: “la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto”. |
| Sentencia C-176-04 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 13, 20, 28, 32 y 46 (parciales) de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declara inhibirse para pronunciarse sobre la constitucionalidad de la expresión “setenta por ciento (70%)”, consagrada en los artículos 13, 20, 28, 32 y 46 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. |
| Sentencia C-376-04 Demanda de inconstitucionalidad contra el inciso tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2001. | 1. Declarar exequible, por el cargo formulado contra el tercer inciso del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. |
| Sentencia C-153-04 Demanda de inconstitucionalidad contra el inciso primero del artículo 30 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. | 1. Declarar exequible, por los cargos analizados, el primer inciso del artículo 30 de la Ley 675 de 2001”por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. |
| Sentencia C-474-04 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 38 y 50 (parciales) de la Ley 675 de 2001 | 1. Por los cargos analizados en esta providencia, declarar exequible la expresión “salvo en aquellos casos en los que exista el Consejo de Administración donde será elegido por dicho órgano”, contenida en el inciso primero del artículo 50 de la Ley 675 de 2001. 2. Declarar exequible la expresión “cuando fuere el caso” contenida en el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, por los cargos analizados en esta sentencia. |
| Sentencia C-929-07 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 48 (parcial) de la Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.” | 1. Declararse inhibida para emitir pronunciamiento de fondo respecto del artículo 48 de la Ley 675 de 2001, por haberse presentado una ineptitud sustancial de la demanda. |
| Sentencia C-812-09. Demanda de inconstitucionalidad: del artículo 33 (parcial) de la Ley 675 de 2001. | 1. Declarar exequible, por los cargos analizados, la expresión “y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986”, contenida en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001. |
Fuente: elaboración propia a partir de las Sentencias de la Corte Constitucional
La Ley 1846 de 2017 que establece la jornada de trabajo diurno y nocturno, la ley de extinción de dominio (Ley 1849 de 2017); la Ley 1314 de 2009 que regula los principios y normas de contabilidad e información financiera y de aseguramiento de información aceptados en Colombia; la Ley 1607 de 2012 reforma tributaria; la Ley 1796 de 2016 por medio del cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y fortalecimiento de la Función Pública.
Por otro lado, se establecieron medidas correctivas a aplicar a partir del Código Nacional de Policía (Ley 1801 del 2016); la Ley 1774 de 2016 que modifica el Código Civil; la Ley 84 de 1989, el Código Penal, el Código de Procedimiento Penal y se dictan otras disposiciones; la Ley estatutaria 1581 de 2012 (octubre 17) reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 1377 de 2013 por la cual se dictan disposiciones generales para la protección de datos personales, y otras leyes como: el código general del proceso (Ley 1564 de 2012); la Ley 1920 de 2018 por la cual se dictan disposiciones relacionadas con las cooperativas de vigilancia y seguridad privada.
El registro de la propiedad de un inmueble, es un servicio público prestado por el Estado, por funcionarios denominados Registradores de Instrumentos Públicos, en la forma establecida por la Ley 1579 de 2012 y para los fines y con los efectos consagrados en las leyes. Otras leyes que tiene que ver con la legislación de la propiedad horizontal, son: la Ley 1558 de 2012, “por la cual se modifica la Ley 300 de 1996 -Ley General de Turismo, la Ley 1101 de 2006 y se dictan otras disposiciones”; la Ley 1209 de 2008 por medio de la cual se establecen normas de seguridad en piscinas, entre otras disposiciones.
De la propiedad horizontal como persona jurídica
Objeto de la persona jurídica
La propiedad horizontal constituida legalmente da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal3.
Naturaleza y características
La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 19864 y no declarantes.
El régimen de propiedad horizontal tiene como objetivo garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a esta normatividad, con énfasis en la convivencia pacífica y la solidaridad social, entre otros temas.
En relación con la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, junto a la derogatoria que la Ley 1819 de 20165 hizo del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 se puede plantear que, el artículo 143 de la ley adopta una reforma tributaria estructural, y, por tanto, se puede señalar lo siguiente:
1. El artículo 19-5 de la Ley 1819 de 2016 establece que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando un tipo de renta, son contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios, así como del impuesto de industria y comercio.
2. La ley excluye las propiedades horizontales de uso residencial, así: a causa de lo anterior, las principales consecuencias tributarias que las copropiedades comerciales o mixtas que explotan sus áreas comunes son las siguientes (en el caso particular de las copropiedades de uso residencial, es claro que las mismas, antes y después de la Ley 1819 de 2016, son consideradas como no contribuyentes, tanto de los impuestos nacionales como de los territoriales, y todo sin importar si explotan o no sus áreas comunes. Ver lo que dispuso en su momento el parágrafo 2 del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, actualmente derogado por el artículo 376 de la Ley 1819 de 2016, y el parágrafo del nuevo artículo 19-5 del ET).
Impuesto de renta y complementarios
El artículo 83 de la Ley 2010 del 27 de diciembre de 2019, modificó el artículo 22 del Estatuto Tributario, en la cual estableció para las entidades que no son contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, que no deberán cumplir el deber formal de presentar declaración de ingresos y patrimonio de acuerdo con el artículo 598 del presente Estatuto, la Nación, las Superintendencias y las unidades administrativas especiales, siempre y cuando no se señalen en la ley como contribuyentes.
De la misma manera, serán no contribuyentes no declarantes las sociedades de mejoras públicas, las asociaciones de padres de familia; los organismos de acción comunal; las juntas de defensa civil; las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales. El artículo 19-5 del ET disponía expresamente que tales copropiedades, ya no pertenecerán al “régimen especial” (responsabilidad 04 en el RUT), sino al “régimen ordinario” (responsabilidad 05). Del mismo modo, habrá que tener presente, que la última declaración de renta, en la cual podían tributar como pertenecientes al “régimen especial” sería en su momento, la correspondiente al año gravable 2016.
Impuesto de industria y comercio
La norma contenida en el nuevo artículo 19-5 del ET es expresa en decir que las copropiedades comerciales o mixtas tendrán que responder por el impuesto de industria y comercio que se origine únicamente sobre los ingresos que provengan de la explotación de sus áreas comunes.
Demás impuestos nacionales como el IVA y el GMF
La Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, a través del cual se había dispuesto que las copropiedades comerciales o mixtas serían responsables de todos los impuestos nacionales que se originaran sobre la explotación de sus áreas comunes, de tal manera que el nuevo artículo 19-5 agregado al ET por la misma Ley 1819 de 2016 solo las hizo responsables del impuesto de renta y del impuesto de industria y comercio.
i. Recursos patrimoniales
Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ii. Fondo de imprevisto
La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general de copropietarios6 considere pertinentes. Se podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año y la administración de la copropiedad podrá disponer de tales recursos, con previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
En ese sentido el parágrafo del artículo 35 de la Ley 675 de 2001 establece que el cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de imprevistos sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
iii. Órganos de dirección y administración
La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si hubiera este último, y al administrador de edificio o conjunto (Art. 36 de la Ley 675 de 2001). El reglamento de propiedad horizontal debe contemplar deberes de los propietarios de unidades privadas, tendientes a la convivencia pacífica de los moradores del inmueble. Deberes que deben estar enmarcados dentro de las normas generales previstas en las leyes y demás disposiciones legales de carácter municipal o distrital, como, por ejemplo, el Código Nacional de Policía que toca aspectos de la propiedad horizontal y llega al punto de sancionar a quienes perturben la convivencia cuando se consumen bebidas embriagantes o sustancias sicotrópicas, así como a quienes organicen fiestas que superen los decibeles máximos, entre otros puntos.
La Ley 675 de 2001 prevé en el artículo 61, que, para la ejecución de las sanciones no pecuniarias, previstas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, el administrador podrá acudir a la autoridad policial competente, si es del caso. En los eventos que el copropietario de una unidad privada efectúe “actos que comprometan la seguridad, o solidez de la copropiedad, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”, y/o cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento de propiedad horizontal; la policía y autoridades competentes están obligadas a acudir de manera inmediata ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios.
Por otra parte, la normatividad por la cual se adopta una reforma tributaria estructural (Ley 1819 / 2016) trae consigo dos decretos previos que vale la pena traer a colación al momento de abordar asuntos tributarios y de impuestos. Decretos que anunciamos, así:
Decreto 1372 de 1992, “por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 6ª de 1992, el Estatuto Tributario y se dictan otras disposiciones”. Señala que existen varios aspectos a tener en cuenta con respecto al cobro y pago del impuesto al valor agregado (IVA). Las cuotas de administración no están sometidas a este tipo de impuesto indirecto. El Servicio de administración de propiedad horizontal que se contrate con una sociedad responsable del IVA causa el impuesto de los honorarios de quien presta el servicio. Las copropiedades pueden estar obligadas a presentar declaración de ventas cuanto realicen actos generadores de tal impuesto, tales como la venta de bienes gravados o la prestación de servicios no excluidos de IVA, en tal caso, se presentará la declaración indicando como actividad económica la que generó el impuesto.
Se señala en este decreto que para efectos del impuesto sobre las ventas, se entienden como aportes de capital, no sometidos al impuesto sobre las ventas, las cuotas de afiliación y sostenimiento, de los sindicatos, de las asociaciones gremiales, de las asociaciones de exalumnos, de padres de familia, de profesionales, políticas y religiosas, de organizaciones de alcohólicos anónimos y/o drogadictos, de las juntas de defensa civil, de las sociedades de mejoras públicas, así como las cuotas de administración fijadas por las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de condominios.
Decreto 3805 de 2003 “por el cual se fijan los lugares y plazos para la presentación de las declaraciones tributarias y para el pago de los impuestos, anticipos y retenciones en la fuente y se dictan otras disposiciones”.
En virtud del artículo 33 de la Ley 675 de 2001 y en concordancia con los artículos 1 y 3, literal a) del Decreto 3805 del 30 de diciembre de 2003, corresponde a la persona jurídica constituida bajo el régimen de propiedad horizontal presentar sus declaraciones de retención en la fuente cuando a ello hubiere lugar, en los bancos y demás entidades autorizadas de la jurisdicción de la Administración de Impuestos, correspondiente al lugar de ubicación de los edificios o conjuntos.
Nota: impuesto predial y complementarios7, no están obligadas al pago de este tipo de gravamen, tal como lo dispone el parágrafo 1 del artículo 16 de la Ley 675 de 2001.
Normas municipales o distritales
Cada Municipio o Distrito ha promulgado en desarrollo de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT) normas urbanísticas que son pertinentes en cada caso para la conformación de la propiedad horizontal. Este instrumento técnico que poseen los municipios, señalan requerimientos necesarios para planificar y ordenar su territorio, como por ejemplo: usos de los suelos por sectores de la ciudad o municipio, previstos en la licencia de construcción y en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad. La formulación del proyecto del POT normalmente integran estratégicamente tres estructuras principales de las áreas urbana y rural: estructura ambiental y de espacio público, estructura social y económica y estructura funcional y de soporte.
Para una correcta comprensión del marco legal, como lo señala Legis Editores (2016), es bueno entender la ordenación jerárquica o escalonada de las normas jurídicas, de modo que, las normas de rango inferior no pueden contradecir ni vulnerar lo establecido por una norma de rango superior que tiene mucho valor. En ese orden de ideas, la Constitución Política, garantiza expresamente el principio de jerarquía normativa de las siguiente manera:
• Constitución Política de Colombia
• Leyes, (Leyes Congreso, Decretos de carácter legislativo y Decretos con fuerza mayor)
• Decretos reglamentarios
• Actos de otras autoridades nacionales diferentes del Presidente de la República.
• Ordenanzas Departamentales / Acuerdos Distritales / Actos ordinarios gobernadores y Alcaldes
• Actos ordinarios de alcaldes y de las demás autoridades municipales
• Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
En resumen, el manejo de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal implica la ejecución de acciones de tipo legal, administrativo, presupuestal y operativo.
Otras normas concordantes al régimen de propiedad horizontal
Servicios públicos (Ley 142, 1994)
“Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones”, esta norma contempla las condiciones en que se deberán prestar los servicios públicos domiciliarios en Colombia. Aparte el régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) contempla en el inciso primero del parágrafo del artículo 32 lo siguiente:
“Para efectos de facturación de servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales”. (Ley 675, Art. 32)
Es decir, los servicios públicos comunes, tales como, acueducto, energía y gas en las zonas comunes y en el espacio público interno de las unidades inmobiliarias cerradas serán pagados por la copropiedad con cargo al presupuesto general. La propiedad horizontal debe contar con medidores de consumo de los servicios públicos para cada inmueble; incluso, las empresas prestadoras tienen que elaborar las facturas individualmente. En caso de no contar con medidor individual, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
Por otra parte, el Estatuto de Servicios Públicos, establece en su artículo 146 “la medición del consumo y precio en el contrato”. Ahí, se señala como un derecho de las partes intervinientes en el contrato de servicios públicos domiciliarios, la medición de los consumos.
Respecto al servicio de recolección de basuras, incluso se ha promulgado jurisprudencia, como resultado de acciones de tutela interpuestas contra estas empresas; luego de muchas discusiones la Comisión Reguladora de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA) promulgó una resolución por la cual se estableció una opción tarifaria para los multiusuarios del servicio de aseo. En suma, se señala la manera de efectuar el cobro del servicio ordinario de aseo para inmuebles desocupados y se define la forma de acreditar la desocupación de un inmueble, brindando alternativas a las copropiedades para que el cobro por la recolección de la basura, se haga de manera más justa, teniendo en cuenta que la facturación se venía haciendo a cada unidad privada de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, aplicando las tarifas establecidas para predios que no se encuentran agrupados.
Es de vital importancia tener presente que la propiedad horizontal es susceptible a conflictos relacionados con asuntos como el pago de servicios públicos domiciliarios y la persona que debe asumir dicha responsabilidad económica, es así, como la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios emitió recientemente su Concepto 144, reafirmando lo estipulado en el artículo 3 de la Ley 675 de 2001:
“…Ahora, la responsabilidad del pago de los servicios públicos, utilizados para las zonas comunes de las edificaciones de propiedad horizontal, es de los copropietarios de la misma, tal y como lo dispuso el artículo 3o de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal…” (Concepto 144 de marzo 01 de 2018)
“…Coeficientes de copropiedad: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto”. (Artículo 3 de la Ley 675 del 2001)
Objeto Social de la Propiedad Horizontal (Decreto 1060, 2009)
“Por el cual se reglamentan los artículos 3º, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001”. El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales y en especial de las conferidas por el numeral 11 del artículo 189 de la constitución política, decretó en su único artículo lo siguiente: “Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndase que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Licencias Urbanísticas (Decreto 1469, 2010)
“Por medio del cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas, al reconocimiento de edificaciones, a la función pública que desempeñan los curadores urbanos y se expiden otras disposiciones”.
La licencia urbanística es el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente por medio del cual se autorizan obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión de predios. Es expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional. La expedición de la licencia urbanística implica la certificación del cumplimiento de las normas y demás reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo.
Las clases de licencias urbanísticas se pueden clasificar en:
• Urbanización. Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, las leyes y demás reglamentaciones que expida el Gobierno Nacional.
• Parcelación. Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes.
• Subdivisión. Es la autorización previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo. Cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente de la licencia de subdivisión.
• Construcción. La licencia de construcción en la modalidad de obra nueva también podrá contemplar la autorización para construir edificaciones de carácter temporal destinadas exclusivamente a salas de ventas, las cuales deberán ser construidas dentro del paramento de construcción y no se computarán dentro de los índices de ocupación y/o construcción adoptados en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen. En todo caso, el constructor responsable queda obligado a demoler la construcción temporal antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si vencido este plazo no se hubiere demolido la construcción temporal, la autoridad competente para ejercer el control urbano procederá a ordenar la demolición de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio de la imposición de las sanciones urbanísticas a que haya lugar.
• Intervención y ocupación del espacio público. Es la autorización previa para ocupar o para intervenir bienes de uso público incluidos en el espacio público, de conformidad con las normas urbanísticas adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente.
• Parágrafo 1°. Para intervenir y ocupar el espacio público, los municipios y distritos solamente podrán exigir las licencias, permisos y autorizaciones que se encuentren previstos de manera taxativa en la ley o autorizados por esta, los cuales se agruparán en una o varias de las modalidades de licencia de intervención u ocupación del espacio público previsto en el presente decreto.
Sanciones e Infracciones Urbanísticas (Ley 810, 2003)
Es pertinente señalar que en el año 1997 el gobierno nacional expidió la Ley 388 de 1997, la cual contiene principios que promueven la necesidad de regular e intervenir el mercado de suelo urbano. Principios como la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y beneficios, conforman un marco rector del cual se derivan varias de las preguntas esenciales del estudio. Posterior a esto se emitió la presente Ley 810 de 2003, “por medio de la cual se modifica la Ley 388 de 1997 en materia de sanciones urbanísticas y algunas actuaciones de los curadores urbanos y se dictan otras disposiciones”, también conocida como la normatividad en materia de Infracciones Urbanísticas.
Como Infracción Urbanística se entiende la construcción, ampliación, modificación, adecuación y demolición de edificaciones sin la respectiva licencia urbanística (o con licencia vencida) o en contravención a la ley. Del mismo modo, se considera infracción urbanística (1) la urbanización o parcelación con violación de las normas del ordenamiento territorial, (2) la localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo, (3) el encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia. urbanísticas y (4) algunas actuaciones de los curadores urbanos y se dictan otras disposiciones”.
En cuanto a las sanciones urbanísticas, estas dependerán del tipo de infracción, la gravedad y magnitud, y la posible reiteración o reincidencia de la falta. Dentro de las sanciones urbanísticas se encuentran las siguientes:
• Multas sucesivas.
• Sellamiento de obras.
• Demolición de obras.
• Suspensión de servicios públicos domiciliarios.
• Orden de reconstrucción
• Sellamiento del local.
• Suspensión de actos de registro y expedición de certificados de tradición y libertad (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos).
Las infracciones urbanísticas darán lugar a la aplicación de las siguientes multas o sanciones urbanísticas:
a. Multas sucesivas que oscilarán entre quince (15) y treinta (30) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de área de suelo afectado, sin que en ningún caso la multa supere los quinientos (500) salarios mínimos mensuales legales vigentes, para quienes construyan, urbanicen o parcelen, urbanicen o construyan en terrenos no urbanizables o no parcelables, además de la orden policiva de demolición de la obra y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado por la Ley 142 de 1994. En la misma sanción incurrirán quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos afectados por el plan vial, de infraestructura de servicios públicos domiciliarios, o destinado a equipamientos públicos. Si la construcción, urbanización o parcelación se desarrollan en terrenos de protección ambiental, o localizados en zonas calificadas como de riesgo, tales como humedales, rondas de cuerpos de agua o de riesgo geológico, la cuantía de las multas se incrementará hasta en un ciento por ciento (100%) sobre las sumas aquí señaladas, sin perjuicio de las demás responsabilidades y sanciones legales a que haya lugar.
b. Multas sucesivas que oscilarán entre doce (12) y veinticinco (25) salarios diarios vigentes por metro cuadrado de intervención u ocupación, sin que en ningún caso la multa supere los cuatrocientos (400) salarios mínimos mensuales legales vigentes, para quienes ocupen o intervengan, con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, los parques públicos zonas verdes y demás bienes de uso público, o los encierren sin la debida autorización de las autoridades encargadas del control del espacio público, además de la demolición de la construcción o cerramiento y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado en la Ley 142 de 1994.
c. Multas sucesivas que oscilarán entre diez (10) y veinte (20) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervención sobre el suelo o por metro cuadrado de construcción según sea el caso, sin que en ningún caso la multa supere los trescientos (300) salarios mínimos mensuales legales vigentes, para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia, y la suspensión de los servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado en la Ley 142 de 1994. También se aplicará esta sanción a quienes demuelan inmuebles declarados de conservación arquitectónica o realicen intervenciones sobre los mismos sin la licencia respectiva, o incumplan las obligaciones de adecuada conservación, sin perjuicio de la obligación de reconstrucción prevista en la presente ley. En estos casos la sanción no podrá ser inferior a los setenta (70) salarios mínimos mensuales legales vigentes.
d. Multas sucesivas que oscilan entre ocho (8) y quince (15) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervención sobre el suelo o por metros cuadrados de construcción según sea el caso, sin que en ningún caso la multa supere los doscientos (200) salarios mínimos legales vigentes para quienes parcelen, urbanicen o construyan en terrenos aptos para estas actuaciones en contravención a lo preceptuado en la licencia, o cuando esta haya caducado, y la suspensión de servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo señalado en la Ley 142 de 1994. En la misma sanción incurrirán quienes usen o destinen un inmueble a un uso diferente al señalado en la licencia, o contraviniendo las normas urbanísticas sobre usos específicos del suelo. En el caso de establecimientos comerciales que no cumplan con las normas referentes a usos del suelo se aplicarán, en lo pertinente, los procedimientos y las sanciones previstas para este tipo de infracciones en la Ley 232 de 1995 o en aquellas normas que la adicionen, modifiquen o complementen.
e. La demolición total o parcial de las obras desarrolladas sin licencia, o de la parte de las mismas no autorizada o ejecutada en contravención a la licencia, a costa del interesado, pudiéndose cobrar por jurisdicción coactiva si es del caso, cuando sea evidente que el infractor no se puede adecuar a la norma.
Finalmente, la norma en cuestión está asistida por la Ley 1001 de 2005, la cual adopta medidas respecto a la cartera del Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana, Inurbe, en liquidación, y se dictan otras disposiciones y la Ley 1801 de 2016, que expide el Código Nacional de Policía y Convivencia.
Normas de Seguridad en Piscinas (Ley 1209, 2008)
“Por medio de la cual se establecen normas de seguridad en piscinas”. La ley que regula el uso de piscinas en la propiedad horizontal es la Ley 1209 de 2008 (14 de julio) en concordancia con la Ley 9 de 1979, mediante la cual se establecieron reglas de seguridad en piscinas con el objeto de evitar accidentes, problemas de salud y proteger la vida de los usuarios de las mismas (Art. 1°, Ley 1209 de 2008).
En marzo 27 de 2015 el Ministerio de Salud y Protección Social expidió el Decreto 0554 de 20158, por el cual reglamentó la Ley 1209 de 2008, pero a su vez derogó el Secreto 2171 de 2009, con lo cual disminuyó requisitos quedando campo abierto a perjudiciales vacíos jurídicos dentro de la norma. El Decreto 0554 de 2015 se convirtió en la nueva normatividad en cuanto a vigilancia y control de piscinas en Colombia, este reglamentó aspectos y parámetros generales relacionados con la construcción y mantenimiento de las piscinas y similares, así como casos en los cuales se requiere la contratación de salvavidas, piscinas de uso colectivo abiertas al público general, las de uso colectivo restringido y piscinas privadas unihabitacionales, para el caso el caso particular se trataría de las piscinas de uso restringido, tal como lo clasifica la norma.
• Una oficina administrativa del respectivo municipio o distrito deberá expedir la certificación de que la piscina cuenta con las normas reglamentarias de seguridad.
• Las autoridades locales exigirán que los planos iniciales para construcción de las piscinas nuevas sean presentados por un ingeniero o arquitecto con tarjeta profesional y que contengan los detalles de instalación previstos en la ley.
• La autoridad de control deberá verificar la instalación final de la piscina y su operación, y podrá hacer auditorias frecuentes.
• Ningún niño menor de 12 años puede acceder a la piscina sin compañía de un adulto.
• Se deben cumplir condiciones sobre desinfección y tratamiento del agua de acuerdo con las normas.
• Mantener un botiquín de primeros auxilios, flotadores y bastón de gancho, lo mismo que el servicio de teléfono o citófonos para emergencias.
• Deberá marcar la profundidad de la piscina.
• Toda piscina deberá tener un salvavidas, capacitado y certificado que cumpla con las condiciones que fije el gobierno.
Respectivamente, esta normatividad también regula lo correspondiente al personal salvavidas, en relación con esta categoría (piscinas de uso restringido no abiertas al público en general) será necesario contar con una (1) persona salvavidas por cada piscina en los siguientes eventos:
a. Durante los fines de semana, en época de vacaciones escolares y, cuando se realicen eventos sociales en la piscina o sus alrededores que involucren menores de catorce (14) años.
Es importante mencionar que de acuerdo a la norma, salvavidas es aquel gestor de riesgos asociados a actividades acuáticas, con enfoque hacia la prevención de incidentes y accidentes acuáticos y con capacidad de respuesta ante emergencias generadas en estanques de piscina; los cuales podrán ser capacitados y certificados como salvavidas por el SENA o por cualquier otra entidad pública o privada que realice instrucción o capacitación integral teórico-práctica, que determine competencias laborales para una óptima labor como salvavidas.
Normas mínimas de seguridad: son lineamientos establecidos en los condominios o conjuntos residenciales que deberán cumplirse para asegurar un mínimo de seguridad, descritas a continuación:
1. No se debe permitir el acceso a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto.
2. Deberá mantenerse permanentemente el agua limpia y sana, de conformidad con los parámetros que establezca el Ministerio de Salud y Protección Social.
3. Se deberá tener un botiquín de primeros auxilios con material para curaciones.
4. Deberán permanecer en el área de la piscina por lo menos dos (2) flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho.
5. Se deberá escribir en colores vistosos y en letra grande, visible con claridad para cualquier persona la profundidad máxima de la piscina.
6. Deberá haber en servicio las veinticuatro (24) horas del día en el sitio de la piscina un teléfono o citófonos para llamadas de emergencia.
Dispositivos de seguridad: en relación con los dispositivos y otros requisitos para las piscinas de uso restringido no abierta al público en general, establece la norma que los responsables de los estanques de piscina ubicados en instalaciones como clubes privados, condominios o conjuntos residenciales, deben cumplir lo siguiente:
1. Disponer de sensores de movimiento o alarmas de inmersión, sistema de seguridad de liberación de vacío y cubiertas anti atrapamientos. Las piscinas en funcionamiento que no dispongan de estos equipos deberán incorporarlos.
2. Elaborar el plan de seguridad de la piscina y el reglamento de uso de la misma y cumplir las acciones y reglas descritas en los mismos y ponerlo a disposición de la autoridad competente, cuando esta lo solicite.
3. Los clubes privados deberán contar con una (1) persona salvavidas por cada piscina en los horarios en que esté en funcionamiento.
4. Es obligatorio instalar el cerramiento y alarmas de agua en horario en que no se encuentren en servicio las piscinas.
Estas medidas sin duda contribuirán en la prevención de accidentes y la consecuente responsabilidad que podría sobrevenir a la copropiedad, además de evitar la imposición de las sanciones que acarrea el incumplimiento de las mismas.
Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801, 2016)
La normatividad que salvaguarda la seguridad y convivencia ciudadana en Colombia es la Ley 1801 de 2016 “por la cual se expide el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana”, su objetivo es actuar con carácter preventivo y buscar establecer las condiciones para la convivencia en el territorio nacional al propiciar el cumplimiento de los deberes y obligaciones de las personas naturales y jurídicas, así como determinar el ejercicio del poder, la función y la actividad de policía, de conformidad con la Constitución Política y el ordenamiento jurídico vigente.
El Código de Policía está compuesto por tres libros que contienen 243 artículos, cada libro aborda los siguientes temas:
Libro Primero. Disposiciones Generales – Objetivo del Código, Ámbito de Aplicación y Autonomía – Bases de la Convivencia, Poder, Función y Actividad de Policía.
Libro Segundo. De la libertad, Los Derechos y Deberes de las personas en Materia de Convivencia – De los Comportamientos Contrarios la Convivencia – Derecho de las personas a la Seguridad y la de sus Bienes - De la Tranquilidad y las Relaciones Respetuosas – Derecho de Reunión - de la Protección de Bienes Inmuebles – De la Actividad Económica – Del Ambiente – Minería – Salud Pública – Del Patrimonio Cultural y su Conservación – De la Relación con los Animales – Del Urbanismo – De la Libertad de Movilidad y Circulación.
Libro Tercero. Medios de Policía – Medidas Correctivas – Autoridades de Policía y Competencias – Procedimientos (Proceso Único de Policía) – Mecanismos Alternativos de Solución de Desacuerdos o Conflictos.
Esta reglamentación es de gran provecho para la vida en comunidad y las relaciones vecinales, las cuales representan para la mayoría de las personas que habitan bajo el modelo de propiedad horizontal un desafío constante. Este tipo de organización pese a contar con un marco normativo propio, el Código de Policía contribuye al cumplimiento de una convivencia pacífica y armónica, en conformidad con un comportamiento respetuoso y tolerante de todos los ciudadanos. Su aplicación y alcance ha planteado nuevos retos, en particular porque aborda y sanciona muchos de los comportamientos que afectan la seguridad y la convivencia cívica, y que hasta hace poco, eran solucionados por los conjuntos residenciales de puertas hacia adentro, a través de la aplicación de los manuales de convivencia y de reglamentos internos de cada copropiedad. Por tanto, el Código de Policía es un instrumento que amplía legalmente la actividad de la Policía Nacional ante las conductas contrarias a la seguridad y la convivencia, dentro de las cuales se resaltan las más recurrentes y por las cuales la Policía Nacional podría aplicar sanciones en la propiedad horizontal:
1. Inadecuada tenencia de mascotas: posibilita la prohibición de ejemplares caninos potencialmente peligrosos, a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes con el aval de las tres cuartas partes de la asamblea general o juntas directivas de la copropiedad.
2. Paseo de perros de raza potencialmente peligrosa sin correa y bozal, puede acarrear una multa de hasta de 16 salarios mínimos legales vigentes.
3. No recoger el excremento de las mascotas puede llevarlo a pagar 4 salarios mínimos legales vigentes.
4. Emitir ruidos a altas horas de la noche: generar molestias con sonidos producidos por fiestas, reuniones privadas, dispositivos de maquinaria, construcción o decoración en horarios no permitidos, puede involucrarlo en una multa de 16 salarios mínimos legales vigentes y la disolución de la actividad.
5. Consumir bebidas alcohólicas y sustancias psicoactivas (SPA): el consumir bebidas alcohólicas y sustancias psicoactivas en lugares no autorizados generará una sanción de 16 salarios mínimos legales vigentes.
6. Usar inadecuadamente los residuos: sacar la basura en horarios no permitidos y arrojarla a espacios públicos implica que deberás pagar 32 salarios mínimos legales vigentes.
El proceso administrativo es entendido como el flujo continuo e interrelacionado de actividades para prever, organizar, comandar, coordinar y controlar (Fayol, 1987), las cuales se desarrollan para lograr un objetivo común. Asimismo, tiene como propósito aprovechar los recursos humanos, técnicos, materiales propios de la organización para mejorar la productividad y la efectiva de los procesos. En esa misma línea de pensamiento, Chiavenato (2006) propuso cuatro (4) funciones básicas: planeación, organización, dirección y control, y por otro lado, Koontz, Weihrich, & Cannice (2012) plantearon cinco (5) fases: planeación, organización, integración de personal, dirección y control.
Dada la dimensión y características de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal se analizarán los cinco (5) elementos postulados por Koontz, Weihrich, & Cannice (2012). (Ver figura 3.1)
Figura 3.1. Proceso administrativo
Fuente: Koontz, Weihrich, & Cannice, 2012.
1. Planeación: vislumbrar el futuro y perfilar el programa de acción.
2. Organización: cimentar la estructura organizacional, material y social de la empresa.
3. Integración: distribuir el trabajo entre los miembros del grupo para establecer y reconocer las relaciones necesarias que permitan desempeñar los objetivos que se han prefijado.
4. Dirección: gobernar y orientar al personal.
5. Control: verificar que todo suceda de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y las normas que lo regulan.
El proceso administrativo en las personas jurídicas de la propiedad horizontal, así como en cualquier organización, es indispensable para alcanzar sus objetivos y ejercer un correcto funcionamiento dentro de la misma. En este orden de ideas, se describirá a continuación, cada una de las funciones del proceso administrativo y su aplicabilidad a la propiedad horizontal.
Planeación en la propiedad horizontal
La planeación se define como la organización según el plan, es decir, se trata de una actividad que consiste en determinar objetivos precisos y poner en marcha los medios propios para alcanzarlos (Aktouf, 2009). De otra manera, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, algunas de las funciones básicas del administrador de propiedad horizontal contempla que este tipo de procesos sea liderado por el representante legal de la copropiedad. Dicha normatividad establece, que es el administrador como actor principal de la persona jurídica (Art.51 Ley 675 2001), sea el encargado de cumplir dicha función.
Para una adecuada implementación de la función de planeación en las copropiedades, se sugiere aplicar el siguiente cuestionario (ver la tabla 3.1), así, como los responsables para cada una de las preguntas planteadas.
Tabla 3.1. Cuestionario para el proceso de evaluación (Planeación)
| No | Descripción | Responsable |
| 1 | ¿En la organización (copropiedad) se ha podido determinar los pasos que implica iniciar un proceso planeación? | Administración |
| 2 | ¿La planeación y el control están estrechamente interrelacionados? | Consejo |
| 3 | ¿En la copropiedad el proceso de planeación contempla planes de acción en un período corto y a largo plazo? | Administración |
| 4 | ¿Cómo se coordinan los planes a corto plazo con los planes a largo plazo?. Especialmente en las copropiedades Comerciales y Mixtas. | Consejo |
| 5 | ¿Hay una misión escrita?. Si es así, ella describe el propósito de la copropiedad? | Consejo Asamblea |
| 6 | ¿Hay una visión escrita? ¿La visión hace referencia a la percepción clara de un futuro deseable. En su diseño participaron los copropietarios? | Consejo/Asamblea |
| 7 | ¿Se han definido los objetivos y metas que se proponen lograr a corto, mediano y largo plazo? | Consejo/Asamblea |
| 8 | ¿Se han definido los procesos de responsabilidad y de gran desempeño de la copropiedad? | Consejo/Asamblea |
| 9 | ¿Se establecen políticas y planes de acción y éstos a su vez permiten dar un direccionamiento a la organización? | Consejo |
Fuente: Adaptado de Solano & Sánchez, 2009.
Planeación estratégica en la propiedad horizontal
El planeamiento estratégico es un concepto que data de mediados del siglo XX, como una herramienta administrativa de la alta Dirección de las organizaciones. De acuerdo con Villegas (2004) y Johnson, Scholes, & Whittington (2006) esta figura administrativa se entiende como el proceso mediante el cual la organización define su razón de ser (misión y visión), y la proyecta hacia el futuro a través del desarrollo de los siguientes procesos: (1) diagnósticos y análisis sistemáticos y continuos de su entorno interno y externo, (2) la fijación de objetivos a mediano y largo plazo, y (3) el establecimiento de estrategias que permitan destinar eficiente y efectivamente los recursos de la organización, siempre direccionados a satisfacer su mercado objetivo y superar la competencia.
La planeación estratégica contribuye en las copropiedades de tipo comercial y mixta, a que la dirección de la organización orienten los recursos (tangibles e intangibles) hacia el desarrollo de la misión y visión. Así mismo, oriente sus estrategias y acciones al cumplimiento de los objetivos organizacionales.
Existen diversas definiciones de planeamiento estratégico que se complementan entre sí, las mencionadas definiciones reúnen los conceptos en los cuales se basa el presente trabajo, tal como se refleja en la figura 3.2, seguido de algunas descripciones conceptuales, considerando sus tres fases: filosófica, analítica y operativa.
3.1. Fase filosófica
Misión y visión para la persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal
Misión de la propiedad horizontal:
La misión define la identidad de las copropiedades sometidos al régimen de propiedad horizontal. Determina la naturaleza, alcance y dirección de sus operaciones y sustenta la toma de decisiones y actuación de quienes componen la organización orientados a un propósito general que describe el camino de la organización a futuro.
Figura 3.2. Proceso de planeación estratégica
Fuente: Bernal & Sierra, 2008.
Tal como lo manifiestan Goodstein, Nolan, & Pfeiffer (2001) la declaración de la misión, debe responder de manera breve y concisa a la pregunta básica: ¿Cuál es nuestra razón de ser?, que incluyen las razones que justifican la existencia de la organización, los propósitos o funciones que desea satisfacer, su mercado objetivo (cliente) y los métodos fundamentales mediante los cuales pretende cumplir este propósito (Ver figura 3.3). Cabe señalar que esta declaración debe ser perdurable en el tiempo y, además, estar vinculada con la visión, los valores y principios organizacionales (Aceves, 2004), en este caso, para la copropiedad.
Figura 3.3. Elementos básicos de la misión organizacional
Fuente: Aceves, 2004
Adicionalmente, y con el fin de tener un marco referencia para su diseño, se sugiere que la asamblea de copropietarios, la Administración del conjunto o centro comercial de manera conjunto con el Consejo de Administración respondan una serie de preguntas para fortalecer la construcción de la misión (Ver tabla 3.2).
Tabla 3.2. Cuestionario para elaborar la misión
| No | Descripción | Responsable |
| 1 | ¿Se preocupa o es interés de la copropiedad por asuntos sociales, comunitarios o ambientales? | Asamblea |
| 2 | ¿Se considera que los trabajadores y/o empleados de la copropiedad sean la fuente del éxito institucional? | Administración/Consejo |
| 3 | ¿Los residentes propietarios de bienes privados y/o arrendatarios son catalogados como clientes o usuarios de la copropiedad? | Consejo |
| 4 | ¿Cuáles son las creencias, valores, aspiraciones y prioridades filosóficas fundamentales de la copropiedad? | Asamblea |
Fuente: elaboración propia basado en Solano & Sánchez, 2009
Un ejemplo de declaración de misión es la siguiente:
“Ser una copropiedad que ofrece bienestar, seguridad y servicios sociales con un excelente estándar de calidad a través de una administración eficiente y personal altamente calificado, con el fin de satisfacer las necesidades de convivencia a los residentes y copropietarios del conjunto o edificio la propiedad la universidad”.
Al finalizar la propuesta de diseño de la misión, es conveniente que el Consejo evalúe esta declaración con las preguntas expuestas en la tabla 3.3.
Tabla 3.3. Cuestionario para evaluar la declaración de la misión
| No | Descripción | Responsable |
| 1 | ¿La misión describe el propósito de la copropiedad? | Consejo |
| 2 | ¿Diferencia la misión de este tipo de organizaciones con otras copropiedades del sector? | Consejo |
| 3 | ¿La misión sirve de marco para evaluar las actividades presentes y futuras? | Consejo |
Fuente: elaboración propia basado en Solano & Sánchez, 2009.
Visión de la propiedad horizontal:
La visión brinda dirección a la propiedad horizontal, es el punto o realidad hacia la cual se pretende llegar a largo plazo en un tiempo preciso9 (Fleitman, 2000). La visión es una declaración amplia, clara y precisa que explica a dónde quiere llegar la copropiedad. Para el caso de las copropiedades comercial y mixta. Asimismo deberá responder a la pregunta: “¿en cinco años como de qué tipo de copropiedad nos queremos ver?”. Esta pregunta permite plantear un imaginario de la situación ideal a futuro para la copropiedad, siendo útil para orientar las decisiones estratégicas de crecimiento y competitividad.
Un ejemplo de declaración de visión es la siguiente:
“Para el conjunto residencial, comercial o mixto... En el año 202x lograr ser reconocida a nivel regional y/o nacional como una copropiedad de referencia en el ámbito de propiedad horizontal, que cubra las necesidades de los copropietarios brindando una mejor convivencia en el sector, bienestar a sus residentes y una mayor a valorización económica a sus unidades privadas”.
Terminando de plantear la visión se le sugiere al Consejo de administración, evaluar la declaratoria de visión, respondiendo los interrogantes propuestos por Solano & Sánchez (2009) y las recomendaciones expuestas por Vidal (2004), las cuales se ven agrupados en la tabla 3.4.
Tabla 3.4. Cuestionario para elaborar la visión
| No | Descripción | Responsable |
| 1 | ¿Cuáles son los límites (de tiempo geográficos sociales) de la visión? | Consejo |
| 2 | ¿Cómo se sabría que la visión en la copropiedad ha sido exitosa? | Consejo |
| 3 | ¿Conduce la visión a la organización a un futuro mejor? | Consejo |
| 4 | ¿Está clara la dirección y el propósito de la copropiedad? | Consejo |
| 5 | ¿Inspirará la visión a los copropietarios a un compromiso entusiasta y motivante? | Consejo |
| 6 | ¿Es la visión lo suficientemente ambiciosa y alcanzable? | Consejo |
Fuente: elaboración propia basado en Solano & Sánchez, 2009.
Consideraciones finales para el diseño de la misión y visión organizacional
Por último, se sugiere tener en cuenta las siguientes consideraciones para el diseño de la misión y visión en la propiedad horizontal:
1. Conformar en la copropiedad equipos de trabajo entre los residentes copropietarios del conjunto.
2. Seleccionar varias manifestaciones de misión y visión construidas por los miembros de los equipos de trabajo (residentes y copropietarios).
3. Por cada equipo de trabajo se nombra un representante para conformar un comité elegido para tal propósito.
4. El comité reúne las declaraciones y se solicita sugerencias y aportes.
5. Revisar las declaraciones de misión y visión con la participación activa del Consejo de Administración).
6. Las propuestas finales se preparan y presentan a la asamblea de copropietarios.
7. La asamblea aprueba o desaprueba las declaraciones de misión y visión.
Valores y políticas para la propiedad horizontal
Valores organizacionales:
Los valores organizacionales son todas aquellas cualidades que le otorgan mérito y diferenciación a las organizaciones. Se pueden caracterizar como un factor de identidad y pertenencia que facilita regular la vida en la organización, así como sus acciones y decisiones. Los valores influyen en la cultura organizacional y estos, a su vez, condicionan la definición de la misión, visión, objetivos y estrategias, por lo tanto, es vital que sean comprendidos y practicados por cada uno de los integrantes de la misma (Bernal & Sierra, 2008).
En la propiedad horizontal se debe plantear de manera formal los valores organizacionales, y para su construcción, se sugieren las siguientes premisas:
• Valor de efectividad: realizar las tareas en el menor tiempo posible y utilizando los recursos disponibles, obteniendo resultados óptimos.
• Valor de respeto: consideración de todos los trabajadores, residentes de la copropiedad como personas dignas y valiosas.
• Valor de responsabilidad: capacidad de hacerse cargo de una acción y de asumir los resultados obtenidos.
• Valor de comunicación: brindar a los residentes y copropietarios la información oportuna y necesaria a todos los miembros de la organización.
• Valor de igualdad: trato equitativo a todos los trabajadores y residentes de la copropiedad sin importar su cargo, género, etnia, edad o condición social.
• Valor de solidaridad: apoyo mutuo entre todos los miembros de la copropiedad con el fin de alcanzar los objetivos propuestos.
• Valor de compromiso: sentirse trabajador activo de la copropiedad con sentido de pertenencia y de responsabilidad.
• Valor de cumplimiento: llevar a cabo las actividades acordadas en el tiempo y la forma como se plantearon en relación tanto a la organización como al cliente.
• Valor de confianza: creer en la capacidad que tienen los miembros de la copropiedad para cumplir con sus tareas.
Políticas organizacionales:
Las políticas son declaraciones o ideas generales que guían el pensamiento de los administradores en la toma de decisiones. Por ejemplo, para Aktouf (2009), las políticas de la organización enfatizan el enunciado de principios que sirven de guía para la acción.
De algún modo, las políticas son especificaciones de las intenciones y la filosofía de los miembros del consejo y residentes de la copropiedad, que funcionan además como pautas o criterios para la toma de decisiones, proporcionando marcos o limitaciones, aunque flexibles y elásticos, que favorecen el logro de los objetivos de los edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal.
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